房地產(chǎn)行業(yè)策略分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-16 00:57 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 率，征收營(yíng)業(yè)稅和二手房所得稅，限制境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)等抑制和打擊投資和投機(jī)需求，自住需求通過(guò)引導(dǎo)回歸理性?！ 》康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)毛利率水平將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利模式將發(fā)生改變 首先由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)債水平普遍較高，因此兩次加息直接增加了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金成本。 其次，最近國(guó)務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》及國(guó)務(wù)院駁回國(guó)土資源部上報(bào)的《全國(guó)土地利用總體綱要》均說(shuō)明我國(guó)土地緊縮政策將長(zhǎng)期持續(xù)存在。針對(duì)土地的調(diào)控政策的實(shí)施一方面是從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，使將來(lái)的土地供應(yīng)趨緊，土地資源更加稀缺。另一方面還通過(guò)提高新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)繳納標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格控制減免稅、建立工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度等手段，提高土地征用成本。土地供應(yīng)的長(zhǎng)期趨緊，土地征用成本的提高，土地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)為公開(kāi)轉(zhuǎn)讓、地價(jià)必須在短期內(nèi)全額支付使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取土地的成本趨于上升?！ ≡俅?，70,90的住房結(jié)構(gòu)的規(guī)定使房地產(chǎn)的建安成本和配套成本增加?！ ∽詈螅捎趪?guó)家關(guān)于稅收和信貸緊縮的政策有效打擊了對(duì)房地產(chǎn)的投資和投機(jī)需求，結(jié)合政府調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價(jià)位，中小戶型商品房供應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲進(jìn)行了有效抑制，使開(kāi)發(fā)商難以通過(guò)漲價(jià)轉(zhuǎn)嫁成本。因此房地產(chǎn)行業(yè)的利潤(rùn)率水平趨于下降。 在行業(yè)毛利率趨于下降的趨勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要保持較高的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，將依賴于公司資本杠桿的有效利用和資本使用效率和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效率的提高，通過(guò)提高資本杠桿和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來(lái)彌補(bǔ)行業(yè)毛利率水平下降，保障公司業(yè)績(jī)的提高。許多龍頭公司已在這些方面采取確實(shí)的行動(dòng)，如萬(wàn)科正在積極推進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化，收購(gòu)浙江南都和北京朝開(kāi)，和中糧、華潤(rùn)合作并收取管理費(fèi)等提高資本使用效率。金地則明確將公司今年主題定位為效率執(zhí)行。 行業(yè)整合速度加快，優(yōu)勝劣汰加劇 土地、信貸的收縮直接帶來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)資金門(mén)檻的抬高，造成資源向有資金實(shí)力的龍頭公司集中。利潤(rùn)率下降，宏觀調(diào)控帶來(lái)的銷售速度放緩以及信貸的收縮將使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大，從而形成一個(gè)自動(dòng)淘汰機(jī)制，小型的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不好的房地產(chǎn)公司將會(huì)被兼并或破產(chǎn)，有實(shí)力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)龍頭企業(yè)正通過(guò)并購(gòu)和重組逐步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。如萬(wàn)科并購(gòu)南都，中糧地與長(zhǎng)沙中聯(lián)重科科技發(fā)展股份有限公司合作，金地以股權(quán)收購(gòu)的方式獲取西安市紫荊花園項(xiàng)目等充分說(shuō)明有實(shí)力的房地產(chǎn)上市公司正在加快整合房地產(chǎn)資源。龍頭企業(yè)憑借良好的融資能力、豐富的土地儲(chǔ)備、優(yōu)秀的管理能力和產(chǎn)品開(kāi)發(fā)能
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