【正文】 謝謝 ！ THANKS！ 。所有的新進人員接受培訓，培訓結束后，考核業(yè)務員的基本知識，表達能力，服務意識，應變能力等綜合素質(zhì)情況。 來自 料庫下載 ? 關系 1，在法律上是平等的； 2，在權利與義務上是服務與被服務的； 3，在工作中是相互協(xié)商和相互幫助的； 案例分析 來自 料庫下載 香榭麗花園（公寓）銷售案例 一，營銷方式 1，營銷策劃與銷售執(zhí)行相結合； 2，具體的營銷手段； 3，建立分銷渠道； 來自 料庫下載 營銷策劃與銷售執(zhí)行相結合 ? 營銷策劃的任務是確定機會，制定營銷戰(zhàn)略和計劃，指導產(chǎn)品和方案走向機會；銷售執(zhí)行是落實執(zhí)行這些計劃。 來自 料庫下載 ? 物業(yè)管理企業(yè)崗位責任制 1，領導制度：如董事會制度，總經(jīng)理制度； 2，職能制度：辦公室職責，開發(fā)部職責，經(jīng)營部職責等； 3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責任； 來自 料庫下載 物業(yè)管理的基本程序 ? 流程圖：早期介入 物業(yè)管理部門成立 管理人員選拔與培訓 制訂規(guī)章制度 物業(yè)的驗收與接管 住戶入住 檔案資料的建立 日常管理與維護 配套設施的完善 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。 來自 料庫下載 ? 業(yè)主管理委員會章程：是關于業(yè)主大會與業(yè)主管理委員會選舉，產(chǎn)生，活動和行使權利和義務，保證業(yè)主權益的準則。 來自 料庫下載 2，物業(yè)管理部門或企業(yè)的組織機構設置。（ 5）有管理物業(yè)所需的管理機構和各類人員。（ 3）有固定的注冊及經(jīng)營地點。 來自 料庫下載 ? 物業(yè)管理部門的管理內(nèi)容 1，對物業(yè)管理企業(yè)的選擇 資質(zhì)條件： （ 1）有合格的管理章程和管理辦法。 3，重大的管理措施應當提交管委會審議，并經(jīng)管委會認可通過。 來自 料庫下載 義務： 1，履行物業(yè)管理合同，依法進行經(jīng)營管理。 來自 料庫下載 （ 6）有權選聘專業(yè)公司（如清潔公司，保安公司等）承擔專項管理業(yè)務。 （ 4）有權制止違反規(guī)章制度的行為。 （ 2）依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理。 來自 料庫下載 3，特點：企業(yè)化，專業(yè)化，社會化，制度化 4，性質(zhì)：具有獨立的法人資格 ； 屬于服務性行業(yè)。 竣工驗收程序流程圖 來自 料庫下載 ? 不合格 施工收尾階段 竣工準備階段 竣工預驗（施工單位） 結果 竣工初驗 結果 正式驗收 結果 工程交接 返修，補修 來自 料庫下載 物業(yè)公司 ? 概述 1，定義：專門從事地上永久性建筑物，基礎設施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。 第五章：房地產(chǎn)項目營銷管理 來自 料庫下載 經(jīng)營階段 ? 房地產(chǎn)項目營銷管理 ? 目標市場拓展 ? 房地產(chǎn)項目營銷計劃，組織，實施與控制 來自 料庫下載 房地產(chǎn)項目營銷的特點 ? 市場要素的多樣性 1，宏觀要素：國家及地方政府的政策體系與內(nèi)容； 2，微觀要素：圍繞市場營銷所投入的要素； 來自 料庫下載 ? 經(jīng)濟運作方式的獨特性 1，進入房地產(chǎn)市場的壁壘高； 2，交易信息的不完備性為房地產(chǎn)項目營銷設置了障礙，如在交易時需要產(chǎn)權的轉(zhuǎn)移，時間比較長；開展營銷活動時，很難把握市場信息； 來自 料庫下載 ? 市場效益的綜合性 1，經(jīng)濟效益 2，社會效益 3，環(huán)境效益 來自 料庫下載 房地產(chǎn)項目營銷計劃，組織，實施與控制 ? 營銷計劃的含義：是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)從事項目營銷活動預期達到的目標以及達到目標的方法，步驟和措施，是房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的落實和體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)預定進行項目營銷活動的書面表達。 來自 料庫下載 質(zhì)量控制 ? 特點 1，全面性 2，及時性與主動性 3，標準的動態(tài)性 4，連續(xù)性和相關性 來自 料庫下載 ? 前期策劃階段：確定質(zhì)量目標； ? 設計階段：設計質(zhì)量控制和實施方案的質(zhì)量控制； ? 實施階段：材料和設備的質(zhì)量控制，工藝質(zhì)量控制，施工工序質(zhì)量控制等； ? 竣工驗收階段：工程驗收及工程驗收交付的質(zhì)量控制； ? 銷售及后期服務階段：建立質(zhì)量檔案和運行質(zhì)量的監(jiān)督； 來自 料庫下載 合同管理 ? 選擇合適的合同種類： 1，總價合同； 2，單價合同； 3，成本加酬金合同； 來自 料庫下載 ? 決定合適的招標方式 1，公開招標； 2，議標； 3，選擇性競爭招標； 來自 料庫下載 ? 確定重要的合同條款 1，適用于合同關系的法律，合同爭執(zhí)仲裁的地點及程序等； 2，付款方式； 3，合同價格的調(diào)整條件，范圍，調(diào)整方法，特別是由于物價上漲，匯率變化等對合同價格進行調(diào)整； 4，合同雙方分性的分擔； 5，對承包商的激勵措施； 來自 料庫下載 ? 6，設計合同條款，通過合同保證對項目的控制權，并形成一個完整的控制體系； ? 7，為了保證雙方的誠實信用，必須有相應的合同措施； 來自 料庫下載 安全管理 ?業(yè)主和承包商都應重視安全與環(huán)境保護的目標控制。 第四章： 房地產(chǎn)項目的控制系統(tǒng) 來自 料庫下載 ? 房地產(chǎn)項目控制系統(tǒng)概述 ? 房地產(chǎn)項目的進度控制 ? 房地產(chǎn)項目的成本控制 ? 房地產(chǎn)項目的質(zhì)量控制 ? 房地產(chǎn)項目的合同控制 ? 房地產(chǎn)項目安全與環(huán)境保護控制 來自 料庫下載 建筑施工階段的三控制，兩管理，一協(xié)調(diào) ? 項目進度控制 ? 成本控制 ? 質(zhì)量控制 ? 合同管理 ? 安全管理 ? 組織協(xié)調(diào) 來自 料庫下載 進度控制 進度，通常指項目實施結果的進展情況。 ? 變更控制系統(tǒng)應該包括某些程序，用來處理無須審查而批準的變更。變更控制委員會的權利和責任需要明確定義，并應征求主要項目干系人的同意。變更控制系統(tǒng)包括文檔工作、跟蹤系統(tǒng)和用于授權變更的批準層次。 ? 下圖描述了知識領域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個建議的進度變更通常將影響到項目成本、風險、質(zhì)量和人員配置。 整體變更控制要求： ? 維護執(zhí)行情況測量基準計劃的完整性 —所有批準的變更應該反映在項目計劃中，但只有項目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準計劃。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。 項目管理信息系統(tǒng)。執(zhí)行狀況檢查例會應定期按計劃進行，以交流項目的信息。 ? 下圖描述了知識領域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個建議的進度變更通常將影響到項目成本、風險、質(zhì)量和人員配置。 整體變更控制要求： ? 維護執(zhí)行情況測量基準計劃的完整性 —所有批準的變更應該反映在項目計劃中，但只有項目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準計劃。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。 項目管理信息系統(tǒng)。執(zhí)行狀況檢查例會應定期按計劃進行，以交流項目的信息。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。 項目管理信息系統(tǒng)。執(zhí)行狀況檢查例會應定期按計劃進行，以交流項目的信息。項目涉及的所有組織在項目實施期間都有正式或者非正式的有用程序。 項目管理信息系統(tǒng)。執(zhí)行狀況檢查例會應定期按計劃進行，以交流項目的信息。例如，對許多小型項目，采用口頭授權更為合適。典型的授權形式是開始某具體活動或工作包的書面授權。 工作授權體系。諸如領導 、溝通和談判等一般管理技術對有效的項目計劃實施來說是必不可少的。 ? 當項目在合同環(huán)境下執(zhí)行時，所簽定的合同常被作為賣方的項目章程。 ? 輔助管理計劃 ? 未解決事宜和未定的決策 ? 組織結構圖 來自 料庫下載 項目章程 ? 項目章程是正式確認項目存在的文檔，它應該直接或參見其它文件以包括以下文件： ? 項目要滿足的商業(yè)需求 . ? 產(chǎn)品或服務描述 . ? 項目章程應當由項目以外的負責人發(fā)布，其地位根據(jù)項目的需要而定。而項目執(zhí)行情況測量基準計劃表示一種管理控制，它通常僅間歇地變化，通常僅為響應批準的范圍變更而變化。 ? 應該明確區(qū)分項目計劃和項目執(zhí)行情況基準計劃。 來自 料庫下載 項目計劃 1 ? 項目計劃是一份經(jīng)過批準的正式文件，用來管理和控制項目執(zhí)行。 ? 人事管理 —雇傭和解雇的指導方針、雇員表現(xiàn)評審。 來自 料庫下載 決策者的思考 來自 料庫下載 規(guī)劃過程各子過程及其相互之間的聯(lián)系 項目規(guī)劃過程 依賴性的過程（必要時反復進行） 活動排列 活動時間 估計 費用估算 活動定義 資源規(guī)劃 范圍規(guī)劃 項目分解 制定進度計劃 費用計劃 項目規(guī)劃 質(zhì)量規(guī)劃 組織規(guī)劃 應對措施 風險量化 風險識別 交流溝通 規(guī)劃 詢價規(guī)劃 采購規(guī)劃 人員招收 初始 過程 控制 過程 到執(zhí)行過程 輔助過程 來自 料庫下載 項目計劃執(zhí)行 保 證 性 過 程 信息分發(fā) 團隊建設 詢價和招標 資源選擇 合同管理 質(zhì)量保證 范圍核實 執(zhí)行過程 控制過程 計劃過程 控制過程 來自 料庫下載 控制過程 進展報告 整體控制 保 證 性 過 程 范圍變更控制 進度控制 成本控制 質(zhì)量控制 風險控制 計劃過程 收尾過程 執(zhí)行過程 來自 料庫下載 結 過程 范圍核實 行政收尾 合同收尾 控制 過程 來自 料庫下載 第四章項目整體管理 項目計劃制定 輸入 ?其他計劃編制的輸出 ?歷史信息 ?組織方針 ?約束條件 ?假定 工具和技術 ?項目計劃編制的方法 ?項目干系人的技能和知識 ?項目管理信息系統(tǒng) 輸出 ?項目計劃 ?詳細依據(jù) 來自 料庫下載 組織方針 任何與項目有關的組織都有正式或非正式的方針，這些方針的影響應當予以考慮。 2. 項目選定 社會的某種需要可以通過多種不同的項目來滿足。 可行性研究工作程序 來自 料庫下載 可行性研究報告的內(nèi)容： （ 1） 實施要點； （ 2） 項目背景和歷史； （ 3） 市場和生產(chǎn)能力； （ 4） 原材料投入； （ 5） 項目的設計； （ 6） 項目投產(chǎn)后的組織結構和管理費； （ 7） 人力； （ 8） 項目執(zhí)行； （ 9） 財務和經(jīng)濟評價。 ? 項目越大，風險也越大。包含了研究、開發(fā)或不成熟技術的建議書比諸如土木建設工程這樣成熟的領域有更高的風險 。 ? 社會因素：項目、過程或產(chǎn)品對就業(yè)、工人和公眾健康、安全、民族文化、倫理道德的影響。 如果一個建議的評估顯示潛在的報酬率超過了所選擇的融資成本率，從財務角度看，其可行性不會有什么疑問。 來自 料庫下載 相關概念和信息 3 報酬率 [Rate of Return]— 項目建議的報酬率應大于資金在目前使用中所賺得的報酬率。它們通常是對項目投入資金的顯著收支平衡必須支付的利息，除非項目收益把這些余額還清。 來自 料庫下載 相關概念和信息 2 管理費包括： ? 行政費用，如租金和費用、職員薪金、主要的和其他的服務、保險、文具等等； ? 普通管理人員的薪水和費用； ? 行政機構、機器和家具上的折舊。 收入成本 [Revenue Cost]:在一個項目中不是為了收購或增加資產(chǎn)而招致的任何成本 。 一次成本 — 收益分析不僅考慮潛在項目的財務可行性，而且需