【正文】 率和速動比率較低，有較大的風險。2011年，上市房地產(chǎn)公司營業(yè)收入、%%，%%有明顯放緩。得益于2009年以來房價的快速攀升，房地產(chǎn)上市公司的毛利率一直處于上升通道，%%，但凈利潤變化較為平穩(wěn)，一直維持在14%左右的水平。2006至2007年，房地產(chǎn)上市公司ROE上升主要來自經(jīng)營改善及房價上漲；2008年以后，房地產(chǎn)上市公司ROE上升則更多來自于高杠桿和房價上漲。2. 土地的供應不規(guī)范、政府機會主義行為嚴重政府在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)育和發(fā)展中起著非常重要的作用，然而，我國政府在以下幾方面卻是機會主義的。四是政府在土地交易中暗箱操作。尤其是一段時期以來，個別開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)誤導市場預期，人為造成市場緊張，惡意哄抬房價，帶來一些項目的房價短期內(nèi)非正常上漲。. 我國房地產(chǎn)行業(yè)風險概述4.5.... 目前影響中國房地產(chǎn)行業(yè)的主要風險因素及成因分析房地產(chǎn)開發(fā)過程通常分為四個階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項目建設階段和經(jīng)營管理階段。2. 政策環(huán)境風險政策環(huán)境風險是指由于政策的潛在變化可能給房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者帶來的各種形式的經(jīng)濟損失?！　。?）市場供求。對房地產(chǎn)市場供求關(guān)系作出客觀、準確的判斷，并科學地進行預測，把握房地產(chǎn)供求關(guān)系的規(guī)律，才能減少市場供求的風險。但當膨脹幅度過大時，會使建筑材料價格上漲，開發(fā)費用和管理費增大，當房地產(chǎn)價格增長幅度低于通貨膨脹增大幅度時，房地產(chǎn)開發(fā)的風險加大。因此，有必要在開發(fā)前做好市場調(diào)查及可行性分析，從而確定最佳的開發(fā)類型。. 土地獲取階段的風險1. 土地風險。1.2.3....... 項目建設階段風險　　1. 合同風險。主要包括：火災、風暴、地震等風險。地段只是誘人的手段，而房地產(chǎn)質(zhì)量才是留人的法寶。采用預售可以提前回收房款，同時減少項目貸款額，節(jié)省利息，降低開發(fā)成本。交易合同風險是一種概率較高的風險，并且一旦出現(xiàn)后，風險結(jié)果也較大。. 房地產(chǎn)行業(yè)風險防范策略1. 發(fā)展新的融資渠道，逐步擺脫對銀行貸款的路徑依賴。2. 減少一次性投資項目比例，增加長期經(jīng)營項目的投資 幾年國內(nèi)房地產(chǎn)市場走勢良好，很多房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)的項目過多的都集中于住宅項目的開發(fā)，商業(yè)房地產(chǎn)也大都是配套住宅的，這種投資方式對技術(shù)、人才、資金的要求較低，而且基本上是一次性的出售，資金回收見效較快，因此深受一些中小房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，但隨著房地產(chǎn)市場的不斷成熟以及競爭的加劇，這種一次性投資的風險越來越大，尤其是對于企業(yè)的長遠發(fā)展來看，這種投資方抗風險能力較差，其不利于企業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，一旦一個項目不成功，公司很可能就會因此而衰落。作為房地產(chǎn)企業(yè)要堅持多元化發(fā)展戰(zhàn)略，提高企業(yè)自主發(fā)展能力。4. 加強對房地產(chǎn)市場調(diào)查與預測，實現(xiàn)從產(chǎn)品觀念到營銷觀念大轉(zhuǎn)變。. 房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)堅持調(diào)控不放松，促進房價合理回歸，保護合理需求在政策層面，堅持和深化房地產(chǎn)調(diào)控的基調(diào)不變。預計在2012 年，中央將繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控，繼續(xù)促進房價合理回歸，不放松“限購”、“限價”等行政性措施，但同時積極保護居民合理的住房需求，保障房建設、房產(chǎn)稅改革試點等中長期制度建設也將陸續(xù)推進。北京、上海等地首套房貸款利率在2 月由“上浮”下調(diào)為“基準利率”，部分地區(qū)3 月甚至出現(xiàn)在基準利率之上提供95 折或85折的優(yōu)惠，首次購房貸款放松跡象明顯。預計在二季度，成交量的回升力度將有限，而價格將繼續(xù)保持穩(wěn)中有降的趨勢，原因如下：政府調(diào)控態(tài)度堅決，一旦價格上漲，新一輪調(diào)控政策有可能出臺；目前入市的購房者仍以剛需為主，且還有部分剛需仍持觀望態(tài)度；開發(fā)企業(yè)方面資金壓力逐漸增大，伴隨信托到付及在建開工支出的困境，減少開支、加快銷售、回流資金將是企業(yè)的主流策略；市場整體來看，當前主要城市的庫存壓力仍在高位，而前兩年大量新開工項目也將在今明兩年陸續(xù)進入銷售和竣工階段，進一步加大市場短期庫存壓力。兩會后，唯一利好希望的破滅、庫存壓力以及34 月即將到來的信托兌付高峰也都迫使開發(fā)商繼續(xù)降價促銷、以價跑量。春節(jié)過后剛需入市帶動的成交量回升，與前期持續(xù)的價格下調(diào)有很大關(guān)系，因此價格的走勢也將是下階段成交量走勢的關(guān)鍵，成交量能否持續(xù)回升，取決于價格是繼續(xù)穩(wěn)中有降還是止跌反彈。中央與地方博弈仍將持續(xù)，但兩會之后一段時間，地方政府出臺刺激性政策的可能性不大。但從12 月的新增貸款來看沒有明顯增長，貨幣政策放松力度明顯不及2009 年。從購房者角度來看，心態(tài)矛盾，有繼續(xù)觀望者，也有急迫入市者。23 月成交量回升的背景有：一是此前成交量持續(xù)低位運行。三是降價帶動的需求回升。圖：全國商品房市場量價變化及代表性政策從政策環(huán)境、貨幣政策、市場形勢等多方面來看，現(xiàn)在的市場格局更類似2010 年三季度而不是2009 年一季度，銷量回升更多受降價帶動。. 供給分析過去兩年新開工項目陸續(xù)入市導致供過于求局面繼續(xù)，企業(yè)投資開工步伐進一步放緩比較重點城市和全國在供應和需求方面的數(shù)據(jù)可以看到：（1）從城市表現(xiàn)看，新開工高峰期的到來往往早于其新批準上市量的高峰期，在二線城市這一表現(xiàn)尤其突出；（2）供應高峰滯后于成交高峰大約一年左右，重點城市與全國的周期基本同步，但城市的波動幅度大于全國，且一線城市略領(lǐng)先于二線城市；（3）從全國來看，銷售指標波動領(lǐng)先于新開工、投資等供應指標。2009 年銷量的激增帶來的2010 年新開工供應的加大，但并未帶來隨后大量的集中批準上市高峰的出現(xiàn)，這在一線城市尤其顯著，反而隨著成交量的下降，新批上市量一直處于較低水平，之前普遍認為的供應高峰期也并未在一季度完全顯現(xiàn)。2012 年12 月，全國商品房銷售面積為7004 萬平方米，同比下降14%，其中住宅的銷售面積下降16%。房地產(chǎn)開發(fā)投資及新開工增速總體仍延續(xù)了去年持續(xù)放緩的趨勢，住宅降幅更加顯著。隨著傳統(tǒng)銷售旺季的到來，預計二季度各城市新推盤量持續(xù)增加，更多企業(yè)加入降價跑量行列，優(yōu)惠促銷力度加大，一二線城市首套房貸利率普遍優(yōu)惠，均有利于成交持續(xù)回暖。2012 年全國土地供應計劃大幅縮減。在住宅用地的供應中，保障房用地和商品房用地各占一半，均為850 公頃，保障房用地的占比有所上升，且計劃其供應必須在9 月底前完成。同時，兩會后隨著政策方向的進一步明確，調(diào)控對土地市場的影響正在擴大，開發(fā)商因為資金鏈緊張和對后市的不樂觀因素，使得一些房企拿地積極性明顯降低（如萬科在今年一季度僅拿地1 宗，而去年同期為19 宗）， 大批品牌上市公司發(fā)表的年報中均表示2012 年沒有大規(guī)模的拿地計劃。. 銷售策略分析全年目標更加保守務實，隨行就市、加快銷售為普遍選擇鑒于當前的市場形勢及自身資金狀況，多數(shù)房企制定了更加保守的2012 年銷售目標，與去年持平或略有增長，中海、恒大目標甚至略低于去年實際銷售水平。恒大今年的整個銷售政策為先抑后揚，根據(jù)不同的樓盤、不同的市場環(huán)境推出不同優(yōu)惠措施確保全年800 億目標。同時，萬科、遠洋等品牌房企也紛紛表示，會根據(jù)市場需求積極調(diào)整價格以促進銷售目標的實現(xiàn)。同時，房企紛紛下調(diào)開工目標，萬科2012 年計劃開工目標為1328 萬平米，比2011 年的1448 %；恒盛2012 年開工目標為150 萬平米，比2011 年的200 萬平米減少25%。世茂土地儲備有3950 萬平方米，今年也不考慮新增土地，以減少負債為目標。萬科表示，將繼續(xù)堅持“小戶型、精裝修、產(chǎn)業(yè)化”等產(chǎn)品定位，繼續(xù)專注普通住宅，堅持“現(xiàn)金為王”的策略，確保經(jīng)營的安全性和穩(wěn)健性。房企強強聯(lián)合，有效降低市場波動帶來的風險，同時保證企業(yè)在運作大宗土地項目時擁有充裕的資金，保障項目順利開工建設。例如萬科2012 年將全力打造城市綜合體品牌“萬科廣場”、社區(qū)商業(yè)品牌“萬科紅”和寫字樓品牌“萬科大廈”，并與多家品牌商戶簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，商業(yè)項目將陸續(xù)在全國20 多個城市開始運營。放緩開工、減少支出、謹慎拿地、保守經(jīng)營仍將是企業(yè)的主流選擇，企業(yè)在城市拓展和拿地方面更趨謹慎，但經(jīng)營策略將更加靈活，同時降低風險，向低風險城市或非調(diào)控重點方向布局，例如加強企業(yè)間合作力度和拓展非住宅產(chǎn)業(yè)。88年12月公司經(jīng)股份制改組，成為全國首批上市公司之一。. 公司十大股東. 公司股本結(jié)構(gòu). 公司盈利能力分析1. 公司主要財務指標(1) 公司綜合能力指標資料來源：萬科公司年報(2) 公司盈利能力指標資料來源：萬科公司年報萬科擁有較強的獲利能力, 且這種獲利能力有很好的穩(wěn)定性。另外，2012年還有一半的時間，預計其增長率會有所上升。例如, 08 年, 加強對項目開發(fā)節(jié)奏的管理, 加快銷售, 對不同的采用不同的租售策略, 進一步消化現(xiàn)房庫存, 加快項目資金周轉(zhuǎn)速度。 在土地儲。(5) 公司凈資產(chǎn)收益率與行業(yè)平均水平對比資料來源：新浪財經(jīng)2. 公司經(jīng)營能力分析從5月份當月的銷售情況來看，萬科5月份的銷售面積和銷售金額環(huán)比和同比均出現(xiàn)了增長，并且已經(jīng)是連續(xù)4個月回升，這也從一個側(cè)面顯示出全國商品房的成交開始穩(wěn)步回升。上表顯示該指標波動幅度較大, 說明現(xiàn)金流缺乏穩(wěn)定性, 存在較大的風險。(3) 公司成長能力指標資料來源：萬科公司年報銷售利潤率反映了企業(yè)利潤總額與銷售收入的關(guān)系，從這個意義上看提高銷售凈利率是提高企業(yè)盈利能力的關(guān)鍵所在。公司以中國大陸市場為目標、以房地產(chǎn)為核心業(yè)務，涉及進出口貿(mào)易及零售投資、工業(yè)制造、娛樂及廣告等業(yè)務。控股子公司主營業(yè)務:房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理、零售、進出口業(yè)務、精密禮品制作、影視制作、投資、咨詢等。雅居樂在2011 年先后與西雙版納、瑞麗，騰沖以及遼河口生態(tài)經(jīng)濟區(qū)等簽訂旅游戰(zhàn)略合作協(xié)議，預計這些項目今年也將逐步提上開發(fā)日程。2) 優(yōu)化業(yè)務體系，拓展非住宅產(chǎn)業(yè)。恒大在經(jīng)歷跨越式的發(fā)展后，今年將重心從規(guī)模增長轉(zhuǎn)向穩(wěn)健運營，依托精品標準化運營的傳統(tǒng)優(yōu)勢，以高性價比產(chǎn)品打開市場空間。例如，年初以來，葛洲壩、保利、招商、融創(chuàng)在內(nèi)的知名房企，在競爭較少的情況下，以較合理的價格獲得北京、南京、石家莊等地多處優(yōu)質(zhì)土地。 億平方米，全國布局基本完成，開啟以現(xiàn)有中心城市輻射周邊發(fā)達城市的戰(zhàn)略新局。. 拿地開工城市拓展和拿地更趨謹慎，放緩開工減少資金支出品牌房企普遍放緩拿地與開工。綠城今年會以去庫存化為首要目標，老盤做適當?shù)膬?yōu)惠，新盤則會合理定價。例如，萬科2012 年目標為確保經(jīng)營安全前提下，努力實現(xiàn)增長。. 房企經(jīng)營策略分析適時調(diào)整經(jīng)營策略，銷售目標更加保守務實，謹慎拿地從銷量來看，一季度多數(shù)房企較去年四季度繼續(xù)有所下降，同比也下降 13%左右，降幅略小于重點城市成交量的降幅16%。如此縮減土地供應的計劃主要是受土地市場自去年下半年以來成交量的持續(xù)低迷所影響。地方政府也相應縮減土地供應計劃。. 土地情況分析中央供地計劃縮減，企業(yè)拿地意愿不高，土地量價繼續(xù)走低過去兩年加大土地供應，但計劃完成率不高，今年全國及各地供應計劃均有所縮減。 億平方米，同比增長5%，增速比2011 年全年下降11 個百分點，而住宅新開工面積與去年同期持平（2011 年全年為增長13%）。這一方面源于近年商品房銷售中約七成屬于期房，前兩年雖受宏觀調(diào)控影響，但全國商品房銷售面積規(guī)模仍持續(xù)增長，今年更多企業(yè)將面臨交付房屋的需要，因而竣工面積大幅增長。因此我們預計二季度及未來一段時間供應量仍會隨著開發(fā)商推盤力度的加大而持續(xù)增加，但由于政策仍較為嚴厲，開發(fā)企業(yè)將根據(jù)市場成交量調(diào)整入市節(jié)奏，不會盲目釋放供應，因此上市高峰將較為平緩，但由于前幾年的大量新開工項目仍在累積，供應量持續(xù)加大、去庫存壓力可能會持續(xù)到2012 年全年乃至更長時間。2009 年四季度起，新開工面積增速明顯快于批售面積，增速差值一度在2010 年二季度接近1 倍；新開工面積與批售面積每季度的差值平均在1500 萬平方米左右，而此前僅為300 萬平方米左右。而2010 年，政策層面仍然從緊，5 月起成交量連續(xù)4 個月同比下降，價格漲幅得到控制，基本處于較平穩(wěn)狀態(tài)，至9 月成交量開始回升，而價格也隨之上漲，在量價上漲持續(xù)半年后，政府又分別在2011 年初出臺了“新國八條”等更為嚴厲的調(diào)控政策，限購、限價、限貸等多種手段并行，進一步抑制房價。降價促銷帶動剛需入市，這從3 月成交量有較大增長可以看出。二是春節(jié)因素影響。此前主要城市價格出現(xiàn)調(diào)整，媒體反復出現(xiàn)降價信息，這使得部分購房者開始關(guān)注市場，春節(jié)后即有所行動，拉動銷量有所回升，但仍有相當一部分有資格的購房者仍持謹慎觀望態(tài)度。目前開發(fā)企業(yè)資金狀況已經(jīng)偏緊，但仍好于2008年底，同時多數(shù)品牌企業(yè)的2012 年業(yè)績目標保守，推盤動力不大。從資金面來看，環(huán)境逐漸趨好，但放松力度明顯差于2009 年。在房地產(chǎn)調(diào)控總體趨緊的大背景下，若房價出現(xiàn)反彈，勢必難以得到多數(shù)購房者的認同，阻礙成交量的進一步放大。新增供應的增加，前期降價促銷顯現(xiàn)一定效果，積壓剛需的部分釋放，共同帶動成交量的回升。. 價格分析購房者、開發(fā)企業(yè)、銀行、政府等各方博弈焦點，房價不穩(wěn)，政策不止目前房價走勢成為關(guān)鍵，受到各方關(guān)注，開發(fā)企業(yè)主動調(diào)價才能帶來銷量。. 市場態(tài)勢分析價格穩(wěn)中有降，成交量回升有限，庫存壓力仍在高位，投資開工步伐進一步放緩二季度乃至整個 2012 年，多方博弈的格局仍將繼續(xù)，市場形勢將更為敏感和微妙。預計在2012 年二季度乃至全年，對投資投機性需求的嚴格控制將繼續(xù)得到貫徹，但首次購房貸款將繼續(xù)得到支持，普通商品住房和保障房的開發(fā)貸款支持力度也將提高。房地產(chǎn)調(diào)控政策仍將維持從緊取向，盡管地方政府有意松綁，不斷試探中央底線，但中央的調(diào)控決心不會動搖。3 月5日，溫家寶總理在年度政府工作報告中將2012 年GDP %，這是近8 年來政府首次下調(diào)GDP 年度目標，表明2012 年和今后一段時間，政策更注重經(jīng)濟增長方式的轉(zhuǎn)變，以實現(xiàn)長期高質(zhì)的經(jīng)濟增長。提升品牌優(yōu)勢不僅要在企業(yè)宣傳、策劃上下功夫，在企業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量、后期物業(yè)管理服務等方面的提升更能體現(xiàn)一個企業(yè)等品牌優(yōu)勢。加大對商業(yè)、寫字樓等經(jīng)營性地產(chǎn)的投資力度，是一個企業(yè)長遠發(fā)展的必經(jīng)之路，上市、品牌的經(jīng)營都是必須的。在當前形勢條件下，如何拓展融資渠道，是房