【正文】 n 物業(yè)管理企業(yè)崗位責任制1，領導制度：如董事會制度，總經(jīng)理制度；2，職能制度：辦公室職責，開發(fā)部職責，經(jīng)營部職責等；3，崗位制度：管理人員制度，工人崗位責任；物業(yè)管理的基本程序n 流程圖：早期介入 物業(yè)管理部門成立 管理人員選拔與培訓 制訂規(guī)章制度 物業(yè)的驗收與接管 住戶入住 檔案資料的建立 日常管理與維護 配套設施的完善 系統(tǒng)的協(xié)調(diào)。成本控制n 在各個階段（投資決策，設計，開發(fā)，發(fā)包等），把投資控制在批準的限額以內(nèi)，隨時糾正偏差。組織程序。整體變更控制所關心的是：n 對保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；n 當變更發(fā)生時對實際變更進行管理。項目管理信息系統(tǒng)。、溝通和談判等一般管理技術對有效的項目計劃實施來說是必不可少的。任何與項目有關的組織都有正式或非正式的方針，這些方針的影響應當予以考慮。n 存在三方面的風險：規(guī)模；技術的成熟；結構的復雜性。益。簡稱 FOM)。Specification)，把一項建議的范圍、目標、財務和時間約束講清楚，并且闡述技術和經(jīng)濟可行性問題。房地產(chǎn)項目市場調(diào)查市場調(diào)查的內(nèi)容：1，宏觀環(huán)境：政治法律，經(jīng)濟科技，文化風俗等；2，中觀環(huán)境：所在城市的建設與規(guī)劃，房地產(chǎn)企業(yè)情況，房地產(chǎn)總供應量與總需求量等情況；3，微觀環(huán)境：競爭對手的情況調(diào)查，消費者的需求狀況。荷茲伯格 (Herzberg)雙因素論體能因素：使人滿足帶來積極因素成就、承認、興趣、責任、提拔保健因素：減少不滿和消極因素工作條件、薪水、上級關系、公司制度、考勤等 ＃獎勵基金 ＃推薦表現(xiàn)突出的班子成員，請原單位的領導給予獎勵和表彰。房地產(chǎn)項目的分標n 分標：是任務指按照一定的規(guī)則方式，將整個項目和工作分解為若干個包，其目的是便于項目承包。10006第一版頒布時間 :19971215文件名稱 :Quality management Guidelines to quality in project management中國項目管理歷史和發(fā)展n 80年代在云南魯布格水電站項目首次引入項目管理；n 90年代末國家經(jīng)貿(mào)委和外專局與中科院開始項目管理知識推廣；n 2023開始建立《中國項目管理知識體系和資格認證標準》工作。5． 確定項目組主要成員。該項工作從取得土地使用權起，一直延續(xù)到房地產(chǎn)交付使用。n (2)同樣，在房地產(chǎn)行業(yè)，項目管理正逐漸成為企業(yè)保障產(chǎn)品品質、取得經(jīng)濟效益的重要手段。一級市場指被國家壟斷的土地市場，發(fā)展商從國家手中取得的土地，稱之為一級市場。項目的特征n 項目任務和成果具有一次性；n 項目目標具有明確性：如工期目標，費用目標，質量目標；n 項目系統(tǒng)具有整體性；n 項目對象具有確定性；房地產(chǎn)項目的定義n 房地產(chǎn)項目是工程建設項目的一種，是指在一定的時間，費用和質量的要求下，為形成一定生產(chǎn)能力或使用功能的固定資產(chǎn)，而按特定的程序完成的一次性任務。n 本階段的工作重點是與公司決策層充分溝通并請相關專家、學者對項目進行評估與論證以確定項目的可行性。建立項目組織。結束階段n 項目結束的有關工作 n 近代項目管理的成熟 : 關鍵路線法（ CPM）和計劃評審技術 (PERT） 阿波羅登月計劃n 現(xiàn)代項目管理的新發(fā)展 : 面向市場和競爭 .項目管理的傳播和現(xiàn)代化。公司制項目管理模式n 公司制項目管理，多從事單一項目的運作。n 選人要慎重，用人要信任。項目名稱： —————————————————————— 低 滿意度 高工作范圍的完成 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————工作質量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————進度計劃績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————預算績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————交流 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————客戶聯(lián)系 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————總體績效 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10評價 ———————————————————————————————————————————你意識到實際收獲了什么 —————— 或是預期項目結果有 —————— 收益？A、數(shù)量收益 ——————————————B 、質量收益 ————————————————————我們?nèi)绾卧谖磥淼捻椖恐懈纳莆覀兊墓ぷ?？請寫下你的有關建議問題一：n 如果你是一個房地產(chǎn)項目建設的業(yè)主，你如何進行房地產(chǎn)項目組織系統(tǒng)的設計？問題二：n 結合實際工程，來說明房地產(chǎn)項目中主要部門及其工作要點？問題三：n 您認為一個合格的項目經(jīng)理應該具備哪些條件？第三章： 房地產(chǎn)項目要經(jīng)過政府相關職能部門立項 、 審批，而立項審批的依據(jù)之一就是可行性研究報告。技術可行性n 評價技術是否成熟；n 有利部件分析法（ Feature融資成本率融資成本率 —取下列最高的成本率：n 對借來的資金所要支付的利息；n 如果投在其他具有最佳優(yōu)勢的地方，該資金所獲得的利率；n 企業(yè)當前投資匯報率。而項目執(zhí)行情況測量基準計劃表示一種管理控制，它通常僅間歇地變化，通常僅為響應批準的范圍變更而變化。對大多數(shù)項目而言，執(zhí)行狀況檢查理會有不同的頻率和層次。整體變更控制過程輸入n 項目計劃n 執(zhí)行情況報告n 變更申請工具和技術n 變更控制系統(tǒng)n 性能管理n 執(zhí)行情況測量n 補充計劃編制n 項目管理信息系統(tǒng)輸出n 項目計劃更新n 糾正措施n 教訓整體變更控制整體變更控制要求：n 維護執(zhí)行情況測量基準計劃的完整性 —所有批準的變更應該反映在項目計劃中，但只有項目范圍變更將影響到執(zhí)行情況測量基準計劃。整體變更控制所關心的是：n 對保證能夠產(chǎn)生利益的變更因素施加影響；n 確定變更是否已經(jīng)發(fā)生；n 當變更發(fā)生時對實際變更進行管理。對于大型、復雜的項目，可能會有多個不同職能的變更控制委員會?？⒐を炇粘绦蛄鞒虉Dn 不合格施工收尾階段竣工準備階段竣工預驗（施工單位）結果竣工初驗結果正式驗收結果工程交接返修，補修物業(yè)公司n 概述1，定義：專門從事地上永久性建筑物，基礎設施及周圍環(huán)境現(xiàn)代化管理，為業(yè)主或用戶提供良好的生活或工作環(huán)境，具有獨立法人地位的經(jīng)濟實體。（ 4）擁有或委托管理建筑面積 15萬 m2以上的物業(yè)。謝謝 ！THANKS！演講完畢，謝謝觀看！。–30萬以上的貨幣注冊資金。（ 7）可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充小區(qū)管理經(jīng)費。n 許多變更控制系統(tǒng)包含變更控制委員會（ CCB），負責批準或否決項目變更請求。組織程序。項目計劃實施的工具和技術 2執(zhí)行狀況檢查例會。n 應該明確區(qū)分項目計劃和項目執(zhí)行情況基準計劃。決策者的思考決策者的思考規(guī)劃過程各子過程及其相互之間的聯(lián)系項目規(guī)劃過程依賴性的過程（必要時反復進行）活動排列活動時間估計費用估算活動定義資源規(guī)劃范圍規(guī)劃項目分解制定進度計劃費用計劃項目規(guī) 劃質量規(guī)劃組織規(guī)劃應對措施風險量化風險識別交流溝通 規(guī)劃詢價規(guī)劃采購規(guī)劃人員招收初始過程控制過程到執(zhí)行過程輔助過程輔助過程項目計劃執(zhí)行保 證 性 過 程信息分發(fā) 團隊建設詢價和招標 資源選擇 合同管理質量保證范圍核實執(zhí)行過程控制過程計劃過程控制過程控制過程進展報告 整體控制保 證