房地產(chǎn)評(píng)估的成本法課件(文件)
【正文】 4 磚混結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 40年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 30年，非生產(chǎn)用房 50年； 5 磚木結(jié)構(gòu)一等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年； 6 磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年； 7 磚木結(jié)構(gòu)三等：生產(chǎn)用房 30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房 20年，非生產(chǎn)用房 40年； 8 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)： 10年。 試用耐用年限法估算其現(xiàn)值 。 100 100％ ＝ ％ － 76－ 注意： 在實(shí)踐中 ， 也往往將年限法和打分法得出的結(jié)論加權(quán)平均 ， 得出成新率 。 經(jīng)分析和估測(cè) ， 決定在成新率的基礎(chǔ)上作 10％ 的減價(jià)修正 。于 1999年 5月底取得農(nóng)用地使用權(quán)年限 50年，開發(fā)成“四通一平”后分塊出售。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為 20%，土地資本化率為 12%。當(dāng)?shù)仡愃仆恋亻_發(fā)的增值收益率為 20%，土地資本化率為 12%。計(jì)算公式： 新開發(fā)土地價(jià)格＝取得待開發(fā)土地的成本 +土地開發(fā)費(fèi) +管理費(fèi)用 +投資利息 +稅費(fèi) +開發(fā)利潤 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 84－ 解： 單位面積土地取得費(fèi)用 =15萬元 /畝 =150000元 / m2 =225元 / m2 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 85－ 單位面積開發(fā)費(fèi)用 =200 000 000元 /1 000 000 m2 =200元 /平方米 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 86－ 單位面積利息 單位面積利潤 =(225+200) 15% =(元 /平方米） 平方米）元 /(]}1%)101[(%60]1%)101[(%40{200]1%)101[(225 ?????????????第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 87－ 設(shè)開發(fā)后的售價(jià)為 V，則 單位面積銷售稅費(fèi) =V 6% 單位面積土地增值收益 =（ 225+200+++V 6%） 20% =+ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 88－ （相當(dāng)于無年限使用權(quán)價(jià)格） V=（ 225+200+++++） /70% =+ V=（元 /平方米） 48年使用權(quán)年限價(jià)格 [11/(1+12%) ] =(元 /平方米） 48第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 89－ 2023年 5月底開發(fā)完成后出售土地 48年使用權(quán)的平均售價(jià)單價(jià)為 1054元 /平方米。 ? 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 91－ ?求取建筑物的重置價(jià)格 (亦稱重置成本 )或重建價(jià)格 (亦稱重建成本 )，是假設(shè)建筑承包商根據(jù)發(fā)包人的要求完成新的建筑工程后，發(fā)包人支付的全部費(fèi)用，該費(fèi)用就是建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格。 如化工廠 、 鋼鐵廠 、 發(fā)電廠 、 油田 、 碼頭 、 機(jī)場(chǎng)等 ? 以及無需計(jì)算損耗的 新建房地產(chǎn) 。 － 94－ 演講完畢，謝謝觀看！ 。 ? 在房地產(chǎn)保險(xiǎn) （ 包括投保和理賠 ） 及其他損害賠償中 。 若從投資的角度出發(fā)，建筑物的重置價(jià)格或重建價(jià)格還應(yīng)在上述費(fèi)用的基礎(chǔ)上加上合理的投資利潤；若從市場(chǎng)的角度出發(fā)，還應(yīng)加上正常的銷售稅費(fèi)。 ? 評(píng)估土地的重置價(jià)格，要特別注意估價(jià)對(duì)象在估價(jià) 時(shí)點(diǎn)的 狀況，以便于準(zhǔn)確確定其價(jià)格構(gòu)成。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 83－ 分析： 這是典型的新開發(fā)土地分塊出售情況，已知各項(xiàng)成本、費(fèi)用等。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 82－ 征地完成后，“四通一平”土地開發(fā)周期平均為 2年，如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的 40%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為 10%，交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)之和的 15%。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 81－ 征地完成后，“四通一平”土地開發(fā)周期平均為 2年，如果第一年投入開發(fā)費(fèi)用的 40%，各期投入為年內(nèi)均勻投入，銀行貸款年利息率為 10%，交易稅費(fèi)為熟地售價(jià)的6%，各地允許的開發(fā)商投資利潤率為土地取得費(fèi)與開發(fā)費(fèi)之和的 15%。要求評(píng)估該房地產(chǎn)１９９７年７月的市價(jià)。 可以在成新率確定的基礎(chǔ)作適當(dāng)減價(jià)修正 。 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 － 73－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 ?打分法計(jì)算成新率公式 成新率＝結(jié)構(gòu)部分合計(jì)得分 G+裝修部分合計(jì)得分 S+設(shè)備部分合計(jì)得分 B G： 結(jié)構(gòu)部分的評(píng)分修正系數(shù) S：裝修部分的評(píng)分修正系數(shù) B：設(shè)備部分的評(píng)分修正系數(shù) － 74－ 鋼筋混凝 土結(jié)構(gòu) 混合結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 其他結(jié)構(gòu) 結(jié)構(gòu) 部分 G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 結(jié)構(gòu)部分G 裝修部分 S 設(shè)備部分B 單層 二至三層 四至五層 六層 七層以上 不同結(jié)構(gòu)類型房屋成新率評(píng)分修正系數(shù)庫如下： － 75－ 第五章 房地產(chǎn)評(píng)估的成本法 例題 某鋼筋混凝土 5層框架樓房 ， 經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)打分
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