【正文】 展他的知識n 需要進(jìn)一步提高的地方項目后的評估團(tuán)隊會議技術(shù)績效P 工作范圍P 質(zhì)量P 管理變更成本績效進(jìn)度計劃績效項目計劃與控制客戶聯(lián)系團(tuán)隊交流識別問題與解決問題對未來項目的建議項目后客戶評價調(diào)查 表請完成這張簡短的調(diào)查表，幫助我們評估和改善項目管理績效。房地產(chǎn)項目的前期策劃房地產(chǎn)項目的前期策劃n 1，房地產(chǎn)項目構(gòu)思；n 2，房地產(chǎn)項目市場調(diào)查；n 3，房地產(chǎn)項目策劃；n 4，房地產(chǎn)項目可行性分析；n 5，房地產(chǎn)項目風(fēng)險預(yù)測和控制分析；房地產(chǎn)項目構(gòu)思一，地域性1，考慮開發(fā)項目區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況，自然狀況，市場狀況；2，考慮開發(fā)項目周圍市場情況；3，考慮開發(fā)項目所在地的地理區(qū)位，街區(qū)區(qū)位等；二，前瞻性1，項目的可行性研究階段，預(yù)見幾年后的市場情況；2，投資分析與決策階段，要預(yù)知未來開發(fā)的成本，售價，資金流量的走向；3，規(guī)劃設(shè)計階段，要在項目規(guī)劃，戶型設(shè)計，建筑立面等方面預(yù)測未來的發(fā)展趨勢；4，營銷推廣階段，要準(zhǔn)確預(yù)測未來市場的變化趨勢，為銷售定價，樓盤包裝，廣告發(fā)布等方面奠定基礎(chǔ)。五，可操作性1，在實際市場環(huán)境中，項目具有市場條件的可操作性；2，在具體實施上有可操作的方法；3，構(gòu)思的方案要易于操作，容易實施，避免脫離市場的客觀需求或超出了開發(fā)商的負(fù)擔(dān)能力和實施能力，成為 “紙上談兵 ”六，多樣性在房地產(chǎn)項目中，開發(fā)的方案是多種多樣的，我們要對多種方案進(jìn)行權(quán)衡比較，揚長避短，選擇最科學(xué)，最合理，最具操作性的一種。房地產(chǎn)項目策劃策劃的內(nèi)容：1，房地產(chǎn)項目的選址；2，市場調(diào)查分析；3，項目的市場定位；4，項目的規(guī)劃設(shè)計；5，房地產(chǎn)項目的營銷策略；6，房地產(chǎn)項目物業(yè)管理的前期介入；房地產(chǎn)項目可行性研究可行性研究是指在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場 n 其作用表現(xiàn)為：1，可行性研究是投資決策的重要依據(jù)。n 4，可行性研究是編制設(shè)計任務(wù)書的依據(jù)。n 產(chǎn)生的方案和該研究所要闡述的全部目標(biāo)，應(yīng)該被用來準(zhǔn)備一份功能說明書（ Functional （ 6)風(fēng)險和不確定性。有利部件（ Merit無形成本無形成本 —收益分析：收益分析： 某些成本和收益不易于轉(zhuǎn)化成財務(wù)術(shù)語。一次成本一次成本 —收益分析不僅考慮潛在項目收益分析不僅考慮潛在項目的財務(wù)可行性，而且需要考慮無形成本和收的財務(wù)可行性，而且需要考慮無形成本和收益。 收入成本是作為日常經(jīng)營部分而在一個持續(xù)基礎(chǔ)上發(fā)生的，這些需要包括計劃中的維護(hù)和修理成本，替換磨損部件以及類似的成本。 為判斷項目建議在經(jīng)濟(jì)上是否可行，可用融資成為判斷項目建議在經(jīng)濟(jì)上是否可行，可用融資成本百分比費用與項目贏利能力的計算值相比較本百分比費用與項目贏利能力的計算值相比較 。什么疑問。包含了研究、開發(fā)或不成熟技術(shù)的建議書比諸如土木建設(shè)工程這樣成熟的領(lǐng)域有更高的風(fēng)險 。可行性研究工作程序可行性研究報告的內(nèi)容：（ 1） 實施要點；（ 2） 項目背景和歷史；（ 3） 市場和生產(chǎn)能力；（ 4） 原材料投入；（ 5） 項目的設(shè)計；（ 6） 項目投產(chǎn)后的組織結(jié)構(gòu)和管理費；（ 7） 人力；（ 8） 項目執(zhí)行；（ 9） 財務(wù)和經(jīng)濟(jì)評價。決策者的思考決策者的思考規(guī)劃過程各子過程及其相互之間的聯(lián)系項目規(guī)劃過程依賴性的過程（必要時反復(fù)進(jìn)行）活動排列活動時間估計費用估算活動定義資源規(guī)劃范圍規(guī)劃項目分解制定進(jìn)度計劃費用計劃項目規(guī) 劃質(zhì)量規(guī)劃組織規(guī)劃應(yīng)對措施風(fēng)險量化風(fēng)險識別交流溝通 規(guī)劃詢價規(guī)劃采購規(guī)劃人員招收初始過程控制過程到執(zhí)行過程輔助過程輔助過程項目計劃執(zhí)行保 證 性 過 程信息分發(fā) 團(tuán)隊建設(shè)詢價和招標(biāo) 資源選擇 合同管理質(zhì)量保證范圍核實執(zhí)行過程控制過程計劃過程控制過程控制過程進(jìn)展報告 整體控制保 證 性 過 程范圍變更控制 進(jìn)度控制 成本控制質(zhì)量控制 風(fēng)險控制計劃過程收尾過程執(zhí)行過程結(jié) 過程范圍核實 行政收尾合同收尾控制過程第四章項目整體管理項目計劃制定輸入?其他計劃編制的輸出?歷史信息?組織方針?約束條件?假定工具和技術(shù)?項目計劃編制的方法?項目干系人的技能和知識?項目管理信息系統(tǒng)輸出?項目計劃?詳細(xì)依據(jù)組織方針n 財務(wù)控制 —報告時間、規(guī)定的花費和支出審查、會計準(zhǔn)則、標(biāo)準(zhǔn)合同條款。n 應(yīng)該明確區(qū)分項目計劃和項目執(zhí)行情況基準(zhǔn)計劃。n 輔助管理計劃n 未解決事宜和未定的決策n 組織結(jié)構(gòu)圖項目章程n 項目章程是正式確認(rèn)項目存在的文檔，它應(yīng)該直接或參見其它文件以包括以下文件：n 項目要滿足的商業(yè)需求 .n 產(chǎn)品或服務(wù)描述 .n 項目章程應(yīng)當(dāng)由項目以外的負(fù)責(zé)人發(fā)布，其地位根據(jù)項目的需要而定。諸如領(lǐng)導(dǎo) 工作授權(quán)體系是批準(zhǔn)項目工作的一個正式程序，用來確保按著恰當(dāng)?shù)臅r間、合適的順序完成工作。項目計劃實施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會。組織程序。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。整體變更控制過程輸入n 項目計劃n 執(zhí)行情況報告n 變更申請工具和技術(shù)n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測量n 補(bǔ)充計劃編制n 項目管理信息系統(tǒng)輸出n 項目計劃更新n 糾正措施n 教訓(xùn)項目計劃實施的工具和技術(shù) 2執(zhí)行狀況檢查例會。組織程序。n 下圖描述了知識領(lǐng)域間的變更協(xié)調(diào)，例如一個建議的進(jìn)度變更通常將影響到項目成本、風(fēng)險、質(zhì)量和人員配置。項目管理信息系統(tǒng)。n 確保產(chǎn)品范圍的變更反映在項目范圍定義中。n 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會（ CCB），負(fù)責(zé)批準(zhǔn)或否決項目變更請求。例如，緊急原因，典型的變更控制系統(tǒng)會允許對某些確定類型變更的 “自動 ”確認(rèn)，這些變更事后仍需進(jìn)行文檔整理并歸檔，以保證不在后續(xù)的項目管理中引起麻煩。通過以下幾個指標(biāo)來衡量：1，持續(xù)時間；2，項目的結(jié)果狀態(tài)；3，已完成工程的價值量；4，資源消耗指標(biāo)；組織協(xié)調(diào)n 是管理的一項基本職能，是為了實現(xiàn)組織的宗旨，目標(biāo)和計劃，對組織內(nèi)外各單位和個人的工作活動和人際關(guān)系進(jìn)行調(diào)節(jié)，使之互相配合，互相適應(yīng)的管理活動。3，特點：企業(yè)化，專業(yè)化，社會化，制度化4，性質(zhì)：具有獨立的法人資格 （ 3）依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用。（ 7）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充小區(qū)管理經(jīng)費。3，重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可通過。–30萬以上的貨幣注冊資金。（多層 6人，高層大樓配 8人）（ 6）有完備的房屋管理，修繕與養(yǎng)護(hù)的保障措施。n 住戶手冊：物業(yè)轄區(qū)的概況；機(jī)構(gòu)；管理機(jī)構(gòu)；日常管理與維修；綜合費用等。具體的營銷手段n 單一的行銷手段落后；n 行銷要重視心理戰(zhàn)；n 行銷要重視實效性；整合傳播n 廣告?zhèn)鞑サ恼希簣蠹垙V告，銷售海報，樓書，展板等統(tǒng)一的宣傳口徑；n 公關(guān)活動的整合：新聞發(fā)布，專題研討，慶典活動的相互推動；n 銷售周期的整合：銷售前期，內(nèi)部認(rèn)購期，公開發(fā)售期，強(qiáng)銷期，續(xù)銷期等前后連貫；n 銷售地點的整合：現(xiàn)場售樓處，樣板間等形象一致；n 支付方法的整合：分期付款，按揭，建筑分期等付款方式的綜合運用；n SP促銷的整合：折扣銷售，贈物銷售，抽獎銷售等合理使用；n 銷售全體的整合：銷售經(jīng)理，專案，主管，銷售代表等說辭一致；二，銷售分期1，第一階段：銷售準(zhǔn)備期；2，第二階段：開盤及強(qiáng)銷期；3，第三階段：持續(xù)期；4，第四階段：再次強(qiáng)銷期；5，第五階段：持續(xù)期及收尾期；三，銷售管理1，開盤前確定各項銷售管理制度；2，銷售人員的招聘及培訓(xùn)管理；n 各項銷售管理制度1，行政管理制度：報表制度，考勤制度，值班接待制度，客戶確認(rèn)制度；2，培訓(xùn)制度；3，客戶服務(wù)制度；4，業(yè)績考核及獎勵制度；5，財務(wù)制度；n 銷售人員的招牌及培訓(xùn)管理根據(jù)工作需要，招聘銷售人員數(shù)名，人員應(yīng)于 X月 X謝謝 ！THANKS！演講完畢，謝謝觀看！。所有的新進(jìn)人員接受培訓(xùn)，培訓(xùn)結(jié)束后，考核業(yè)務(wù)員的基本知識，表達(dá)能力，服務(wù)意識，應(yīng)變能力等綜合素質(zhì)情況。物業(yè)公司與業(yè)主管理委員會n 區(qū)別物業(yè)公司管理的是他人的物業(yè)，而業(yè)主管理委員會是其所代表的業(yè)主們自己的物業(yè)。（ 1）經(jīng)理室（經(jīng)理一名，副經(jīng)理若干）（ 2）辦公室（ 3）開發(fā)部（確定目標(biāo)，選擇物業(yè)，進(jìn)行投標(biāo)，參與市場競爭）（ 4）財務(wù)部（財務(wù)，計劃，經(jīng)濟(jì)核算，各類收費）（ 5）業(yè)務(wù)管理部（處理停水，停電，停氣，接受業(yè)主投訴）（ 6）工程部（工程預(yù)算；房屋，設(shè)備及公共設(shè)施的管理維修，保養(yǎng)；對業(yè)主裝修改造進(jìn)行檢查監(jiān)督）（ 7）經(jīng)營服務(wù)部（綜合服務(wù)，代辦業(yè)務(wù)）規(guī)章制度n 業(yè)主公約（業(yè)主承諾，對全體業(yè)主有約束力，有關(guān)物業(yè)管理，使用，維修，保養(yǎng)的方面的權(quán)利義務(wù)）內(nèi)容：物業(yè)名稱，地點，功能，面積，公共設(shè)備，設(shè)施，相關(guān)用地等；業(yè)主的權(quán)利與責(zé)任；收費標(biāo)準(zhǔn)等等。（ 4）擁有或委托管理建筑面積 15萬 m2以上的物業(yè)。n 物業(yè)管理部門的管理內(nèi)容1，對物業(yè)管理企業(yè)的選擇資質(zhì)條件： （ 1）有合格的管理章程和管理辦法。義務(wù)：1，履行物業(yè)管理合同，依法進(jìn)行經(jīng)營管理。（ 5）有權(quán)要求管委會協(xié)助管理。（ 1）根據(jù)有關(guān)法規(guī)規(guī)章，結(jié)合實際制訂小區(qū)管理辦法。5，權(quán)利和義務(wù)；竣工驗收程序流程圖n 不合格施工收尾階段竣工準(zhǔn)備階段竣工預(yù)驗（施工單位）結(jié)果竣工初驗結(jié)果正式驗收結(jié)果工程交接返修，補(bǔ)修物業(yè)公司n 概述1，定義：專門從事地上永久性建筑物，基礎(chǔ)設(shè)施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟(jì)實體。房地產(chǎn)項目營銷計劃，組織，實施與控制n 營銷計劃的含義：是房地產(chǎn)企業(yè)在一定時期內(nèi)從事項目營銷活動預(yù)期達(dá)到的目標(biāo)以及達(dá)到目標(biāo)的方法，步驟和措施，是房地產(chǎn)企業(yè)營銷戰(zhàn)略的落實和體現(xiàn)，是房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)定進(jìn)行項目營銷活動的書面表達(dá)。質(zhì)量控制n 對于大型、復(fù)雜的項目，可能會有多個不同職能的變更控制委員會。協(xié)調(diào)涉及整個項目的變更執(zhí)行情況報告 整體變更控制輔助變更控制?范圍變更控制?進(jìn)度變更控制?費用變更控制?質(zhì)量控制?風(fēng)險變更控制?合