房地產行業(yè)某某年度投資策略報告(文件)
【正文】 成為未來高品質住房的主要推動力由于廉租房將主要用于解決中低收入階層的住房問題，因此如果各地廉租房能加速建設，在一定程度上會緩解市場上目前的供不應求緊張局面。首先市場流動性極其充裕奠定了基礎。目前市場普遍對持有房地產的投資收益比較樂觀，其主要邏輯即使我國經濟經過長期穩(wěn)定的高速度經濟發(fā)展后，目前又存在強烈的人民幣升值預期，在國內其他投資渠道匱乏的背景下，房地產被各種資金作為炒作人民幣資產的主要載體。未來政府肯定將大力打擊房地產投機行為為何要打擊投機性行為？首先我國作為一個經濟大國，制造業(yè)是立國根本，如果資金過分流入房地產領域，投資（投機）過分將降低整體經濟的資源配置效率，影響產業(yè)升級。目前市場環(huán)境下增加和減少供應都難以改變房地產調控困局。從目前一些政策動向綜合分析，管理層也正在打擊房地產市場投機行為，例如北京要求封頂才能預售；建設部建議限制大塊土地出讓；從嚴征收土地增值稅；深圳擬出臺條例禁止房地產開發(fā)商直接預收房款；香港《經濟日報》披露中紀委正在嚴查北京超過300個房地產項目；特別是如果隨著調控壓力的加大，我預計物業(yè)稅等措施可能會加快推出，這樣可能會在一定程度上改變市場對房地產投資（投機）未來收益的預期。我的另外一個主要理由是由于目前我國房地產行業(yè)集中度很低，最大的房地產開發(fā)企業(yè)深萬科、中國海外目前的市場占有率不過1%左右，即使在比較分散的美國市場，部分優(yōu)秀房地產企業(yè)的市場份額也高達3%－5%；如果與未來發(fā)展格局更可能近似的香港市場比較，國內龍頭開發(fā)企業(yè)的發(fā)展前景更為樂觀：香港目前房地產市場大約80％的市場份額由前六大開發(fā)商占有。因此優(yōu)質商業(yè)地產的盈利模式應是三種收益之和，但目前市場只關注商業(yè)地產的租金收益，從而嚴重低估了優(yōu)質商業(yè)地產的投資價值。我認為商業(yè)地產更能享有中國經濟整體走強的綜合成果。我認為優(yōu)質商業(yè)地產股更應看成是一種資源股，應為這種地產往往產生于具有特別優(yōu)良的地理位置，這種比較優(yōu)勢就是其核心競爭力主要內容。我同時認為具有良好地段只是優(yōu)質商業(yè)地產的必要條件，而非充分條件。全流通將使資本市場的財富增值效率得到充分挖掘，大股東完全可能通過市值增值來達到保值增值的目的。18 / 18。宏觀調控客觀上為實力雄厚的企業(yè)進入房地產市場創(chuàng)造了有利條件。因此建議投資者重點關注金融街、中國國貿、陸家嘴、浦東金橋。而且由于我國很多城市正處于快速擴張階段，城市主要商業(yè)中心經常發(fā)生轉移，因此我更看好北京的CBD、北京的金融街區(qū)域以及上海陸家嘴區(qū)域，這三個區(qū)域內的物業(yè)升值前景是相對樂觀的。目前引起社會上對房地產爭議的領域主要集中在住宅方面，商業(yè)地產成為投資品是市場已經廣泛接受的，因此房地產開發(fā)商業(yè)地產的挑戰(zhàn)主要應該是自身管理的問題，受到政策調控壓力相對有限。商業(yè)地產的優(yōu)勢將逐步突出首先2007年上市公司將實行新會計準則，由于投資性房地產可以采用公允價值記帳方法，在這種會計準則下，物業(yè)升值可以計入當期損益，那么商業(yè)地產的每股收益有望大幅提升，盡管這部分收益沒有涉及現金流，而且相關的稅收規(guī)則也沒有明確，但從香港市場2005年實行新會計準則的情況看，新會計準則還是被很多公司采用，并形成正面支持因素。我國第三產業(yè)增加值占國內生產總值增加值的比例自上世紀80年代以來一直處于明顯的上升勢頭，目前已經接近第二產業(yè)的占比，因此商業(yè)地產確實面臨著發(fā)展良機。除了拿地需要雄厚的資金實力做支持外，規(guī)劃和監(jiān)理則需要管理經驗，尤其是在今后房地產市場走向平穩(wěn)的時候，優(yōu)質開發(fā)企業(yè)無疑也具有相對優(yōu)勢。而在目前投資（投機）氛圍比較濃厚的，住房消費需求曲線在一定程度上被扭曲，供應增加不但不能抑制房價的上升，甚至為操縱房價提供便利。最后房價上漲過快，必將加速拉大貧富差距，影響和諧社會的建設。在目前國內環(huán)境下，資金投資房地產的綜合成本極低，不僅資金成本低，而且物業(yè)保有成本更低，甚至基本沒有什么額外的保有成本，因此房地產投資（投機）者根本不用關心租金收益，只關心未來房地產價格的上漲預期。而從目前中央貨幣供應量的變化情況看，這種局面短期難以發(fā)生較大的改變。關注國家對高比例投資性房地產需求的調控我認為目前房地產價格高漲有合理的原因，尤其是與歷史原因和社會其他方面多種因素的綜合作用，將所有的問題歸結到地方政府和開發(fā)商是有失公允的。 住房消費市場趨于平穩(wěn)二元化的住房供應體系加速形成我在2006年6月16日的房地產行業(yè)2006年中期投資策略報告《宏觀調控市場凈化行業(yè)之?！分兄赋觯俪杀据喎康禺a市場調控的因素主要是經濟過熱和居民住房難，由于胡溫政府致力于和諧社會的建立，因此我認為今后房地產市場將會呈現典型二元化的商品房和解決中低檔收入居民住房的廉租房結構。我認為必須從兩個層面來進
法律信息相關推薦
鄂ICP備17016276號-1