房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略(文件)
【正文】 023 2023 2023 2023E中國(guó)大陸 北京 上海 香港 美國(guó)美國(guó)的房?jī)r(jià)收入比在房?jī)r(jià)最高的 2023年，也不過 。而香港的房?jī)r(jià)收入比，在泡沫破裂后房?jī)r(jià)最低的 2023年也有 ，而且很快就卷土重來，預(yù)計(jì) 2023年將達(dá)到16倍左右 按照官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2023年中國(guó)大陸的房?jī)r(jià)收入比為，北京、上海則分別為 倍、 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 6 房?jī)r(jià)收入比的計(jì)算： 房?jī)r(jià) =住宅平均價(jià)格 *人均居住面積 *家庭平均規(guī)模 收入 =人均可支配收入（或中位數(shù)收入） *家庭平均規(guī)模 需要強(qiáng)調(diào)的是， 房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)剔除了收入變化對(duì)于該指標(biāo)的影響 因此，香港居民較高的收入并不成為其房?jī)r(jià)收入比高昂的原因。中國(guó)香港尚有 70%的土地沒有開發(fā)利用，這個(gè)理由也沒有說服力。其次 , 流動(dòng)性泛濫只會(huì)引致房?jī)r(jià)收入比的相對(duì)變化，但長(zhǎng)期以來房?jī)r(jià)收入比絕對(duì)值相差如此懸殊，流動(dòng)性泛濫是難以解釋的 1. 資源為王之 油氣資源 8 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 獨(dú)特的土地制度 ? 中國(guó)香港實(shí)行 土地批租制度 ? 中國(guó)大陸以往以 協(xié)議出讓 為主， 2023年以來， 招拍掛制度 逐步推廣 ? 兩者的土地市場(chǎng)，都是 賣方完全壟斷 的市場(chǎng) 1. 資源為王之 油氣資源 9 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 我國(guó)的土地供應(yīng)體系 全國(guó)土地利用總體規(guī)劃 國(guó)土資源部 地方政府 開發(fā)商 土地儲(chǔ)備中心 拍賣 招標(biāo) 協(xié)議出讓 掛牌 分解落實(shí)并監(jiān)督執(zhí)行 組織土地一級(jí)開發(fā)與出讓 1. 資源為王之 油氣資源 10 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 賣方完全壟斷的土地市場(chǎng) 賣方完全壟斷 土地市場(chǎng) 房屋銷售市場(chǎng) 相對(duì)開放 房屋租賃市場(chǎng) 完全開放 相對(duì)于自由競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)，供應(yīng)更少，價(jià)格更高 經(jīng)常性的非飽和供應(yīng) 1. 資源為王之 油氣資源 11 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 土地緊缺的市場(chǎng)預(yù)期強(qiáng)化機(jī)制 土地供不應(yīng)求 房?jī)r(jià)收入比居高不下 開發(fā)商囤地和捂盤 賣方完全壟斷的土地市場(chǎng) 在賣方完全壟斷的土地市場(chǎng)中，土地供不應(yīng)求的局面導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比居高不下，而開發(fā)商預(yù)期未來這一局面將延續(xù)，選擇囤地和捂盤也在意料之中。一般而言，竣工面積與施工面積之比越低，捂盤現(xiàn)象越嚴(yán)重。 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所 20232023年全國(guó)各城市住宅竣工面積與銷售面積之比 00 . 511 . 522 . 51999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E全國(guó) 北京 上海 廣州 深圳 天津 南京供過于求 供不應(yīng)求 2. 供求鴻溝 16 因受高房?jī)r(jià)而未被滿足的潛在需求更為龐大 資料來源：海通證券研究所 我們認(rèn)為 , 潛在需求分為兩個(gè)部分 , 一是因結(jié)婚而產(chǎn)生的首次購房需求 , 二是因?yàn)榻ㄖ匣a(chǎn)生的需求。土地增值稅繼續(xù)加強(qiáng)清算，市場(chǎng)預(yù)期的物業(yè)稅 ? 打擊捂盤和囤地 ? 推廣經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè) ? 信貸政策 3. 調(diào)控難改供求缺口 20 顧名思義 , 物業(yè)稅是在房屋持有環(huán)節(jié)征收的稅種。因此 , 我們認(rèn)為 , 物業(yè)稅如果推出 , 并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來負(fù)面影響 另外 , 物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市的擴(kuò)大 , 并不意味著物業(yè)稅將很快推出。假設(shè)打擊捂盤的效果完全達(dá)到 , 所有施工和竣工后未銷售面積都在未來三年內(nèi)分批推向市場(chǎng)，平均每年 5億平方米 而 2023年、 2023年住宅的銷售面積，分別為 、 ，按此速度，足以吸納未來供應(yīng) 而且，如前所述 , 截至 2023年 , 我國(guó)至少還有 31億平方米的潛在需求沒有得到滿足。而且 , 這一假設(shè)的前提是調(diào)控措施完全貫徹實(shí)施 37億平米與 10億平米的缺口為 27億平米 , 這只能由增量的土地來滿足 但是 , 正如管理層所提及的，增加土地供應(yīng)的主旨是 “逼存量 , 控增量” 。供應(yīng)與
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