【正文】 要考慮無(wú)形成本和收益。 來(lái)自 料庫(kù)下載 財(cái)務(wù)可行性 ? 對(duì)一個(gè)特定的項(xiàng)目進(jìn)行資源投資是否值得？如何獲得值得的回報(bào)？ ? 如果投資資源有幾種備選的機(jī)會(huì)，那一種會(huì)帶來(lái)最佳回報(bào)？ 來(lái)自 料庫(kù)下載 成本 —收益分析 成本 — 收益分析 ： ? 該項(xiàng)目計(jì)劃中的生命期識(shí)別、詳述和評(píng)估建議的成本，包括采購(gòu)、建設(shè)、保養(yǎng)、維修、運(yùn)行成本、退役； ? 在其設(shè)計(jì)中的生命周期內(nèi)，識(shí)別、詳述和評(píng)估建議的收益。 ? 分析步驟： 識(shí)別有利部件并賦予權(quán)數(shù)； 計(jì)算優(yōu)點(diǎn)值（ Figure of Merit 簡(jiǎn)稱 FOM)。 來(lái)自 料庫(kù)下載 技術(shù)可行性 ? 評(píng)價(jià)技術(shù)是否成熟； ? 有利部件分析法（ Feature Analysis)是對(duì)用于共同目的的各種產(chǎn)品信息進(jìn)行收集和整理的一種方法。 （ 6)風(fēng)險(xiǎn)和不確定性。 （ 3） 財(cái)務(wù)可行性； （ 4） 經(jīng)濟(jì)可行性 。一份職能說(shuō)明書(shū)闡述需要作什么和操作時(shí)有什么約束，確保至少有一種另人滿意的操作 方法。 來(lái)自 料庫(kù)下載 可行性研究 (Feasibility Study) ? 對(duì)任何可接受的建議書(shū)，都應(yīng)該設(shè)立一個(gè)小組承擔(dān)可行性研究，并盡量產(chǎn)生方案（ Scenarios)。 來(lái)自 料庫(kù)下載 ? 4，可行性研究是編制設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目要經(jīng)過(guò)政府相關(guān)職能部門(mén)立項(xiàng) 、 審批，而立項(xiàng)審批的依據(jù)之一就是可行性研究報(bào)告。 來(lái)自 料庫(kù)下載 ? 其作用表現(xiàn)為： 1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。 來(lái)自 料庫(kù)下載 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的方法 1，訪問(wèn)法：面談?wù){(diào)查，電話調(diào)查，通信調(diào)查； 2，觀察法 3，實(shí)驗(yàn)法 來(lái)自 料庫(kù)下載 市場(chǎng)調(diào)查的步驟： 1，準(zhǔn)備階段：確定市場(chǎng)調(diào)查的目的和內(nèi)容；擬訂詳細(xì)，周密的調(diào)查計(jì)劃，確定調(diào)查的對(duì)象，方法；根據(jù)調(diào)查作業(yè)的需要，選擇具有一定素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)知識(shí)的調(diào)查人員； 2，實(shí)施階段：收集相關(guān)資料；設(shè)計(jì)調(diào)查問(wèn)卷；現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查； 3，資料處理階段：編輯整理信息資料；撰寫(xiě)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告；在調(diào)查過(guò)程結(jié)束后，對(duì)所有的信息進(jìn)行歸檔儲(chǔ)存。 來(lái)自 料庫(kù)下載 房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查 市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容： 1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟(jì)科技，文化風(fēng)俗等； 2，中觀環(huán)境：所在城市的建設(shè)與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應(yīng)量與總需求量等情況； 3，微觀環(huán)境：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況調(diào)查，消費(fèi)者的需求狀況。概念要新，主題要新。 來(lái)自 料庫(kù)下載 三，市場(chǎng)性 1，以市場(chǎng)需求為導(dǎo)向：顧客需要什么樣的房子，我們就造什么樣的房子； 2，房地產(chǎn)市場(chǎng)變了，房地產(chǎn)項(xiàng)目構(gòu)思的思路，定位方式也要變； 3，在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上，造就市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)。如需更多的空間回答，請(qǐng)另附幾頁(yè)。 有效利用時(shí)間（零碎時(shí)間） 盡量一次性處理大部分時(shí)間 周末，如果你完成了全部目標(biāo)，就獎(jiǎng)賞你自己。 控制干擾，不要讓電話、郵件或隨意來(lái)訪者打擾你的工作。 每天結(jié)束時(shí)，列出第 2天要做的事情。 荷茲伯格 (Herzberg)雙因素論 體能因素： 使人滿足 帶來(lái)積極因素 成就、承認(rèn)、興趣、責(zé)任、提拔 保健因素： 減少不滿和消極因素 工作條件、薪水、上級(jí)關(guān)系、 公司制度、考勤等 來(lái)自 料庫(kù)下載 ＃獎(jiǎng)勵(lì)基金 ＃推薦表現(xiàn)突出的班子成員，請(qǐng)?jiān)瓎挝坏念I(lǐng)導(dǎo)給予獎(jiǎng)勵(lì)和表彰。 ? ， ? 織起來(lái)。 ? “發(fā)現(xiàn)人才的方法是找那些最忙的人。 “ 疑人不用，用人不疑 ” 。 來(lái)自 料庫(kù)下載 項(xiàng)目經(jīng)理的職責(zé)（ 2） ( 1)保證項(xiàng)目業(yè)主和其它各有關(guān)方面滿意 ( 2指導(dǎo)和控制項(xiàng)目的日常工作 ( 3)要善于應(yīng)變 ( 4)如實(shí)反映情況 ( 5)及時(shí)收回和支付所有應(yīng)當(dāng)收進(jìn)和支付的款項(xiàng) 來(lái)自 料庫(kù)下載 項(xiàng)目經(jīng)理的權(quán)限和選聘（ 3） ? 項(xiàng)目經(jīng)理要履行其職責(zé)，必須要有足夠的權(quán)限。 來(lái)自 料庫(kù)下載 項(xiàng)目經(jīng)理部 來(lái)自 料庫(kù)下載 項(xiàng)目經(jīng)理部 ? 項(xiàng)目經(jīng)理部的作用 1，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全過(guò)程的管理工作，是企業(yè)在該項(xiàng)目的管理層，同時(shí)對(duì)作業(yè)層有管理與服務(wù)的雙重職能； 2，為項(xiàng)目經(jīng)理的決策提供信息依據(jù)，當(dāng)好參謀，同時(shí)執(zhí)行項(xiàng)目經(jīng)理的決策意圖； 來(lái)自 料庫(kù)下載 3，項(xiàng)目經(jīng)理部不但要完成項(xiàng)目管理和專(zhuān)業(yè)管理任務(wù)，同時(shí)要協(xié)調(diào)各個(gè)部門(mén)之間，管理人員之間的關(guān)系，發(fā)揮每個(gè)人的崗位作用； 4，是代表企業(yè)履行合同的主體，向最終建筑產(chǎn)品和業(yè)主負(fù)責(zé)； 來(lái)自 料庫(kù)下載 ? 項(xiàng)目經(jīng)理部的運(yùn)作： 1，選擇合適的成員，形成一個(gè)完整的工作群體； 2，使各個(gè)成員了解項(xiàng)目經(jīng)理部的目標(biāo)和任務(wù)； 3，明確項(xiàng)目經(jīng)理部各個(gè)部門(mén)及其成員的職責(zé)和權(quán)力； 4，組織各成員開(kāi)始執(zhí)行執(zhí)行各自的任務(wù)，開(kāi)始推進(jìn)工作。 來(lái)自 料庫(kù)下載 分標(biāo)的方式 ? 分階段分專(zhuān)業(yè)的項(xiàng)目平行分標(biāo)方式，即業(yè)主將勘測(cè)，設(shè)計(jì)，設(shè)備供應(yīng)，土建，安裝，監(jiān)理，裝飾等項(xiàng)目任務(wù)分別委托給不同的承包商，這種分標(biāo)方式，在我國(guó)的房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中長(zhǎng)期被采用； ? 總承包（統(tǒng)包），即 ‘ 設(shè)計(jì) 建造 交鑰匙 ’項(xiàng)目，由一個(gè)承包商來(lái)承包所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作。 ? 通過(guò)分標(biāo)可以明確地，靈活地對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)控制。 來(lái)自 料庫(kù)下載 房地產(chǎn)項(xiàng)目的分標(biāo) ? 分標(biāo)：是任務(wù)指按照一定的規(guī)則方式，將整個(gè)項(xiàng)目和工作分解為若干個(gè)包，其目的是便于項(xiàng)目承包。事業(yè)部實(shí)行獨(dú)立核算，對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)效益負(fù)責(zé)。 來(lái)自 料庫(kù)下載 事業(yè)部制項(xiàng)目管理模式 ? 事業(yè)部制項(xiàng)目管理是企業(yè)根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況，設(shè)立若干個(gè)事業(yè)部。土地的前期開(kāi)發(fā)工作一般由綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)（通常也是投資的一方）完成，項(xiàng)目公司的主要職能為工程建設(shè)、配套和銷(xiāo)售。銷(xiāo)售部在項(xiàng)目的后期負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)、銷(xiāo)售工作；財(cái)務(wù)部的主要工作在項(xiàng)目中后期，負(fù)責(zé)資金的收支及財(cái)務(wù)核算、分析工作；辦公室負(fù)責(zé)文秘、統(tǒng)計(jì)等后勤工作。 ? 從房地產(chǎn)項(xiàng)目的生命周期分析，開(kāi)發(fā)部主要是負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期的立項(xiàng)、審批、規(guī)劃、征地、拆遷等工作。 來(lái)自 料庫(kù)下載 面臨加入 WTO挑戰(zhàn) 的中國(guó)企業(yè) ? 中國(guó)在今年加入 WTO已無(wú)大障礙； ? 中國(guó)將參加全球化的公平的商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； ? 中國(guó)市場(chǎng)將失去高關(guān)稅的保護(hù)； ? 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈殘酷，適應(yīng)期 13年； ? 中國(guó)項(xiàng)目管理事業(yè)的發(fā)展是 企業(yè)發(fā)展、民族強(qiáng)盛的 重要因素 。 來(lái)自 料庫(kù)下載 PMBOK 項(xiàng)目管理知識(shí)體系 項(xiàng)目過(guò)程和整體化 項(xiàng)目管理 基本概念 內(nèi)外環(huán)境 項(xiàng)目核準(zhǔn) 范圍規(guī)劃 范圍定義 范圍核實(shí) 范圍改變控制 項(xiàng)目范圍管理 項(xiàng)目質(zhì)量管理 質(zhì)量規(guī)劃 質(zhì)量保證 質(zhì)量控制 質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)管理 風(fēng)險(xiǎn)鑒別 風(fēng)險(xiǎn)估量 風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 風(fēng)險(xiǎn)控制 項(xiàng)目時(shí)間管理 活動(dòng)定義 活動(dòng)排序 活動(dòng)時(shí)間估算 進(jìn)度計(jì)劃 進(jìn)度控制 項(xiàng)目人力資源管理 組織規(guī)劃 人員招聘 隊(duì)伍組織 項(xiàng)目采購(gòu)管理 采購(gòu)規(guī)劃 詢價(jià)與招標(biāo) 資源選擇 合同管理 合同終結(jié) 項(xiàng)目費(fèi)用管理 資源規(guī)劃 費(fèi)用估算 費(fèi)用預(yù)算 費(fèi)用控制 項(xiàng)目溝通管理 溝通規(guī)劃 住處傳輸 進(jìn)度報(bào)告 驗(yàn)收?qǐng)?bào)告 項(xiàng)目交接管理 項(xiàng)目目標(biāo)再評(píng)估 接收人員培訓(xùn) 機(jī)構(gòu)改組 經(jīng)營(yíng)流程改造 來(lái)自 料庫(kù)下載 主要的一般管理技能 ? 金融和會(huì)計(jì)、銷(xiāo)售和市場(chǎng)、研究和開(kāi)發(fā)、制造和發(fā)售； ? 戰(zhàn)略規(guī)劃、戰(zhàn)術(shù)規(guī)劃和實(shí)施規(guī)劃； ? 組織結(jié)構(gòu)、組織行為、人事管理、補(bǔ)償、福利和職業(yè)培養(yǎng)； ? 通過(guò)激勵(lì)、授權(quán)、監(jiān)督、團(tuán)隊(duì)建設(shè)、沖突管理和其他技術(shù)來(lái)處理各種工作關(guān)系； ? 通過(guò)個(gè)人時(shí)間管理、壓力管理和其他技術(shù)來(lái)進(jìn)行自我管理。 ? 近代項(xiàng)目管理的成熟 : 關(guān)鍵路線法（ CPM）和計(jì)劃評(píng)審技術(shù) (PERT） 阿波羅登月計(jì)劃 ? 現(xiàn)代項(xiàng)目管理的新發(fā)展 : 面向市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng) .項(xiàng)目管理的傳播和現(xiàn)代化。T)及市場(chǎng) (market)等 .7M ? 項(xiàng)目管理作為方法和手段，也是資源。 8． 解散項(xiàng)目組。 6．文檔總結(jié)。 4．項(xiàng)目清算。 2．物業(yè)公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行接管驗(yàn)收。 ? 本階段的工作重點(diǎn)是明確分工、制訂計(jì)劃、狠抓廉政、陽(yáng)光招標(biāo)（優(yōu)秀的規(guī)劃設(shè)計(jì)院、承建商、供應(yīng)商是高品質(zhì)產(chǎn)品的保證）、搞好與政府各部門(mén)之間的關(guān)系、協(xié)調(diào)各部門(mén)之間的關(guān)系及進(jìn)場(chǎng)時(shí)間、按現(xiàn)代項(xiàng)目管理的技術(shù)嚴(yán)格控制質(zhì)量 成本 進(jìn)度、項(xiàng)目的銷(xiāo)售等。 來(lái)自 料庫(kù)下載 ? 7． 項(xiàng)目銷(xiāo)售（嚴(yán)格培訓(xùn)、統(tǒng)一說(shuō)法、不留后遺癥、展示開(kāi)發(fā)商的文化等）。 5． 通過(guò)規(guī)劃、消防、人防、水、電、氣、防蟻等部門(mén)審查（協(xié)調(diào)貫穿整個(gè)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程）。 3． 制訂項(xiàng)目計(jì)劃（專(zhuān)業(yè)性、可行性）。 來(lái)自 料庫(kù)下載 實(shí)施階段 ? 按計(jì)劃啟動(dòng)實(shí)施項(xiàng)目工作 來(lái)自 料庫(kù)下載 ? 1． 建立項(xiàng)目組織。 6． 通過(guò)公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 3． 確定項(xiàng)目組主要成員。 來(lái)自 料庫(kù)下載 規(guī)劃階段 ? 對(duì)可行項(xiàng)目作好開(kāi)工前的人財(cái)物及一切軟硬件準(zhǔn)備 來(lái)自 料庫(kù)下載 ? 1． 確定項(xiàng)目總負(fù)責(zé)人（重點(diǎn)項(xiàng)目）。 3． 通過(guò)公司決策層批準(zhǔn)進(jìn)入下一階段。 來(lái)自 料庫(kù)下載 項(xiàng)目的生命周期 ? 概念階段 ? 規(guī)劃階段 ? 實(shí)施階段 ? 結(jié)束階段 來(lái)自 料庫(kù)下載 概念階段 ? 主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目并確定項(xiàng)目是否可行 來(lái)自 料庫(kù)下載 ? 1． 根據(jù)公司的整體戰(zhàn)略規(guī)劃選定項(xiàng)目（公司高、中層參與），然后，由投資規(guī)劃部或拓展部對(duì)選定項(xiàng)目進(jìn)行初步和詳細(xì)可行性研究并制訂項(xiàng)目商業(yè)計(jì)劃書(shū)。 來(lái)自 料庫(kù)下載 經(jīng)營(yíng)階段 ? 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) ,是開(kāi)發(fā)商通過(guò)對(duì)所開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售、出租和抵押 ,實(shí)現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。當(dāng)然，征地、拆遷工作的完成也是申請(qǐng)項(xiàng)目開(kāi)工的必備條件之一。 ? —— 項(xiàng)目管理就是把各種資源應(yīng)用于項(xiàng)目，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。 來(lái)自 料庫(kù)下載 項(xiàng)目的特征 ? 項(xiàng)目任務(wù)和成果具有一次性； ? 項(xiàng)目目標(biāo)具有明確性：如工期目標(biāo)，費(fèi)用目標(biāo)，質(zhì)量目標(biāo)； ? 項(xiàng)目系統(tǒng)具有整體性； ? 項(xiàng)目對(duì)象具有確定性； 來(lái)自 料庫(kù)下載 房地產(chǎn)項(xiàng)目的定義 ? 房地產(chǎn)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目的一種，是指在一定的時(shí)間，費(fèi)用和質(zhì)量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務(wù)。受理的對(duì)象分散無(wú)系統(tǒng)，僅強(qiáng)化銷(xiāo)售實(shí)施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨(dú)立作戰(zhàn)，是被動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)。 來(lái)自 料庫(kù)下載 (3) 三級(jí)市場(chǎng)：賣(mài)給個(gè)人后的再次轉(zhuǎn)賣(mài)、出租及抵押。 來(lái)自 料庫(kù)下載 ? (2) 二級(jí)市場(chǎng)：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級(jí)市場(chǎng)。 來(lái)自 料庫(kù)下載 概述 ? 房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)，管理，服務(wù)等行業(yè)和企業(yè)的總稱。 來(lái)自 料庫(kù)下載 ? 建筑產(chǎn)品作為特殊的商品，一次性投資大、建設(shè)周期長(zhǎng)、使用壽命長(zhǎng)，全生命期均需維護(hù)，購(gòu)房者可以說(shuō)是花費(fèi)了巨資，因此房產(chǎn)的品質(zhì)可謂“至高無(wú) 上 ” 。房地產(chǎn)行業(yè)項(xiàng)目管理 Presented by Stephen 來(lái)自 料庫(kù)下載 前言 ? 項(xiàng)目管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項(xiàng)目管理已廣泛應(yīng)用于各個(gè)行業(yè)。同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項(xiàng)目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質(zhì)、取得經(jīng)濟(jì)效益的重要手段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長(zhǎng)久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項(xiàng)目整個(gè)生命周期的項(xiàng)目管理 ,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時(shí)刻維護(hù)自身的聲譽(yù)。 ? 房地產(chǎn)可分為： (1) 一級(jí)市場(chǎng)指被國(guó)家壟斷的土地市場(chǎng)，發(fā)展商從國(guó)家手中取得的土地，稱之為一級(jí)市場(chǎng)。 ? 代理行：服務(wù)于二級(jí)市場(chǎng)，是發(fā)展商與購(gòu)買(mǎi)者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強(qiáng)，除參與開(kāi)發(fā)前期的市場(chǎng)調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤(pán)