【正文】 的投資機會。 REITs房地產證券化的這一特性顯然適應了當前國內一方面資金需求缺口巨大，另一方面投融資渠道匱乏的市場現(xiàn)狀。五、利用外資融資最近幾年中國宏觀經濟穩(wěn)定高速增長的勢頭和房地產發(fā)展的上升態(tài)勢使得外商對我國房地產市場的看法逐漸發(fā)生了改變。到2008年利用外資總額726億元，％。2010年13月，利用外資99億元，%.六、居民住房貸款我國居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。%％。約為2008年的5倍、2007年的2倍。主要由個人按揭貸款、定金及預收款組成的其他資金為房地產開發(fā)資金來源增長提供了動力，其占比由去年同期的36%提升到42%，占比位居各項資金來源之首。據(jù)3月22日住房和城鄉(xiāng)建設部發(fā)布的《2008年全國住房公積金管理情況通報》顯示，全國住房公積金繳存余額首次突破了萬億大關。同時，截至2008年年底，北京已累計發(fā)放住房公積金貸款369507筆。％。繳納人數(shù)達到了7300萬人，％。第二節(jié) 2009年中國房地產金融熱點問題分析2009年12月14日，溫家寶總理召開國務院常務會議，就促進房地產市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、推進保障房建設等四大措施。年底，上海市有關部門發(fā)布了相關的實施細則。2009年房地產市場走出V型走勢，投資開發(fā)增長迅速，市場供不應求，價格節(jié)節(jié)攀升，屢創(chuàng)新高；房地產市場的火爆催熱了土地市場，土地供應放大，成交價格大幅上漲，溢價成交普遍，地王頻出；房地產企業(yè)銷售業(yè)績創(chuàng)歷史新高，規(guī)模房企陣營迅猛擴大，融資渠道多元化，融資額巨大，同時土地儲備進一步擴張；貨幣環(huán)境極度寬松，成為房地產市場的主要推動力，年底密集出臺調控政策，政策有收緊態(tài)勢。刷新了北京公開出讓土地以來樓面地價的新高。伴隨著樓市交易狀況的持續(xù)好轉，各個開發(fā)商的商品房存貨也得到了極大的消化，這樣的形勢下，開發(fā)商拿地信心大幅度增加，圈地熱潮再次出現(xiàn)。充裕的流動性下地王上演“國進民退”，拿地價格比07年更高，以前十地王為例：表2 2009年地王前十名比較20092007價格，平均樓面地價為26365元/平方米，平均樓面地價為16234元/平方米企業(yè)09年總價地王和單價地王國有企業(yè)各占8席07年主要以民營企業(yè)為主，國有企業(yè)很少區(qū)域09年總價地王和單價地王各有7宗分布在一線城市07年總價地王2宗分布在一線城市，8宗在二線城市；單價地王4宗分布在一線城市，6宗在二線城市資料來源：世經未來整理表3 2009年以來各地總價地王前十名單位：平方米 億元 元/平方米排名城市區(qū)域地塊名稱規(guī)劃用途建筑面積成交價樓面地價成交時間競得方1上海徐匯斜土街道107街坊龍華路1960號地塊住宅、商辦及綜合26605027232綠地2上海普陀長風6B、7C地塊住宅及配套3126387022409中海3大連中山中山區(qū)大連港西區(qū)貿易咨詢、旅館業(yè)1225655494014大連港投資發(fā)展有限公司4廣州蘿崗科學城XXCF811地塊商住6136247074雅居樂5北京朝陽朝陽區(qū)廣渠路15號居住及公共服務設施2801214116200中化方興6重慶江北江北嘴CBD體育公園地塊商業(yè)金融/居住1331631413079中海/九龍倉7北京朝陽朝陽區(qū)望京商業(yè)金融3922654010197SOHU8佛山南海佛南（掛）200903地塊商住5881456495中海9重慶江北鴻恩寺地塊居住1253100383040保利10大連甘井子區(qū)廟嶺村紅凌路居住、公建13635002749金賽置地資料來源：世經未來整理表4 2009地王一覽城市日期企業(yè)價格地塊備注廣州富力、雅樂居、碧桂園聯(lián)合體255廣州亞運城地塊樓面地價5822元/平米保利地產金沙洲B3702A09地塊折合樓面地價5534元/平米合景地產珠江新城D34地塊樓面地價13538元/平米北京富力地產北京廣渠門外10號地鐵北京祁連房地產開發(fā)有限公司通州區(qū)九棵樹大街地鐵折合樓面價格6265元/平米中國電子信息產業(yè)集團公司朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地鐵中化方興廣渠路15號地鐵宜家大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)地鐵北京建工集團有限責任公司朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)地鐵樓面地價4000元/平米SOHO中國40北京望京地區(qū)以商業(yè)用地北京中糧萬科假日風景房地產22北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)1號地項目大龍地產北京順義天竺22號地上海綠地集團上海松江區(qū)辰花路15號B地鐵綠地集團12上海徐家匯斜土街道107街坊金地集團上海趙巷10號地鐵華潤置地嘉定南翔中海地產上海普陀區(qū)長風海航集團旗下大新華物流控股黃浦江中心段深圳深圳中洲寶城置業(yè)公司寶城26區(qū)地塊單價6428元/平米深圳心海投資發(fā)展有限公司福田愛華路錦龍新村舊改地塊金地集團觀瀾橫坑水庫片區(qū)樓面價8617元/平米杭州義烏中國小商品城房地產開發(fā)浙江新城住宅地塊浙江西子房產上城區(qū)樓面地價24295元/平米綠城集團拱墅區(qū)樓面地價22361元/平米浙江元豐房地產開發(fā)有限公司江干區(qū)住宅地塊南京南京恒輝房地產南京土地市場首次溢價出讓保利地產南京河西金沙江東街地塊樓面地價7553元/平米中治置業(yè)南京江寧九龍湖片區(qū)地塊樓面地價3910元/平米數(shù)據(jù)來源：世經未來整理（二）房價飛漲2009年，70個大中城市中有69個城市房價累計上漲，商品住宅價格漲幅最高的10個城市分別為廣州、金華、深圳、?？?、溫州、湛江、北京、南京、寧波、杭州。2009年四個一個城市中，廣州、深圳的住房價格上漲最快，%%，%，在70個大中城市中排名首位。資料來源：國家統(tǒng)計局、世經未來整理圖1 2009年70個大中城市中商品住宅銷售價格漲幅最高的10個城市資料來源：國家統(tǒng)計局、世經未來整理圖2 2009年70個大中城市中二手住宅價格漲幅最高的10個城市數(shù)據(jù)來源：世經未來整圖3 2009年房屋銷售價格由降轉升漲幅快速增加關于新一輪高房價的最新解釋，一是報復性反彈，二是剛性需求釋放，三是通脹預期的結果，四是流動性過剩。如：上海市閔行區(qū)的“蓮花河畔景苑”土地中標價為4600萬元，而該樓盤實際成本均價為4100元/每平方米，而合同銷售均價為14297元/每平方米，每平方米的利潤高達1萬元，這家開發(fā)商開發(fā)這個樓盤的實際利潤達4億元之巨。二、各大房地產企業(yè)于09年快速增加了土地儲備2009年各房企土地儲備規(guī)模龐大，新增土儲統(tǒng)計達2500萬方。其中綠城增長幅度最大，增長率為45%。2010年央行將繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，積極引導金融機構均衡放貸，進一步優(yōu)化信貸結構。；%。我國銀行業(yè)非常重視對房地產開發(fā)和個人按揭貸款當中的風險，對于房地產開發(fā)貸款實行綜合的授信，要求對于開發(fā)商貸款項目的資本金要及時足額到位。當前我國房地產開發(fā)貸款和個人按揭貸款的資產質量仍然保持平穩(wěn)，截至2009年第三季度末繼續(xù)保持貸款不良余額和不良貸款比率的雙下降。表6 09年鼓勵政策一覽層面政策名稱政策類型政策頒布主體政策頒布時間政策主要內容需求層面《擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度 支持居民首次購買普通住房》信貸政策央行08年10月10/27起。 二手房交易土地增值稅、印花稅：免除 減免住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅的規(guī)定期限：超過2年（含2年）： 減免；不足2年：差額征收（09年12月31日到期）《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》信貸政策國務院辦公廳08年12月加大對自住型和改善型住房消費的信貸支持力度。供給層面《關于促進房地產市場健康發(fā)展的若干意見》綜合政策國務院辦公廳08年12月一、加大保障性住房建設力度。三、取消城市房地產稅。《關于集約用地的通知》土地政策國務院09年9月對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重 新安排使用；對于土地閑置滿一年不滿兩年的，開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價款的20%交納土地閑置費資料來源：世經未來整理（三）房地產政策由寬松逐步收緊2009年6月19日，銀監(jiān)會發(fā)布了《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]59號），堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。國土資源部9月1日下發(fā)《關于嚴格建設用地管理 促進批而未用土地利用的通知》（簡稱《通知》），要求各地全面清理和摸清閑置土地情況，及時制訂批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意見和整改方案；嚴肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產權房”和高爾夫球場項目用地。12月9日溫家寶主持召開國務院常務會議，研究完善促進消費的若干政策措施。2009年12月14日溫家寶主持召開國務院常務會議，就促進房地產市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設等四大舉措。表7 2009年12月起收緊政策匯總政策頒布時間政策名稱政策類型政策頒布主體政策主要內容營業(yè)稅調整稅費政策國務院常務會議個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年《國四條》綜合政策國務院常務會議，增加普通商品房供應；，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸執(zhí)行力度；，完善商品房土地招拍掛制度和商品房預售制度；，到2012年解決1540萬戶低收入家庭住房問題《進一步加強土地出讓收支管理 的通知》土地政策財政部、國土部明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”二手房轉讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止稅費政策財政部、國稅總局自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè) 稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按 照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅?！秶鴦赵恨k公廳關于促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā) 展的通知》（國11條）綜合政策國務院此次“國11條”是對“國四條”的進一步細化，細化政策包括：二套房貸款首付款比例不得低于４０％，貸款利率嚴格按照風險定價； 加強對閑置土地的調查處理，進一步規(guī)范國有大企業(yè)的房地產投資行為； 進一步加強土地供應管理和商品房銷售管理等等上調存款準備金率貨幣政策央行中國人民銀行決定，從2010年1月18日起，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率 。其中，前15家企業(yè)融資總額就超過了3000億元，占61家房企融資總額的80%以上。綠地、金地、SOHO中國、方興地產分列2至5位。此外，60余家房企獲得銀行短期授信和中長期授信總額超2400億，成為最主要的融資來源。圖5 2009年重點房企融資情況統(tǒng)計（115名）序號房企名稱融資方式融資總額（億元）1萬科銀行授信500億、增發(fā)集資112億6122綠地銀行授信474億4743金地集團、銀行授信300億、信托100億4SOHO中國銀行授信300億、可轉債28億港元5方興地產、銀行授信245億6泛海建設公司債32億、銀行授信200億2327龍湖銀行授信180億、公司債14億1948富力公司債115億1159首創(chuàng)置業(yè)公司債10億、銀行授信100億11010保利公司債13億、定向增發(fā)78億11綠城銀行授信100億10012金融街公司債56億5613北京金隅14恒大15招商地產定向增發(fā)50億50資料來源：世經未來整理資料來源：世經未來整理圖6 重點房企融資情況統(tǒng)計五、熱點關注（一）銀行參與房地產企業(yè)融資創(chuàng)新，中海?綠城一號房地產投資信托計劃成功實施2009年4月15日，面臨巨大資金危機的綠城房地產與中海信托股份有限公司（以下簡稱中海信托）訂立了信托協(xié)議，成立中海綠城1號房地產投資基金，成為房地產融資方式的又一創(chuàng)舉。隨后，年息率高達14%。從銀行的角度來看，信貸理財計劃可以看成是銀行將表外資產進行“資產證券化”的操作。即在完成了對借款企業(yè)各方面融資條件的審核后，商業(yè)銀行并不直接向企業(yè)發(fā)放貸款，而是借助信托公司的平臺，從中小投資者處募集資金，再將這部分資金用于借款企業(yè)的融資，投資收益來源于企業(yè)正常的還本付息。從房地產企業(yè)角度來，銀行與信托的合作無疑能大大增加信托計劃的成功實施，有效拓寬房地產企業(yè)的融資渠道。但值得注意的是，隨著這種模式的推廣，分散于個人投資者身上的風險將不可避免的增加，監(jiān)管機構應加強這方面的風險指導和監(jiān)管。（二）萬科獲房企單筆最高授信額度，凸顯房企融資馬太效應2009年8月17日，萬科與中國建設銀行股份有限公司簽署《戰(zhàn)略合作