【正文】 摘 要一、房地產(chǎn)金融市場狀況（一）開發(fā)融資市場我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。2009 年全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬億元，比上年增長 %，年內(nèi)各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速不斷回升，但仍處于 2000 年以來的最低水平。其中，商品住宅投資 萬億元，比上年增長 %，%。2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128 億元，%。其中，國內(nèi)貸款11293 億元，%；利用外資470 億元，%；企業(yè)自籌資金17906 億元，%；其他資金27459 億元，%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914 億元，%；個(gè)人按揭貸款8403 億元，%。（二）購房融資來源我國居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。2009年我國個(gè)人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，同比增長超過43%，比上年末高30多個(gè)百分點(diǎn)，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá)40%和79%。，約為2008年的5倍、2007年的2倍。在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中在其他資金中，定金及預(yù)收款3749億元，%；個(gè)人按揭貸款2193億元，%。主要由個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款組成的其他資金為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長提供了動(dòng)力，其占比由去年同期的36%提升到42%，占比位居各項(xiàng)資金來源之首。二、2009年房地產(chǎn)金融重大事件分析（一）“地王時(shí)代”歸來 樓市泡沫增加2009年北京、重慶、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線城市，不僅多塊入市土地爭奪激烈，高價(jià)成交，而且個(gè)別黃金地塊也再次創(chuàng)下天價(jià)成交紀(jì)錄。，刷新了北京公開出讓土地以來樓面地價(jià)的新高。而在西安本地，一些大開發(fā)商所拿下的地塊，也紛紛創(chuàng)下了西安市地價(jià)新高的紀(jì)錄。2009年，70個(gè)大中城市中有69個(gè)城市房價(jià)累計(jì)上漲，商品住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市分別為廣州、金華、深圳、?？?、溫州、湛江、北京、南京、寧波、杭州。70個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市分別為：深圳、溫州、杭州、廈門、金華、銀川、重慶、南京、哈爾濱、大連。2009年四個(gè)一個(gè)城市中，廣州、深圳的住房價(jià)格上漲最快，%%，%，在70個(gè)大中城市中排名首位。北京商品住宅和二手住宅分別累計(jì)上漲13%%，%%。（二）09年政策前松后緊由于金融危機(jī)導(dǎo)致的樓市“寒冬”，09年初，國家相繼出臺了通過降低交易稅，政府補(bǔ)貼、降低公積金首付比例和提高貸款額度等提高居民購買力；通過降低土地保證金比例，降低規(guī)劃費(fèi)用簡化審批流程，放松對開發(fā)商的貸款等緩解開發(fā)商現(xiàn)金流壓力；通過降低房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例，逐步取消建房限制等鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資的政策。但隨著房價(jià)高企，地王頻現(xiàn)，房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，09年下半年開始，房地產(chǎn)政策開始有緊縮的跡象。2009年12月14日溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。會(huì)議同時(shí)明確表態(tài)“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”?！皣臈l”、“國十一條”的相繼推出顯示了國家嚴(yán)控房地產(chǎn)投資的決心。三、房地產(chǎn)金融存在的問題（一）市場參與主體主要為商業(yè)銀行僅有的兩家專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)－－煙臺和蚌埠住房儲(chǔ)蓄銀行在2003年底前都已轉(zhuǎn)制為商業(yè)銀行，目前唯一正在運(yùn)作的是成立于2004年2月的天津市中德住房儲(chǔ)蓄銀行，雖然業(yè)績增長強(qiáng)勁，但由于服務(wù)地域受到限制，對全國整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響力尚且有限?？梢哉f，商業(yè)銀行主宰我國房地產(chǎn)金融市場的格局依然堅(jiān)固，與其他金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的金融合力遠(yuǎn)未形成。（二）市場深度僅限于一級市場目前我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款和住房公積金貸款等，這些都集中在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的一級市場，對于房地產(chǎn)投資基金、個(gè)人住房抵押支持的證券（MBS）、抵押擔(dān)保證券等處于二級市場的金融產(chǎn)品，除去MBS正在建設(shè)銀行進(jìn)行試點(diǎn)外，其他產(chǎn)品目前還于理論研討階段，距離市場操作還相差甚遠(yuǎn)。（三）金融產(chǎn)品主要為銀行信貸根據(jù)中國人民銀行對我國房地產(chǎn)投資資金來源分析，有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，這一比例將高達(dá)70%以上。雖然近年來政策性住房貸款得到了較快增長，但與商業(yè)住房貸款相比規(guī)模還較小。因此，從一定意義上說，商業(yè)銀行就是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要資金提供方。四、2009年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境分析（一）房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境2009年，金融危機(jī)的影響逐漸減小，全國經(jīng)濟(jì)形式轉(zhuǎn)好，%。居民收入提高，工業(yè)總產(chǎn)值增速，2010年中國經(jīng)濟(jì)回升向好的趨勢進(jìn)一步確立。在經(jīng)濟(jì)指標(biāo)改善和通脹預(yù)期抬頭的局面下，寬松貨幣政策逐步退出至“適度寬松”，但預(yù)計(jì)M1M2剪刀差仍處于正值區(qū)間，市場資金面較為活躍，樓市宏觀環(huán)境保持正面。由于儲(chǔ)蓄存款余額繼續(xù)大幅增長，通脹預(yù)期將繼續(xù)促使存款轉(zhuǎn)移，但貨幣政策銀行信貸規(guī)模的適度收緊，特別是二套房貸差別化政策嚴(yán)格執(zhí)行將導(dǎo)致2010年購房杠桿降低。（二）房地產(chǎn)政策調(diào)整2009年的中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個(gè)急轉(zhuǎn)向上的行情。經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃和寬松的貨幣政策是支持房地產(chǎn)市場回暖的重要宏觀背景，各級政府出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策也起到了積極的作用。2009年初貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市；2009年中，針對房價(jià)過快上漲，加大土地供給，整頓市場秩序；2009年末，為防范泡沫擴(kuò)大，遏制房價(jià)過快上漲，國家相繼出臺多項(xiàng)調(diào)控政策。五、2009年金融行業(yè)發(fā)展情況（一）2009年我國金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況分析2009年金融業(yè)總體運(yùn)行狀況良好。銀行業(yè)信貸規(guī)模不斷擴(kuò)大，中間業(yè)務(wù)快速發(fā)展，凈息差谷底回升。證券業(yè)券商業(yè)績快速攀升，A股市場全年整體上行較大，創(chuàng)業(yè)板的推出增強(qiáng)了資本市場的層次性，IPO重啟帶來多項(xiàng)收益。保險(xiǎn)業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中，迎來近年來成績最為顯著的一年。信托業(yè)利潤穩(wěn)步攀升，產(chǎn)品創(chuàng)新步伐不斷加快。（二）2009年我國金融市場狀況分析2009年，我國金融市場總體運(yùn)行平穩(wěn)，市場流動(dòng)性合理充裕。貨幣市場交易活躍，利率從低位有所回升；債券收益率曲線總體逐步上移，債券發(fā)行規(guī)模快速增加；股票交易量明顯放大，股票指數(shù)大幅上揚(yáng)。2009年，在總體寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策及經(jīng)濟(jì)形勢總體回升向好的共同作用下，金融市場有力地支持了國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)，自身也保持了快速健康發(fā)展態(tài)勢，融資量大幅增加，交易量創(chuàng)歷史新高，市場結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，投融資、價(jià)格發(fā)現(xiàn)及保值等功能均得到較好的發(fā)展。主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面，一是市場融資總量同比大幅增加，并正式啟動(dòng)創(chuàng)業(yè)板，新增了地方政府債、中小企業(yè)集合票據(jù)等多種金融產(chǎn)品，有力支持了4萬億元投資計(jì)劃、增加了民間投資、加大了對中小企業(yè)的融資支持力度，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供及時(shí)高效的資金支持。二是企業(yè)通過在資本市場收購、兼并、重組和整體上市等方式，進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)做大做強(qiáng)，在促進(jìn)自身盈利水平不斷提高的同時(shí)，也推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展；三是金融市場交易工具創(chuàng)新步伐有所加快，增強(qiáng)了資產(chǎn)流動(dòng)性，并為經(jīng)濟(jì)主體提供了多樣化的投資避險(xiǎn)工具。四是金融市場的發(fā)展尤其是股票市場指數(shù)不斷上揚(yáng)，使得資本市場通過財(cái)富效應(yīng)增加居民財(cái)產(chǎn)性收入的作用得到充分發(fā)揮。六、房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況（一）房地產(chǎn)市場供給狀況分析房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速在年初跌至1%的歷史低谷后快速反彈，%，與全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速之間的差距有所縮小。09年1~12月房地產(chǎn)開發(fā)投資額36，232億元，%。，%，去年年初以來在10月份首次由負(fù)轉(zhuǎn)正；，%，增幅回落7個(gè)百分點(diǎn)。先行指標(biāo)顯示未來供給在加速恢復(fù)。（二）房地產(chǎn)市場需求狀況分析09年全國商品房銷售達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的水平：，同比增長53%，全年創(chuàng)下歷史新高已成定局；，%，已經(jīng)超過了07 萬億元的歷史最高水平。08年國內(nèi)房地產(chǎn)市場交易極度萎靡，為改變有價(jià)無市的狀況，去年底政府出臺了減息降首付和降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等一系列救市政策，09年全國商品房銷售出現(xiàn)明顯回暖，“井噴”行情完全超出了市場預(yù)期。09年，%。其中，%。，%，其中，%。從15個(gè)重點(diǎn)城市商品房成交數(shù)據(jù)看，天津、深圳、杭州、南京、武漢、福州等一、二線城市09年成交套數(shù)同比增幅均超過100%。（三）房地產(chǎn)市場價(jià)格情況房地產(chǎn)市場急劇升溫由于銷售行情十分火爆，開發(fā)商開始加大推盤力度，并逐漸取消08年以來的價(jià)格優(yōu)惠措施，房價(jià)止跌回升。09年110月全國商品住宅累計(jì)銷售均價(jià)達(dá)到4554元/平米，同比上漲23%，10月份全國商品住宅成交均價(jià)4791元/平米，同比漲幅高達(dá)31%，超過2007年房價(jià)上漲幅度。全國70個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)上升根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2009年，全國70個(gè)大中城市房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)持續(xù)上升，如圖所示。12月份，%，；%。%，；%。其中，%，%。七、2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展情況（一）房地產(chǎn)金融資金需求情況房地產(chǎn)金融資金需求整體情況2009年貨幣供應(yīng)量增長較快，新增貸款大幅增加，%，。人民幣貸款保持較快增長，%，。截至2009年年末，%。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款超高速增長，年末地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6678億元，同比增長超過100%，；房產(chǎn)開發(fā)貸款回升相對緩慢，%。2009年我國個(gè)人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速顯著加快，同比增長超過43%，比上年末高30多個(gè)百分點(diǎn)，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá)40%和79%.截至2009年年末，%，占比較上年末高1個(gè)百分點(diǎn)。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億元，%，占比比上年進(jìn)步超過11個(gè)百分點(diǎn)。其中，約為2008年的5倍、2007年的2倍。20032009年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款整體情況單位：億元年份金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比例2003年15899621422 13%2004年17819812%26306 23%15%2005年20700013%27700%13%2006年225300%36800%%2007年%48000%%2008年303468%52818%%2009年399667%72942%%資料來源：中國人民銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金需求情況，%，年內(nèi)各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速不斷回升，但仍處于2000年以來的最低水平。其中，%，%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局2001年至今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速（億元，%）個(gè)人住房貸款需求情況2009年全年，；%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款增速明顯加快。2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元；%。個(gè)人消費(fèi)貸款增速顯著提升。2009年全年，；%。；%。資料來源：中國人民銀行20042009年個(gè)人住房貸款余額及增速變化（萬億元，%）（二）房地產(chǎn)金融資金來源情況房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的主要來源2009年全年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源57，128億元，%。得益于2009年房地產(chǎn)銷售的回升，定金和預(yù)付款15，914億元，%，國內(nèi)貸款11，293億元，%，雖然2009年下半年國家加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)節(jié)和管理，但是從2009年全年來看，房地產(chǎn)貸款依然增長強(qiáng)勁。2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，%；利用外資470億元，%；企業(yè)自籌資金17906億元，%；其他資金27459億元，%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元，%；個(gè)人按揭貸款8403億元，%。收益性物業(yè)投資的主要來源目前，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資中有50%左右的資金來源于銀行貸款，而個(gè)人購買商業(yè)用房貸款數(shù)量更大，全國個(gè)人購買商業(yè)用房貸款額約2121億元。近年來，海外房地產(chǎn)資金對我國一線城市的收益型物業(yè)大單購買，外資逐漸成為我國部分城市收益型物業(yè)投資的重要資金來源。個(gè)人住房貸款主要來源個(gè)人住房貸款來源包括商業(yè)銀行提供的商業(yè)性住房信貸、由公積金提供的政策性個(gè)人購房貸款和住房儲(chǔ)蓄或住房合作社提供的融資。商業(yè)性住房信貸的開放性使得其在我國個(gè)人住房貸款來源中占有絕對多數(shù)的比重。（三）2009年房地產(chǎn)信貸市場發(fā)展情況2009年我國房地產(chǎn)貸款余額快速增長。截至2009年年末，%。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款超高速增長，年末地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6678億元，同比增長超過100%，；房產(chǎn)開發(fā)貸款回升相對緩慢，%。2009年我國個(gè)人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，同比增長超過43%，比上年末高30多個(gè)百分點(diǎn)，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá)40%和79%。截至2009年年末，%，占比較2008年末高1個(gè)百分點(diǎn)。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億元，%，占比比上年提高超過11個(gè)百分點(diǎn)。其中，約為2008年的5倍、2007年的2倍。（四）2009年房地產(chǎn)資本市場融資情況房地產(chǎn)公司在資本市場的融資方式可以分為股權(quán)融資、債權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券融資三大類?？偟膩砜?，上市公司在資本市場的融資方式越來越多元化，涵蓋了股權(quán)融資(包括IP0、增發(fā)、配股、認(rèn)股權(quán)證)、公司債券和可轉(zhuǎn)換債券這三大類主要融資方式。截止2009年11月16日已有31家地產(chǎn)公司在滬深兩市發(fā)行企業(yè)債或公司債，累計(jì)募資近400億元；加上2家地產(chǎn)公司IPO以及15家公司增發(fā)，地產(chǎn)公司今年從A股市場累計(jì)融資已超過850億元，在21個(gè)一級行業(yè)中排名第八。（五）房地產(chǎn)信托基金2009年共發(fā)行204款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，較2008年134款增長了52%，創(chuàng)歷史新高；共成立181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模327億元，同比增長40%。%。 值得注意的是，由于信托投資的收益率不斷推高，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道融資的成本起碼在12%以上，有些高達(dá)20%，幾乎是銀行借貸成本的兩倍。在此背景下，一旦房價(jià)出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)商將腹背受敵。（六）房地產(chǎn)