【正文】 際工程量較少的在建工程，可采用成本法或假設開發(fā)法。在建工程評估一、在建工程及特點? 在建工程資產(chǎn)指在資產(chǎn)評估時尚未完工的建設項目，或者雖已完工但尚未交付使用的建設項目，以及建設項目備用的材料、設備等物資。路路 線線 價法價法 則則地價相等、地段相地價相等、地段相 連連 的地段的地段一般劃分一般劃分 為為 同一路同一路 線線 價區(qū)價區(qū)段。* 標準宗地的單位價格標準宗地的單位價格 。性。的合理配置。{單位地價 8912元 /平米，樓面地價 3565元 /平米 }Page ? 124基準地價法167。開開 發(fā)發(fā) 建筑成本建筑成本 費費 用；用； 專業(yè)費專業(yè)費用；用； 預預 付付 資資 本利息；稅金；本利息；稅金；房地房地 產(chǎn)產(chǎn) 租售租售 費費 用。又稱 剩余法 、倒算法。計算評估對象土地開發(fā)后的市場價值。經(jīng)調查了解，在評估基準日 2023年 10月 31日，與評估對象類似的建筑物的造價為每平米建筑面積 1200元（含合理利潤、稅費等），但類似建筑物的層高比評估對象高 10厘米，估計影響造價 5%。 如果外界條件變化后的房地產(chǎn)交易價格高于以前的價格，或者房地產(chǎn)預期收益增加，則房地產(chǎn)存在經(jīng)濟性溢價 。 建筑物價值 = 重置成本 – 年貶值額 *已使用年限包括利息、利潤和稅費包括利息、利潤和稅費物理化學因素；社會經(jīng)濟因素物理化學因素；社會經(jīng)濟因素成新折舊法成新折舊法建筑物價值建筑物價值 = 重置成本重置成本 * 成新率成新率直線折舊法直線折舊法年貶值額年貶值額 =重置成本重置成本 *（（ 1殘值率）殘值率）/ 耐用年限耐用年限Page ? 105房地產(chǎn)（建筑物）實體性貶值的估算（一）建筑物實體性貶值的原因 —— 人為使用、自然力 （二）實體性貶值的計算方法1 使用年限法2 打分法 —— 房屋建筑物成新率評定表Page ? 106房地產(chǎn)（建筑物）功能性貶值的估算（一）建筑物功能性貶值貶值的原因： 技術革新、建筑工藝改進、建筑設計理念更新，引起原有建筑物在建筑風格、建筑物內外布局、建筑物的基本裝修和設備陳舊落后，建筑物不能滿足現(xiàn)實生產(chǎn)、經(jīng)營或居住的需要，使其價值降低。公共設施建設費建造成本 +=（元 /平方米）? 土地總價 =15000=7137600（元）Page ? 100三、新建房地產(chǎn)評估167。10%=35（元 /平方米）? （ 5）計算土地價值? 土地單價 =[（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4） ]=15000=7137600（元） 　　Page ? 96? 　 （ 3）計算投資利息 　　該土地的各項投入成本均己知，可用成本法評估?！　?①分清期初一次性投入、均勻投入、分段均勻投入。? 基本思路新建房地產(chǎn)評估土地評估舊建筑物評估Page ? 85一、基本思路167。 198。?。?4）距火車站距離，以待估宗地為 100，每增加 1公里，相應減少 %?！　　≡u估過程如下：Page ? 72評 估人 員 通 過 搜集有關案例（ 過 程略）， 篩選 出三個比較 案例。 房地產(chǎn)評估價值 P= 可比交易實例價值 P’* 交易情況修正系數(shù) A* 交易日期修正系數(shù) B* 區(qū)域因素修正系數(shù) C* 個別因素修正系數(shù) DA=100/(*)=正常交易情況指數(shù) / 可比實例交易情況指數(shù)B=(*)/100=評估基準日價格指數(shù) / 可比實例交易時價格指數(shù)C=100/(*)=待估對象所處區(qū)域因素條件指數(shù) /可比實例所處區(qū)域因素條件指數(shù)D=100/(*)=待估對象個別因素條件指數(shù) / 可比實例個別因素條件指數(shù)Page ? 66三、操作步驟167。（ 10％ +4％） ｛ 1－ [1/（ 1+14％） 25]｝=17202310％＝ 312（萬元）（假定土地收益無限期）Page ? 56（二） 房地合一評土地（土地殘余法）＝ 17010+33750+18000+4500＝ 73260（元）Page ? 54計算房地產(chǎn)純收益年房地產(chǎn)純收益＝年總收益－年總費用＝ 486000－ 73260＝ 412740（元）計算房屋純收益（ 1）計算年折舊費。年總收益＝ 5012900（ 1－ 10％）＝ 486000（元）計算總費用（ 1）年管理費＝ 486000％＝ 17010（元）（ 2）年維修費＝ 2500900％＝ 33750（元）（ 3）年稅金＝ 20900＝ 18000（元）（ 4）年保險費＝ 2500900％＝ 4500（元）年總費用＝（ 1） +（ 2） +（ 3） +（ 4）目前，該類建筑重置價格為每平方米 2500元。 {， /平米 }Page ? 48? [例 ]某房地產(chǎn)公司于 1999年 5月以出讓方式取得一塊土地 50年使用權，并于 2023年 5月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫字樓，當時造價為每平方米 3,800元，經(jīng)濟耐用年限為 60年。 試分別評估兩種情況下 2023年初的房地產(chǎn)價值。Page ? 40四、收益法的運用（ 一）房地合一評房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)價格＝房地產(chǎn)純收益 /綜合資本化率房地純收益＝房地產(chǎn)總收益－房地產(chǎn)總費用房地產(chǎn)總費用＝管理費 +維修費 +保險費 +稅金 +空房損失費Page ? 41167。%，建筑物資本化率為 10%，則土地資本化率最可能為（　　）。凈收益 潛在毛收入 空置等造成的收入損失 營運費用有效毛收入 營運費用客觀純收益客觀純收益 = 客觀總收益客觀總收益 客觀總費用客觀總費用Page ? 34（二） 資本化率 實質： 房地產(chǎn)投資的期望報酬率（收益率）?？陀^凈收益 是房地產(chǎn)在 正常的市場條件 下用于法律允許的 最佳利用方向 上的凈收益。＝收集有關房地產(chǎn)收入和費用的資料2. 2. 與用途相關 房地產(chǎn)價格具有 明顯的區(qū)域性、個別性 ：房地產(chǎn)價格基本上是由房地產(chǎn)所在的區(qū)域的需求狀況所決定的。樓面地價 =土地單價 /容積率Page ? 26（三）其他價格類型? 房屋重置價格：是采用估價時點時的建筑材料、建筑構配件、設備和建筑技術等，按照估價時點時的價格水平，重新建造同類建筑結構、質量、功能的新房物所需的一切合理、必要的費用、稅金加上應得的利潤。評估價格：對市場可能交易價格的模擬。 （ 4）大量投資性。? 土地使用者甲? 出讓 農(nóng)民集體（除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外） 　Page ? 11? 土地使用權：劃撥土地使用權? （狹義）? 廣義的土地：指陸地及其空間的全部環(huán)境因素。 房地產(chǎn)評估實質是對房地產(chǎn)有關權益的評估。Page ? 1第五章 房地產(chǎn)評估 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格 及其影響因素第三節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應用第四節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應 用第五節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應用第一節(jié) 房地產(chǎn)評估概述Page ? 2第五章 房地產(chǎn)評估 第八節(jié) 路線價法第七節(jié) 基準地價修正法第六節(jié) 假 設開發(fā)法第九節(jié) 在建工程評估Page ? 3Page ? 4Page ? 5 第一節(jié) 房地產(chǎn)可以分為物質實體和權益兩個方面，物質實體是權益的載體，權益是指一切與房地產(chǎn)有關的權利、利益和收益的總稱， 包括所有權、使用權、租賃權、抵押權和典權等。包括內陸水域和灘涂。 C．土地用途的多方向性。出讓 (3)長期使用性。2.? 標定地價：是指一定時期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價水平的標志性宗地的價格。房價是所有權價格。純收益每年不變、資本化率固定、收益為無限年期Page ? 31（二）步驟1.（三）公式（假定每期收益等額）：? 無限期：房地產(chǎn)價格＝純收益 /資本化率（ 1）? 有限期： Page ? 33三、各參數(shù)的估算（一） 凈收益Page ? 37? 單項選擇題? 　　 ◎ 某房地產(chǎn)土地價值 600萬元，建筑物價值 1400萬元，綜合資本化率為 （ 2）假設未來收益無限期，在計算凈收益時應扣除建筑物的折舊費和土地費用的攤銷。 應用舉例[例題 ] 有一宗房地產(chǎn)， 2023年的純收益為 50萬元，資本化率為5%，若（ 1）未來各年的純收益將在上一年的基礎上增加 1萬元；（ 2）未來各年的純收益將在上一年的基礎上增長 1%。 試根據(jù)以上資料評估該宗地 2023年 3月的土地使用權價值。12,000 ＝ 8,703元評估結果 經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在 2023年 5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米 8,703元。某房地產(chǎn)公司于 1997年 3月以有償出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于 1999年 3月在此地塊上建成一座磚混結構的寫字樓，當時造價為每平方米 2023元，經(jīng)濟耐用年限為 55年，殘值率為 2％。計算總收益總收益應該為客觀收益而不是實際收益。 （ 1）計算房地合一純收益72－ ＝ （萬元）（ 4）土地的價格為： 247。某磚混結構二層住宅，宅基地面積 200平方米，房屋建筑面積 240平方米，月租金 4800元，土地還原利率為 8％，建筑物還原利率為 10％，建筑物評估時的剩余使用年限為 25年，用殘余法評估該住宅建筑物價格。43280－ 19200＝ 24080（元）建筑物折舊率＝ 1/25100％＝ 4％建筑物價格＝ 24080247。Page ? 65二、計算公式167?，F(xiàn)需評估土地使用權及租金標準。?。?3）距區(qū)域中心距離，以待估宗地為 100，每增加 1公里，相應 %?！　∮纱丝梢源_定 40000平方米待估土地使用權評估值為：　　 40000 ＝ 14469600元Page ? 80市場法167。3= (元 /m2)Page ? 84成本法167。安置補助費 計息的時間，要準確的把握墊付的資金所占用的時間。 =2億元 /平方公里 =200元 /平方米 Page ? 97? （ 4）計算開發(fā)利潤?！　⊥恋乜們r [（ 1+6%） ]=（元 /平方米）? （ 4）計算開發(fā)利潤? 開發(fā)利潤 =[（ 1） +（ 2） ]建安工程費其他銷售稅費（六）估算開發(fā)利潤Page ? 104四、舊建筑物評估167。 ，確定包括經(jīng)濟性貶值因素在內的綜合成新率。 應用舉例[例題 ] 某專用倉庫，總建筑面積 6500平米，建成于 1985年 10月底，為鋼筋混凝土結構。土地開發(fā)期為 2年，第一年投入的開發(fā)費占總開發(fā)費的 3/4，第二年投入的開發(fā)費占總開發(fā)費的 1/4；銀行基本建設貸款年利率為 8%，土地開發(fā)的平均利潤率為 10%，營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護建設稅稅率為 7%，教育費附加為營業(yè)稅的 3%、銷售費用為開發(fā)后土地售價的 3%。參照有關規(guī)定并經(jīng)評估人員判斷，該倉庫建筑物的經(jīng)濟壽命為 60年，該倉庫已經(jīng)使用了 18年，則： 基本思路操作步 驟計 算公式Page ? 119一、基本思路 將被估房地產(chǎn)開發(fā)后的預期價值，扣除正常投入費用、正常稅金及合理利潤后，依據(jù)該剩余值測算被估土地價值。利狀況等。 試估算該宗土地目前的單位地價和樓面地價。?政府公告作用；政府公告作用；?宏宏 觀調觀調 控地價的依據(jù)控地價的依據(jù)；；?征收土地稅的依據(jù)；征收土地稅的依據(jù)；?評評 估宗地地價的基估宗地地價的基 礎礎；；?引引 導導 土地土地 資資 源在行源在行 業(yè)業(yè)部部 門間門間 的合理配置。? 具有具有 現(xiàn)實現(xiàn)實 性。* 標準宗地的臨街深度標準宗地的臨街深度 ?；谋嚷?。整體評估時，在建工程是按形象進度評估的，形象進度大于投資額時需要增加負債。屬于停建的，要查明停建原因，考慮功能性貶值及經(jīng)濟性貶值，進行風險系數(shù)調整。Page ? 144在建工種的整體性要求。? 　　 /平方米? 　　 /平方米? 　　 /平方米? 　　 /平方米? 　　答案： A。? 　Page ? 148? 評估房地產(chǎn)時需要考慮的主要風險是 ( 　　 A．預期原理　　 B．區(qū)位原理　　 C．替代原理　　 D．供需原理　　答案 C? 　　? 9．在下列的幾種提法中，屬于正確的提法應該是 (根據(jù) A、 B、 C三個參照物與被評估對象的差異因素分析，判定其結果的權重依次為 25%、 40%和 35%，則被評估房產(chǎn)的評估值最接近于（）。Page ? 155? 13． 某評估機構采用統(tǒng)計分析法對一企業(yè)的固定資產(chǎn)進行評估。B． ? C． D． 85萬元? 14.區(qū)域因素 個