房地產(chǎn)行業(yè)策略分析報告(編輯修改稿)
2025-08-16 00:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 率，征收營業(yè)稅和二手房所得稅，限制境外機(jī)構(gòu)和個人購買非自用房地產(chǎn)等抑制和打擊投資和投機(jī)需求，自住需求通過引導(dǎo)回歸理性?！ 》康禺a(chǎn)開發(fā)行業(yè)毛利率水平將呈現(xiàn)下降趨勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利模式將發(fā)生改變 首先由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的負(fù)債水平普遍較高，因此兩次加息直接增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金成本?！ ∑浯?，最近國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》及國務(wù)院駁回國土資源部上報的《全國土地利用總體綱要》均說明我國土地緊縮政策將長期持續(xù)存在。針對土地的調(diào)控政策的實施一方面是從嚴(yán)控制新增建設(shè)用地，使將來的土地供應(yīng)趨緊，土地資源更加稀缺。另一方面還通過提高新增建設(shè)用地土地有償使用費繳納標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格控制減免稅、建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度等手段，提高土地征用成本。土地供應(yīng)的長期趨緊，土地征用成本的提高，土地由協(xié)議轉(zhuǎn)讓轉(zhuǎn)為公開轉(zhuǎn)讓、地價必須在短期內(nèi)全額支付使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取土地的成本趨于上升。 再次，70,90的住房結(jié)構(gòu)的規(guī)定使房地產(chǎn)的建安成本和配套成本增加?！ ∽詈?，由于國家關(guān)于稅收和信貸緊縮的政策有效打擊了對房地產(chǎn)的投資和投機(jī)需求，結(jié)合政府調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加中低價位，中小戶型商品房供應(yīng)對房價的過快上漲進(jìn)行了有效抑制，使開發(fā)商難以通過漲價轉(zhuǎn)嫁成本。因此房地產(chǎn)行業(yè)的利潤率水平趨于下降?！ ≡谛袠I(yè)毛利率趨于下降的趨勢下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要保持較高的業(yè)績增長，將依賴于公司資本杠桿的有效利用和資本使用效率和項目開發(fā)效率的提高，通過提高資本杠桿和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率來彌補(bǔ)行業(yè)毛利率水平下降，保障公司業(yè)績的提高。許多龍頭公司已在這些方面采取確實的行動，如萬科正在積極推進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化，收購浙江南都和北京朝開，和中糧、華潤合作并收取管理費等提高資本使用效率。金地則明確將公司今年主題定位為效率執(zhí)行?！ ⌒袠I(yè)整合速度加快，優(yōu)勝劣汰加劇 土地、信貸的收縮直接帶來房地產(chǎn)行業(yè)資金門檻的抬高，造成資源向有資金實力的龍頭公司集中。利潤率下降，宏觀調(diào)控帶來的銷售速度放緩以及信貸的收縮將使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金壓力空前加大，從而形成一個自動淘汰機(jī)制，小型的經(jīng)營業(yè)績不好的房地產(chǎn)公司將會被兼并或破產(chǎn)，有實力的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭企業(yè)正通過并購和重組逐步擴(kuò)大市場份額。如萬科并購南都，中糧地與長沙中聯(lián)重科科技發(fā)展股份有限公司合作，金地以股權(quán)收購的方式獲取西安市紫荊花園項目等充分說明有實力的房地產(chǎn)上市公司正在加快整合房地產(chǎn)資源。龍頭企業(yè)憑借良好的融資能力、豐富的土地儲備、優(yōu)秀的管理能力和產(chǎn)品開發(fā)能
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