【正文】 失敗 34%美國項目管理狀況（ 2）l 項目平均預(yù)算超出 90%，進度超出 120%l 項目總數(shù) 33%既超出預(yù)算又進度推遲 l % 的項目費用是原估算的 189 %以上 . l 只有 %項目按預(yù)算和進度完成 l 平均時間超出量是原估算的 222% 在大公司，只有 9% 的項目按預(yù)算，按進度完成美國項目管理狀況 (3)n 按三個項目目標的調(diào)查n 調(diào)查者： Dr. Frame美國項目管理協(xié)會成員n 時間： 1997n 調(diào)查范圍： 438位項目工作人員美國項目管理狀況 (4)n 最近參與的項目費用執(zhí)行情況：n 嚴重費用超支 17%n 一定程度費用超支 38%n 完全按預(yù)算執(zhí)行 27%n 一定程度費用節(jié)余 12%n 大量費用節(jié)余 6%美國項目管理狀況 (5)n 最近參與的項目滿足預(yù)期規(guī)范程度n 相差甚遠者 29%n 完全達到規(guī)范要求 51%n 實際執(zhí)行超出規(guī)范要求 20%美國項目管理狀況 (6)n 最近參與的項目滿足進度要求程度n 嚴重拖期 35%n 一定程度拖期 34%n 按時完成 22%n 一定程度提前 8%n 大量提前 1%項目出現(xiàn)問題的常見原因n 組織方面出現(xiàn)問題n 對需求缺乏管理n 缺乏計劃和控制n 估算錯誤國際項目管理組織 1n 美國項目管理協(xié)會 PMI （ Project Management Institute)n 創(chuàng)建： 60年代，性質(zhì)：國際性組織n 分會： 245個n 成員：企業(yè)、高校、研究單位n 職能：促進國際間項目管理發(fā)展國際項目管理組織 2n 國際項目管理協(xié)會IPMA(International Project Management Association）n 創(chuàng)建： 1965，性質(zhì)：非盈利的國際性組織n 成員：國家級項目管理協(xié)會n 職能：促進國際間項目管理發(fā)展n 產(chǎn)品和服務(wù)：研究和發(fā)展，教育與培訓(xùn)，標準和資質(zhì)認證國際項目管理知識體系n 美國 PMI——項目管理的知識體系n PMBOK (Project Management Body of Knowledge)n 九個知識領(lǐng)域歐洲 IPMA——項目管理能力基礎(chǔ)n ICBn 本階段的工作重點是辦理備案證、配合物業(yè)公司交房、對整個項目進行評估總結(jié)，為其它項目作準備 .5．資產(chǎn)清理。n 1．項目驗收（單體、消防、人防、環(huán)境、水電、設(shè)備等），辦理備案證。8． 6． 4． 2． n 本階段的工作重點是確定項目經(jīng)理并與項目組主要成員充分溝通，使雙方思想基本達成一致，然后對項目的有效性進行論證。確認項目的有效性（項目最終產(chǎn)品的范圍界定、實施方案、質(zhì)量標準的確定、項目的資源保證、項目經(jīng)費及現(xiàn)金流量的預(yù)算、項目的工作結(jié)構(gòu)分解、項目政策與程序的制訂、風險評估）5． 確定項目經(jīng)理。規(guī)劃階段n 對可行項目作好開工前的人財物及一切軟硬件準備 請相關(guān)專家、學(xué)者對項目進行評估與論證（確定風險等級、進行資源測算等），提出項目建議書。概念階段n 主要任務(wù)是根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃選定項目并確定項目是否可行 建筑施工階段n 工程建設(shè)階段，是指房地產(chǎn)開發(fā)項目從列入年度施工計劃起，到項目施工全部完成 ,通過建設(shè)主管部門主持的綜合驗收，達到客戶可以住用程度的過程。項目管理n 定義定義 :項目管理是在項目活動中運用知識、技能、工具和技術(shù)，以滿足和超過項目干系人對項目的需求和期望。受理的對象分散無系統(tǒng)，僅強化銷售實施，提供大量的信息，是單槍匹馬獨立作戰(zhàn)，是被動營銷。n 代理行：服務(wù)于二級市場，是發(fā)展商與購買者之間的橋梁，代理公司受理的業(yè)務(wù)量大，系統(tǒng)性強，除參與開發(fā)前期的市場調(diào)查，地塊選擇和建設(shè)規(guī)劃處，還包括樓盤建成后的廣告包裝和銷售實施，注重配合，是集體行為，是主動營銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想持續(xù)、長久、健康發(fā)展，必須重視建設(shè)項目整個生命周期的項目管理 ,以保證產(chǎn)品的品質(zhì)，時刻維護自身的聲譽。byStephen前言n 項目管理是房地產(chǎn)開發(fā)的中心環(huán)節(jié) ， 項目管理已廣泛應(yīng)用于各個行業(yè)。 (3)第一章：房地產(chǎn)項目管理概論n 什么是項目n 什么是項目管理n 開發(fā)商項目管理工作內(nèi)容n 項目的生命周期n 項目資源n 國際項目管理發(fā)展n 中國項目管理狀況n 項目管理知識體系n ——項目管理就是把各種資源應(yīng)用于項目，以實現(xiàn)項目的目標。經(jīng)營階段n 房地產(chǎn)經(jīng)營 ,是開發(fā)商通過對所開發(fā)房地產(chǎn)的銷售、出租和抵押 ,實現(xiàn)自己預(yù)期投資收益的行為。n 1． 3． n 1． 3． 提出項目概要報告（營銷、物業(yè)等機構(gòu)參與）。實施階段n 按計劃啟動實施項目工作 取得土地使用權(quán)（可以在第一、二階段）。通過項目（規(guī)劃）設(shè)計、工程招標、招標采購、監(jiān)理招標、物業(yè)招標等展開項目營銷。合同管理（質(zhì)量、費用、進度、范圍、安全等控制）。水、電、氣、智能化、網(wǎng)絡(luò)、商業(yè)等進場。2．物業(yè)公司對項目進行接管驗收。6．文檔總結(jié)。7．對整個項目進行評估總結(jié)，為其它項目作準備。項目資源n 資源 : 一切具有現(xiàn)實和潛在價值的東西n 自然資源和人造資源，內(nèi)部資源和外部資源，有形資源和無形資源n 人力和人才 (man)、材料 (material)、機械(machine)、資金 (money)、信息 (message)、科學(xué)技術(shù) (method of ST)及市場 (market)等 .7Mn 項目管理作為方法和手段，也是資源。(IPMA項目管理與其他管理學(xué)科的關(guān)系一般管理知識和實踐 .項目管理知識體系一般公認的項目管理知識和做法應(yīng)用領(lǐng)域知識和實踐此圖表示學(xué)科領(lǐng)域之間關(guān)系的概念 ,搭接的范圍并非按比例的 .國際項目管理專業(yè)資格認證n PMI 項目管理專業(yè)人員資格認證Project Management Professional PMP n IPMA 四級證書認證n Certificated Program Director CPDn 工程主任認證 總經(jīng)理級n Certificated Project ManagerCPM 項目經(jīng)理認證n Registered Project Management ProfessionalPMP 注冊項目管理工程師n Project Management Fachmann PMF 項目管理技術(shù)員ISO工程和造價部在項目的中期，負責施工建設(shè)階段的管理工作。樓盤基本銷售完畢后，項目公司或承接新的項目，或清盤，或轉(zhuǎn)為物業(yè)公司。專業(yè)管理公司項目制模式n 專業(yè)管理公司項目制其基本運作方式是在完成項目的前期開發(fā)（土地受讓、立項、規(guī)劃許可等）和策劃定位、建筑設(shè)計工作以后，即可以合同形式，委托專業(yè)管理公司承擔自開始營造至交鑰匙的一應(yīng)事宜，體現(xiàn)出社會化分工的現(xiàn)代特征。n 通過分標可以分清項目的主次重點工程，處理好重點工程的建設(shè)問題。項目經(jīng)理（ 1） ：n 項目委托人的代表，n 項目全過程管理的核心，n 項目班子的領(lǐng)導(dǎo)者，n 項目有關(guān)各方協(xié)調(diào)配合的橋梁和紐帶。n 項目經(jīng)理可從外部招聘，也可內(nèi)部挑選。項目團隊n 項目經(jīng)理應(yīng)該：尊重和關(guān)懷所有員工讓每一位成員明確理解他的工作職責及工作準則員工既是單個成員，又是團隊整體，要與他們進行良好的交流為個體成員和團隊樹立起明確的目標對團隊工作及為團隊建設(shè)付出的努力適當進行獎勵表現(xiàn)出對團隊的忠誠 營造班子激勵機制 激勵理論馬斯洛 (Maslow)層次需求論：一種需求滿足之后，新的需求又會出現(xiàn)。早晨的第一件事是看一下，并且整天都要看這個表。項目會議的類型n 情況評審會議n 解決問題會議n 技術(shù)設(shè)計評審會議項目情況評審會議日程項目情況評審 —— 團隊會議議程8： 00AM 自上次會議以來的成績 硬件 張強 軟件 李麗 文件 劉偉8： 30 成本、進度計劃和工作范圍 王磊 進展情況 趨勢 預(yù)測 預(yù)測 差異8： 45 必要的糾正措施 相關(guān)人員9： 15 改進的機會 所有人員9： 30 討論 所有人員9： 50 行動細目分配 所有人員10： 00 劉霞 休會項目團隊的績效評估書n 項目任務(wù)的執(zhí)行結(jié)果n 如何擴