【正文】 房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué) 房地產(chǎn)估價 厲 偉 . 02585211176 ? ? 估價的概念、必要性 ? ? 估價原則、基本程序 ? ? 比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法、路線價法 述 ? ? 所謂房地產(chǎn)估價，是指以房地產(chǎn)為對象，由專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，運用估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)客觀合理價格的估計、推測或判斷。 ? 評估可簡單地定義為對價值的判斷或估算。價值是指某物體在某些方面對某些人所具備的用途和效用。（使用價值、交換價值）大多數(shù)不動產(chǎn)評估的目的是為了估算所謂的市場價值，可以簡單地將其定義為某一財產(chǎn)在一個充滿競爭和開放的市場上最有可能的銷售價格。 ? 房地產(chǎn)估價 =科學(xué) +藝術(shù) ? ? 不動產(chǎn)上市、融資、銷售和購買決策的需要。 ? ⑴房地產(chǎn)交易的需要 ? ⑵房地產(chǎn)抵押的需要 ? ⑶房地產(chǎn)保險和損害賠償?shù)男枰? ? ⑷房地產(chǎn)稅收的需要 ? ⑸ 房地產(chǎn)征用補償?shù)男枰? ? * 房地產(chǎn)市場信息的缺失影響房地產(chǎn)市場功能的發(fā)揮 ⑴合法原則 要以 估價對象的合法權(quán)益為前提進行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等方面。 *合法產(chǎn)權(quán) — 應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書和有關(guān)證件為依據(jù)。 《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項權(quán)利證明書》、《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》。 集體 ≠ 國有；行政劃撥 ≠ 有償出讓；違法占地 ≠ 合法占地；違章建筑 ≠ 合法建筑； *合法使用 — 應(yīng)以城市規(guī)劃、土地用途管制為依據(jù)。 土地用途、建筑高度、建筑容積率、建筑密度。 城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值。 *合法處分 — 應(yīng)以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。 如法律規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)不能作為抵押目的來估價。 ⑵最高最佳使用原則 — 要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行。 *最高最佳使用不是無條件的最高最佳使用，而是在法律許可范圍內(nèi)的最高最佳使用，這也是合法原則的要求。 *最佳用途、最佳規(guī)模、最佳集約度 *法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟上的可行性 *保持現(xiàn)狀前提、裝修改造前提、轉(zhuǎn)換用途前提、重新利用前提、上述情形的某種綜合。（最常見的是第二種和第三種的組合） ⑶替代原則 — 要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。 類似房地產(chǎn)是指與估價對象處于同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。 同一供求范圍是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。 ⑷估價時點原則 — 要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。 過去（回顧性估價）、現(xiàn)在、未來（預(yù)測性估價）。 實際估價中，通常將估價人員實地查勘估價對象期間的某一個日期定為估價時點。 ⑸ 公平原則 — 要求房地產(chǎn)估價人員應(yīng)站在中立的立場上，求出一個對各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價格。 是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按照其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進行次序。 ⑴獲取估價業(yè)務(wù) 被動接受、主動爭取、自有自估 ⑵確定房地產(chǎn)估價的基本事項 ①明確估價目的：買賣、租賃、抵押、保險、征地拆遷？？ 明確估價目的有助于更好地明確估價對象，因為依據(jù)有關(guān)法律、法規(guī) ，有些房地產(chǎn)不能用于某些估價目的，或有些估價目的限制了可以作為估價對象的范圍和內(nèi)容。此外，估價目的的確定對于估價方法的選擇、估價資料的收集也有著很重要的規(guī)定作用。 如，拆遷時公共設(shè)施的評估、不得抵押房地產(chǎn)不能進行抵押。 ②確定估價對象：實體狀況、權(quán)利狀況 實體狀況 — 土地建筑物兩者結(jié)合體；坐落位置、地段、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)類型。 權(quán)利狀況 — 權(quán)利的完整性（是否受限制）、權(quán)屬的性質(zhì)（所有權(quán) 使用權(quán)）、權(quán)屬的使用狀況（如使用權(quán)的剩余年限） ③確定估價期日 — 是要明確所要評估的價值是指哪個具體時間上的價值。 三種方式 ④簽訂估價合同 ⑶擬訂評估作業(yè)計劃 包括以下內(nèi)容：①擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法；②擬調(diào)查收集的資料 及其來源渠道；③預(yù)計所需的時間、人力和經(jīng)費；④擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進度 ⑷實地勘察和收集整理資料 基本目的有兩個： ① 為市場分析服務(wù)；②為特定的房地產(chǎn)分析服務(wù)。 估價所需材料包括：①對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料；②對估價對象所在地 區(qū)房地產(chǎn)有影響的資料；③類似房地產(chǎn)的交易、成本、收益實例資料；④反映 估價對象狀況的資料。 進行實地查勘，如估價對象位臵、周圍環(huán)境，估價對象外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝 修、設(shè)備等狀況，并對事先收集的有關(guān)估價對象的坐落、四至、用途、產(chǎn)權(quán)等 資料進行核實，同時補充估價所需的其他資料。 ⑸選擇估價方法：資料特點 +估價對象特點（如類型等） +估價方法的適用條件，一般用多種方法 ⑹確定估價結(jié)果（最終估價） 簡單算術(shù)平均數(shù)、加權(quán)算術(shù)平均數(shù)、中位數(shù)、眾數(shù) 對于一些不可量化的影響因素，估價人員可對結(jié)果進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，但應(yīng)在報告 中闡述理由。 當(dāng)估價師使用多個或更多的方法對價值進行估算時，必須對使用有關(guān)方法得 出的估算值進行檢查然后得出最后的結(jié)論。這個過程稱為調(diào)整過程。這里涉 及三個基本的考慮因素： ①根據(jù)評估目的對每種方法的適合程度進行檢查； ②對數(shù)據(jù)的充分性和可靠性，以及分析中任何假設(shè)的有效性進行考慮； ③對使用評估方法得出的價值范圍（數(shù)值分布）以及該范圍內(nèi)每個價值 的價值位臵（高、中、低）進行考慮。 最后的價值仍取決于實際的市場信息和估價師的判斷和經(jīng)驗，估價結(jié)論 很少以三種估價方法的簡單平均數(shù)為基礎(chǔ)。 ⑺估價報告 口頭報告 表格式報告 書面報告 敘述式報告 一般數(shù)據(jù) 標(biāo)的財產(chǎn)數(shù)據(jù) 可比財產(chǎn)數(shù)據(jù) 收入法 成本法 銷售比較法 最有效和最佳使用 比較法，是將待估房地產(chǎn)與其所在區(qū)域近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比 較，對這些類似房地產(chǎn)成交價作相應(yīng)的修正，以此估算待估房地產(chǎn)的正常市 場情況下的價格或價值得一種方法。 適用范圍：不動產(chǎn)市場比較發(fā)達(dá)交易案例與待估案例有較強相關(guān)性 一般來說，比較法比另兩種方法更簡單也更直接，其計算的過程也常常較少， 因此，評估判斷出錯的可能性和數(shù)學(xué)錯誤的可能性都較少。其所得出的估價判 斷要比其他方法所得出的判斷更可靠。 估價程序 收集交易案例 案 例 1 案 例 2 案 例 3 交易情況、 期日、房地 產(chǎn)狀況因素修正 比準(zhǔn) 價格 1 比準(zhǔn) 價格 2 比準(zhǔn) 價格 3 均值 ∑ 評估價 步驟： ⑴調(diào)查最近銷售。對交易案例的銷售進行調(diào)查；確定買主和賣主的動機；找出有關(guān)銷售日期、價格、條件等方面資料； ⑵分析銷售。分析交易案例并將交易案例與待估不動產(chǎn)（財產(chǎn)標(biāo)的）進行比 較，考慮銷售時間、位臵以及其他影響市場價值的因素。這個過程包括兩個部 分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價對象之間的不同； 第二是將交易案例之間的銷售價格差異與財產(chǎn)特征的差異相比較。我們應(yīng)努力 發(fā)現(xiàn)是什么原因使這種類型的財產(chǎn)出現(xiàn)價格差異。 ⑶差別調(diào)整。判斷觀察到的差異是如何對被研究資產(chǎn)的價格產(chǎn)生影響的。通 常將這些差異作為對交易案例價格進行“調(diào)整的因素”。 ⑷得出評估價值。根據(jù)交易案例的銷售對待估不動產(chǎn)的價值做出結(jié)論。 （ 1）選擇可比銷售 一個銷售要成為可比對象應(yīng)滿足三個標(biāo)準(zhǔn)。首先，