【正文】 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————交流 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————客戶聯(lián)系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————總體績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————你意識到實(shí)際收獲了什么 —————— 或是預(yù)期項(xiàng)目結(jié)果有 —————— 收益？A、數(shù)量收益 ——————————————B 、質(zhì)量收益 ————————————————————我們?nèi)绾卧谖磥淼捻?xiàng)目中改善我們的工作？請寫下你的有關(guān)建議問題一：n 如果你是一個房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的業(yè)主，你如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)？問題二：n 結(jié)合實(shí)際工程，來說明房地產(chǎn)項(xiàng)目中主要部門及其工作要點(diǎn)？問題三：n 您認(rèn)為一個合格的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該具備哪些條件？第三章： ＃對表現(xiàn)好的成員指派使他們滿意的工作 ＃在安排任務(wù)進(jìn)度時照顧表現(xiàn)突出的成員， ＃把新購置的電腦、電話分配給工作表現(xiàn)好的成員 ＃給有才能、有成績的班子成員提供在眾人面前或上級領(lǐng)導(dǎo)面前亮相的機(jī)會 ＃在決策之前征求有能力、有主見，對項(xiàng)目有熱情、有責(zé)任心的成員意見，以示對他們的器重和賞識激勵措施有成效項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的特點(diǎn)n 對項(xiàng)目目標(biāo)的清晰理解n 對每位成員角色和職責(zé)的明確期望n 目標(biāo)導(dǎo)向n 高度的合作互助n 高度信任提高效率 —胡蘿卜加大棒不明智n 第一時間就把事情辦好（交流誤解普遍存在于項(xiàng)目之中）n 設(shè)定現(xiàn)實(shí)目標(biāo)（問題：計(jì)劃制定與項(xiàng)目經(jīng)理被任命之前）n 選用技術(shù)水平高的人員（請專家顧問的開支比起生手長時間工作的開支要少的多）有效地管理時間每個周末，找出幾個（ 25個）下周要完成的目標(biāo)。n 選人要慎重，用人要信任。分標(biāo)的重要性n 通過分標(biāo)和任務(wù)的委托，可以保證項(xiàng)目總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。公司制項(xiàng)目管理模式n 公司制項(xiàng)目管理，多從事單一項(xiàng)目的運(yùn)作。面臨加入 WTO挑戰(zhàn)的中國企業(yè)n 中國在今年加入 WTO已無大障礙；n 中國將參加全球化的公平的商業(yè)市場競爭；n 中國市場將失去高關(guān)稅的保護(hù)；n 市場競爭的激烈殘酷，適應(yīng)期 13年；n 中國項(xiàng)目管理事業(yè)的發(fā)展是 企業(yè)發(fā)展、民族強(qiáng)盛的 重要因素 。n 近代項(xiàng)目管理的成熟 : 關(guān)鍵路線法（ CPM）和計(jì)劃評審技術(shù) (PERT） 阿波羅登月計(jì)劃n 現(xiàn)代項(xiàng)目管理的新發(fā)展 : 面向市場和競爭 .項(xiàng)目管理的傳播和現(xiàn)代化。結(jié)束階段n 項(xiàng)目結(jié)束的有關(guān)工作 通過規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門審查（協(xié)調(diào)貫穿整個項(xiàng)目實(shí)施過程）。建立項(xiàng)目組織。4． n 本階段的工作重點(diǎn)是與公司決策層充分溝通并請相關(guān)專家、學(xué)者對項(xiàng)目進(jìn)行評估與論證以確定項(xiàng)目的可行性。項(xiàng)目的生命周期n 概念階段n 規(guī)劃階段n 實(shí)施階段n 結(jié)束階段 項(xiàng)目的特征n 項(xiàng)目任務(wù)和成果具有一次性；n 項(xiàng)目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費(fèi)用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)；n 項(xiàng)目系統(tǒng)具有整體性；n 項(xiàng)目對象具有確定性；房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義n 房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的一種，是指在一定的時間，費(fèi)用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。n 建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長、使用壽命長，全生命期均需維護(hù)，購房者可以說是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂 “至高無 上 ” 。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。(1)n (2)項(xiàng)目的含義n 對確定性對象按限定時間，費(fèi)用和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)完成的一次性任務(wù)。該項(xiàng)工作從取得土地使用權(quán)起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。通過公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。確定項(xiàng)目組主要成員。n 1． 5． n 本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門之間的關(guān)系及進(jìn)場時間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量 成本 進(jìn)度、項(xiàng)目的銷售等。29項(xiàng)目管理的歷史、現(xiàn)狀和未來在現(xiàn)在和未來全球化的市場競爭中項(xiàng)目管理是成功的關(guān)鍵 ！項(xiàng)目管理的歷史和發(fā)展n 古代 :追溯到長城、埃及金字塔、古羅馬的供水渠 …n 近代項(xiàng)目管理的萌芽 :工人為 20世紀(jì) 40年代， ‘ 曼哈頓計(jì)劃 ’ 。10006第一版頒布時間 :19971215文件名稱 :Quality management Guidelines to quality in project management中國項(xiàng)目管理歷史和發(fā)展n 80年代在云南魯布格水電站項(xiàng)目首次引入項(xiàng)目管理；n 90年代末國家經(jīng)貿(mào)委和外專局與中科院開始項(xiàng)目管理知識推廣；n 2023開始建立《中國項(xiàng)目管理知識體系和資格認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)》工作。銷售部在項(xiàng)目的后期負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營、銷售工作；財(cái)務(wù)部的主要工作在項(xiàng)目中后期，負(fù)責(zé)資金的收支及財(cái)務(wù)核算、分析工作；辦公室負(fù)責(zé)文秘、統(tǒng)計(jì)等后勤工作。房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo)n 分標(biāo)：是任務(wù)指按照一定的規(guī)則方式，將整個項(xiàng)目和工作分解為若干個包，其目的是便于項(xiàng)目承包。 項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)（ 2）( 1)保證項(xiàng)目業(yè)主和其它各有關(guān)方面滿意( 2指導(dǎo)和控制項(xiàng)目的日常工作( 3)要善于應(yīng)變( 4)如實(shí)反映情況( 5)及時收回和支付所有應(yīng)當(dāng)收進(jìn)和支付的款項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限和選聘（ 3）n 項(xiàng)目經(jīng)理要履行其職責(zé)，必須要有足夠的權(quán)限。荷茲伯格 (Herzberg)雙因素論體能因素：使人滿足帶來積極因素成就、承認(rèn)、興趣、責(zé)任、提拔保健因素：減少不滿和消極因素工作條件、薪水、上級關(guān)系、公司制度、考勤等 ＃獎勵基金 ＃推薦表現(xiàn)突出的班子成員，請?jiān)瓎挝坏念I(lǐng)導(dǎo)給予獎勵和表彰。如需更多的空間回答，請另附幾頁。房地產(chǎn)項(xiàng)目市場調(diào)查市場調(diào)查的內(nèi)容：1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗等；2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況；3，微觀環(huán)境：競爭對手的情況調(diào)查，消費(fèi)者的需求狀況。2，可行性研究是項(xiàng)目審批的依據(jù)。Specification)，把一項(xiàng)建議的范圍、目標(biāo)、財(cái)務(wù)和時間約束講清楚，并且闡述技術(shù)和經(jīng)濟(jì)可行性問題。評估一項(xiàng)方案的可行性n 需要注意財(cái)務(wù)和技術(shù)因素 “ 硬 ” 的可以計(jì)量的方面 ,也要注重其他 “ 軟 ” 的因素 .n 軟性系統(tǒng)分析 (Soft Systems Analysis,簡稱SSA)是對數(shù)量和事實(shí)的 “ 硬 ” 信息之外的信息進(jìn)行處理的一種方法 .SSA可以在一項(xiàng)研究的初期用來識別任何評估需要考慮的交互作用 .n SSA所使用一種有用的特殊方法是豐富圖畫分析法 (RICH Picture Analysis),這是對一種形式展開的完整分析 :它識別問題領(lǐng)域、結(jié)構(gòu)、過程及政治、心理和社會因素。簡稱 FOM)。益。相關(guān)概念和信息 3報(bào)酬率報(bào)酬率 [Rate of Return]—項(xiàng)目建議的報(bào)酬率應(yīng)大于資金在目前使用中所賺得的報(bào)酬率。n 存在三方面的風(fēng)險(xiǎn)：規(guī)模；技術(shù)的成熟；結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性。任何與項(xiàng)目有關(guān)的組織都有正式或非正式的方針，這些方針的影響應(yīng)當(dāng)予以考慮。項(xiàng)目計(jì)劃是一個文件或文件集，隨著有關(guān)項(xiàng)目信息的獲得而不斷改變。、溝通和談判等一般管理技術(shù)對有效的項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施來說是必不可少的。執(zhí)行狀況檢查例會應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。整體變更控制所關(guān)心的是：n 對保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；n 當(dāng)變更發(fā)生時對實(shí)際變更進(jìn)行管理。組織程序。變更控制委員會的權(quán)利和責(zé)任需要明確定義，并應(yīng)征求主要項(xiàng)目干系人的同意。成本控制n 在各個階段（投資決策，設(shè)計(jì)，開發(fā)，發(fā)包等），把投資控制在批準(zhǔn)的限額以內(nèi)，隨時糾正偏差。房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的后期管理n 竣工驗(yàn)收n 事后評價n 物業(yè)管理竣工驗(yàn)收程序n 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模大小和復(fù)雜程度，整個房地產(chǎn)項(xiàng)目分為初步驗(yàn)收和竣工驗(yàn)收；n 竣工驗(yàn)收之前，由建設(shè)單位組織施工，設(shè)計(jì)及使用等有關(guān)單位進(jìn)行初驗(yàn)，應(yīng)準(zhǔn)備好相關(guān)文件，技術(shù)資料，向建設(shè)單位提出交工報(bào)告；n 項(xiàng)目全部完成后，經(jīng)過各項(xiàng)單驗(yàn)，符合設(shè)計(jì)要求，并具備竣工圖表，竣工決算，工程總結(jié)等必要文件資料，有項(xiàng)目主管部門或建設(shè)單位想負(fù)責(zé)驗(yàn)收單位提出竣工驗(yàn)收申請報(bào)告。（ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實(shí)施管理。（ 3）有固定的注冊及經(jīng)營地點(diǎn)。n 物業(yè)管理企業(yè)崗位責(zé)任制1，領(lǐng)導(dǎo)制度：如董事會制度，總經(jīng)理制度；2，職能制度：辦公室職責(zé)，開發(fā)部職責(zé)，經(jīng)營部職責(zé)等；3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責(zé)任；物業(yè)管理的基本程序n 流程圖：早期介入 物業(yè)管理部門成立 管理人員選拔與培訓(xùn) 制訂規(guī)章制度 物業(yè)的驗(yàn)收與接管 住戶入住 檔案資料的建立 日常管理與維護(hù) 配套設(shè)施的完善 系統(tǒng)的協(xié)