【正文】 謝謝 ！THANKS！演講完畢，謝謝觀看！。所有的新進(jìn)人員接受培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后，考核業(yè)務(wù)員的基本知識(shí)，表達(dá)能力，服務(wù)意識(shí)，應(yīng)變能力等綜合素質(zhì)情況。具體的營銷手段n 單一的行銷手段落后；n 行銷要重視心理戰(zhàn)；n 行銷要重視實(shí)效性；整合傳播n 廣告?zhèn)鞑サ恼希簣?bào)紙廣告，銷售海報(bào)，樓書，展板等統(tǒng)一的宣傳口徑；n 公關(guān)活動(dòng)的整合：新聞發(fā)布，專題研討，慶典活動(dòng)的相互推動(dòng)；n 銷售周期的整合：銷售前期，內(nèi)部認(rèn)購期，公開發(fā)售期，強(qiáng)銷期，續(xù)銷期等前后連貫；n 銷售地點(diǎn)的整合：現(xiàn)場(chǎng)售樓處，樣板間等形象一致；n 支付方法的整合：分期付款，按揭，建筑分期等付款方式的綜合運(yùn)用；n SP促銷的整合：折扣銷售，贈(zèng)物銷售，抽獎(jiǎng)銷售等合理使用；n 銷售全體的整合：銷售經(jīng)理，專案，主管，銷售代表等說辭一致；二，銷售分期1，第一階段：銷售準(zhǔn)備期；2，第二階段：開盤及強(qiáng)銷期；3，第三階段：持續(xù)期；4，第四階段：再次強(qiáng)銷期；5，第五階段：持續(xù)期及收尾期；三，銷售管理1，開盤前確定各項(xiàng)銷售管理制度；2，銷售人員的招聘及培訓(xùn)管理；n 各項(xiàng)銷售管理制度1，行政管理制度：報(bào)表制度，考勤制度，值班接待制度，客戶確認(rèn)制度；2，培訓(xùn)制度；3，客戶服務(wù)制度；4，業(yè)績考核及獎(jiǎng)勵(lì)制度；5，財(cái)務(wù)制度；n 銷售人員的招牌及培訓(xùn)管理根據(jù)工作需要，招聘銷售人員數(shù)名，人員應(yīng)于 X月 X物業(yè)公司與業(yè)主管理委員會(huì)n 區(qū)別物業(yè)公司管理的是他人的物業(yè)，而業(yè)主管理委員會(huì)是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)。n 住戶手冊(cè)：物業(yè)轄區(qū)的概況；機(jī)構(gòu)；管理機(jī)構(gòu)；日常管理與維修；綜合費(fèi)用等。（ 1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干）（ 2）辦公室（ 3）開發(fā)部（確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參與市場(chǎng)競(jìng)爭）（ 4）財(cái)務(wù)部（財(cái)務(wù)，計(jì)劃，經(jīng)濟(jì)核算，各類收費(fèi)）（ 5）業(yè)務(wù)管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴）（ 6）工程部（工程預(yù)算；房屋，設(shè)備及公共設(shè)施的管理維修，保養(yǎng)；對(duì)業(yè)主裝修改造進(jìn)行檢查監(jiān)督）（ 7）經(jīng)營服務(wù)部（綜合服務(wù)，代辦業(yè)務(wù)）規(guī)章制度n 業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對(duì)全體業(yè)主有約束力，有關(guān)物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權(quán)利義務(wù)）內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點(diǎn)，功能，面積，公共設(shè)備，設(shè)施，相關(guān)用地等；業(yè)主的權(quán)利與責(zé)任；收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。（多層 6人，高層大樓配 8人）（ 6）有完備的房屋管理，修繕與養(yǎng)護(hù)的保障措施。（ 4）擁有或委托管理建筑面積 15萬 m2以上的物業(yè)。–30萬以上的貨幣注冊(cè)資金。n 物業(yè)管理部門的管理內(nèi)容1，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的選擇資質(zhì)條件： （ 1）有合格的管理章程和管理辦法。3，重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會(huì)審議，并經(jīng)管委會(huì)認(rèn)可通過。義務(wù)：1，履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營管理。（ 7）可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費(fèi)。（ 5）有權(quán)要求管委會(huì)協(xié)助管理。（ 3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)用。（ 1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實(shí)際制訂小區(qū)管理辦法。5，權(quán)利和義務(wù)；3，特點(diǎn)：企業(yè)化，專業(yè)化，社會(huì)化，制度化4，性質(zhì)：具有獨(dú)立的法人資格 竣工驗(yàn)收程序流程圖n 不合格施工收尾階段竣工準(zhǔn)備階段竣工預(yù)驗(yàn)（施工單位）結(jié)果竣工初驗(yàn)結(jié)果正式驗(yàn)收結(jié)果工程交接返修，補(bǔ)修物業(yè)公司n 概述1，定義：專門從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷計(jì)劃，組織，實(shí)施與控制n 營銷計(jì)劃的含義：是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時(shí)期內(nèi)從事項(xiàng)目營銷活動(dòng)預(yù)期達(dá)到的目標(biāo)以及達(dá)到目標(biāo)的方法，步驟和措施，是房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的落實(shí)和體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)定進(jìn)行項(xiàng)目營銷活動(dòng)的書面表達(dá)。組織協(xié)調(diào)n 是管理的一項(xiàng)基本職能，是為了實(shí)現(xiàn)組織的宗旨，目標(biāo)和計(jì)劃，對(duì)組織內(nèi)外各單位和個(gè)人的工作活動(dòng)和人際關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，使之互相配合，互相適應(yīng)的管理活動(dòng)。質(zhì)量控制n 通過以下幾個(gè)指標(biāo)來衡量：1，持續(xù)時(shí)間；2，項(xiàng)目的結(jié)果狀態(tài)；3，已完成工程的價(jià)值量；4，資源消耗指標(biāo)；例如，緊急原因，典型的變更控制系統(tǒng)會(huì)允許對(duì)某些確定類型變更的 “自動(dòng) ”確認(rèn)，這些變更事后仍需進(jìn)行文檔整理并歸檔，以保證不在后續(xù)的項(xiàng)目管理中引起麻煩。對(duì)于大型、復(fù)雜的項(xiàng)目，可能會(huì)有多個(gè)不同職能的變更控制委員會(huì)。n 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會(huì)（ CCB），負(fù)責(zé)批準(zhǔn)或否決項(xiàng)目變更請(qǐng)求。協(xié)調(diào)涉及整個(gè)項(xiàng)目的變更執(zhí)行情況報(bào)告 整體變更控制輔助變更控制?范圍變更控制?進(jìn)度變更控制?費(fèi)用變更控制?質(zhì)量控制?風(fēng)險(xiǎn)變更控制?合同管理變更控制系統(tǒng)n 變更控制系統(tǒng)是一系列正式的、文檔式的程序，它定義了正式的項(xiàng)目文檔變更的步驟。n 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項(xiàng)目范圍定義中。整體變更控制所關(guān)心的是：n 對(duì)保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；n 當(dāng)變更發(fā)生時(shí)對(duì)實(shí)際變更進(jìn)行管理。項(xiàng)目涉及的所有組織在項(xiàng)目實(shí)施期間都有正式或者非正式的有用程序。項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)。執(zhí)行狀況檢查例會(huì)應(yīng)定期按計(jì)劃進(jìn)行，以交流項(xiàng)目的信息。n 下圖描述了知識(shí)領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個(gè)建議的進(jìn)度變更通常將影響到項(xiàng)目成本、風(fēng)險(xiǎn)、質(zhì)量和人員配置。整體變更控制要求：n 維護(hù)執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃的完整性 —所有批準(zhǔn)的變更應(yīng)該反映在項(xiàng)目計(jì)劃中，但只有項(xiàng)目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃。整體變更控制過程輸入n 項(xiàng)目計(jì)劃n 執(zhí)行情況報(bào)告n 變更申請(qǐng)工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測(cè)量n 補(bǔ)充計(jì)劃編制n 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)輸出n 項(xiàng)目計(jì)劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)整體變更控制組織程序。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。整體變更控制過程輸入n 項(xiàng)目計(jì)劃n 執(zhí)行情況報(bào)告n 變更申請(qǐng)工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測(cè)量n 補(bǔ)充計(jì)劃編制n 項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)輸出n 項(xiàng)目計(jì)劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。組織程序。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。組織程序。對(duì)大多數(shù)項(xiàng)目而言，執(zhí)行狀況檢查理會(huì)有不同的頻率和層次。項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會(huì)。授權(quán)體系的設(shè)計(jì)應(yīng)使得提供的控制與控制成本相平衡。工作授權(quán)體系是批準(zhǔn)項(xiàng)目工作的一個(gè)正式程序，用來確保按著恰當(dāng)?shù)臅r(shí)間、合適的順序完成工作。產(chǎn)品所需的技能和知識(shí)。諸如領(lǐng)導(dǎo) n 當(dāng)項(xiàng)目在合同環(huán)境下執(zhí)行時(shí)，所簽定的合同常被作為賣方的項(xiàng)目章程。n 輔助管理計(jì)劃n 未解決事宜和未定的決策n 組織結(jié)構(gòu)圖項(xiàng)目章程n 項(xiàng)目章程是正式確認(rèn)項(xiàng)目存在的文檔，它應(yīng)該直接或參見其它文件以包括以下文件：n 項(xiàng)目要滿足的商業(yè)需求 .n 產(chǎn)品或服務(wù)描述 .n 項(xiàng)目章程應(yīng)當(dāng)由項(xiàng)目以外的負(fù)責(zé)人發(fā)布，其地位根據(jù)項(xiàng)目的需要而定。而項(xiàng)目執(zhí)行情況測(cè)量基準(zhǔn)計(jì)劃表示一種管理控制，它通常僅間歇地變化，通常僅為響應(yīng)批準(zhǔn)的范圍變更而變化。n 應(yīng)該明確區(qū)分項(xiàng)目計(jì)劃和項(xiàng)目執(zhí)行情況基準(zhǔn)計(jì)劃。項(xiàng)目計(jì)劃是一份經(jīng)過批準(zhǔn)的正式文件，用來管理和控制項(xiàng)目執(zhí)行。n 財(cái)務(wù)控制 —報(bào)告時(shí)間、規(guī)定的花費(fèi)和支出審查、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、標(biāo)準(zhǔn)合同條款。一般予以考慮的組織方針包括，但不限于：n 質(zhì)量管理 —過程審計(jì)，不斷改進(jìn)的目標(biāo)。決策者的思考決策者的思考規(guī)劃過程各子過程及其相互之間的聯(lián)系項(xiàng)目規(guī)劃過程依賴性的過程（必要時(shí)反復(fù)進(jìn)行）活動(dòng)排列活動(dòng)時(shí)間估計(jì)費(fèi)用估算活動(dòng)定義資源規(guī)劃范圍規(guī)劃項(xiàng)目分解制定進(jìn)度計(jì)劃費(fèi)用計(jì)劃項(xiàng)目規(guī) 劃質(zhì)量規(guī)劃組織規(guī)劃應(yīng)對(duì)措施風(fēng)險(xiǎn)量化風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別交流溝通 規(guī)劃詢價(jià)規(guī)劃采購規(guī)劃人員招收初始過程控制過程到執(zhí)行過程輔助過程輔助過程項(xiàng)目計(jì)劃執(zhí)行保 證 性 過 程信息分發(fā) 團(tuán)隊(duì)建設(shè)詢價(jià)和招標(biāo) 資源選擇 合同管理質(zhì)量保證范圍核實(shí)執(zhí)行過程控制過程計(jì)劃過程控制過程控制過程進(jìn)展報(bào)告 整體控制保 證 性 過 程范圍變更控制 進(jìn)度控制 成本控制質(zhì)量控制 風(fēng)險(xiǎn)控制計(jì)劃過程收尾過程執(zhí)行過程結(jié) 過程范圍核實(shí) 行政收尾合同收尾控制過程第四章項(xiàng)目整體管理項(xiàng)目計(jì)劃制定輸入?其他計(jì)劃編制的輸出?歷史信息?組織方針?約束條件?假定工具和技術(shù)?項(xiàng)目計(jì)劃編制的方法?項(xiàng)目干系人的技能和知識(shí)?項(xiàng)目管理信息系統(tǒng)輸出?項(xiàng)目計(jì)劃?詳細(xì)依據(jù)組織方針 2. 項(xiàng)目選定 社會(huì)的某種需要可以通過多種不同的項(xiàng)目來滿足?？尚行匝芯抗ぷ鞒绦蚩尚行匝芯繄?bào)告的內(nèi)容：（ 1） 實(shí)施要點(diǎn)；（ 2） 項(xiàng)目背景和歷史；（ 3） 市場(chǎng)和生產(chǎn)能力；（ 4） 原材料投入；（ 5） 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)；（ 6） 項(xiàng)目投產(chǎn)后的組織結(jié)構(gòu)和管理費(fèi)；（ 7） 人力；（ 8） 項(xiàng)目執(zhí)行；（ 9） 財(cái)務(wù)和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。n 項(xiàng)目越大，風(fēng)險(xiǎn)也越大。包含了研究、開發(fā)或不成熟技術(shù)的建議書比諸如土木建設(shè)工程這樣成熟的領(lǐng)域有更高的風(fēng)險(xiǎn) 。n 社會(huì)因素：項(xiàng)目、過程或產(chǎn)品對(duì)就業(yè)、工人和公眾健康、安全、民族文化、倫理道德的影響。什么疑問。融資成本率融資成本率 —取下列最高的成本率：n 對(duì)借來的資金所要支付的利息；n 如果投在其他具有最佳優(yōu)勢(shì)的地方，該資金所獲得的利率；n 企業(yè)當(dāng)前投資匯報(bào)率。 為判斷項(xiàng)目建議在經(jīng)濟(jì)上是否可行，可用融資成為判斷項(xiàng)目建議在經(jīng)濟(jì)上是否可行，可用融資成本百分比費(fèi)用與項(xiàng)目贏利能力的計(jì)算值相比較本百分比費(fèi)用與項(xiàng)目贏利能力的計(jì)算值相比較 。融資成本：財(cái)務(wù)資源的使用本身所花費(fèi)的金錢。 收入成本是作為日常經(jīng)營部分而在一個(gè)持續(xù)基礎(chǔ)上發(fā)生的，這些需要包括計(jì)劃中的維護(hù)和修理成本，替換磨損部件以及類似的成本。相關(guān)概念和信息 1資本成本資本成本 [Capital Cost]包括包括 ：n 對(duì)一項(xiàng)資產(chǎn)的基本收購價(jià)格；n 在安裝和使用一項(xiàng)使用資產(chǎn)時(shí)以及把它投入正常工作狀態(tài)使招致的任何額外成本 。一次成本一次成本 —收益分析不僅考慮潛在項(xiàng)目收益分析不僅考慮潛在項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性，而且需要考慮無形成本和收的財(cái)務(wù)可行性，而且需要考慮無形成本和收益。無形成