【正文】 收益3000＝ 1040（元 /m2）Page ? 58（三） 房地合一評房（建筑物殘余法）若純收益 a不含折舊，則注：該方法要求建筑物的用途、使用強度及使用狀態(tài)等與土地的最佳使用不能嚴重背離。240＝ （元）Page ? 63市場法167。適用范圍 ：——只要有適合的類似房地產交易實例即可應用。 —— 用途相同、所處地區(qū)相同、價格類型相同、價格時點相近、交易情況正常。至評估基準日（ 1998年 9月 30日），待估宗 地為劃撥用地，塕　將該土地以出讓方式獲得土地使用權，再租賃給股份公司。Page ? 74。Page ? 75　 （ 2）交通便捷度，以待估宗地為 100，每增加或減少一路公交車輛，地價往上或往下修正 %。?。?6）環(huán)境優(yōu)劣度，分為無污染、污染小、有一定污染、污染較重、污染嚴重五個等級，以待估宗地為 100，每上升一個等級，地價往下修正 %Page ? 76?！　⒃u估對象各項影響因素與比較案例的各項影響因素相比較，所得的三個價格較接近，故采用算術平均值 /平方米為待估宗地價格。試根據以上條件，評估該宗地 2023年的價值。3=(++)247。 假設生產成本與價格之間有密切聯(lián)系。??Page ? 90? （ 3）計算利息時要注意的問題：? 不管自有資金還是借入資金，都要計算利息? 關于計息期。? 投資利潤是投資開發(fā)商投資的回報（土地取得費 +土地開發(fā)費） Χ投資利潤率? 也可以是開發(fā)后土地的地價并通過合理的利潤率計算，計算時，要注意所用的利潤率的內涵Page ? 93? 計算土地增值收益　　 ① 土地增值收益主要是由于土地的用途改變或土地功能變化而引起的。該地塊的土地征地費用（含安置、拆遷、青苗補償費和耕地占用稅）為每畝 10萬元，土地開發(fā)費為每平方公里 2億元，土地開發(fā)周期為兩年，第一年投入資金占總開發(fā)費用的 35%，土地開發(fā)費為分段均勻投入，開發(fā)商要求的投資回報率為10%，當地土地出讓增值收益率為 15%，銀行貸款年利率為 6%，試評估該土地的價值。 　　土地開發(fā)費 　　土地取得費利息 　　 =＋ 　　 =（元 /平方米） =[（ 1） +（ 2） ]10%=35（元 /平方米）　?。?5）計算土地價值?！　?=（ 150+200+++35） （ 1+15%）　　 =（元 /平方米） /平方米，總價為713760020065%基礎設施建設費 、新舊程度、外部環(huán)境等因素基本相同的房地產交易價格進行比較，二者交易價格之間的差額便是功能性貶值。 估測經濟性貶值。 198。 198。 試評估該倉庫建筑物的價格。土地取得成本為 230元 /平方米，土地開發(fā)成本（包括管理費）為 246元 /平方米。Page ? 116（ 1） 估算建筑物的重新購置價格被評估建筑物的貶值額 =7410000*18/60=2223000(元 )（ 3） 估算建筑物的評估價格建筑物評估價格 =74100002223000=5187000（元）Page ? 118假設開發(fā)法167。——將生地開發(fā)成熟地的土地估價。土地價值 = 房屋的預期售價 –開發(fā)建設成本 –利息 –利潤 –稅費Page ? 121? 剩余法的數學表達式地價 =樓價 建筑費 專業(yè)費用 利息 利潤 稅費房地 產 混合價建筑安裝 費 用（ 買 地價 +建筑 費 +專業(yè)費 用）的全部付出 資 本的利息稅 費 包括兩部分內容 :一是土地開 發(fā)產 品的租售 費用 ,二是 開 發(fā) 建 設過 程中及完成后 應繳 的各種稅費 ,Page ? 122三、操作步驟開 始01 調查 被 評 估 對 象基本情況02 確定最佳開 發(fā) 利用方式03 預測 房地 產 售價04 估算各 項 成本 費 用05 確定開 發(fā) 商合理利 潤06 估算土地價格結 束調查調查 土地限制條件，位置，土地限制條件，位置，面面 積積 和形狀、地和形狀、地 質質 狀況、基狀況、基礎設礎設 施狀況等，城市施狀況等，城市 規(guī)規(guī) 劃，劃，該該 地地 塊權塊權 利狀況等。包括用途、建筑容包括用途、建筑容 積積 率、土率、土地覆蓋率、建筑高度、裝修地覆蓋率、建筑高度、裝修檔次等。 該 寫字樓建成后即出售， 預計 售價 為 9000元 /平米， 銷 售費 用 為 樓價的 %， 銷 售稅 費為 樓價的 %，當地 銀 行年 貸 款利率為 6%，開 發(fā) 商要求的投 資 利 潤 率 為 10%。的平均價格。制基準地價修正系數表。區(qū)域性平均價格。的地價。適用范圍 ：——適用于完成基準地價評估的城鎮(zhèn)的土地估價；——需要在短時間內完成的大批量的宗地地價評估；——一般作為輔助方法來采用。* 宗地離開街道的垂直距離宗地離開街道的垂直距離 。 路線價法是依此單價，配合深度百分率表及其他修正率表，用數學方法來計算臨接同一街道的其他宗地地價。 其他條件修正額或Page ? 133三、操作步驟開 始01 路 線 價區(qū)段劃分02 標 準宗地的確定03 路 線 價的 評 估04 深度百分率表的制作05 計 算宗地價 值結 束深度百分率表深度百分率表深度百分率，是地價隨深度百分率，是地價隨 臨臨 街街深度深度 長長 短短 變變 化的比率。Page ? 134四、路線價法則Hoffman Rule4321 RuleHarper Rule 深度深度 25 50 75 100——————————————————————————————————————————————————————百分率百分率 40% 30% 20% 10%Cleverland Rule 深度深度 50 100 +50————————————————————————————————————————————————————————————百分率百分率 % % +15%臨臨 街深度街深度 25 50 75 100————————————————————————————————————————————————————————————————————————————————累累 計計 百分率百分率 % 67% % 100%深度百分率深度百分率= sqrt(所所 給給 深度深度 ) / sqrt(標標 準深度準深度 ) * 100%Page ? 135路線價法 198。{8000元， 14000元， 36000元， 40000元， 65400元 }A BC DE10英尺25英尺路 線 價：每英尺 2023元Page ? 136第八節(jié) （二）在建工程資產的形象進度以及資產功能差別很大。? 　　注意：在建工程賬面值一般是已投資金額 (也就是付款金額 )，但往往工程進度與付款進度不一致，注意未付工程款等相關因素。? 計算公式：? 在建工程價值 =建造完成后的房地產市場單價 *工程形象進度百分比 *（ 1折扣率），? 其中在建工程建造完成后的房地產市場價值，一般可采用市場法或收益法評估。實際工程量較少的按成本法或假設開發(fā)法進行評估 。又據有關資料數據得知，已完工程造價高于預算造價 10%，施工單位的施工進度資料表明，該工程到目前為止已發(fā)生預算外費用 25000元，試評估該未完工程現行重置成本。? 在運用收益現值法評估時，除項目收益可以預期等滿足收益現值法所要求的一些條件外，還要注意以下幾個問題：風險增加，在建工程的風險性高于一般評估項目，尤其運用收益法時，由于不確定因素，風險更大。)。)處理。? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　 ? 　　答案： D。Page ? 149? 6．某土地使用權的有限期為 40年，已使用 20年，新建的房屋的耐用年數為 50年，則房屋的所 Page ? 150? )。? A． 2900元 /m2? B． 3223元 /m2? C． 3322元 /m2? D． 4000元 /m2? 10.CPage ? 154? 12．某評估機構采用市場法對一房地產進行評估，評估中共選擇了 A、 B、 C三個參照物，并分別得到 127萬元、 142萬元、 151萬元三個評估結果。C? 解題思路： 12725%+14240%+15135%=（萬元）? ? A． ? A． 86萬元 B? 解題思路：房地產全年凈收益 =1230008000=28000（元）；? 土地凈收益 =12002008%=19200（元）? 建筑物年純收益 =2800019200=8800（元）Page ? 158綜合練習[例 題 ] 有一待估宗地 ， 剩余使用年限 為 30年，土地 資 本化率 為 7%，容 積 率 為 3。 試根據已知條件評估該宗地在 2023年 1月的價格。從 2023年 2023年， 該 城市此 類 用地每年價格上 漲 2%。B? 解題思路： 80(1+3%)(1+2%)(1+3%)=（萬元）Page ? 157? 15．某磚混結構單層住宅宅基地 200平方米，建筑面積 120平方米，月租金 3000元，土地還原利率8%，取得租金收入的年總成本為 8000元，評估人員另用市場比較法求的土地使用權價格每平方米1200元，建筑物的年純收益為（）。C． 90萬元 Page ? 156? 80萬元， 1995年建成，要求評估 1998年該建筑物的重置成本。其中磚混結構建筑物 10棟，賬面原值 500萬元；設備 100臺，賬面原值 1000萬元。B． ? C． ? A． 140萬元 1. B解 題 思路：（萬元）Page ? 153? 11．如果某房地產的售價為 5000萬元，其中建筑物價格 3000萬元，地價 2023萬元，該房地產的年客觀收益為 450萬元，建筑物的資本化率為 10%，那么土地的資本化率最接近于（）。)。)。)。? 　Page ? 147? 　 城鎮(zhèn)土地的基準地價是 (? 　　? 一般而言，形象進度在85％以上和竣工項目可以采用收益法。根據 表 62可知，混合結構建筑物中基礎工程的造價構成為 13％，結構工程的造價為 60％，裝飾工程的造價構成為 27%，則該未完工程的形象進度為：? 95%13%+80%60%=%（ 2）估算該未完工程的重置成本為：? 800%（ 1＋ 10%） +＝ （萬元）Page ? 143（二）收益現值法評估在建工程? 一般情況下，用重置成本法評估是基于在建項目的收益率等同于社會平均收益率。? 　　Page ? 141例題? 某企業(yè)正建設一混合結構廠房，工程總預算造價 800萬元，建筑面積為 2500平方米。? 　　三、假設開發(fā)法? 　　將在建工程預期開發(fā)完成后的價值扣除后續(xù)的正常開發(fā)費用、銷售費用、稅金及開發(fā)利潤以確定評估值。? 　　形象進度法比較適合工程完工或接近完工的情況，實際工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設開發(fā)法。（五）受后續(xù)工程影響Page ? 137二、在建工程評估所需資料第一，在建工程的詳細資料；第二，有關在建工程批準文件、工程圖紙、預算書，施工合同等第三，有關在建工程預算定額、建筑工程間接費標準、地方建筑材料價差、建筑工程預備費用及其他費用等數據資料。在建工程評估一、在建工程及特點? 在建工程資產指在資產評估時尚未完工的建設項目，或者雖已完工但尚未交付使用的建設項目，以及建設項目備用的材料、設備等物資。路 線 價 為 2023元 /英尺， 標 準深度 為 100英尺。路路 線線 價法價法 則則地價相等、地段相地價相等、地段相 連連 的地段的地段一般劃分一般劃分 為為 同一路同一路 線線 價區(qū)價區(qū)段。適用范圍 ：——適宜于同時對大量土地進行估計，特別適宜于土地課稅、土地重劃、征地拆遷等需要在大范圍內對大量土地進行估價的場合。* 標準宗地的單位價格標準宗地的單位價格 。準的宗地。性。一般覆蓋整個城市建成區(qū)。的合理配置。準宗地求取基準地價。{單位地價 8912元 /平米，樓面地價 3565元 /平米 }Page ? 124基準地價法167。Page ? 123剩余法 198。開開 發(fā)發(fā) 建筑成本建筑成本 費費 用；用； 專業(yè)費專業(yè)費用；用； 預預 付付 資資 本利息；稅金；本利息；稅金；房地房地 產產 租售租售 費費 用。Page ? 120二、計算公式土地價值 P= 預期房