【正文】 （及其價(jià)格）進(jìn)行調(diào)整使其更接近財(cái)產(chǎn)標(biāo)的。 比較的四要素：銷售條款、銷售時(shí)間、位臵因素、物理因素 銷售條款 —— 銷售條款可以確定銷售價(jià)格 ? (2)對(duì)銷售進(jìn)行比較和調(diào)整的程序 ? 包括兩個(gè)步驟： ； 所發(fā)現(xiàn)的差異。 ⑵通過(guò)其他信息來(lái)源對(duì)已獲得的數(shù)據(jù)進(jìn)行交叉檢查。（統(tǒng)計(jì)方法） 數(shù)據(jù)來(lái)源：政府記錄、報(bào)刊、交易會(huì)、當(dāng)事人等。 ? *應(yīng)檢查銷售財(cái)產(chǎn)周圍的財(cái)產(chǎn)，看其年限、價(jià)值、質(zhì)量、條件與用途是否與財(cái)產(chǎn)標(biāo)的周圍的財(cái)產(chǎn)有根本不同。 ? 財(cái)產(chǎn)方面的問(wèn)題，包括從房間面積偏小、嚴(yán)重失修、電線不足、屋頂滲透等方面的問(wèn)題。 ? 建筑的年限及其設(shè)計(jì)和建設(shè)的質(zhì)量。家庭轉(zhuǎn)讓？虧本出售？承租人購(gòu)買？臨近財(cái)產(chǎn)的業(yè)主購(gòu)買？ ? 在收益性評(píng)估和商業(yè)評(píng)估中，銷售數(shù)據(jù)還應(yīng)包括有關(guān)財(cái)產(chǎn)收益和費(fèi)用方面的信息。 ? 要努力發(fā)現(xiàn)銷售價(jià)格中是否包括動(dòng)產(chǎn)。 ⑺可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)是正常成交價(jià)格，或可修正為正常成交價(jià)格。大類結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、 鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。有助于確定某一財(cái)產(chǎn)所謂的最有效和最佳用途。 收集可比交易實(shí)例（收集交易實(shí)例 +選取可比實(shí)例） 盡可能的接近 選取交易實(shí)例的標(biāo)準(zhǔn)： ⑴可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍 內(nèi)的類似地區(qū)。 開放市場(chǎng)交易：公開市場(chǎng)條件下實(shí)現(xiàn)的價(jià)格。二，銷售應(yīng)該具備公開市場(chǎng)交易的資格。 ⑷得出評(píng)估價(jià)值。我們應(yīng)努力 發(fā)現(xiàn)是什么原因使這種類型的財(cái)產(chǎn)出現(xiàn)價(jià)格差異。 估價(jià)程序 收集交易案例 案 例 1 案 例 2 案 例 3 交易情況、 期日、房地 產(chǎn)狀況因素修正 比準(zhǔn) 價(jià)格 1 比準(zhǔn) 價(jià)格 2 比準(zhǔn) 價(jià)格 3 均值 ∑ 評(píng)估價(jià) 步驟： ⑴調(diào)查最近銷售。 最后的價(jià)值仍取決于實(shí)際的市場(chǎng)信息和估價(jià)師的判斷和經(jīng)驗(yàn)，估價(jià)結(jié)論 很少以三種估價(jià)方法的簡(jiǎn)單平均數(shù)為基礎(chǔ)。 ⑸選擇估價(jià)方法：資料特點(diǎn) +估價(jià)對(duì)象特點(diǎn)（如類型等） +估價(jià)方法的適用條件，一般用多種方法 ⑹確定估價(jià)結(jié)果（最終估價(jià)） 簡(jiǎn)單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù) 對(duì)于一些不可量化的影響因素，估價(jià)人員可對(duì)結(jié)果進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但應(yīng)在報(bào)告 中闡述理由。 權(quán)利狀況 — 權(quán)利的完整性（是否受限制）、權(quán)屬的性質(zhì)（所有權(quán) 使用權(quán)）、權(quán)屬的使用狀況（如使用權(quán)的剩余年限） ③確定估價(jià)期日 — 是要明確所要評(píng)估的價(jià)值是指哪個(gè)具體時(shí)間上的價(jià)值。 ⑴獲取估價(jià)業(yè)務(wù) 被動(dòng)接受、主動(dòng)爭(zhēng)取、自有自估 ⑵確定房地產(chǎn)估價(jià)的基本事項(xiàng) ①明確估價(jià)目的：買賣、租賃、抵押、保險(xiǎn)、征地拆遷？？ 明確估價(jià)目的有助于更好地明確估價(jià)對(duì)象，因?yàn)橐罁?jù)有關(guān)法律、法規(guī) ，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價(jià)目的，或有些估價(jià)目的限制了可以作為估價(jià)對(duì)象的范圍和內(nèi)容。 過(guò)去（回顧性估價(jià)）、現(xiàn)在、未來(lái)（預(yù)測(cè)性估價(jià)）。（最常見(jiàn)的是第二種和第三種的組合） ⑶替代原則 — 要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。 如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來(lái)估價(jià)。 集體 ≠ 國(guó)有；行政劃撥 ≠ 有償出讓；違法占地 ≠ 合法占地；違章建筑 ≠ 合法建筑； *合法使用 — 應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)。 ? ⑴房地產(chǎn)交易的需要 ? ⑵房地產(chǎn)抵押的需要 ? ⑶房地產(chǎn)保險(xiǎn)和損害賠償?shù)男枰? ? ⑷房地產(chǎn)稅收的需要 ? ⑸ 房地產(chǎn)征用補(bǔ)償?shù)男枰? ? * 房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的缺失影響房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的發(fā)揮 ⑴合法原則 要以 估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。 ? 評(píng)估可簡(jiǎn)單地定義為對(duì)價(jià)值的判斷或估算。價(jià)值是指某物體在某些方面對(duì)某些人所具備的用途和效用。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。 土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。 ⑵最高最佳使用原則 — 要求房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。 類似房地產(chǎn)是指與估價(jià)對(duì)象處于同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價(jià)對(duì)象相同或相近的房地產(chǎn)。 實(shí)際估價(jià)中，通常將估價(jià)人員實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象期間的某一個(gè)日期定為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。此外，估價(jià)目的的確定對(duì)于估價(jià)方法的選擇、估價(jià)資料的收集也有著很重要的規(guī)定作用。 三種方式 ④簽訂估價(jià)合同 ⑶擬訂評(píng)估作業(yè)計(jì)劃 包括以下內(nèi)容：①擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法；②擬調(diào)查收集的資料 及其來(lái)源渠道；③預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力和經(jīng)費(fèi)；④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度 ⑷實(shí)地勘察和收集整理資料 基本目的有兩個(gè)： ① 為市場(chǎng)分析服務(wù)；②為特定的房地產(chǎn)分析服務(wù)。 當(dāng)估價(jià)師使用多個(gè)或更多的方法對(duì)價(jià)值進(jìn)行估算時(shí)，必須對(duì)使用有關(guān)方法得 出的估算值進(jìn)行檢查然后得出最后的結(jié)論。 ⑺估價(jià)報(bào)告 口頭報(bào)告 表格式報(bào)告 書面報(bào)告 敘述式報(bào)告 一般數(shù)據(jù) 標(biāo)的財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù) 可比財(cái)產(chǎn)數(shù)據(jù) 收入法 成本法 銷售比較法 最有效和最佳使用 比較法，是將待估房地產(chǎn)與其所在區(qū)域近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比 較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)成交價(jià)作相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的正常市 場(chǎng)情況下的價(jià)格或價(jià)值得一種方法。對(duì)交易案例的銷售進(jìn)行調(diào)查；確定買主和賣主的動(dòng)機(jī)；找出有關(guān)銷售日期、價(jià)格、條件等方面資料； ⑵分析銷售。 ⑶差別調(diào)整。根據(jù)交易案例的銷售對(duì)待估不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值做出結(jié)論。三，假設(shè)一個(gè)當(dāng)前的估價(jià)日，銷售應(yīng)該在近期發(fā)生。要考慮交易是否涉及任何異常條件，如不動(dòng)產(chǎn)銷售價(jià)格中包括動(dòng)產(chǎn)價(jià)格，或有買主以優(yōu)惠利率提供融資。 “鄰區(qū)”是指財(cái)產(chǎn)群，這種財(cái)產(chǎn)群中的財(cái)產(chǎn)（絕大多數(shù)財(cái)產(chǎn)）具有相對(duì)類似的土地用途和價(jià)值。 ⑵可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。 ⑷可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。 ? 需要什么樣的信息 ? （ 1）銷售交易數(shù)據(jù) ? 銷售日期（達(dá)成銷售價(jià)格的日期而不是銷售記錄的日期） ? 銷售價(jià)格和銷售條款（達(dá)成的融資安排）：誰(shuí)提供以及是否為市場(chǎng)利率。如窗簾、廚房用具、地毯、鋼琴、草坪、家具等。 ? （ 2）銷售實(shí)例的物理特征 ? 努力發(fā)現(xiàn)那些對(duì)被研究市場(chǎng)起著重要作用的財(cái)產(chǎn)特征。 ? 任何特別的特征，如廚房?jī)?nèi)臵物、改造的浴室、游泳池、房間的增建、空調(diào)、理想的景觀等。 ? (3)有關(guān)可比銷售的法律數(shù)據(jù) ? 收集可比財(cái)產(chǎn)的某些法律特征。兩者鄰區(qū)之間的比較。 數(shù)據(jù)的證實(shí)： 有兩條途徑可以提高你獲取信息的質(zhì)量： ⑴對(duì)銷售進(jìn)行檢查。 （ 1）比較銷售的基本方法 ：將銷售財(cái)產(chǎn)直接與財(cái)產(chǎn)標(biāo)的進(jìn)行比較。 ? ? 步驟包括：確定銷售之間的重大差異，然后確定各可比銷售和財(cái)產(chǎn)標(biāo)的之間的重大差異。永遠(yuǎn)記?。簯?yīng)該根據(jù)標(biāo)的進(jìn)行調(diào)整。這通常是指首先進(jìn)行一般調(diào)整，然后對(duì)具體特征進(jìn)行調(diào)整。 *統(tǒng)一付款方式：要求知道該銷售價(jià)格下達(dá)成的融資安排。甲交易實(shí)例成交價(jià) 80萬(wàn)元，首付 16萬(wàn)，半 年后付 32萬(wàn)，余款 32萬(wàn)一年后付清；乙交易實(shí)例成交價(jià) 80萬(wàn)元，首付 16萬(wàn)， 余款一年后付清。如在賣方以優(yōu)惠利率提供利率安排的情況下，買方所得到 的優(yōu)惠可能被較高的價(jià)格所抵消。 交易情況修正的方法： 可比實(shí)例的成交價(jià)格 *交易情況修正系數(shù) =正常價(jià)格 交易情況修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù) /交易案例交易情況指數(shù) （ 2）交易期日修正 是指將可比交易實(shí)例在成交期日的價(jià)格修正到待估房地產(chǎn)估價(jià)期日的價(jià)格。 3000*（ 1+%） 4*（ 1+2%） 7=3658（元 /平方米） 房地產(chǎn)指數(shù)房?jī)r(jià)指數(shù) 地價(jià)指數(shù) 成本投入法、 中位數(shù)價(jià)格法、 重復(fù)交易法、特征價(jià)格法、 加權(quán)平均法 “同質(zhì)可比性要求”是指在價(jià)格指數(shù)編制過(guò)程中，報(bào)告期價(jià)格與基期價(jià)格的內(nèi)涵一致，可直接進(jìn)行對(duì)比。包括區(qū)位