【正文】 本無(wú)形成本 —收益分析：收益分析： 某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財(cái)務(wù)術(shù)語(yǔ)。比較 FOM最高者一般應(yīng)作為首選產(chǎn)品。Meritn 分析步驟：識(shí)別有利部件并賦予權(quán)數(shù)；計(jì)算優(yōu)點(diǎn)值（ Figure有利部件（ 技術(shù)可行性n 評(píng)價(jià)技術(shù)是否成熟；n 有利部件分析法（ Feature（ 6)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。（ 3） 財(cái)務(wù)可行性；（ 4） 經(jīng)濟(jì)可行性 。 一份職能說(shuō)明書(shū)闡述需要作什么和操作時(shí)有什么約束，確保至少有一種另人滿(mǎn)意的操作 n 產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標(biāo)，應(yīng)該被用來(lái)準(zhǔn)備一份功能說(shuō)明書(shū)（ Functional可行性研究 (Feasibilityn 4，可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)立項(xiàng) 、 審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。n 其作用表現(xiàn)為：1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。工程技術(shù) 房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃策劃的內(nèi)容：1，房地產(chǎn)項(xiàng)目的選址；2，市場(chǎng)調(diào)查分析；3，項(xiàng)目的市場(chǎng)定位；4，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)；5，房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略；6，房地產(chǎn)項(xiàng)目物業(yè)管理的前期介入；房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對(duì)與項(xiàng)目有關(guān)的市場(chǎng) 市場(chǎng)調(diào)查的類(lèi)型1，探測(cè)性調(diào)查：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題和提出問(wèn)題；2，描述性調(diào)查：對(duì)具體的問(wèn)題作如實(shí)反映；3，因果性調(diào)查：在描述性調(diào)查上的進(jìn)一步研究分析問(wèn)題的前因后果，找出因果關(guān)系；4，預(yù)測(cè)性調(diào)查：通過(guò)收集，分析，研究現(xiàn)有的資料，估計(jì)在未來(lái)的一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種類(lèi)型物業(yè)需求量和變化趨勢(shì)。五，可操作性1，在實(shí)際市場(chǎng)環(huán)境中，項(xiàng)目具有市場(chǎng)條件的可操作性；2，在具體實(shí)施上有可操作的方法；3，構(gòu)思的方案要易于操作，容易實(shí)施，避免脫離市場(chǎng)的客觀(guān)需求或超出了開(kāi)發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實(shí)施能力，成為 “紙上談兵 ”六，多樣性在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，開(kāi)發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對(duì)多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚(yáng)長(zhǎng)避短，選擇最科學(xué)，最合理，最具操作性的一種。四，創(chuàng)新性構(gòu)思要有新意，要有獨(dú)創(chuàng)性。房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期策劃n 1，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思；n 2，房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查；n 3，房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃；n 4，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析；n 5，房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和控制分析；房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思一，地域性1，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，自然狀況，市場(chǎng)狀況；2，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)袌?chǎng)情況；3，考慮開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；二，前瞻性1，項(xiàng)目的可行性研究階段，預(yù)見(jiàn)幾年后的市場(chǎng)情況；2，投資分析與決策階段，要預(yù)知未來(lái)開(kāi)發(fā)的成本，售價(jià)，資金流量的走向；3，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，要在項(xiàng)目規(guī)劃，戶(hù)型設(shè)計(jì)，建筑立面等方面預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)；4，營(yíng)銷(xiāo)推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的變化趨勢(shì)，為銷(xiāo)售定價(jià)，樓盤(pán)包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。項(xiàng)目名稱(chēng)： —————————————————————— 低 滿(mǎn)意度 高工作范圍的完成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————工作質(zhì)量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————進(jìn)度計(jì)劃績(jī)效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————預(yù)算績(jī)效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————交流 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————客戶(hù)聯(lián)系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————總體績(jī)效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評(píng)價(jià) ———————————————————————————————————————————你意識(shí)到實(shí)際收獲了什么 —————— 或是預(yù)期項(xiàng)目結(jié)果有 —————— 收益？A、數(shù)量收益 ——————————————B 、質(zhì)量收益 ————————————————————我們?nèi)绾卧谖磥?lái)的項(xiàng)目中改善我們的工作？請(qǐng)寫(xiě)下你的有關(guān)建議問(wèn)題一：n 如果你是一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的業(yè)主，你如何進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目組織系統(tǒng)的設(shè)計(jì)？問(wèn)題二：n 結(jié)合實(shí)際工程，來(lái)說(shuō)明房地產(chǎn)項(xiàng)目中主要部門(mén)及其工作要點(diǎn)？問(wèn)題三：n 您認(rèn)為一個(gè)合格的項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該具備哪些條件？第三章： 項(xiàng)目會(huì)議的類(lèi)型n 情況評(píng)審會(huì)議n 解決問(wèn)題會(huì)議n 技術(shù)設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì)議項(xiàng)目情況評(píng)審會(huì)議日程項(xiàng)目情況評(píng)審 —— 團(tuán)隊(duì)會(huì)議議程8： 00AM 自上次會(huì)議以來(lái)的成績(jī) 硬件 張強(qiáng) 軟件 李麗 文件 劉偉8： 30 成本、進(jìn)度計(jì)劃和工作范圍 王磊 進(jìn)展情況 趨勢(shì) 預(yù)測(cè) 預(yù)測(cè) 差異8： 45 必要的糾正措施 相關(guān)人員9： 15 改進(jìn)的機(jī)會(huì) 所有人員9： 30 討論 所有人員9： 50 行動(dòng)細(xì)目分配 所有人員10： 00 劉霞 休會(huì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的績(jī)效評(píng)估書(shū)n 項(xiàng)目任務(wù)的執(zhí)行結(jié)果n 如何擴(kuò)展他的知識(shí)n 需要進(jìn)一步提高的地方項(xiàng)目后的評(píng)估團(tuán)隊(duì)會(huì)議技術(shù)績(jī)效P 工作范圍P 質(zhì)量P 管理變更成本績(jī)效進(jìn)度計(jì)劃績(jī)效項(xiàng)目計(jì)劃與控制客戶(hù)聯(lián)系團(tuán)隊(duì)交流識(shí)別問(wèn)題與解決問(wèn)題對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的建議項(xiàng)目后客戶(hù)評(píng)價(jià)調(diào)查 表請(qǐng)完成這張簡(jiǎn)短的調(diào)查表，幫助我們?cè)u(píng)估和改善項(xiàng)目管理績(jī)效。學(xué)會(huì)說(shuō) “不 ”。早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個(gè)表。 ＃對(duì)表現(xiàn)好的成員指派使他們滿(mǎn)意的工作 ＃在安排任務(wù)進(jìn)度時(shí)照顧表現(xiàn)突出的成員， ＃把新購(gòu)置的電腦、電話(huà)分配給工作表現(xiàn)好的成員 ＃給有才能、有成績(jī)的班子成員提供在眾人面前或上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)面前亮相的機(jī)會(huì) ＃在決策之前征求有能力、有主見(jiàn)，對(duì)項(xiàng)目有熱情、有責(zé)任心的成員意見(jiàn)，以示對(duì)他們的器重和賞識(shí)激勵(lì)措施有成效項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的特點(diǎn)n 對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的清晰理解n 對(duì)每位成員角色和職責(zé)的明確期望n 目標(biāo)導(dǎo)向n 高度的合作互助n 高度信任提高效率 —胡蘿卜加大棒不明智n 第一時(shí)間就把事情辦好（交流誤解普遍存在于項(xiàng)目之中）n 設(shè)定現(xiàn)實(shí)目標(biāo)（問(wèn)題：計(jì)劃制定與項(xiàng)目經(jīng)理被任命之前）n 選用技術(shù)水平高的人員（請(qǐng)專(zhuān)家顧問(wèn)的開(kāi)支比起生手長(zhǎng)時(shí)間工作的開(kāi)支要少的多）有效地管理時(shí)間每個(gè)周末，找出幾個(gè)（ 25個(gè)）下周要完成的目標(biāo)。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)n 項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)該：尊重和關(guān)懷所有員工讓每一位成員明確理解他的工作職責(zé)及工