【正文】 一些大開發(fā)商所拿下的地塊，也紛紛創(chuàng)下了西安市地價新高的紀錄。“國四條”及實施細則釋放了明晰信號，收緊契稅個稅，嚴控二套放貸，遏制房價過快上漲，有望為樓市清熱去火。2009年深圳進行了公積金改革，改變了長久以來深圳公積金不能貸款買房的問題。與此同時，我國住房公積金也發(fā)展較快。截至2008年末。2009年我國個人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，同比增長超過43%，比上年末高30多個百分點，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達40%和79%。2009年由于金融危機，利用外資470億元，%，%。在可預見的2010年，隨著房地產(chǎn)投資信托試點的開始，REITs將再度成為市場關注的焦點。 從投資者角度來看，REITS有利于開拓投資者的投資渠道。 而根據(jù)先前的相關報道，把這些物業(yè)未來10年的租金收益權“打包”設立信托，然后由發(fā)行人委托主承銷商，在銀行間市場向符合條件的機構投資者發(fā)行該信托的租金收益憑證，預計募集資金總額達35億元左右。在信托資金投向中，房地產(chǎn)信托項目環(huán)比減少15個，發(fā)行的14種產(chǎn)品資金規(guī)模，占比六成至696760萬元，%。政策方面，2009年初，銀監(jiān)會下發(fā)《關于當前調整部分信貸監(jiān)管政策促進經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的通知》，調整《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中關于信托計劃向他人提供貸款不得超過其管理所有信托計劃實收余額30％的規(guī)定，支持符合一定監(jiān)管評級要求的信托公司，對其集合信托貸款比例考核放寬至50％。統(tǒng)計顯示，2009年共發(fā)行204款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，較2008年134款增長了52%，創(chuàng)歷史新高；共成立181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模327億元，同比增長40%。目前，信托融資已涵蓋了房地產(chǎn)投資的各個領域和環(huán)節(jié)，從土地開發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。2009年房地產(chǎn)公司債市場更是火爆，截止2009年11月16日已有31家地產(chǎn)公司在滬深兩市發(fā)行企業(yè)債或公司債，累計募資近400億元。％。2009年房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO、增發(fā)、配股等方式的融資幾近450億元人民幣。1998年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸款一直保持著高速的增長，2010年13月， 國內貸款3674億元，%。房地產(chǎn)金融增長放松了流動性約束，會使投資向房地產(chǎn)及建筑業(yè)聚集，相應減少了工業(yè)經(jīng)濟的投資，容易形成實體經(jīng)濟萎縮，虛擬經(jīng)濟泡沫，降低了勞動生產(chǎn)率，對經(jīng)濟增長產(chǎn)生不利影響。新增長理論認為儲蓄是推動經(jīng)濟增長的一個重要因素，因為儲蓄率可以影響資本增長率，進而影響產(chǎn)出增長率。在經(jīng)濟衰退階段，貸款利率和房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)雙下降，房地產(chǎn)開發(fā)成本和購房成本隨之降低，長期來看會在一定程度上刺激消費，帶動信貸，從而部分抵消固定資產(chǎn)投資下降的速度，減緩經(jīng)濟衰退步伐。二是房地產(chǎn)金融的發(fā)展增強了房地產(chǎn)投資的資金的利用效率。第二節(jié) 行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位從金融深化理論看，房地產(chǎn)金融業(yè)務的發(fā)展對經(jīng)濟增長的作用是雙向的，既具有積極影響的一面，又可能帶來消極影響。7237230房地產(chǎn)中介服務指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動。7147140郵政儲蓄7157150典當指以實物質押的放款活動。7037030保險輔助服務指保險代理、評估、監(jiān)督、咨詢等活動。6926920證券經(jīng)紀與交易指證券、期貨經(jīng)紀代理人的代理交易活動；證券、基金的管理等活動；證券營業(yè)部的管理活動。6826820商業(yè)銀行指國有獨資商業(yè)銀行、股份制銀行、城市商業(yè)銀行、城市信用社、農(nóng)村信用社等的活動。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分。類似萬科這樣的企業(yè)提前一步收到了現(xiàn)金為王的信號，從2007年開始就降價銷售。（三）流動性風險評價房地產(chǎn)投資的周期一般都較長。假按揭不以真實購房為目的，開發(fā)商以其他關系人冒充購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款，以達到降低財務成本，緩解資金周轉困難的目的。近年來部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售價格上漲較快，容易導致市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。（二）房地產(chǎn)信貸風險評價盡管受到宏觀調控的制約，房地產(chǎn)信貸業(yè)務蘊含的風險仍不容忽視：一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負債經(jīng)營導致信用風險。這是外資進入房地產(chǎn)面臨的主要風險之一。（三）海外資金總的而言，海外金融機構對于投資回報率的要求明顯高于市場平均水準。近年來資金日漸捉襟見肘的房地產(chǎn)開發(fā)商由于銀行的銀根抽緊而開始尋求新的融資渠道。（二）房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托與銀行存款、國債、企業(yè)債等多種金融產(chǎn)品相比，其融資產(chǎn)品的預期收益相對要高一些，而且市場上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限大多在1～3年之間。2008年末，%，%。分省市情況看，2008年江蘇、廣東、遼寧、山東、北京和浙江6省市的房地產(chǎn)開發(fā)投資金額明顯高于其他各省市。東中西地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積負增長，只有中部地區(qū)完成開發(fā)土地面積同比增加，各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅低于2008年。但這一修改無疑為保險資金投資房地產(chǎn)提供了法律依據(jù)，保險公司投資房地產(chǎn)的渠道已經(jīng)打通，目前就等著開閘“放水”了。在此背景下，一旦房價出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)商將腹背受敵。截止2009年11月16日已有31家地產(chǎn)公司在滬深兩市發(fā)行企業(yè)債或公司債，累計募資近400億元；加上2家地產(chǎn)公司IPO以及15家公司增發(fā)，地產(chǎn)公司今年從A股市場累計融資已超過850億元，在21個一級行業(yè)中排名第八。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億元，%，占比比上年提高超過11個百分點。截至2009年年末，%。近年來，海外房地產(chǎn)資金對我國一線城市的收益型物業(yè)大單購買，外資逐漸成為我國部分城市收益型物業(yè)投資的重要資金來源。2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，%。2009年全年，；%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2001年至今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速（億元，%）個人住房貸款需求情況2009年全年，；%。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億元，%，占比比上年進步超過11個百分點。人民幣貸款保持較快增長，%。12月份，%，；%。從15個重點城市商品房成交數(shù)據(jù)看，天津、深圳、杭州、南京、武漢、福州等一、二線城市09年成交套數(shù)同比增幅均超過100%。08年國內房地產(chǎn)市場交易極度萎靡，為改變有價無市的狀況，去年底政府出臺了減息降首付和降低交易環(huán)節(jié)稅費等一系列救市政策，09年全國商品房銷售出現(xiàn)明顯回暖，“井噴”行情完全超出了市場預期。09年1~12月房地產(chǎn)開發(fā)投資額36，232億元，%。主要體現(xiàn)在以下幾個方面，一是市場融資總量同比大幅增加，并正式啟動創(chuàng)業(yè)板，新增了地方政府債、中小企業(yè)集合票據(jù)等多種金融產(chǎn)品，有力支持了4萬億元投資計劃、增加了民間投資、加大了對中小企業(yè)的融資支持力度，為經(jīng)濟發(fā)展提供及時高效的資金支持。信托業(yè)利潤穩(wěn)步攀升，產(chǎn)品創(chuàng)新步伐不斷加快。五、2009年金融行業(yè)發(fā)展情況（一）2009年我國金融機構經(jīng)營情況分析2009年金融業(yè)總體運行狀況良好。由于儲蓄存款余額繼續(xù)大幅增長，通脹預期將繼續(xù)促使存款轉移，但貨幣政策銀行信貸規(guī)模的適度收緊，特別是二套房貸差別化政策嚴格執(zhí)行將導致2010年購房杠桿降低。因此，從一定意義上說，商業(yè)銀行就是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要資金提供方?？梢哉f，商業(yè)銀行主宰我國房地產(chǎn)金融市場的格局依然堅固，與其他金融機構共同支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的金融合力遠未形成。2009年12月14日溫家寶主持召開國務院常務會議，就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措。2009年四個一個城市中，廣州、深圳的住房價格上漲最快，%%，%，在70個大中城市中排名首位。刷新了北京公開出讓土地以來樓面地價的新高。約為2008年的5倍、2007年的2倍。其中，國內貸款11293 億元，%；利用外資470 億元，%；企業(yè)自籌資金17906 億元，%；其他資金27459 億元，%。其他資金主要是定金及預收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國家預算內資金、國內貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128 億元，%。2009年我國個人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，同比增長超過43%，比上年末高30多個百分點，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達40%和79%。二、2009年房地產(chǎn)金融重大事件分析（一）“地王時代”歸來 樓市泡沫增加2009年北京、重慶、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線城市，不僅多塊入市土地爭奪激烈，高價成交，而且個別黃金地塊也再次創(chuàng)下天價成交紀錄。70個大中城市中二手住宅價格漲幅最高的10個城市分別為：深圳、溫州、杭州、廈門、金華、銀川、重慶、南京、哈爾濱、大連。但隨著房價高企，地王頻現(xiàn)，房地產(chǎn)投機現(xiàn)象日趨嚴重，09年下半年開始，房地產(chǎn)政策開始有緊縮的跡象。三、房地產(chǎn)金融存在的問題（一）市場參與主體主要為商業(yè)銀行僅有的兩家專業(yè)信貸機構－－煙臺和蚌埠住房儲蓄銀行在2003年底前都已轉制為商業(yè)銀行，目前唯一正在運作的是成立于2004年2月的天津市中德住房儲蓄銀行，雖然業(yè)績增長強勁，但由于服務地域受到限制，對全國整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響力尚且有限。雖然近年來政策性住房貸款得到了較快增長，但與商業(yè)住房貸款相比規(guī)模還較小。在經(jīng)濟指標改善和通脹預期抬頭的局面下，寬松貨幣政策逐步退出至“適度寬松”，但預計M1M2剪刀差仍處于正值區(qū)間，市場資金面較為活躍，樓市宏觀環(huán)境保持正面。2009年初貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市；2009年中，針對房價過快上漲，加大土地供給，整頓市場秩序；2009年末，為防范泡沫擴大，遏制房價過快上漲，國家相繼出臺多項調控政策。保險業(yè)在結構調整中，迎來近年來成績最為顯著的一年。2009年，在總體寬松的宏觀經(jīng)濟政策及經(jīng)濟形勢總體回升向好的共同作用下，金融市場有力地支持了國民經(jīng)濟建設，自身也保持了快速健康發(fā)展態(tài)勢，融資量大幅增加，交易量創(chuàng)歷史新高，市場結構進一步優(yōu)化，投融資、價格發(fā)現(xiàn)及保值等功能均得到較好的發(fā)展。六、房地產(chǎn)市場運行情況（一）房地產(chǎn)市場供給狀況分析房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速在年初跌至1%的歷史低谷后快速反彈，%，與全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速之間的差距有所縮小。（二）房地產(chǎn)市場需求狀況分析09年全國商品房銷售達到了創(chuàng)紀錄的水平：，同比增長53%，全年創(chuàng)下歷史新高已成定局；，%，已經(jīng)超過了07 萬億元的歷史最高水平。%，其中，%。全國70個大中城市房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)持續(xù)上升根據(jù)國家統(tǒng)計局調查顯示，2009年，全國70個大中城市房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)持續(xù)上升，如圖所示。七、2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展情況（一）房地產(chǎn)金融資金需求情況房地產(chǎn)金融資金需求整體情況2009年貨幣供應量增長較快，新增貸款大幅增加，%。2009年我國個人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速顯著加快，同比增長超過43%，比上年末高30多個百分點，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達40%和79%.截至2009年年末，%，占比較上年末高1個百分點。其中，%，%。個人消費貸款增速顯著提升。得益于2009年房地產(chǎn)銷售的回升，定金和預付款15，914億元，%，國內貸款11，293億元，%，雖然2009年下半年國家加強對房地產(chǎn)市場的調節(jié)和管理，但是從2009年全年來看，房地產(chǎn)貸款依然增長強勁。收益性物業(yè)投資的主要來源目前，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資中有50%左右的資金來源于銀行貸款，而個人購買商業(yè)用房貸款數(shù)量更大，全國個人購買商業(yè)用房貸款額約2121億元。（三）2009年房地產(chǎn)信貸市場發(fā)展情況2009年我國房地產(chǎn)貸款余額快速增長。截至2009年年末，%，占比較2008年末高1個百分點。總的來看，上市公司在資本市場的融資方式越來越多元化，涵蓋了股權融資(包括IP0、增發(fā)、配股、認股權證)、公司債券和可轉換債券這三大類主要融資方式。 值得注意的是，由于信托投資的收益率不斷推高，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道融資的成本起碼在12%以上，有些高達20%，幾乎是銀行借貸成本的兩倍。當然，這只是從立法層面上進行的原則性規(guī)定，具體的投資規(guī)則，包括投資方式、投資比例或金額上限、投資項目的選擇等問題還須由中國保監(jiān)會制定相應的實施細則予以明確。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2000年來房地產(chǎn)利用外資情況八、2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分析2009年，東中西各地區(qū)商品房新開工面積和竣工面積增幅增加，中部地區(qū)增幅較大。2009年東中西各地區(qū)商品房銷售面積大幅增加，東部地區(qū)增幅最大。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來整理各省市2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元，%）九、2009年我國房地產(chǎn)金融行業(yè)績效分析（一）銀行房地產(chǎn)貸款整體看，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質量較好。金融機構房地產(chǎn)貸款不良率單位：%房地產(chǎn)貸款住房按揭貸款各項貸款2006年2007年2008年數(shù)據(jù)來源：銀監(jiān)會當前，%，扣除2%左右的資金來源成本，不考慮不良貸款損失，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務至少都有34%左右的收益。目前發(fā)行的該類產(chǎn)品的預期年化收益率大多在8%10%之間，這在如今的低利率時期顯得頗為誘人。當?shù)禺a(chǎn)當開發(fā)商不能滿足銀行貸款條件轉而使用貸款信托時，資金信托人可能遇到的風險包括：項目本身和行業(yè)發(fā)展的風險；信托公司的信用風險；房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的流動性風險。海外資本投資我國房地產(chǎn)面臨的風險包括：。我國房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪上漲，在相對高位上可能有回調的風險。2010年房地產(chǎn)信貸政策仍然從緊，從緊的貨幣政策，在供給方面，限制開發(fā)貸款對企業(yè)可會影響企業(yè)現(xiàn)金流，企業(yè)的資金鏈吃緊，這對房地產(chǎn)的銷售以及實力不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)將是一個嚴峻的考驗。二是房地產(chǎn)跌價引發(fā)市場風險。四是“假按揭”蘊含道德風險。最高人民法院《關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產(chǎn)的規(guī)定》第六條“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，加大了抵押物執(zhí)行的法律風險。（五）行業(yè)競爭風險評價當前資金鏈緊張導致開發(fā)商的生存模式發(fā)生新一