【正文】 江干區(qū)住宅地塊南京南京恒輝房地產(chǎn)南京土地市場(chǎng)首次溢價(jià)出讓保利地產(chǎn)南京河西金沙江東街地塊樓面地價(jià)7553元/平米中治置業(yè)南京江寧九龍湖片區(qū)地塊樓面地價(jià)3910元/平米數(shù)據(jù)來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理（二）房?jī)r(jià)飛漲2009年，70個(gè)大中城市中有69個(gè)城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲，商品住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市分別為廣州、金華、深圳、海口、溫州、湛江、北京、南京、寧波、杭州。70個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市分別為：深圳、溫州、杭州、廈門、金華、銀川、重慶、南京、哈爾濱、大連。2009年四個(gè)一個(gè)城市中，廣州、深圳的住房?jī)r(jià)格上漲最快，%%，%，在70個(gè)大中城市中排名首位。北京商品住宅和二手住宅分別累計(jì)上漲13%%，%%。資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、世經(jīng)未來(lái)整理圖1 2009年70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、世經(jīng)未來(lái)整理圖2 2009年70個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市數(shù)據(jù)來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整圖3 2009年房屋銷售價(jià)格由降轉(zhuǎn)升漲幅快速增加關(guān)于新一輪高房?jī)r(jià)的最新解釋，一是報(bào)復(fù)性反彈，二是剛性需求釋放，三是通脹預(yù)期的結(jié)果，四是流動(dòng)性過(guò)剩。本輪房?jī)r(jià)上漲一開(kāi)始是由剛性需求推動(dòng)的，但后市發(fā)展則與信貸大規(guī)模的投放、老百姓出于對(duì)資產(chǎn)保值增值的需求等因素有關(guān)，這些因素推動(dòng)了樓市需求，從而導(dǎo)致了房?jī)r(jià)上漲。如：上海市閔行區(qū)的“蓮花河畔景苑”土地中標(biāo)價(jià)為4600萬(wàn)元，而該樓盤實(shí)際成本均價(jià)為4100元/每平方米，而合同銷售均價(jià)為14297元/每平方米，每平方米的利潤(rùn)高達(dá)1萬(wàn)元，這家開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)這個(gè)樓盤的實(shí)際利潤(rùn)達(dá)4億元之巨?？梢?jiàn)樓市中存在大量泡沫。二、各大房地產(chǎn)企業(yè)于09年快速增加了土地儲(chǔ)備2009年各房企土地儲(chǔ)備規(guī)模龐大，新增土儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)達(dá)2500萬(wàn)方。從幾個(gè)典型企業(yè)來(lái)看，土地儲(chǔ)備均較08年有了較大幅度的增長(zhǎng)。其中綠城增長(zhǎng)幅度最大，增長(zhǎng)率為45%。資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理圖4 典型房企土地儲(chǔ)備情況表5 2009年房企土地儲(chǔ)備統(tǒng)計(jì)單位：萬(wàn)平方米序號(hào)房企名稱最新土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)公司性質(zhì)1恒大地產(chǎn)5121上市公司/民企2碧桂園4109上市公司/民企3中國(guó)海外發(fā)展3469上市公司/國(guó)資背景4雅樂(lè)居地產(chǎn)3326上市公司/民企5合生創(chuàng)展3004上市公司/港資6保利地產(chǎn)2900上市公司/國(guó)資背景7綠城集團(tuán)2884上市公司/民企8華潤(rùn)置地2600上市公司/國(guó)資背景9萬(wàn)科地產(chǎn)2496上市公司/民企10富力地產(chǎn)2200上市公司/民企11龍湖地產(chǎn)1900上市公司/民企12遠(yuǎn)洋地產(chǎn)1200上市公司/國(guó)資背景13金科集團(tuán)1000上市公司/民企14金地集團(tuán)上市公司/民企15首創(chuàng)置業(yè)990上市公司/國(guó)資背景16招商地產(chǎn)900上市公司/民企17新湖中寶890上市公司/民企資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理三、09年政策變化前松后緊（一）央行：2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬(wàn)億元 占貸款增量的20%中國(guó)人民銀行1月20日發(fā)布的《2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2009年，房地產(chǎn)貸款新增量達(dá)到2萬(wàn)億元。2010年央行將繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，積極引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)均衡放貸，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元；%。；%。%。我國(guó)銀行業(yè)非常重視對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行綜合的授信，要求對(duì)于開(kāi)發(fā)商貸款項(xiàng)目的資本金要及時(shí)足額到位。同時(shí)對(duì)于個(gè)人住房按揭貸款的第二套以上帶有投資和投機(jī)性的，即為了出售和價(jià)值增值而購(gòu)房的行為，實(shí)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人按揭貸款的資產(chǎn)質(zhì)量仍然保持平穩(wěn)，截至2009年第三季度末繼續(xù)保持貸款不良余額和不良貸款比率的雙下降。（二）由于08年金融危機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)陷入“寒冬”，國(guó)家出臺(tái)了多種房地產(chǎn)刺激政策，幫助房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)快速回暖相繼出臺(tái)了通過(guò)降低交易稅，政府補(bǔ)貼、降低公積金首付比例和提高貸款額度等提高居民購(gòu)買力；通過(guò)降低土地保證金比例，降低規(guī)劃費(fèi)用簡(jiǎn)化審批流程，放松對(duì)開(kāi)發(fā)商的貸款等緩解開(kāi)發(fā)商現(xiàn)金流壓力；通過(guò)降低房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例，逐步取消建房限制等鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資的政策。表6 09年鼓勵(lì)政策一覽層面政策名稱政策類型政策頒布主體政策頒布時(shí)間政策主要內(nèi)容需求層面《擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度 支持居民首次購(gòu)買普通住房》信貸政策央行08年10月10/27起。首次購(gòu)房首付比例下調(diào)至20%%《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》稅費(fèi)政策央行08年10月2008/11/1/起，個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下普通住房的， 契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%； 對(duì)個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；對(duì)個(gè)人銷售住房暫 免征收土地增值稅。 二手房交易土地增值稅、印花稅：免除 減免住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定期限：超過(guò)2年（含2年）： 減免；不足2年：差額征收（09年12月31日到期）《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》信貸政策國(guó)務(wù)院辦公廳08年12月加大對(duì)自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度。對(duì)已貸款購(gòu)買 一套住房，人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑偕暾?qǐng)貸款購(gòu)買第 二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸 款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策。供給層面《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》綜合政策國(guó)務(wù)院辦公廳08年12月一、加大保障性住房建設(shè)力度。二、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的 融資需求。三、取消城市房地產(chǎn)稅?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》稅收政策國(guó)家稅務(wù)局09年5月加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》其他政策國(guó)務(wù)院09年5月保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%?！蛾P(guān)于集約用地的通知》土地政策國(guó)務(wù)院09年9月對(duì)于土地閑置滿兩年的，將依法無(wú)償收回、堅(jiān)決無(wú)償收回或者重 新安排使用；對(duì)于土地閑置滿一年不滿兩年的，開(kāi)發(fā)商需按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%交納土地閑置費(fèi)資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理（三）房地產(chǎn)政策由寬松逐步收緊2009年6月19日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]59號(hào)），堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購(gòu)房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。國(guó)土資源部9月1日下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理 促進(jìn)批而未用土地利用的通知》（簡(jiǎn)稱《通知》），要求各地全面清理和摸清閑置土地情況，及時(shí)制訂批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意見(jiàn)和整改方案；嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目用地。12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2010年六項(xiàng)主要工作任務(wù)當(dāng)中，指出明年要加強(qiáng)普通商品房供應(yīng)，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，同時(shí)加快農(nóng)村危房改造和城鎮(zhèn)化工作，幫助解決新入城人群住房問(wèn)題。12月9日溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施。會(huì)議決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。2009年12月14日溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。會(huì)議同時(shí)明確表態(tài)“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”。表7 2009年12月起收緊政策匯總政策頒布時(shí)間政策名稱政策類型政策頒布主體政策主要內(nèi)容營(yíng)業(yè)稅調(diào)整稅費(fèi)政策國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年《國(guó)四條》綜合政策國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，增加普通商品房供應(yīng)；，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸執(zhí)行力度；，完善商品房土地招拍掛制度和商品房預(yù)售制度；，到2012年解決1540萬(wàn)戶低收入家庭住房問(wèn)題《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理 的通知》土地政策財(cái)政部、國(guó)土部明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止稅費(fèi)政策財(cái)政部、國(guó)稅總局自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè) 稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按 照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅。閑置土地清查土地政策國(guó)土部通報(bào)了掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)閑置土地情況，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進(jìn)已供 土地的及時(shí)開(kāi)發(fā)利用央行提高央票利率貨幣政策央行1月7日，央行發(fā)行600億元三個(gè)月期央票發(fā)行利率跳升4個(gè)基點(diǎn)，%，此 外，央行連續(xù)第13周從貨幣市場(chǎng)凈回籠資金，累計(jì)回收8510億元?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā) 展的通知》（國(guó)11條）綜合政策國(guó)務(wù)院此次“國(guó)11條”是對(duì)“國(guó)四條”的進(jìn)一步細(xì)化，細(xì)化政策包括：二套房貸款首付款比例不得低于４０％，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)； 加強(qiáng)對(duì)閑置土地的調(diào)查處理，進(jìn)一步規(guī)范國(guó)有大企業(yè)的房地產(chǎn)投資行為； 進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)管理和商品房銷售管理等等上調(diào)存款準(zhǔn)備金率貨幣政策央行中國(guó)人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理四、大型開(kāi)發(fā)商抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)各房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，主要通過(guò)銀行授信、公司債、增發(fā)配股、信托等方式實(shí)現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2009年11月6日，全國(guó)61家中國(guó)內(nèi)地房企通過(guò)銀行授信、銀行貸款、定向增發(fā)、IPO等方式融資總額約4000億元人民幣。其中，前15家企業(yè)融資總額就超過(guò)了3000億元，占61家房企融資總額的80%以上。萬(wàn)科今年實(shí)現(xiàn)銀行授信500億元、增發(fā)集資112億元，融資總額為612億元人民幣，位居榜首。綠地、金地、SOHO中國(guó)、方興地產(chǎn)分列2至5位?！叭谫Y榜”排前15名的房企中有9家具有國(guó)資背景，其中綠地集團(tuán)、金地集團(tuán)動(dòng)輒融資超300億元，僅具地方國(guó)資背景的泛海建設(shè)也動(dòng)輒融資超200億元。此外，60余家房企獲得銀行短期授信和中長(zhǎng)期授信總額超2400億，成為最主要的融資來(lái)源。值得注意的是，在這股幾乎惠及全體的資本暖流中，獲得銀行授信金額前10名的房企總共獲得了總額約2400億人民幣的銀行授信，顯示房企“贏家通吃”、強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)。圖5 2009年重點(diǎn)房企融資情況統(tǒng)計(jì)（115名）序號(hào)房企名稱融資方式融資總額（億元）1萬(wàn)科銀行授信500億、增發(fā)集資112億6122綠地銀行授信474億4743金地集團(tuán)、銀行授信300億、信托100億4SOHO中國(guó)銀行授信300億、可轉(zhuǎn)債28億港元5方興地產(chǎn)、銀行授信245億6泛海建設(shè)公司債32億、銀行授信200億2327龍湖銀行授信180億、公司債14億1948富力公司債115億1159首創(chuàng)置業(yè)公司債10億、銀行授信100億11010保利公司債13億、定向增發(fā)78億11綠城銀行授信100億10012金融街公司債56億5613北京金隅14恒大15招商地產(chǎn)定向增發(fā)50億50資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理圖6 重點(diǎn)房企融資情況統(tǒng)計(jì)五、熱點(diǎn)關(guān)注（一）銀行參與房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新，中海?綠城一號(hào)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃成功實(shí)施2009年4月15日，面臨巨大資金危機(jī)的綠城房地產(chǎn)與中海信托股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱中海信托）訂立了信托協(xié)議，成立中海綠城1號(hào)房地產(chǎn)投資基金，成為房地產(chǎn)融資方式的又一創(chuàng)舉。其具體運(yùn)作大致如下，中國(guó)工商銀行作為理財(cái)計(jì)劃的管理人，將以現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)所有優(yōu)先級(jí)信托單位（大概17億元），綠城房地產(chǎn)則認(rèn)購(gòu)不少于次級(jí)信托單位的60%。隨后，年息率高達(dá)14%。工行則將這個(gè)信托產(chǎn)品當(dāng)作高收益的理財(cái)產(chǎn)品賣給客戶，%。從銀行的角度來(lái)看，信貸理財(cái)計(jì)劃可以看成是銀行將表外資產(chǎn)進(jìn)行“資產(chǎn)證券化”的操作。本案中的“中海?綠城1號(hào)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”屬于信貸理財(cái)計(jì)劃中的信托貸款。即在完成了對(duì)借款企業(yè)各方面融資條件的審核后，商業(yè)銀行并不直接向企業(yè)發(fā)放貸款，而是借助信托公司的平臺(tái)，從中小投資者處募集資金，再將這部分資金用于借款企業(yè)的融資，投資收益來(lái)源于企業(yè)正常的還本付息。通過(guò)“資產(chǎn)證券化”銀行都可以實(shí)現(xiàn)表外業(yè)務(wù)的收入增長(zhǎng)，并且在某種意義上把信貸的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去。從房地產(chǎn)企業(yè)角度來(lái)，銀行與信托的合作無(wú)疑能大大增加信托計(jì)劃的成功實(shí)施，有效拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。與直接向銀行借貸相比，由于此類信托計(jì)劃中銀行已經(jīng)將很大一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者，銀行方面對(duì)資金的使用較為寬容，其資金的使用也相對(duì)靈活些，能滿足企業(yè)多方面的融資需求。但值得注意的是，隨著這種模式的推廣，分散于個(gè)人投資者身上的風(fēng)險(xiǎn)將不可避免的增加，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)這方面的風(fēng)險(xiǎn)指導(dǎo)和監(jiān)管。在搞活資本市場(chǎng)的同時(shí)，不忘風(fēng)險(xiǎn)控制。（二）萬(wàn)科獲房企單筆最高授信額度，凸顯房企融資馬太效應(yīng)2009年8月17日，萬(wàn)科與中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司簽署《戰(zhàn)略合作協(xié)議》。根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行將為