【正文】 根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行將為。在搞活資本市場(chǎng)的同時(shí)，不忘風(fēng)險(xiǎn)控制。與直接向銀行借貸相比，由于此類(lèi)信托計(jì)劃中銀行已經(jīng)將很大一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者，銀行方面對(duì)資金的使用較為寬容，其資金的使用也相對(duì)靈活些，能滿(mǎn)足企業(yè)多方面的融資需求。通過(guò)“資產(chǎn)證券化”銀行都可以實(shí)現(xiàn)表外業(yè)務(wù)的收入增長(zhǎng)，并且在某種意義上把信貸的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去。本案中的“中海?綠城1號(hào)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”屬于信貸理財(cái)計(jì)劃中的信托貸款。工行則將這個(gè)信托產(chǎn)品當(dāng)作高收益的理財(cái)產(chǎn)品賣(mài)給客戶(hù)，%。其具體運(yùn)作大致如下，中國(guó)工商銀行作為理財(cái)計(jì)劃的管理人，將以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)所有優(yōu)先級(jí)信托單位（大概17億元），綠城房地產(chǎn)則認(rèn)購(gòu)不少于次級(jí)信托單位的60%。值得注意的是，在這股幾乎惠及全體的資本暖流中，獲得銀行授信金額前10名的房企總共獲得了總額約2400億人民幣的銀行授信，顯示房企“贏家通吃”、強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)?！叭谫Y榜”排前15名的房企中有9家具有國(guó)資背景，其中綠地集團(tuán)、金地集團(tuán)動(dòng)輒融資超300億元，僅具地方國(guó)資背景的泛海建設(shè)也動(dòng)輒融資超200億元。萬(wàn)科今年實(shí)現(xiàn)銀行授信500億元、增發(fā)集資112億元，融資總額為612億元人民幣，位居榜首。資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理四、大型開(kāi)發(fā)商抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)各房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，主要通過(guò)銀行授信、公司債、增發(fā)配股、信托等方式實(shí)現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2009年11月6日，全國(guó)61家中國(guó)內(nèi)地房企通過(guò)銀行授信、銀行貸款、定向增發(fā)、IPO等方式融資總額約4000億元人民幣。閑置土地清查土地政策國(guó)土部通報(bào)了掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地情況，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進(jìn)已供 土地的及時(shí)開(kāi)發(fā)利用央行提高央票利率貨幣政策央行1月7日，央行發(fā)行600億元三個(gè)月期央票發(fā)行利率跳升4個(gè)基點(diǎn)，%，此 外，央行連續(xù)第13周從貨幣市場(chǎng)凈回籠資金，累計(jì)回收8510億元。會(huì)議同時(shí)明確表態(tài)“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。會(huì)議決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2010年六項(xiàng)主要工作任務(wù)當(dāng)中，指出明年要加強(qiáng)普通商品房供應(yīng)，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，同時(shí)加快農(nóng)村危房改造和城鎮(zhèn)化工作，幫助解決新入城人群住房問(wèn)題。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》稅收政策國(guó)家稅務(wù)局09年5月加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》其他政策國(guó)務(wù)院09年5月保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。二、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的 融資需求。對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi) 一套住房，人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第 二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸 款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。首次購(gòu)房首付比例下調(diào)至20%%《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》稅費(fèi)政策央行08年10月2008/11/1/起，個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米及以下普通住房的， 契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%； 對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷(xiāo)售住房暫 免征收土地增值稅。（二）由于08年金融危機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)陷入“寒冬”，國(guó)家出臺(tái)了多種房地產(chǎn)刺激政策，幫助房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)快速回暖相繼出臺(tái)了通過(guò)降低交易稅，政府補(bǔ)貼、降低公積金首付比例和提高貸款額度等提高居民購(gòu)買(mǎi)力；通過(guò)降低土地保證金比例，降低規(guī)劃費(fèi)用簡(jiǎn)化審批流程，放松對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款等緩解開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流壓力；通過(guò)降低房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例，逐步取消建房限制等鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資的政策。同時(shí)對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款的第二套以上帶有投資和投機(jī)性的，即為了出售和價(jià)值增值而購(gòu)房的行為，實(shí)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。%。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元；%。資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理圖4 典型房企土地儲(chǔ)備情況表5 2009年房企土地儲(chǔ)備統(tǒng)計(jì)單位：萬(wàn)平方米序號(hào)房企名稱(chēng)最新土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)公司性質(zhì)1恒大地產(chǎn)5121上市公司/民企2碧桂園4109上市公司/民企3中國(guó)海外發(fā)展3469上市公司/國(guó)資背景4雅樂(lè)居地產(chǎn)3326上市公司/民企5合生創(chuàng)展3004上市公司/港資6保利地產(chǎn)2900上市公司/國(guó)資背景7綠城集團(tuán)2884上市公司/民企8華潤(rùn)置地2600上市公司/國(guó)資背景9萬(wàn)科地產(chǎn)2496上市公司/民企10富力地產(chǎn)2200上市公司/民企11龍湖地產(chǎn)1900上市公司/民企12遠(yuǎn)洋地產(chǎn)1200上市公司/國(guó)資背景13金科集團(tuán)1000上市公司/民企14金地集團(tuán)上市公司/民企15首創(chuàng)置業(yè)990上市公司/國(guó)資背景16招商地產(chǎn)900上市公司/民企17新湖中寶890上市公司/民企資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理三、09年政策變化前松后緊（一）央行：2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬(wàn)億元 占貸款增量的20%中國(guó)人民銀行1月20日發(fā)布的《2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2009年，房地產(chǎn)貸款新增量達(dá)到2萬(wàn)億元。從幾個(gè)典型企業(yè)來(lái)看，土地儲(chǔ)備均較08年有了較大幅度的增長(zhǎng)。可見(jiàn)樓市中存在大量泡沫。本輪房?jī)r(jià)上漲一開(kāi)始是由剛性需求推動(dòng)的，但后市發(fā)展則與信貸大規(guī)模的投放、老百姓出于對(duì)資產(chǎn)保值增值的需求等因素有關(guān)，這些因素推動(dòng)了樓市需求，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲。北京商品住宅和二手住宅分別累計(jì)上漲13%%，%%。70個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市分別為：深圳、溫州、杭州、廈門(mén)、金華、銀川、重慶、南京、哈爾濱、大連。一些城市相繼拍出了“地王”，“地王”現(xiàn)象再次成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)，而北京、上海等一線(xiàn)城市甚至出現(xiàn)了“一天一個(gè)地王”的景象。而在西安本地，一些大開(kāi)發(fā)商所拿下的地塊，也紛紛創(chuàng)下了西安市地價(jià)新高的紀(jì)錄。一、“地王時(shí)代”歸來(lái) 樓市泡沫增加（一）地王頻現(xiàn)2009年北京、重慶、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線(xiàn)城市，不僅多塊入市土地爭(zhēng)奪激烈，高價(jià)成交，而且個(gè)別黃金地塊也再次創(chuàng)下天價(jià)成交紀(jì)錄。“國(guó)四條”及實(shí)施細(xì)則釋放了明晰信號(hào)，收緊契稅個(gè)稅，嚴(yán)控二套放貸，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，有望為樓市清熱去火。會(huì)議同時(shí)明確表示“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。2009年深圳進(jìn)行了公積金改革，改變了長(zhǎng)久以來(lái)深圳公積金不能貸款買(mǎi)房的問(wèn)題。個(gè)人貸款余額達(dá)到了6017億元，％。與此同時(shí)，我國(guó)住房公積金也發(fā)展較快。僅從北京地區(qū)來(lái)看，截至 2008年年底。截至2008年末。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中在其他資金中，定金及預(yù)收款3749億元，%；個(gè)人按揭貸款2193億元，%。2009年我國(guó)個(gè)人購(gòu)房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，同比增長(zhǎng)超過(guò)43%，比上年末高30多個(gè)百分點(diǎn)，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá)40%和79%。1998年以來(lái)，人民銀行采取了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)金融的政策。2009年由于金融危機(jī)，利用外資470億元，%，%。％。在可預(yù)見(jiàn)的2010年，隨著房地產(chǎn)投資信托試點(diǎn)的開(kāi)始，REITs將再度成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。相比基礎(chǔ)設(shè)施信托產(chǎn)品4%左右的年收益率，中小投資者投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，一般可以獲得5%6%的年收益率，而相對(duì)于股票而言其價(jià)格波動(dòng)性又相對(duì)較低，收益較為穩(wěn)定。 從投資者角度來(lái)看，REITS有利于開(kāi)拓投資者的投資渠道。在西方發(fā)達(dá)國(guó)家REITS的發(fā)展已經(jīng)積累了數(shù)十年的經(jīng)驗(yàn)，形成了相對(duì)成熟的房地產(chǎn)證券化模式。 而根據(jù)先前的相關(guān)報(bào)道，把這些物業(yè)未來(lái)10年的租金收益權(quán)“打包”設(shè)立信托，然后由發(fā)行人委托主承銷(xiāo)商，在銀行間市場(chǎng)向符合條件的機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行該信托的租金收益憑證，預(yù)計(jì)募集資金總額達(dá)35億元左右。2009年12月底，據(jù)上海市浦東新區(qū)副區(qū)長(zhǎng)嚴(yán)旭透露，浦東版REITs試點(diǎn)方案已經(jīng)上報(bào)，其方案為央行主導(dǎo)的債權(quán)版模式，發(fā)起公司為浦東的四家大型國(guó)有企業(yè)。在信托資金投向中，房地產(chǎn)信托項(xiàng)目環(huán)比減少15個(gè)，發(fā)行的14種產(chǎn)品資金規(guī)模，占比六成至696760萬(wàn)元，%。2010年，隨著銀監(jiān)會(huì)加大對(duì)房地產(chǎn)融資的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)信托集合資金項(xiàng)目在2月銳減，但發(fā)行規(guī)模資金占比仍占六成。政策方面，2009年初，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前調(diào)整部分信貸監(jiān)管政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的通知》，調(diào)整《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中關(guān)于信托計(jì)劃向他人提供貸款不得超過(guò)其管理所有信托計(jì)劃實(shí)收余額30％的規(guī)定，支持符合一定監(jiān)管評(píng)級(jí)要求的信托公司，對(duì)其集合信托貸款比例考核放寬至50％。 值得注意的是，由于信托投資的收益率不斷推高，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)信托渠道融資的成本起碼在12%以上，有些高達(dá)20%，幾乎是銀行借貸成本的兩倍。統(tǒng)計(jì)顯示，2009年共發(fā)行204款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，較2008年134款增長(zhǎng)了52%，創(chuàng)歷史新高；共成立181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模327億元，同比增長(zhǎng)40%。房地產(chǎn)融資類(lèi)信托一直在扮演重要角色，在整個(gè)集合資金信托計(jì)劃中占據(jù)了約1/3的份額。目前，信托融資已涵蓋了房地產(chǎn)投資的各個(gè)領(lǐng)域和環(huán)節(jié)，從土地開(kāi)發(fā)到物業(yè)管理、從民用住宅到商用物業(yè)。四、信托融資2002年7月，我國(guó)逐步開(kāi)始辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。2009年房地產(chǎn)公司債市場(chǎng)更是火爆，截止2009年11月16日已有31家地產(chǎn)公司在滬深兩市發(fā)行企業(yè)債或公司債，累計(jì)募資近400億元。但是自2008年3月份首只房地產(chǎn)公司債“０８金地債”發(fā)行12億元始，在2008年有8筆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的公司債發(fā)行；而除此之外，發(fā)行公司債的泰達(dá)和金發(fā)都有部分房地產(chǎn)項(xiàng)目。％。直到1999年政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行，％。2009年房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)IPO、增發(fā)、配股等方式的融資幾近450億元人民幣。二、股權(quán)融資近幾年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會(huì)資金，這些資金大多以股權(quán)融資的形式參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款一直保持著高速的增長(zhǎng)，2010年13月， 國(guó)內(nèi)貸款3674億元，%。目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)金融增長(zhǎng)放松了流動(dòng)性約束，會(huì)使投資向房地產(chǎn)及建筑業(yè)聚集，相應(yīng)減少了工業(yè)經(jīng)濟(jì)的投資，容易形成實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮，虛擬經(jīng)濟(jì)泡沫，降低了勞動(dòng)生產(chǎn)率，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生不利影響。二是房地產(chǎn)金融會(huì)改變生產(chǎn)率。新增長(zhǎng)理論認(rèn)為儲(chǔ)蓄是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素，因?yàn)閮?chǔ)蓄率可以影響資本增長(zhǎng)率，進(jìn)而影響產(chǎn)出增長(zhǎng)率。二、房地產(chǎn)金融對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的消極影響房地產(chǎn)金融的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的消極影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面。在經(jīng)濟(jì)衰退階段，貸款利率和房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)雙下降，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和購(gòu)房成本隨之降低，長(zhǎng)期來(lái)看會(huì)在一定程度上刺激消費(fèi)，帶動(dòng)信貸，從而部分抵消固定資產(chǎn)投資下降的速度，減緩經(jīng)濟(jì)衰退步伐。三是房地產(chǎn)金融的發(fā)展有助于減輕經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。二是房地產(chǎn)金融的發(fā)展增強(qiáng)了房地產(chǎn)投資的資金的利用效率。一是房地產(chǎn)金融能夠引導(dǎo)儲(chǔ)蓄向房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化。第二節(jié) 行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位從金融深化理論看，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用是雙向的，既具有積極影響的一面，又可能帶來(lái)消極影響。房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)主體一般可分為三個(gè)：，是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的買(mǎi)者，主要指經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)發(fā)商、建筑商、服務(wù)商和房地產(chǎn)的最終消費(fèi)者；，是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的賣(mài)者，一般指商業(yè)銀行、信用社、證券公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)；，主要是政府、中央銀行、銀行監(jiān)管部門(mén)等，它們是房地產(chǎn)金融市場(chǎng)宏觀控制者或微觀監(jiān)管者。7237230房地產(chǎn)中介服務(wù)指房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)72房地產(chǎn)業(yè)7217210房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的活動(dòng)。7147140郵政儲(chǔ)蓄7157150典當(dāng)指以實(shí)物質(zhì)押的放款活動(dòng)。7117110金融信托與管理指代理資金、財(cái)產(chǎn)的信托、管理活動(dòng)，以及基金的托管人活動(dòng)。7037030保險(xiǎn)輔助服務(wù)指保險(xiǎn)代理、評(píng)估、監(jiān)督、咨詢(xún)等活動(dòng)。6946940證券分析與咨詢(xún)70保險(xiǎn)業(yè)7017010人壽保險(xiǎn)指主要提供養(yǎng)老等人壽保險(xiǎn)和再保險(xiǎn)的活動(dòng)。6926920證券經(jīng)紀(jì)與交易指證券、期貨經(jīng)紀(jì)代理人的代理交易活動(dòng)；證券、基金的管理等活動(dòng)；證券營(yíng)業(yè)部的管理活動(dòng)。69證券業(yè)指對(duì)股票、債券、期貨及其他有價(jià)證券的投資交易活動(dòng)。6826820商業(yè)銀行指國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行、股份制銀行、城市商業(yè)銀行、城市信用社、農(nóng)村信用社等的活動(dòng)。本報(bào)告所分析的房地產(chǎn)行業(yè)是融合了《國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi)》(GB/T47542002)中的房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)的行業(yè)。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分。綜上所述，未來(lái)幾年那些手握重金、自身經(jīng)營(yíng)良好、股東支持力度強(qiáng)、并購(gòu)之后可以憑借品牌優(yōu)勢(shì)快速銷(xiāo)售的公司，將加快兼并步伐，并成為獲益者。類(lèi)似萬(wàn)科這樣的企業(yè)提前一步收到了現(xiàn)金為王的信號(hào)，從2007年開(kāi)始就降價(jià)銷(xiāo)售。由于我國(guó)房地產(chǎn)金融是以一級(jí)市場(chǎng)為主，幾乎沒(méi)有證券化和房地產(chǎn)基金等二級(jí)市場(chǎng)，住房金融、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商業(yè)物業(yè)投資都缺乏便于讓投資者變現(xiàn)的二級(jí)市場(chǎng)，使得投資的流動(dòng)性較差，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大。（三）流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資的周期一般都較長(zhǎng)。五是法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行，加大了法律風(fēng)險(xiǎn)。假按揭不以真實(shí)購(gòu)房為目的，開(kāi)發(fā)商以其他關(guān)系人冒充購(gòu)房人，通過(guò)虛假銷(xiāo)售（購(gòu)買(mǎi)）方式，套取銀行貸款，以達(dá)到降低財(cái)務(wù)成本，緩解資金周轉(zhuǎn)困難的目的。三是發(fā)放房地產(chǎn)貸款過(guò)程中存在操作風(fēng)險(xiǎn)，突出表現(xiàn)在：向手續(xù)不完備、“四證”不齊、項(xiàng)目資本金未全部到位的開(kāi)發(fā)商發(fā)放貸款；向主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)捻?xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)