【正文】 快速攀升，A股市場全年整體上行較大，創(chuàng)業(yè)板的推出增強(qiáng)了資本市場的層次性，IPO重啟帶來多項(xiàng)收益。貨幣市場交易活躍，利率從低位有所回升；債券收益率曲線總體逐步上移，債券發(fā)行規(guī)模快速增加；股票交易量明顯放大，股票指數(shù)大幅上揚(yáng)。四是金融市場的發(fā)展尤其是股票市場指數(shù)不斷上揚(yáng)，使得資本市場通過財(cái)富效應(yīng)增加居民財(cái)產(chǎn)性收入的作用得到充分發(fā)揮。先行指標(biāo)顯示未來供給在加速恢復(fù)。其中，%。09年110月全國商品住宅累計(jì)銷售均價(jià)達(dá)到4554元/平米，同比上漲23%，10月份全國商品住宅成交均價(jià)4791元/平米，同比漲幅高達(dá)31%，超過2007年房價(jià)上漲幅度。其中，%，%。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款超高速增長，年末地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6678億元，同比增長超過100%，；房產(chǎn)開發(fā)貸款回升相對緩慢，%。20032009年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款整體情況單位：億元年份金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比例2003年15899621422 13%2004年17819812%26306 23%15%2005年20700013%27700%13%2006年225300%36800%%2007年%48000%%2008年303468%52818%%2009年399667%72942%%資料來源：中國人民銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金需求情況，%，年內(nèi)各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速不斷回升，但仍處于2000年以來的最低水平。2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元；%。資料來源：中國人民銀行20042009年個(gè)人住房貸款余額及增速變化（萬億元，%）（二）房地產(chǎn)金融資金來源情況房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的主要來源2009年全年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源57，128億元，%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元，%；個(gè)人按揭貸款8403億元，%。商業(yè)性住房信貸的開放性使得其在我國個(gè)人住房貸款來源中占有絕對多數(shù)的比重。2009年我國個(gè)人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，同比增長超過43%，比上年末高30多個(gè)百分點(diǎn)，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá)40%和79%。（四）2009年房地產(chǎn)資本市場融資情況房地產(chǎn)公司在資本市場的融資方式可以分為股權(quán)融資、債權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券融資三大類。%。修訂后的保險(xiǎn)法對保險(xiǎn)資金的運(yùn)用范圍進(jìn)行了拓寬，其中最引人注目的就是增加了“投資不動(dòng)產(chǎn)”一項(xiàng)。（七）2009年外資進(jìn)入狀況2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，利用外資470億元，%，這與金融危機(jī)有著重要的關(guān)系。111月，東部、分別同比增長14%、%、%，增幅分別減少5個(gè)、6個(gè)和5個(gè)百分點(diǎn)。%，%，而上海市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅增長2%?？傮w而言，按揭貸款仍然是商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)中相當(dāng)優(yōu)良的部分。與其他理財(cái)產(chǎn)品相比，房產(chǎn)信托產(chǎn)品吸引投資者的最大亮點(diǎn)無疑是其較高的收益率。實(shí)踐證明：房地產(chǎn)信托之所以如此走俏市場，其主要原因在于其良好的預(yù)期收益，高額的回報(bào)率具有極大的誘惑力。海外資本一般都是由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)管理，在項(xiàng)目選擇和管理方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)。下半年開始由于房價(jià)高企，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，國家陸續(xù)出臺(tái)遏制房價(jià)上升的政策，目前，監(jiān)管層貫徹大力防范房地產(chǎn)信貸增長引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的政策導(dǎo)向。隨著我國房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高以及升息周期的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，就會(huì)導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生。三是發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中存在操作風(fēng)險(xiǎn)，突出表現(xiàn)在：向手續(xù)不完備、“四證”不齊、項(xiàng)目資本金未全部到位的開發(fā)商發(fā)放貸款；向主體結(jié)構(gòu)未封頂?shù)捻?xiàng)目發(fā)放個(gè)人住房貸款；對借款人的財(cái)務(wù)分析不到位，對貸款的真實(shí)性調(diào)查不充分，貸后管理薄弱等。五是法律法規(guī)限制了貸款抵押品的執(zhí)行，加大了法律風(fēng)險(xiǎn)。由于我國房地產(chǎn)金融是以一級(jí)市場為主，幾乎沒有證券化和房地產(chǎn)基金等二級(jí)市場，住房金融、房地產(chǎn)開發(fā)投資和商業(yè)物業(yè)投資都缺乏便于讓投資者變現(xiàn)的二級(jí)市場，使得投資的流動(dòng)性較差，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大。綜上所述，未來幾年那些手握重金、自身經(jīng)營良好、股東支持力度強(qiáng)、并購之后可以憑借品牌優(yōu)勢快速銷售的公司，將加快兼并步伐，并成為獲益者。本報(bào)告所分析的房地產(chǎn)行業(yè)是融合了《國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類》(GB/T47542002)中的房地產(chǎn)行業(yè)和金融業(yè)的行業(yè)。69證券業(yè)指對股票、債券、期貨及其他有價(jià)證券的投資交易活動(dòng)。6946940證券分析與咨詢70保險(xiǎn)業(yè)7017010人壽保險(xiǎn)指主要提供養(yǎng)老等人壽保險(xiǎn)和再保險(xiǎn)的活動(dòng)。7117110金融信托與管理指代理資金、財(cái)產(chǎn)的信托、管理活動(dòng)，以及基金的托管人活動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)72房地產(chǎn)業(yè)7217210房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或者銷售、出租商品房的活動(dòng)。房地產(chǎn)金融市場的經(jīng)濟(jì)主體一般可分為三個(gè)：，是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的買者，主要指經(jīng)營房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)商、建筑商、服務(wù)商和房地產(chǎn)的最終消費(fèi)者；，是房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的賣者，一般指商業(yè)銀行、信用社、證券公司、信托公司等金融機(jī)構(gòu)；，主要是政府、中央銀行、銀行監(jiān)管部門等，它們是房地產(chǎn)金融市場宏觀控制者或微觀監(jiān)管者。一是房地產(chǎn)金融能夠引導(dǎo)儲(chǔ)蓄向房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化。三是房地產(chǎn)金融的發(fā)展有助于減輕經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，改善經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。二、房地產(chǎn)金融對經(jīng)濟(jì)增長的消極影響房地產(chǎn)金融的發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長的消極影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面。二是房地產(chǎn)金融會(huì)改變生產(chǎn)率。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。二、股權(quán)融資近幾年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會(huì)資金，這些資金大多以股權(quán)融資的形式參與房地產(chǎn)開發(fā)。直到1999年政策限制逐步放松，房地產(chǎn)企業(yè)重新恢復(fù)了債券發(fā)行，％。但是自2008年3月份首只房地產(chǎn)公司債“０８金地債”發(fā)行12億元始，在2008年有8筆房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的公司債發(fā)行；而除此之外，發(fā)行公司債的泰達(dá)和金發(fā)都有部分房地產(chǎn)項(xiàng)目。四、信托融資2002年7月，我國逐步開始辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)融資類信托一直在扮演重要角色，在整個(gè)集合資金信托計(jì)劃中占據(jù)了約1/3的份額。 值得注意的是，由于信托投資的收益率不斷推高，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道融資的成本起碼在12%以上，有些高達(dá)20%，幾乎是銀行借貸成本的兩倍。2010年，隨著銀監(jiān)會(huì)加大對房地產(chǎn)融資的監(jiān)管力度，房地產(chǎn)信托集合資金項(xiàng)目在2月銳減，但發(fā)行規(guī)模資金占比仍占六成。2009年12月底，據(jù)上海市浦東新區(qū)副區(qū)長嚴(yán)旭透露，浦東版REITs試點(diǎn)方案已經(jīng)上報(bào)，其方案為央行主導(dǎo)的債權(quán)版模式，發(fā)起公司為浦東的四家大型國有企業(yè)。在西方發(fā)達(dá)國家REITS的發(fā)展已經(jīng)積累了數(shù)十年的經(jīng)驗(yàn)，形成了相對成熟的房地產(chǎn)證券化模式。相比基礎(chǔ)設(shè)施信托產(chǎn)品4%左右的年收益率，中小投資者投資房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，一般可以獲得5%6%的年收益率，而相對于股票而言其價(jià)格波動(dòng)性又相對較低，收益較為穩(wěn)定。％。1998年以來，人民銀行采取了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)金融的政策。在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中在其他資金中，定金及預(yù)收款3749億元，%；個(gè)人按揭貸款2193億元，%。僅從北京地區(qū)來看，截至 2008年年底。個(gè)人貸款余額達(dá)到了6017億元，％。會(huì)議同時(shí)明確表示“遏制房價(jià)過快上漲”。一、“地王時(shí)代”歸來 樓市泡沫增加（一）地王頻現(xiàn)2009年北京、重慶、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線城市，不僅多塊入市土地爭奪激烈，高價(jià)成交，而且個(gè)別黃金地塊也再次創(chuàng)下天價(jià)成交紀(jì)錄。一些城市相繼拍出了“地王”，“地王”現(xiàn)象再次成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)，而北京、上海等一線城市甚至出現(xiàn)了“一天一個(gè)地王”的景象。北京商品住宅和二手住宅分別累計(jì)上漲13%%，%%?？梢姌鞘兄写嬖诖罅颗菽?。資料來源：世經(jīng)未來整理圖4 典型房企土地儲(chǔ)備情況表5 2009年房企土地儲(chǔ)備統(tǒng)計(jì)單位：萬平方米序號(hào)房企名稱最新土地儲(chǔ)備數(shù)據(jù)公司性質(zhì)1恒大地產(chǎn)5121上市公司/民企2碧桂園4109上市公司/民企3中國海外發(fā)展3469上市公司/國資背景4雅樂居地產(chǎn)3326上市公司/民企5合生創(chuàng)展3004上市公司/港資6保利地產(chǎn)2900上市公司/國資背景7綠城集團(tuán)2884上市公司/民企8華潤置地2600上市公司/國資背景9萬科地產(chǎn)2496上市公司/民企10富力地產(chǎn)2200上市公司/民企11龍湖地產(chǎn)1900上市公司/民企12遠(yuǎn)洋地產(chǎn)1200上市公司/國資背景13金科集團(tuán)1000上市公司/民企14金地集團(tuán)上市公司/民企15首創(chuàng)置業(yè)990上市公司/國資背景16招商地產(chǎn)900上市公司/民企17新湖中寶890上市公司/民企資料來源：世經(jīng)未來整理三、09年政策變化前松后緊（一）央行：2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億元 占貸款增量的20%中國人民銀行1月20日發(fā)布的《2009年金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》顯示，2009年，房地產(chǎn)貸款新增量達(dá)到2萬億元。%。（二）由于08年金融危機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)陷入“寒冬”，國家出臺(tái)了多種房地產(chǎn)刺激政策，幫助房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)快速回暖相繼出臺(tái)了通過降低交易稅，政府補(bǔ)貼、降低公積金首付比例和提高貸款額度等提高居民購買力；通過降低土地保證金比例，降低規(guī)劃費(fèi)用簡化審批流程，放松對開發(fā)商的貸款等緩解開發(fā)商現(xiàn)金流壓力；通過降低房地產(chǎn)投資項(xiàng)目資金比例，逐步取消建房限制等鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資的政策。對已貸款購買 一套住房，人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第 二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸 款購買普通自住房的優(yōu)惠政策?！锻恋卦鲋刀惽逅愎芾硪?guī)程》稅收政策國家稅務(wù)局09年5月加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅征收管理，規(guī)范土地增值稅清算工作《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》其他政策國務(wù)院09年5月保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20%，其他 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出2010年六項(xiàng)主要工作任務(wù)當(dāng)中，指出明年要加強(qiáng)普通商品房供應(yīng)，支持居民自住和改善性購房需求，同時(shí)加快農(nóng)村危房改造和城鎮(zhèn)化工作，幫助解決新入城人群住房問題。會(huì)議同時(shí)明確表態(tài)“遏制部分城市房價(jià)過快上漲”。資料來源：世經(jīng)未來整理四、大型開發(fā)商抵御市場風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)各房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，主要通過銀行授信、公司債、增發(fā)配股、信托等方式實(shí)現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2009年11月6日，全國61家中國內(nèi)地房企通過銀行授信、銀行貸款、定向增發(fā)、IPO等方式融資總額約4000億元人民幣。“融資榜”排前15名的房企中有9家具有國資背景，其中綠地集團(tuán)、金地集團(tuán)動(dòng)輒融資超300億元，僅具地方國資背景的泛海建設(shè)也動(dòng)輒融資超200億元。其具體運(yùn)作大致如下，中國工商銀行作為理財(cái)計(jì)劃的管理人，將以現(xiàn)金認(rèn)購所有優(yōu)先級(jí)信托單位（大概17億元），綠城房地產(chǎn)則認(rèn)購不少于次級(jí)信托單位的60%。本案中的“中海?綠城1號(hào)房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃”屬于信貸理財(cái)計(jì)劃中的信托貸款。與直接向銀行借貸相比，由于此類信托計(jì)劃中銀行已經(jīng)將很大一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者，銀行方面對資金的使用較為寬容，其資金的使用也相對靈活些，能滿足企業(yè)多方面的融資需求。根據(jù)協(xié)議，建設(shè)銀行將為。在搞活資本市場的同時(shí)，不忘風(fēng)險(xiǎn)控制。通過“資產(chǎn)證券化”銀行都可以實(shí)現(xiàn)表外業(yè)務(wù)的收入增長，并且在某種意義上把信貸的市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁出去。工行則將這個(gè)信托產(chǎn)品當(dāng)作高收益的理財(cái)產(chǎn)品賣給客戶，%。值得注意的是，在這股幾乎惠及全體的資本暖流中，獲得銀行授信金額前10名的房企總共獲得了總額約2400億人民幣的銀行授信，顯示房企“贏家通吃”、強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢。萬科今年實(shí)現(xiàn)銀行授信500億元、增發(fā)集資112億元，融資總額為612億元人民幣，位居榜首。閑置土地清查土地政策國土部通報(bào)了掛牌督辦的18宗房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地情況，防止產(chǎn)生新的閑置土地，促進(jìn)已供 土地的及時(shí)開發(fā)利用央行提高央票利率貨幣政策央行1月7日，央行發(fā)行600億元三個(gè)月期央票發(fā)行利率跳升4個(gè)基點(diǎn)，%，此 外，央行連續(xù)第13周從貨幣市場凈回籠資金，累計(jì)回收8510億元。會(huì)議決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。二、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理的 融資需求。首次購房首付比例下調(diào)至20%%《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》稅費(fèi)政策央行08年10月2008/11/1/起，個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的， 契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%； 對個(gè)人銷售或購買住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷售住房暫 免征收土地增值稅。同時(shí)對于個(gè)人住房按揭貸款的第二套以上帶有投資和投機(jī)性的，即為了出售和價(jià)值增值而購房的行為，實(shí)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元；%。從幾個(gè)典型企業(yè)來看，土地儲(chǔ)備均較08年有了較大幅度的增長。本輪房價(jià)上漲一開始是由剛性需求推動(dòng)的，但后市發(fā)展則與信貸大規(guī)模的投放、老百姓出于對資產(chǎn)保值增值的需求等因素有關(guān)，這些因素推動(dòng)了樓市需求，從而導(dǎo)致了房價(jià)上漲。70個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市分別為：深圳、溫州、杭州、廈門、金華、銀川、重慶、南京、哈爾濱、大連。而在西安本地，