房地產(chǎn)投資分析第11章房地產(chǎn)置業(yè)投資項目案例分析(文件)
【正文】 元，并以每年 5%的速度遞增。貸款成本（申報費、評估費、活動費等）占貸款額的 2%。投資者經(jīng)常面臨的問題之一就是權(quán)衡抵押貸款投資的效益，作出投資決策。 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 解： 1．貸款分期償付計劃 已知 : 該筆貸款年利率 r= 12%，期限n=15 12=180個月，要求按月還本付息，則： （ 1）每月計息利率： i=r/n = （ 2）月還款系數(shù) : 180180( 1 ) ( 1 ) 2023 68 2( 1 ) 1 ( 1 ) 1nniii?? ? ? ?? ? ? ?3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 （ 3）月還本付息額 : 1500 = 18(萬元 ) （ 4）年還本付息額 : 18 12 = 216(萬元 ) （ 5）年貸款余額 ： ( ) 12( ) 12( 1 / 12) 1/ 12( 1 / 12)nto ntrMrr?????????貸 款 余 額3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 把上述已知條件代入，將會得到各年末的貸款余額數(shù)值。 按題設(shè)已知條件， （ 1）該項目年潛在總收入 =單元月租金單元數(shù) 12個月（ 1+ 升幅） （ 2）該項目空置及其他損失 =2單元月租金單元數(shù)（ 1+ 升幅） （ 3）實際總收入 =潛在總收入 空置其他損失 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 （ 4）經(jīng)營成本：第 1年為當(dāng)年實際總收入的 20%，以 后每年按 6% 比例遞增，即： 經(jīng)營成本 =第 1年實際總收入 20%（ 1+ 升幅） （ 5）凈經(jīng)營收入 =實際總收入 經(jīng)營成本 （ 6）年還本付息額，見表 114 ① 欄。上述四項合計的綜合稅率為租金純收入的 %。由凈現(xiàn)值計算可知， 當(dāng) ic= 20% 時， NPV= ＞ 0，則 取 i1=22%，按上述同樣步驟可求得： NPV1= 繼續(xù)提高折現(xiàn)率，設(shè) i2= 23%，則 NPV2= 由插入法求得該項目的內(nèi)部收益率為： 11 2 112( ) 22% ( 23% 22% ) % N PVFI RR i i iN PV N PV? ? ? ? ? ? ???3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 6．結(jié)論 因為該項目凈現(xiàn)值為 ＞ 0；內(nèi)部收益率為%＞ 20%，已超出投資者要求的投資收益率，所以，該投資方案是可行的。 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 年 份 凈經(jīng)營收入 還貸 利息 折舊費 分攤?cè)谫Y成本 應(yīng)納稅收入 綜合稅率 稅額 稅后 現(xiàn)金流量 ① ② ③ ④ ⑤ = ① ② ③ ④ ⑥ ⑦ =⑤ X⑥ ⑧ 1 % 2 % 3 % 4 % 5 % 6 % 7 % 表 116 稅后現(xiàn)金流量計算表 單位：萬元 3/2/2023 房地產(chǎn)投資分析課件 8 % 9 % 10 % 11 % 12 % 13 % 14 % 15 % 續(xù)表 116 稅后現(xiàn)金流量計算表 單位：萬
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