房地產(chǎn)行業(yè)某某年度投資策略報(bào)告(編輯修改稿)
2025-08-16 00:47 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 壓力也在一直推動土地價格整體上升，這在美國市場表現(xiàn)得非常充分（圖2），而我國土地價格和房地產(chǎn)價格盡管從短期看漲速過快，但從絕對幅度看，尚屬起步階段。最后，一些地方政府也采取各種措施來促使土地價格上漲。到目前為止，地方政府的很大一塊收入都來自于賣地。以目前的天津?yàn)槔?，大?guī)模的城市建設(shè)和舊城改造的資金來源都是貸款，這些貸款都是用土地出讓權(quán)作的抵押，而且后續(xù)還款主要都是靠賣地。城市建設(shè)的巨大的資金缺口，使得地方政府只恨地價低。加上中央政府的禁止土地低價轉(zhuǎn)讓的政策，土地供需平衡完全掌握在政府手中，也就是說土地的定價權(quán)掌握在政府手中。地方政府只要控制住供應(yīng)量，地價只會升不會降?？傊醒胝畬ν恋貒?yán)格管理必然反應(yīng)在土地供應(yīng)水平將長期處于緊缺狀態(tài)，這為土地價格長期上漲奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。高地價決定著高房價將成為我國房地產(chǎn)市場基本格局由于土地成本是房地產(chǎn)價格得主要組成部分，二者價格表現(xiàn)高度相關(guān)（圖3）。同時按照目前北京和上海的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，土地價格成本占住宅銷售價格40%50%（表2），因此土地價格上漲必然會對房地產(chǎn)價格形成支撐，并推動其上漲。從目前市場上的一些土地交易價格分析（表3），除非未來我國房地產(chǎn)管理體制出現(xiàn)重大調(diào)整，否則房地產(chǎn)價格將會維持在高水平。香港綜合開發(fā)模式將會逐步成為房地產(chǎn)市場主流經(jīng)營模式目前我國房地產(chǎn)商由于各種資源比較匱乏，經(jīng)營模式往往為開發(fā)－銷售回款－用回款再開發(fā)，講究開發(fā)規(guī)模和銷售速度，深入分析這種外延擴(kuò)張型發(fā)展模式主要是我國特定歷史階段造就的。低成本的土地盡管我國的土地資源應(yīng)該是非常稀缺，但在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，原來的土地管理模式主要是行政劃撥和協(xié)議轉(zhuǎn)讓，以招拍掛為代表的市場化拿地占比很?。▓D4），開發(fā)商取得土地的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有反應(yīng)出土地的實(shí)際價值，很多樓盤中土地成本占比極低。低廉的資金由于各種原因，開發(fā)商資金取得成本也很低，例如我國這個社會的資金主要來源于銀行信貸，開發(fā)商除較低比例的自有資金外（圖5），主要靠銀行貸款、預(yù)收帳款、應(yīng)付帳款來解決資金壓力問題，因此不難推測資金對開發(fā)商的壓力很小。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的兩大資源價格過低，而人工和建材市場也非常有利于房地產(chǎn)商，建筑成本又可以輕易地轉(zhuǎn)嫁到建筑商身上，加上我國實(shí)行的預(yù)售制度管理也極為松散，因此絕大部分開發(fā)商并沒有刻意出利用土地，而是多采用一種浮夸的開發(fā)模式。建筑商＋投資商相結(jié)合的香港綜合模式將成為市場主流開發(fā)模式隨著市場條件的變化，我認(rèn)為原有的開發(fā)模式將受到挑戰(zhàn)，而通過香港綜合開發(fā)模式將會得到越來越多的重視，在這種模式下房地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)出一下的特點(diǎn)。首先，土地儲備是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵。由于我國目前的土地轉(zhuǎn)讓市場很不發(fā)達(dá)，特別是各地政府進(jìn)行土地招拍掛轉(zhuǎn)讓的時間和宗地都存在很大的不確定性，而我國目前由于土地稀缺，一般住宅建筑都以高層建筑為主，因此每個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須進(jìn)行適量的土地儲備，才能保持自身的穩(wěn)定增長，而土地本身就是一種資產(chǎn)，持有土地儲備自然就成為了一種投資行為，所以國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商注定成為建筑商和投資商的綜合體。其次，綜合開發(fā)模式的優(yōu)勢日益凸現(xiàn)。目前房地產(chǎn)市場即使產(chǎn)品銷售不存在任何挑戰(zhàn)，但房地產(chǎn)企業(yè)的大部分利潤依然來自于土地增值，但這種土地增值很多是來自于原來不規(guī)范的土地交易市場，隨著土地市場的規(guī)范化，開發(fā)商的市場判斷能力將是土地儲備是否成功的關(guān)鍵，因此純粹的房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險將大幅提高。因此持有部分投資性房地產(chǎn)將具有戰(zhàn)略意義，尤其是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商資本的進(jìn)一步積累，將更多資金用于物業(yè)投資，有利于提高公司現(xiàn)金流的穩(wěn)定性，并增強(qiáng)信用狀況，這正是香港，新加坡等地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)早期所經(jīng)歷的發(fā)展歷程。最后強(qiáng)者恒強(qiáng)的格局將加快形成。盡管目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營狀況整體向好，但隨著市場環(huán)境的變化，行業(yè)整合速度必將加快。打擊投機(jī)性需求將成為政策著力點(diǎn)房地產(chǎn)市場在2007年的發(fā)展前景如何？房地產(chǎn)上市公司的投資機(jī)會如何？這兩個問題是投資者一直非常關(guān)心的問題。我認(rèn)為必須從兩個層面來進(jìn)行分析：基本面和政策面，因?yàn)槲覈康禺a(chǎn)市場受政策的影響明顯大于國際上其他國家。從總體上看，我認(rèn)為房地產(chǎn)市場會逐步走向平穩(wěn)和規(guī)范，具體講整個房地產(chǎn)市場將在以下幾個方面城市化和人口結(jié)構(gòu)變化對房地產(chǎn)的長期支持不會逆轉(zhuǎn)我認(rèn)為對房地產(chǎn)市場長期走勢產(chǎn)生根本性影響的因素主要是兩個：本國整體經(jīng)濟(jì)的表現(xiàn)和人口結(jié)構(gòu)的變化趨勢。由于我們經(jīng)濟(jì)正處于一個穩(wěn)定增長時期，甚至處于加速階段，因此整體經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的支持不會減弱。從人口結(jié)構(gòu)變化趨勢看，房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景更處于一個良好的發(fā)展時期，每年我國城鎮(zhèn)人口新增量高達(dá)2000萬左右（圖6），而且上世紀(jì)60年代和80年代的人口比例最高，因此存在
法律信息相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1