房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析報(bào)告集合(文件)
【正文】 其中多層住宅 6621㎡；高層（ 18層）住宅建筑面積為 53682 ㎡；商業(yè)、公用、辦公建筑面積為 11768㎡；地下儲(chǔ)藏室 3749 ㎡；地下車庫(kù) 376 個(gè)，建筑面積 15040㎡。 靠近公路，交通便利，離火車站及長(zhǎng)途客運(yùn)總站僅 3 公里。 （二）、建設(shè)實(shí)施條件 該詳細(xì)規(guī)劃已經(jīng)全部完成，并通過(guò)市規(guī)劃局審批。 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局資料報(bào)告，整體房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，今年 1—5 月份，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格同比上漲 ，商品住宅和商業(yè)用房的平均銷售價(jià)格分別上漲 和 。 A A9 規(guī)劃分區(qū)的繼續(xù)開發(fā)，將是大慶及皇冠等品牌優(yōu)勢(shì)的有效利用和發(fā)揮。同時(shí)，皇冠九龍灣花園、 皇冠慶威工業(yè)園區(qū)和擬開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，將提高我們慶威物業(yè)公司的市場(chǎng)份額和信譽(yù)形象，形成規(guī)模管理和經(jīng)營(yíng)，取得規(guī)模效益和效應(yīng)，既可消除用戶對(duì)售后服務(wù)的顧慮，又可拉動(dòng)銷售。二是消費(fèi)者的消費(fèi)觀念發(fā)生變化，將增加市場(chǎng)需求。 房地產(chǎn)營(yíng)銷方式的改變 房地產(chǎn)銷售方式從原始的概念銷售、點(diǎn)子銷售、商業(yè)炒作銷售轉(zhuǎn)變?yōu)槿轿粻I(yíng)銷推廣。 五、項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 （一）、工程建設(shè)實(shí)施計(jì)劃 按威海市對(duì)九龍灣旅游度假 區(qū)的總體規(guī)劃及拍賣公告，將在 2020 年 7 月 6日進(jìn)行土地競(jìng)拍，如果我們競(jìng)拍成功，取得土地使用權(quán)后，將于今年底完成項(xiàng)目單體初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)，工程報(bào)建、審批等有關(guān)手續(xù)，滿足 2020 年開工需要。年度銷售測(cè)算（見附表 2）。利用 “報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌 ”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。 （ 4）、提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。 （ 6）、結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。其中自有資金 12,萬(wàn)元 (含本項(xiàng)目銷售回籠資金再投入 10, ),借入資金 14,000萬(wàn)元（其中中油公司貸款剩余額 2， 萬(wàn)元，應(yīng)收回金海灣醫(yī)院欠款 2， 萬(wàn)元，需新增貸款 9， 萬(wàn)元）。測(cè)算前提同上。 七、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析） 銷售面積盈虧平衡點(diǎn) =成本費(fèi)用合計(jì) /平均銷售單價(jià)（ 1稅費(fèi)率） =27， *10,000/3，()=84， 平方米 占計(jì)劃銷售量的 銷售單價(jià)盈虧平衡點(diǎn) =成本費(fèi)用 合計(jì) /房屋銷售量（ 1稅費(fèi)率） =27,*10,000/90，860()=3, 元 /平方米 占計(jì)劃銷售單價(jià)的 盈虧平衡分析表明，當(dāng)項(xiàng)目銷售面積達(dá)到 84, 3, 元 /平方米時(shí)，項(xiàng)目保本，安全余度 。 北京人不僅鐘情這個(gè)項(xiàng)目，還購(gòu)買了 東方阿爾卑斯小鎮(zhèn)酒店式精品小別墅 260多套，購(gòu)買了華府 每年都來(lái)崇禮滑雪的北京王永勝夫婦說(shuō)，這里遠(yuǎn)離大城市的喧囂，隨時(shí)可親近自然，而相對(duì)于北京高房?jī)r(jià)而言，在崇禮十幾萬(wàn)元就可買一套房子。 投資者轉(zhuǎn)向旅游產(chǎn)品 之所以旅游度假投資成熱點(diǎn)，跟當(dāng)前的住宅市場(chǎng)調(diào)控從緊不無(wú)關(guān)系。15 新政之后，到國(guó)慶前后出現(xiàn)了限購(gòu)的政策，這些政策是針對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)。而資源越豐富，度假人群越多，其租金回報(bào)率將會(huì)越高。 位 于崇禮的湯 INN 項(xiàng)目，總開發(fā)面積達(dá) 120 萬(wàn)平方米，以高端休閑住宅立項(xiàng)，面向一線城市銷售，受到了投資者的熱捧。 匯石投資的張劍表示，旅游消費(fèi)的話，會(huì)有一個(gè)重復(fù)購(gòu)買的習(xí)慣，在法國(guó)瑞士很多旅游度假的小鎮(zhèn)，他們有成規(guī)模的每年定 期去滑雪的人群，在這里除了滑雪還有酒店住宿，有一些休閑，可以購(gòu)買一些滑雪的相關(guān)用具，在這里吃飯，買 LV 包等，這是組合的消費(fèi)，這是作為一個(gè)旅游度假地產(chǎn)應(yīng)該追求的方向，也是湯 INN 項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的方向。 【摘要內(nèi)容參考】 1. 公司基本情況（公司名稱、成立時(shí)間、注冊(cè)地區(qū)、注冊(cè)資本，主要股東、股份比例，主營(yíng)業(yè)務(wù)，過(guò)去三年的銷售收入、毛利潤(rùn)、純利潤(rùn)，公司地點(diǎn)、電話、傳真、聯(lián)系人。） 5. 行業(yè)及市場(chǎng)（行業(yè)歷史與前景，市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng)趨勢(shì)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及本公司競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，未來(lái) 3年市場(chǎng)銷售預(yù)測(cè)。） 9. 融資說(shuō)明（資金需求量、用途、使用計(jì)劃，擬出讓股份，投資者權(quán)利，退出方式。 公司沿革： 說(shuō)明自公司成立以來(lái)主營(yíng)業(yè)務(wù)、股權(quán)、注冊(cè)資本等公司基本情形的變動(dòng)，并說(shuō)明這些變動(dòng)的原因。 公司曾經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)的業(yè)務(wù)有 ______________________、 ______________________、 ____________________、 ______________________、 ______________________。 _____________________________________________________________________ _____________________________________________________________________ _________________。 主營(yíng)業(yè)務(wù)為 _________________________________________________________。 股東名稱 出資額 出資形式 股份比例 聯(lián)系人 聯(lián)系電話甲方乙方丙方丁方戊方 目前公司內(nèi)部部門設(shè)置情況： 以組織機(jī)構(gòu)圖來(lái)表示。） 11. 風(fēng)險(xiǎn)控制（項(xiàng)目實(shí)施可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及擬采取的控制措施。） 7. 產(chǎn)品 制造（生產(chǎn)方式，生產(chǎn)設(shè)備，質(zhì)量保證，成本控制。） 3. 產(chǎn)品 /服務(wù)描述（產(chǎn)品 /服務(wù)介紹，產(chǎn)品技術(shù)水平，產(chǎn)品的新穎性、先進(jìn)性和獨(dú)特性，產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。本公司要求投資公司項(xiàng)目經(jīng)理收到本商業(yè)計(jì)劃書時(shí)做出以下承諾 ： 妥善保管本商業(yè)計(jì)劃書，未經(jīng)本公司同意，不得向第三方公開本商業(yè)計(jì)劃書涉及的本公司的商業(yè)秘密。崇禮特有的旅游資源，讓這里的出租率較高。而近期，位于張家口的 崇禮 也進(jìn)入到投資者的視線內(nèi)。 看回報(bào)選項(xiàng)目 從租金回報(bào)的角度看，旅游度假地產(chǎn)目前全國(guó)的情況差異比較大，像海南是一個(gè)比較適合旅游度假地產(chǎn)發(fā)展的地區(qū)， 它的租金回報(bào)前幾年是比較高的，但是這幾年由于房?jī)r(jià)的快速上漲，也降下來(lái)了。 匯石投資張劍表示，房地產(chǎn)投資要有兩個(gè)最關(guān)鍵的因素，一個(gè)是物業(yè)的增值，第二個(gè)就是物業(yè)的租金，二者加起來(lái)構(gòu)成了地產(chǎn)投資的全部收益。 滑雪旅游度假圣地崇禮成地產(chǎn)投資熱點(diǎn) 當(dāng)前，住宅市場(chǎng)調(diào)控從緊，人們開始將地產(chǎn)投資的目光集中到旅游度假地產(chǎn)上。 一個(gè)山區(qū)小縣，緣何能得到北京購(gòu)房人的青睞？據(jù)分析，隨著滑雪產(chǎn)業(yè)的做大做強(qiáng)，以及夏季避暑旅游的興起，崇禮已形成冬季滑雪、夏季避暑、春秋觀光的休閑旅游特色，其宜居宜業(yè)的一流生態(tài)環(huán)境成為吸引北京人前來(lái)購(gòu)房置業(yè)、旅游度假的重要因素。 綜上所述，該項(xiàng)目在投資方向、經(jīng)濟(jì)規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益和抗風(fēng)險(xiǎn)能力方面，既有可行性，又有可操作性。（數(shù)據(jù)見附表 5） （ 2）、動(dòng)態(tài)分析 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值為 萬(wàn)元，凈現(xiàn)值大于 0，項(xiàng)目可行（計(jì)算見附表 6）。 預(yù)測(cè)前提： 土地 萬(wàn)元 /畝； 營(yíng)業(yè)收入 33, 萬(wàn)元； 平均銷售單價(jià) 3, 元 /平方米； 營(yíng)業(yè)成本 26, 萬(wàn)元； 單位成本 2, 元 /平方米； 稅金 3, 萬(wàn)元； 費(fèi)用 1, 萬(wàn)元； 貸款利息 1, 萬(wàn)元。 六、項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)分析 （一）、投資估算 按每畝 萬(wàn)元取得土地使用權(quán)，土地總成本為 8, 萬(wàn)元（出讓金總額 8, 萬(wàn)元，契稅 248 萬(wàn)元），項(xiàng)目 開發(fā)總投資為 31, 萬(wàn)元。 （ 5）、利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。 （ 3）、通過(guò)拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。 （ 1）、進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群
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