房地產(chǎn)行業(yè)策略-wenkub
2023-03-14 18:17:44 本頁面
【正文】 23年將是房地產(chǎn)信托到期的另一個(gè)高峰房地產(chǎn)信托發(fā)行和成立情況412023年上半年房地產(chǎn)信托到期金額較大我們估計(jì)投向房地產(chǎn)的集合類信托 2023年 2月 7月將集中到期資料來源：用益信托網(wǎng)，中金公司研究部投資機(jī)會(huì)梳理442股票：前低后高，從 2023配置行業(yè)到 2023精選個(gè)股A股投資建議：前低后高，看好 ROE持續(xù)提升的公司，建議從配置行業(yè)轉(zhuǎn)到精選個(gè)股，分享個(gè)股盈利增長推動(dòng)的穩(wěn)定 20%回報(bào)為何看前低？房價(jià)高位依然是個(gè)壓制估值持續(xù)提升的重要因素– 理由 1：基本面： 2023年重點(diǎn)城市增長基數(shù)較高， 2023年將放緩– 理由 2：估值：相對大盤 PB估值并不便宜，房價(jià)不能漲將限制估值提升– 理由 3：流動(dòng)性：產(chǎn)業(yè)政策面看中性，但貨幣政策依然是穩(wěn)健，流動(dòng)性有風(fēng)險(xiǎn)– 理由 4：持倉：目前地產(chǎn)倉位較高，遠(yuǎn)超 2023年底的低配為何有后高？改革釋放紅利，土地供應(yīng)增加、房價(jià)風(fēng)險(xiǎn)釋放，長期政策風(fēng)險(xiǎn)消除；開發(fā)商盈利率開始恢復(fù)。 通脹抬頭之下，重點(diǎn)城市房價(jià)上半年有上漲壓力；但信貸還是偏緊，全年大漲很難。252。2023年家庭戶首付儲(chǔ)蓄比數(shù)據(jù)來源： CEIC， CREIS, 中金公司研究部；注：假設(shè)同上支付能力近年來持續(xù)走弱數(shù)據(jù)來源： CEIC, CREIS, 中金公司研究部。三線城市住宅存量測算19潛在需求？我們測算，每年剛需有 6億平米，改善型 ~3億數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部每年商品住宅潛在剛性需求大約 6億平方米，潛在改善型需求約 ～ 3億平方米20潛在需求分析（續(xù)）改善型需求測算數(shù)據(jù)來源：第六次人口普查數(shù)據(jù) ,中金公司研究部；注： ^為中金估計(jì)數(shù)；我們假設(shè)，當(dāng)前人均居住面積 8平方米以下的家庭的改善型需求主要通過廉租房等保障房來實(shí)現(xiàn)，不產(chǎn)生商品住宅購買需求。252。252。 41什么是新型城鎮(zhèn)化中國的城鎮(zhèn)化還能走多遠(yuǎn)？n 2023年全國第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)時(shí)城鎮(zhèn)常住人口 ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %；n 未來的城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，農(nóng)村可轉(zhuǎn)移人口遷移將起到?jīng)Q定性作用；來源 : 國家統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部2023年我國一半人口居住在城鎮(zhèn)，一半在農(nóng)村城鎮(zhèn)人口的具體定義5新型城鎮(zhèn)化是降速提質(zhì)的城鎮(zhèn)化，城鄉(xiāng)一體化，農(nóng)民屬地化n 2023年我國城鎮(zhèn)化率首次突破 50%，城鎮(zhèn)化進(jìn)程正式邁入新的階段；n 我們預(yù)測，在樂觀、中性與保守情形下，中國的城鎮(zhèn)化率最高可分別達(dá)到%， 65%以及 62%；來源 : 中金公司研究部未來城鎮(zhèn)化率測算的三種情形6樂觀情形下，我國城鎮(zhèn)化率可達(dá) %n 在樂觀情形下，我國城鎮(zhèn)人口最多可達(dá) ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %；來源 : CEIC，日本統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部假設(shè)未來農(nóng)業(yè)勞動(dòng)力人口占勞動(dòng)力比例下降至 15%假設(shè)未來我國人均耕作面積達(dá)到 16畝7中性和悲觀情形下，我國城鎮(zhèn)化率可分別達(dá) %和 %n 在中性情形下，我國城鎮(zhèn)人口最多可達(dá) ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %；n 在悲觀情形下，我國城鎮(zhèn)人口最多可達(dá) ，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 %；來源 : CEIC，日本統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部中性情形：假設(shè)未來農(nóng)業(yè)就業(yè)人口占農(nóng)村人口比例下降至 25%悲觀情形：農(nóng)村可轉(zhuǎn)移勞動(dòng)力達(dá)到 8理由 1：農(nóng)民工回流中西部和就近就業(yè)已經(jīng)形成趨勢農(nóng)民工分布與第二產(chǎn)業(yè)地理分布類似外出農(nóng)民工中 53%在本省就業(yè)資料來源： CEIC，國家統(tǒng)計(jì)局，中金公司研究部37%的
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