房地產(chǎn)企業(yè)項目期納稅籌劃及稅收風險防范(完整版)
【正文】 水、供電、供氣、排污、排洪、 通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、 園林綠化 等園林環(huán)境工程費。 ? 項目施工 建設(shè) ? 八、開發(fā)間接費 ? 會計第 407號科目 開發(fā)間接費用 ? 一、本科目核算企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷等。 ? 注意稅務(wù)事項 ? 1）會計、所得稅、土增稅口徑差別 ? 2）利息費用所得稅要求直接成本法或預算造價法 ? 3）項目營銷設(shè)施建造費 ? 4）土地增值稅 項目施工 建設(shè) 九、其他有關(guān)注意事項 ?權(quán)責發(fā)生制原則 ?發(fā)票問題 ?分配方法及原則 ?施工過程中的資產(chǎn)損失：土地、開發(fā)產(chǎn)品報廢或毀損： 2023年 25號公告 項目開發(fā)方式 ?代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。 ?合作建房是企業(yè)以本企業(yè)為主體聯(lián)合其他企業(yè)、單位、個人合作或合資開發(fā)房地產(chǎn)項目，且未成立獨立法人公司。 ? 二、企業(yè)發(fā)生的各項間接費用，借記本科目，貸記“應(yīng)付工資”、 “應(yīng)付福利費”、 “累計折舊”、“周轉(zhuǎn)房”等科目。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等（包括內(nèi)外裝飾 國稅函 [1998]53） ? 注意稅務(wù)事項 ? 1）甲供材的合法性及如何簽訂甲供材合同 ? 2）取得發(fā)票是否合規(guī)： 2023年 23號公告 ? 3）虛開發(fā)票遺留問題 ? 4）所得稅無分攤方法明確規(guī)定，可用建筑面法 ? 5）對單位建安成本的掌控 ? 項目施工 建設(shè) 七、配套設(shè)施費 ? 指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的， 且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。 ? 取得出租土地使用權(quán) 取得土地 使用權(quán) ?四、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)涉及稅種分析 ?印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù) ?契稅：財稅 【 2023】 82 ?土地使用稅 :財稅 【 2023】 12財稅【 2023】 18財稅 【 2023】 128 ?承諾負擔對方稅收的問題 取得土地使用權(quán) ?五、不同方式取得土地比較分析及籌劃 ?購買出讓（招拍掛）土地使用權(quán) ?購買轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán) ?購買股權(quán)方式：股權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù) % ?投資轉(zhuǎn)讓股權(quán)的操作 （全資和非全資） ?合并公司方式 ?分立公司方式 （可以有三種具體操作） ?租賃方式 ? 注意事項： 國稅函【 2023】 687； 2023年 27號公告、國稅發(fā)【 2023】 50、國稅發(fā)【 2023】 126； 2023年 13號 \51號公告 取得土地使用權(quán) ?六、拆遷方式取得土地使用權(quán) ? 法規(guī) 《國有土地上房屋征收與補償條例》 ? 拆遷補償安置協(xié)議 ? 拆遷補償方式：貨幣補償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ? 拆遷當事人涉及的稅收（法人和自然人） ? 1）貨幣補償 ? 2）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 ? 財稅 【 2023】 82 取得土地使用權(quán) ? 例：某房地產(chǎn)企業(yè)就地安置拆遷戶 5000平米，市場售價 8000元，土地成本 2億元，建筑施工等其他開發(fā)成本 8000萬元，總可售面積 8萬平米。 ? 8條：領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照 30日內(nèi)到主管部門備案。 ? 2) 有必要的財產(chǎn)或經(jīng)費； ? 3）有自己的名稱、章程、組織機構(gòu)和 場所； ? 4）能獨立承擔民事責任。 設(shè)立 房地產(chǎn)公司 ? 五、 有關(guān)稅 收 規(guī)定及納稅
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