房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略(編輯修改稿)
2025-02-10 17:54 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，按照每年 5億平方米的竣工進(jìn)度，尚需要 6年時(shí)間來(lái)滿足。這還沒(méi)有考慮新增需求 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所 累計(jì)潛在需求 (萬(wàn)平米 ) 銷售量 (萬(wàn)平米 ) 竣工量 (萬(wàn)平米 ) 竣工 /銷售 竣工 /潛在需求 1998 39675 9638 10886 1999 72641 12591 13574 2023 106097 15137 18949 2023 139506 18499 22544 2023 174356 22117 26613 2023 208720 28503 32201 2023 240794 33820 34677 2023 271294 39131 40005 2023 297310 54392 43247 2023E 312444 58714 27797 3. 調(diào)控難改供求缺口 18 如上所述，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩大特點(diǎn)： ? 未被滿足的潛在需求十分龐大，未來(lái)仍將如此 ? 相比龐大的潛在需求，有效供應(yīng)嚴(yán)重不足 這也是宏觀調(diào)控一直意在解決的 3. 調(diào)控難改供求缺口 19 調(diào)控的手段： ? 利率 ? 稅收。土地增值稅繼續(xù)加強(qiáng)清算，市場(chǎng)預(yù)期的物業(yè)稅 ? 打擊捂盤和囤地 ? 推廣經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè) ? 信貸政策 3. 調(diào)控難改供求缺口 20 顧名思義 , 物業(yè)稅是在房屋持有環(huán)節(jié)征收的稅種。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn) , 如果這一稅種得到實(shí)施 , 房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅收 , 如房產(chǎn)稅 , 土地增值稅將不再征收 。 而國(guó)際通行的稅收標(biāo)準(zhǔn)是房地產(chǎn)評(píng)估值的 %之間。 而現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅收 , 其稅率遠(yuǎn)高于此 而且 , 我們預(yù)計(jì) , 如果我國(guó)開(kāi)征這一稅種 , 自住用房應(yīng)該不會(huì)成為納稅對(duì)象 。因此 , 我們認(rèn)為 , 物業(yè)稅如果推出 , 并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)負(fù)面影響 另外 , 物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市的擴(kuò)大 , 并不意味著物業(yè)稅將很快推出。原因如下 , 一是物業(yè)稅的征收較為復(fù)雜 , 相關(guān)征收機(jī)構(gòu)需要時(shí)間熟悉 。 其次 , 我國(guó)的物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)極其缺乏 。 最后 , 也是最關(guān)鍵的 , 作為一個(gè)尚未經(jīng)過(guò)人大立法批準(zhǔn)實(shí)施的新稅種 , 且意義重大 , 其立法過(guò)程應(yīng)該需要一定的時(shí)間 物業(yè)稅：“一條鞭法”，尚需等待 3. 調(diào)控難改供求缺口 21 根據(jù)官方數(shù)據(jù) , 截至 2023年 , 我國(guó)住宅的施工面積和竣工后未銷售面積只有不到 15億平方米，這將構(gòu)成未來(lái)兩到三年的主要供應(yīng)。假設(shè)打擊捂盤的效果完全達(dá)到 , 所有施工和竣工后未銷售面積都在未來(lái)三年內(nèi)分批推向市場(chǎng)，平均每年 5億平方米 而 2023年、 2023年住宅的銷售面積，分別為 、 ，按此速度，足以吸納未來(lái)供應(yīng) 而且，如前所述 , 截至 2023年 , 我國(guó)至少還有 31億平方米的潛在需求沒(méi)有得到滿足。我們預(yù)測(cè) , 20232023年間 , 累計(jì)將至少有 53億平方米的潛在需求 因此，未來(lái)考慮潛在需求在內(nèi)的供需缺口將是 37億平方米 打擊捂盤：效果有限 3. 調(diào)控難改供求缺口 22 截至目前 , 全國(guó)范圍內(nèi)已購(gòu)置、但尚未開(kāi)發(fā)的土地 (也就是囤積的土地 ), 最多可建設(shè) 21億平方米的住宅面積。而且 , 考慮到住宅建設(shè)周期平均至少為兩年 , 且所囤積的土地需要分期分批的建設(shè) , 因此 , 在未來(lái)三年 , 所囤積土地供應(yīng)的住宅應(yīng)該為 7億平方米?；趯徤髟瓌t，我們假設(shè)為 10億平方米。而且 , 這一假設(shè)的前提是調(diào)控措施完全貫徹實(shí)施 37億平米與 10億平米的缺口為 27億平米 , 這只能由增量的土地來(lái)滿足 但是 , 正如管理層所提及的，增加土地供應(yīng)的主旨是 “逼存量 , 控增量” 。土地新增供應(yīng)大幅度增加 , 是暫時(shí)不可能實(shí)現(xiàn)的 因此，至少未來(lái)三年內(nèi)，供應(yīng)是難以滿足潛在需求的，且缺口巨大 打擊囤地 3. 調(diào)控難改供求缺口 23 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房：緩解部分潛在需求，但路還漫長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的逐步推廣 , 將為部分收入較低的居民提供居住需要。但很明顯 , 其適用范圍有限 , 且將是長(zhǎng)期的過(guò)程 如前
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