【正文】 謝謝 ！THANKS！演講完畢，謝謝觀看！。所有的新進人員接受培訓，培訓結束后，考核業(yè)務員的基本知識，表達能力，服務意識，應變能力等綜合素質情況。具體的營銷手段n 單一的行銷手段落后；n 行銷要重視心理戰(zhàn)；n 行銷要重視實效性；整合傳播n 廣告?zhèn)鞑サ恼希簣蠹垙V告，銷售海報，樓書，展板等統(tǒng)一的宣傳口徑；n 公關活動的整合：新聞發(fā)布，專題研討，慶典活動的相互推動；n 銷售周期的整合：銷售前期，內部認購期，公開發(fā)售期，強銷期，續(xù)銷期等前后連貫；n 銷售地點的整合：現(xiàn)場售樓處，樣板間等形象一致；n 支付方法的整合：分期付款，按揭，建筑分期等付款方式的綜合運用；n SP促銷的整合：折扣銷售，贈物銷售，抽獎銷售等合理使用；n 銷售全體的整合：銷售經理，專案，主管，銷售代表等說辭一致；二，銷售分期1，第一階段：銷售準備期；2，第二階段：開盤及強銷期；3，第三階段：持續(xù)期；4，第四階段：再次強銷期；5，第五階段：持續(xù)期及收尾期；三，銷售管理1，開盤前確定各項銷售管理制度；2，銷售人員的招聘及培訓管理；n 各項銷售管理制度1，行政管理制度：報表制度，考勤制度，值班接待制度，客戶確認制度；2，培訓制度；3，客戶服務制度；4，業(yè)績考核及獎勵制度；5，財務制度；n 銷售人員的招牌及培訓管理根據(jù)工作需要，招聘銷售人員數(shù)名，人員應于 X月 X物業(yè)公司與業(yè)主管理委員會n 區(qū)別物業(yè)公司管理的是他人的物業(yè)，而業(yè)主管理委員會是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)。n 住戶手冊：物業(yè)轄區(qū)的概況；機構；管理機構；日常管理與維修；綜合費用等。（ 1）經理室（經理一名，副經理若干）（ 2）辦公室（ 3）開發(fā)部（確定目標，選擇物業(yè)，進行投標，參與市場競爭）（ 4）財務部（財務，計劃，經濟核算，各類收費）（ 5）業(yè)務管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴）（ 6）工程部（工程預算；房屋，設備及公共設施的管理維修，保養(yǎng)；對業(yè)主裝修改造進行檢查監(jiān)督）（ 7）經營服務部（綜合服務，代辦業(yè)務）規(guī)章制度n 業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對全體業(yè)主有約束力，有關物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權利義務）內容：物業(yè)名稱，地點，功能，面積，公共設備，設施，相關用地等；業(yè)主的權利與責任；收費標準等等。（多層 6人，高層大樓配 8人）（ 6）有完備的房屋管理，修繕與養(yǎng)護的保障措施。（ 4）擁有或委托管理建筑面積 15萬 m2以上的物業(yè)。–30萬以上的貨幣注冊資金。n 物業(yè)管理部門的管理內容1，對物業(yè)管理企業(yè)的選擇資質條件： （ 1）有合格的管理章程和管理辦法。3，重大的管理措施應當提交管委會審議，并經管委會認可通過。義務：1，履行物業(yè)管理合同，依法進行經營管理。（ 7）可以實行多種經營，以其收益補充小區(qū)管理經費。（ 5）有權要求管委會協(xié)助管理。（ 3）依照物業(yè)管理合同和有關規(guī)定收取管理費用。（ 1）根據(jù)有關法規(guī)規(guī)章，結合實際制訂小區(qū)管理辦法。5，權利和義務；3，特點：企業(yè)化，專業(yè)化，社會化，制度化4，性質：具有獨立的法人資格 竣工驗收程序流程圖n 不合格施工收尾階段竣工準備階段竣工預驗（施工單位）結果竣工初驗結果正式驗收結果工程交接返修，補修物業(yè)公司n 概述1，定義：專門從事地上永久性建筑物，基礎設施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經濟實體。房地產項目營銷計劃，組織，實施與控制n 營銷計劃的含義：是房地產企業(yè)在一定時期內從事項目營銷活動預期達到的目標以及達到目標的方法，步驟和措施，是房地產企業(yè)營銷戰(zhàn)略的落實和體現(xiàn)，是房地產企業(yè)預定進行項目營銷活動的書面表達。組織協(xié)調n 是管理的一項基本職能，是為了實現(xiàn)組織的宗旨，目標和計劃，對組織內外各單位和個人的工作活動和人際關系進行調節(jié)，使之互相配合，互相適應的管理活動。質量控制n 通過以下幾個指標來衡量：1，持續(xù)時間；2，項目的結果狀態(tài)；3，已完成工程的價值量；4，資源消耗指標；例如，緊急原因，典型的變更控制系統(tǒng)會允許對某些確定類型變更的 “自動 ”確認，這些變更事后仍需進行文檔整理并歸檔，以保證不在后續(xù)的項目管理中引起麻煩。對于大型、復雜的項目，可能會有多個不同職能的變更控制委員會。n 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會（ CCB），負責批準或否決項目變更請求。協(xié)調涉及整個項目的變更執(zhí)行情況報告 整體變更控制輔助變更控制?范圍變更控制?進度變更控制?費用變更控制?質量控制?風險變更控制?合同管理變更控制系統(tǒng)n 變更控制系統(tǒng)是一系列正式的、文檔式的程序，它定義了正式的項目文檔變更的步驟。n 確保產品范圍的變更反映在項目范圍定義中。整體變更控制所關心的是：n 對保證能夠產生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經發(fā)生；n 當變更發(fā)生時對實際變更進行管理。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。項目管理信息系統(tǒng)。執(zhí)行狀況檢查例會應定期按計劃進行，以交流項目的信息。n 下圖描述了知識領域間的變更協(xié)調，例如一個建議的進度變更通常將影響到項目成本、風險、質量和人員配置。整體變更控制要求：n 維護執(zhí)行情況測量基準計劃的完整性 —所有批準的變更應該反映在項目計劃中，但只有項目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準計劃。整體變更控制過程輸入n 項目計劃n 執(zhí)行情況報告n 變更申請工具和技術n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測量n 補充計劃編制n 項目管理信息系統(tǒng)輸出n 項目計劃更新n 糾正措施n 教訓整體變更控制組織程序。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。整體變更控制過程輸入n 項目計劃n 執(zhí)行情況報告n 變更申請工具和技術n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測量n 補充計劃編制n 項目管理信息系統(tǒng)輸出n 項目計劃更新n 糾正措施n 教訓項目計劃實施的工具和技術 2執(zhí)行狀況檢查例會。組織程序。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。項目計劃實施的工具和技術 2執(zhí)行狀況檢查例會。組織程序。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。項目計劃實施的工具和技術 2執(zhí)行狀況檢查例會。授權體系的設計應使得提供的控制與控制成本相平衡。工作授權體系是批準項目工作的一個正式程序，用來確保按著恰當?shù)臅r間、合適的順序完成工作。產品所需的技能和知識。諸如領導 n 當項目在合同環(huán)境下執(zhí)行時，所簽定的合同常被作為賣方的項目章程。n 輔助管理計劃n 未解決事宜和未定的決策n 組織結構圖項目章程n 項目章程是正式確認項目存在的文檔，它應該直接或參見其它文件以包括以下文件：n 項目要滿足的商業(yè)需求 .n 產品或服務描述 .n 項目章程應當由項目以外的負責人發(fā)布，其地位根據(jù)項目的需要而定。而項目執(zhí)行情況測量基準計劃表示一種管理控制，它通常僅間歇地變化，通常僅為響應批準的范圍變更而變化。n 應該明確區(qū)分項目計劃和項目執(zhí)行情況基準計劃。項目計劃是一份經過批準的正式文件，用來管理和控制項目執(zhí)行。n 財務控制 —報告時間、規(guī)定的花費和支出審查、會計準則、標準合同條款。一般予以考慮的組織方針包括，但不限于：n 質量管理 —過程審計，不斷改進的目標。決策者的思考決策者的思考規(guī)劃過程各子過程及其相互之間的聯(lián)系項目規(guī)劃過程依賴性的過程（必要時反復進行）活動排列活動時間估計費用估算活動定義資源規(guī)劃范圍規(guī)劃項目分解制定進度計劃費用計劃項目規(guī) 劃質量規(guī)劃組織規(guī)劃應對措施風險量化風險識別交流溝通 規(guī)劃詢價規(guī)劃采購規(guī)劃人員招收初始過程控制過程到執(zhí)行過程輔助過程輔助過程項目計劃執(zhí)行保 證 性 過 程信息分發(fā) 團隊建設詢價和招標 資源選擇 合同管理質量保證范圍核實執(zhí)行過程控制過程計劃過程控制過程控制過程進展報告 整體控制保 證 性 過 程范圍變更控制 進度控制 成本控制質量控制 風險控制計劃過程收尾過程執(zhí)行過程結 過程范圍核實 行政收尾合同收尾控制過程第四章項目整體管理項目計劃制定輸入?其他計劃編制的輸出?歷史信息?組織方針?約束條件?假定工具和技術?項目計劃編制的方法?項目干系人的技能和知識?項目管理信息系統(tǒng)輸出?項目計劃?詳細依據(jù)組織方針 2. 項目選定 社會的某種需要可以通過多種不同的項目來滿足?？尚行匝芯抗ぷ鞒绦蚩尚行匝芯繄蟾娴膬热荩海?1） 實施要點；（ 2） 項目背景和歷史；（ 3） 市場和生產能力；（ 4） 原材料投入；（ 5） 項目的設計；（ 6） 項目投產后的組織結構和管理費；（ 7） 人力；（ 8） 項目執(zhí)行；（ 9） 財務和經濟評價。n 項目越大，風險也越大。包含了研究、開發(fā)或不成熟技術的建議書比諸如土木建設工程這樣成熟的領域有更高的風險 。n 社會因素：項目、過程或產品對就業(yè)、工人和公眾健康、安全、民族文化、倫理道德的影響。什么疑問。融資成本率融資成本率 —取下列最高的成本率：n 對借來的資金所要支付的利息；n 如果投在其他具有最佳優(yōu)勢的地方，該資金所獲得的利率；n 企業(yè)當前投資匯報率。 為判斷項目建議在經濟上是否可行，可用融資成為判斷項目建議在經濟上是否可行，可用融資成本百分比費用與項目贏利能力的計算值相比較本百分比費用與項目贏利能力的計算值相比較 。融資成本：財務資源的使用本身所花費的金錢。 收入成本是作為日常經營部分而在一個持續(xù)基礎上發(fā)生的，這些需要包括計劃中的維護和修理成本，替換磨損部件以及類似的成本。相關概念和信息 1資本成本資本成本 [Capital Cost]包括包括 ：n 對一項資產的基本收購價格；n 在安裝和使用一項使用資產時以及把它投入正常工作狀態(tài)使招致的任何額外成本 。一次成本一次成本 —收益分析不僅考慮潛在項目收益分析不僅考慮潛在項目的財務可行性，而且需要考慮無形成本和收的財務可行性，而且需要考慮無形成本和收益。無形成本無