【正文】 情況 44表11 2009年房地產(chǎn)行業(yè)主要政策和事件 45表12 房地產(chǎn)金融行業(yè)主要政策 47表13 未來可能出臺的相關(guān)政策 61表14 發(fā)行規(guī)模前十名的集合資金信托計劃 67表15 2009年債券發(fā)行情況 69表16 近期房地產(chǎn)開發(fā)投資額 74表17 2010年房地產(chǎn)主要指標(biāo)預(yù)測情況 90表18 商品住宅短期供應(yīng)明顯不足 97表19 20032009年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款整體情況 99表20 實際完成投資額 102表21 2009年商業(yè)營業(yè)用房投資完成額 103表22 2009年辦公樓投資完成額 104表23 20032009年內(nèi)地股市房地產(chǎn)業(yè)IPO融資情況 117表24 20032009年內(nèi)地股市房地產(chǎn)業(yè)配股融資情況 119表25 20032009年內(nèi)地股市房地產(chǎn)業(yè)增發(fā)融資情況 119表26 20032009年內(nèi)地股市房地產(chǎn)業(yè)可轉(zhuǎn)債融資情況 120表27 保險業(yè)資金投向 126表28 2001－2009年全國房地產(chǎn)完成投資增長率及其占固定資產(chǎn)的比重 131表29 2009年各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況 132表30 房地產(chǎn)開發(fā)投資變化較大城市 135表31 2009年商品住宅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房完成投資情況 136表32 金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率 137表33 2009年獲得中央批準(zhǔn)的區(qū)域規(guī)劃 151表34 北京房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況 152表35 上海房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況 153表36 江蘇省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況 154表37 浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況 155表38 浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況 156表39 建設(shè)銀行房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)品種 159表40 建行個人貸款業(yè)務(wù) 160表41 建行個人貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險控制能力 160表42 公司具有代表性的信托項目一覽表 161表43 09年以來發(fā)售房地產(chǎn)信托 162表44 2010年以來房地產(chǎn)市場政策一覽 173表45 各城市商品房成交面積月度增長率 179表46 2009 年預(yù)收款增長較好的公司 183表47 2009年貨幣增長較好的公司 183附 圖圖1 2009年70個大中城市中商品住宅銷售價格漲幅最高的10個城市 10圖2 2009年70個大中城市中二手住宅價格漲幅最高的10個城市 11圖3 2009年房屋銷售價格由降轉(zhuǎn)升漲幅快速增加 11圖4 典型房企土地儲備情況 12圖5 2009年重點房企融資情況統(tǒng)計（115名） 16圖6 重點房企融資情況統(tǒng)計 17圖7 20092020年我國商業(yè)房地產(chǎn)信貸存量發(fā)展空間預(yù)測 27圖8 20092020年我國房地產(chǎn)證券化資產(chǎn)存量發(fā)展空間預(yù)測 28圖9 20092020年我國房地產(chǎn)金融發(fā)展空間預(yù)測 29圖10 2001年以來我國GDP季度增長情況 31圖11 2007年以來城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資累計增速情況 32圖12 2001年以來分產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資累計增速情況 33圖13 2001年以來工業(yè)增加值增速情況 34圖14 2008年以來工業(yè)增加值增速與PMI對比情況 34圖15 2007年以來國內(nèi)名義消費增速情況 35圖16 2003年以來國內(nèi)居民收入情況 35圖17 2001年以來我國CPI、PPI走勢情況 36圖18 貨幣供應(yīng)和信貸規(guī)模 37圖19 M1M2 增速剪刀差與商品房銷售額增速 37圖20 M1M2增速剪刀差與商品房投資額增速 38圖21 人民幣追隨美元對歐元、日元貶值 39圖22 境外一年期人民幣NDF 走勢 39圖23 中美間顯著利差形成套利空間 40圖24 購房按揭優(yōu)惠利率走勢圖 41圖25 2009年房貸杠桿顯著放大 42圖26 政策影響 50圖27 2009年銀行業(yè)金融機構(gòu)總資產(chǎn)及其同比增長率（億元，%） 63圖28 2009年滬深指數(shù) 64圖29 1999年與2009年保費總資產(chǎn)和總保費對比圖 65圖30 2009年公司債券主體行業(yè)分布 70圖31 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速 75圖32 購置土地面積年度數(shù)據(jù) 76圖33 新開工工面積年度數(shù) 77圖34 開發(fā)投資額和在建面積增幅略有下降，新開工面積同比仍在增加 78圖35 在建面積與銷售面積比例 78圖36 新開工面積與銷售面積比例 78圖37 20072009年全國商品房開發(fā)投資額及增長情況 79圖38 20072009年全國各類商品房銷竣比 79圖39 20072009年全國商品住宅開發(fā)投資額及增長情況 80圖40 商品房竣工面積 80圖41 20082009年全國商品住宅銷竣比 81圖42 20072009年全國辦公樓開發(fā)投資額及增長情況 81圖43 20082009年圖全國辦公樓銷竣比 82圖44 20072009年全國商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額及增長情況 82圖45 20072009年全國商業(yè)營業(yè)房銷竣比 83圖46 全國商品房銷售面積和銷售同比增速 83圖47 年度商品房竣工面積及銷售面積（單位：萬平） 84圖48 年度商品房新開工銷售面積比 85圖49 一線城市住宅銷售面積占比 85圖50 一線城市與全國銷售面積增速對比 86圖51 一線城市一手房需求占總需求變化 86圖52 20072009年全國房屋銷售價格指數(shù) 87圖53 全國70個大中城市房地產(chǎn)銷售價格指數(shù) 89圖54 房地產(chǎn)行業(yè)綜合指數(shù)走勢 89圖55 2007年以來全國二手房銷售價格指數(shù) 90圖56 因城鎮(zhèn)化而增加的住房需求 92圖57 年度商品房新開工銷售面積比 92圖58 商品房新開工面積 93圖59 房地產(chǎn)行業(yè)綜合指數(shù)走勢 94圖60 受雙重因素影響2010年銷量增速將在合理范圍內(nèi)波動 95圖61 預(yù)計2010 年銷售均價漲幅放緩 95圖62 2010年初部分大城市庫存仍位于正常庫存量以下 96圖63 2010 年補庫存需求將推動開發(fā)投資穩(wěn)步回升 96圖64 從拿地到新開工流程 98圖65 銀行家宏觀經(jīng)濟信心指數(shù) 100圖66 貨幣政策感受指數(shù) 100圖67 貨幣需求指數(shù) 101圖68 2001年至今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速 102圖69 2001年至今房地產(chǎn)實際投資額及資金來源 103圖70 投資額占本年資金來源 103圖71 各種物業(yè)類型開發(fā)投資增幅基本逐月增加 105圖72 20042009年個人住房貸款余額及增速變化（萬億元，%） 106圖73 房地產(chǎn)企業(yè)資金來源年度數(shù)據(jù) 107圖74 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源月度數(shù)據(jù) 107圖75 房地產(chǎn)投資增速累計 108圖76 房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu) 109圖77 定金及預(yù)收款增加使得企業(yè)資金壓力減緩 109圖78 2010年13月房地產(chǎn)開發(fā)資金來源 110圖79 2010年13月房地產(chǎn)開發(fā)投資來源其他資金構(gòu)成 111圖80 近年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資持續(xù)增長 113圖81 2009年保險資金分配 125圖82 中國大陸保險公司的總收入和年度增長 126圖83 2000年來房地產(chǎn)利用外資情況 129圖84 房地產(chǎn)開發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資 132圖85 19992009年東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長情況 133圖86 2009年中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比重繼續(xù)增加 133圖87 三重點地區(qū)發(fā)地產(chǎn)投資增速 134圖88 四個直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅 135圖89 2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資比重情況 136圖90 名義存貸款利率走勢 137圖91 各省市2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元，%） 145圖92 2009年各省市住宅投資額（億元，%） 145圖93 各省市經(jīng)濟適用房投資額（億元，%） 146圖94 2009年各省市房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源及增長率比較 147圖95 2008年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中國內(nèi)貸款額（億元，%） 148圖96 2008年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中利用外資（億元，%） 149圖97 2008年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資自籌資金對比（億元，%） 150圖98 2008年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資其他資金比較（億元 %） 151圖99 2009年北京房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu) 153圖100 2009年資金來源結(jié)構(gòu) 154圖101 2009年資金來源結(jié)構(gòu) 155圖102 2009年資金來源結(jié)構(gòu) 156圖103 2009年資金來源結(jié)構(gòu) 157圖105 日本8890年加息周期地產(chǎn)股收益變化 175圖106 中國0208年加息周期地產(chǎn)股收益變化 176圖107 09年存貨周轉(zhuǎn)率 181圖108 09年資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 181圖109 09年財務(wù)費用/營業(yè)總收入 182圖110 09年管理費用/營業(yè)總收入 182圖111 09年營業(yè)費用/營業(yè)總收入 182圖112 投資增長的結(jié)果比2004年更健康 185圖113 2004年調(diào)控后各行業(yè)收入對比 186191 / 214第一章 行業(yè)基本情況第一節(jié) 行業(yè)定義房地產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費過程中的各種資金融通過程，是運用各種融資方式和金融工具籌集資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費，促進房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進行。6916910證券市場管理指證券、期貨市場的管理和監(jiān)督活動。7127120金融租賃7137130財務(wù)公司指經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)，為企業(yè)融資服務(wù)的金融活動。由于房地產(chǎn)商品資源稀缺，且和民眾生活密切相關(guān)，政府和監(jiān)管當(dāng)局都會高度關(guān)注其發(fā)展，作為“無形的手”直接或間接調(diào)控房地產(chǎn)或金融機構(gòu)行為，從而影響房地產(chǎn)金融市場行為。在經(jīng)濟復(fù)蘇階段，預(yù)期收入增加，人民改善生活的要求提高，消費欲望強烈，房地產(chǎn)價格快速上升，金融機構(gòu)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)意愿增強，進一步促進了經(jīng)濟復(fù)蘇。流動性約束會改變資源配置方式，提高資本邊際生產(chǎn)效率，從而提高經(jīng)濟增長速度?，F(xiàn)階段，為了達到國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資金比例不低于35％的要求，一些企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來籌措自有資金。房地產(chǎn)行業(yè)共通過公司債券市場融資202億元。2008年，受累于清淡的成交量和銀行嚴(yán)控信貸，房地產(chǎn)企業(yè)資金遭遇空前緊張，房地產(chǎn)融資類信托規(guī)模因此而獲得較快增長。2月，已發(fā)行的56種集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品環(huán)比減少15個，但發(fā)行規(guī)模資金仍占到六成比重。而在我國REITs才剛剛起步階段，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道匱乏使得REITS在我國具有比較迫切的發(fā)展要求。到2008年利用外資總額726億元，％。主要由個人按揭貸款、定金及預(yù)收款組成的其他資金為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長提供了動力，其占比由去年同期的36%提升到42%，占比位居各項資金來源之首。繳納人數(shù)達到了7300萬人，％。刷新了北京公開出讓土地以來樓面地價的新高。資料來源：國家統(tǒng)計局、世經(jīng)未來整理圖1 2009年70個大中城市中商品住宅銷售價格漲幅最高的10個城市資料來源：國家統(tǒng)計局、世經(jīng)未來整理圖2 2009年70個大中城市中二手住宅價格漲幅最高的10個城市數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來整圖3 2009年房屋銷售價格由降轉(zhuǎn)升漲幅快速增加關(guān)于新一輪高房價的最新解釋，一是報復(fù)性反彈，二是剛性需求釋放，三是通脹預(yù)期的結(jié)果，四是流動性過剩。2010年央行將繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，積極引導(dǎo)金融機構(gòu)均衡放貸，進一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。表6 09年鼓勵政策一覽層面政策名稱政策類型政策頒布主體政策頒布時間政策主要內(nèi)容需求層面《擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度 支持居民首次購買普通住房》信貸政策央行08年10月10/27起?！蛾P(guān)于集約用地的通知》土地政策國務(wù)院09年9月對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重 新安排使用；對于土地閑置滿一年不滿兩年的，開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價款的20%交納土地閑置費資料來源：世經(jīng)未來整理（三）房地產(chǎn)政策由寬松逐步收緊2009年6月19日，銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于進一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]59號），堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。表7 2009年12月起收緊政策匯總政策頒布時間政策名稱政策類型政策頒布主體政策主要內(nèi)容營業(yè)稅調(diào)整稅費政策國務(wù)院常務(wù)會議個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年《國四條》綜合政策國務(wù)院常務(wù)會議，增加普通商品房供應(yīng)；，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸執(zhí)行力度；，完善商品房土地招拍掛制度和商品房預(yù)售制度；，到2012年解決1540萬戶低收入家庭住房問題《進一步加強土地出讓收支管理 的通知》土地政策財政部、國土部明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止稅費政策財政部、國稅總局自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè) 稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按 照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。此外，60余家房企獲得銀行短期授信和中長期授信總額超2400億，成為最主要的融資來源。即在完成了對借款企業(yè)各方面融資條件的審核后，商業(yè)銀行并不直接向企業(yè)發(fā)放貸款，而是借助信托公司的平臺，從中小投資者處募集資金，再將這部分資金用于借款企業(yè)的融資，投資收益來源于企業(yè)正常的還