【正文】 ＝ 1,773,900元（ 5）年營運(yùn)費(fèi)用： 年營運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年營運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元Page ? 51計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年，則：房地產(chǎn)價格＝ 6,756,975247。試根據(jù)以上資料評估該宗地 2023年 3月的土地使用權(quán)價格。＝ 412740－ 165000＝ 247740（元）計算土地使用權(quán)價格土地使用權(quán)在 2023年 3月的剩余使用年期為 50－ 6＝ 44（年）。假定該房地產(chǎn)以每月每平方米 100元的租金標(biāo)準(zhǔn)出租，使用面積為建筑面積的60％，不含折舊費(fèi)的年租賃費(fèi)用為 72萬元。Page ? 60年房租總收入＝ 480012＝ 57600（元）年總費(fèi)用：房租損失準(zhǔn)備費(fèi)（以半月租金計）＝ 2400（元）房產(chǎn)稅（按年租金的 12％計）＝ 5760012％＝ 6912（元）土地使用稅（每年按每平方米 2元計）＝ 2002＝ 400（元）管理費(fèi)（按年租金 3％計）＝ 576003％＝ 1728（元）修繕費(fèi)（按年租金 4％計）＝ 576004％＝ 2304（元）保險費(fèi)每年＝ 576（元）Page ? 61年總費(fèi)用＝ 2400+6912+400+1728+2304+576＝ 14320（元）年總純收益＝ 57600－ 14320＝ 43280（元）另運(yùn)用市場比較法求得土地價格為每平方米 1200元，則土地總價為：又稱交易實例比較法、現(xiàn)行市價法。Page ? 684. 進(jìn)行因素修正（ 1）進(jìn)行交易情況修正交易情況修正系數(shù) = =（ 2）進(jìn)行交易日期修正價格指數(shù)修正法交易日期修正系數(shù) =價格變動率修正法交易日期修正系數(shù) =價格變動率例 55Page ? 69（ 3）進(jìn)行區(qū)域因素修正區(qū)域因素修正系數(shù) =現(xiàn)有一宗生產(chǎn)性用地，總面積 40000平方米，使用年限為 50年。（ 1） 道路通達(dá)度分支線、次干道、主干道三個等級，以待估宗地的等級為 100，支線與次干道相比差2%，次干道與主干道相比差 2%。　　根據(jù)以上比較因素系數(shù)的說明，編制因素修正系數(shù)表（見下表）Page ? 77比較因素修正系數(shù)表Page ? 78Page ? 79。 Page ? 83編制城市地價指數(shù)表 日期 93年 1月 93年 8月 93年 10月 93年 12月 94年 10月地價指數(shù) 100 107 109 111 121計算各可比實例比準(zhǔn)價格A=1200100/100121/109100/98100/101100/98/=(元 /m2)B=1300100/100121/111100/100/100100/991.8/=(元 /m2)C=1400100/100121/107100/103100/102100/101(元 /m2)采用簡單算術(shù)平均法計算待估宗地 94年 10月的單位價格 =(A+B+C)247。土地補(bǔ)償費(fèi) ? （ 1）土地取得費(fèi)利息：　　以整個土地取得費(fèi)為基數(shù)，計息期為整個開發(fā)期和銷售期? （ 2）土地開發(fā)費(fèi)利息：　　如果土地開發(fā)費(fèi)是均勻投入的，以整個土地開發(fā)費(fèi)（或資金投入）為基數(shù)，計息期按土地開發(fā)期限的一半計算。Χ土地增值收益率歸 土地所有者所有Page ? 94? 應(yīng)用舉例　　　某市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地面積為15000m2　　提示： 1畝 =667平方米　　（ 2）計算土地開發(fā)費(fèi)。.5－ 1]＋ 20065%[（ 1+6%） － 1]=[（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） ]（ 1＋15%） [（ 1+6%） ]+勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)銷售稅金及附加 Page ? 109（二）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估測思路： 較，二者交易價格之間的差額即為經(jīng)濟(jì)性貶值。{， /平米 }Page ? 111成本法167。舊建筑物價格＝建筑物的重置成本－建筑物損耗Page ? 113例 59 評估對象土地為征用農(nóng)地，面積為 500平方米。經(jīng)調(diào)查了解，現(xiàn)時（評估基準(zhǔn)日）與評估對象類似的建筑物的造價為每平方米建筑面積 1200元（含合理利潤、稅費(fèi)等），類似建筑物的層高比評估對象高 10厘米，估計影響造價 5%，則經(jīng)修正后的單位建筑面積造價為 1140元，以此作為被評估建筑物的單位建筑面積造價，則：算式。 應(yīng)用舉例[例 題 ] 有一宗七通一平的待開 發(fā) 建筑用地，土地面 積為 2023平米，建筑容 積 率 為 ， 擬 開 發(fā) 建 設(shè) 寫字樓，建 設(shè) 期 為 2年，建筑 費(fèi)為3000元 /平米， 專業(yè)費(fèi)為 建筑 費(fèi) 的 10%，建筑 費(fèi) 和 專業(yè)費(fèi) 在建 設(shè) 期內(nèi)均勻投入。? 編編 制基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表。? 單單 位土地面位土地面 積積 的地價。———— 美國把寬美國把寬 1英尺、深英尺、深 100英尺英尺的細(xì)長性地塊作為標(biāo)準(zhǔn)宗地的細(xì)長性地塊作為標(biāo)準(zhǔn)宗地 。Page ? 132二、計算公式宗地總價 = 路線價 * 深度百分率 * 臨街寬度 * 其他條件修正率宗地總價 = 路線價 * 深度百分率 * 臨街寬度 177。 試運(yùn)用 “四三二一 ”法則，計算各宗土地的價值。Page ? 138三、在建工程的評估方法? 一、形象進(jìn)度法? 　　 形象進(jìn)度法是選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的市場價格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評估在建工程價值的方法。? 　　評估方法的選擇：接近完成的在建工程，按形象進(jìn)度法評估 。? 如果評估人員認(rèn)為在建工種項目的收益率明顯高于或低于社會經(jīng)濟(jì)水平，可以采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行評估。Page ? 145? 練習(xí)題：? 　　 某宗土地 2023平方米，土地單價為 1000元 /平方米，國家規(guī)定的容積率為 4，建筑密度為 ，則樓面地價為 ()。 　　 A．土地取得成本　　 B．開發(fā)成本　　 C．管理費(fèi)用　　 D．開發(fā)利潤　　答案 ABC? 　　Page ? 151? 8．路線價法的理論依據(jù)為 (? A． 9%? B． %? C． %? D． 5%? 答案 D． ? 12.根據(jù)調(diào)查得知，被評估建筑物所在地區(qū)的建筑行業(yè)價格環(huán)比指數(shù)從 1995年到 1998年每年比上年提高分別為： 3%、 3%、 2%，該建筑物的重置成本最接近于（）。 現(xiàn)收集到 A、 B、 C、 D四個宗地交易 實 例，具體情況 見 下表。? A． 8600元 B． 8800元 C． 9000元 D． 12023元? 15.B． 87萬元 評估中對 3棟具有代表性的建筑物進(jìn)行估算，其重置成本為 180萬元，而該 3棟建筑物的賬面原值為 165萬元；同時選擇 10臺具有代表性的設(shè)備進(jìn)行了評估，其重置成本為 150萬元，而該 10臺設(shè)備的賬面原值為 120萬元；則該企業(yè)被評估建筑物及設(shè)備的重置成本最接近于（）?！　?A．交易實例一定是可比實例　　 B．交易實例不一定是可比實例　　 C．可比實例一定是交易實例　　 D．可比實例不一定是交易實例　　答案 BCPage ? 152? 10．某可比交易實例成交地價為 3000元 /m2，對應(yīng)使用年期為 30年，若待估宗地出讓年期為 40年，土地資本化率為7%，則通過年限修正該宗土地的價格最接近于（）。 ? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　答案： C。Page ? 146? 對于建筑物的過剩功能，在評估時可考慮按 (評估以一年為期較為合理?，F(xiàn)企業(yè)清產(chǎn)核資欲評估該廠房價值，評估時，該廠房尚未完工，根據(jù)評估人員現(xiàn)場勘查和施工單位提供的資料表明，該未完工廠房中基礎(chǔ)工程已完成 95%，結(jié)構(gòu)工程完成80%，裝飾工程尚未開始。Page ? 139? 思路? 選擇足夠的可比銷售資料，根據(jù)在建工程建造完成后的房地產(chǎn)市場價格，結(jié)合工程形象進(jìn)度評估評估在建工程價值的方法。評估在建工程有許多特點(diǎn)：（一）在建工程資產(chǎn)種類多，情況復(fù)雜。段。Page ? 130一、含義平均深度百分率累 計 深度百分率單 獨(dú)深度百分率深度百分率制作表例：=累 計 深度百分率 * 標(biāo) 準(zhǔn)深度 / 宗地深度道 路……a2a1 an1an深度n寬 度 m每平米均價 :A(單 位 :%)平均深度百分率202375150125100755025累 計 深度百分率單 獨(dú)深度百分率深 度 40 40160 30 20 10 9 8 7 6 70 90 100 109 117 124 130 100 120 140Page ? 131一、含義 對面臨特定街道而接近距離相等的市街土地，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度，該標(biāo)準(zhǔn)深度的若干宗地的平均單價，稱為路線價。Page ? 126二、基本思路 利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價和基準(zhǔn)地價修正系數(shù)表等評估成果，按照替代原理，將被估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對基準(zhǔn)地價進(jìn)行修正，從而求得被估宗地在估價基準(zhǔn)日的價格。測 算思路? 土地使用土地使用 權(quán)權(quán) 區(qū)域性平均價格。 7基準(zhǔn)地價估價程序基本思路Page ? 125一、基準(zhǔn)地價特點(diǎn)含 義作用? 按照城市土地按照城市土地 級別級別 或均或均 質(zhì)質(zhì) 地域分地域分別評別評 估的商估的商 業(yè)業(yè) 、住宅、工、住宅、工 業(yè)業(yè) 等各等各 類類用地和用地和 綜綜 合土地合土地 級別級別 的土地使用的土地使用 權(quán)權(quán)的平均價格。用。適用范圍 ：——待開發(fā)土地的估價。Page ? 114Page ? 115[例 ]某專用倉庫總建筑面積 6500平方米，建成于1985年 10月底，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，試評估該倉庫建筑物與 2023年 10月 31日的價格。參照有關(guān)規(guī)定并經(jīng)評估人員判斷，該倉庫建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為 60年。Page ? 110成本法167。 Page ? 107（二）房地產(chǎn)功能性貶值的估測思路： ，如改變原有設(shè)計布局、更新裝修或設(shè)備，則所花費(fèi)的修復(fù)費(fèi)用相當(dāng)于功能性貶值額。開發(fā)過程的稅費(fèi)及其他間接費(fèi)Page ? 103（三）估算管理費(fèi)（可并入 “（二） ”計算）（四）估算資金成本（五）估算銷售稅費(fèi)管理費(fèi)用 +資金成本 +銷售稅費(fèi) +正常利潤 開 始01 測算土地取得費(fèi)用02 測算開發(fā)成本03 確定開發(fā)利潤04 估算管理費(fèi)用05 計算投資利息06 計算銷售稅費(fèi)結(jié) 束勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)勘察設(shè)計和前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)房屋建筑安裝工程費(fèi)房屋建筑安裝工程費(fèi)以土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本以土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本之和作為基數(shù)之和作為基數(shù)以土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本以土地取得費(fèi)用和開發(fā)成本之和作為基數(shù)之和作為基數(shù)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)其他間接費(fèi)用其他間接費(fèi)用銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)其他銷售稅費(fèi)其他銷售稅費(fèi)Page ? 101新建房地產(chǎn)評估的操作步驟 （ 1+15%）? 　　該宗地單價為 　　開發(fā)利潤 　　土地取得費(fèi)的計息期為兩年，土地開發(fā)費(fèi)為分段均勻投入，則， Page ? 95? （ 1）計算土地取得費(fèi)?！　?②期初一次性投入：全期計息　Page ? 91? 　 ③均勻投入：計息期為開發(fā)期的一半　 ④分段均勻投入（例如：第一年投入30%，第二年投入 70%）：計息期為各段時間一半附加剩余占用期間? 利息的計算采用復(fù)利，而不是單利Page ? 92? 計算投資利潤 附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi) 以假設(shè)重置被估房地產(chǎn)所需要的成本為依據(jù)，再加上一定的利潤和應(yīng)納稅金，來確定被估房地產(chǎn)的價值。 應(yīng)用舉例[例題 ] 有一待估宗地 G， 容積率為 ，現(xiàn)收集到與待估宗地條件類似的6宗地，具體情況如下表 (成交價單位：元 /平米 )。?。?5）產(chǎn)業(yè)集聚度，分為低、較低、一般、較高、高五個等級，考慮到產(chǎn)業(yè)集聚規(guī)模對工業(yè)地價影響較大，以待估宗地為 100，每增加一個等級，地價相應(yīng)往上修正 2%。有關(guān)情況如下表：Page ? 73*考 慮 到城區(qū)工 業(yè) 交易案例少，取不同供需圈的交易案例，根據(jù)兩地的供需程