【正文】 回落，新建商品住房銷售價格和二手住房銷售價格漲幅明顯放緩，部分城市房價出現(xiàn)絕對下降，預(yù)計未來房價將延續(xù)這一走勢特征。3月份，全國“兩會”順利召開。對企業(yè)來說，業(yè)績下降、資金、信貸、土地遇到問題；對消費(fèi)者來說，限購、房產(chǎn)稅使得投機(jī)投資者的需求被束縛，一些改善型的居住需求也被限制。2. 國內(nèi)財政政策與貨幣政策的影響2012年宏觀經(jīng)濟(jì)政策定調(diào)為“積極財政政策”和“穩(wěn)健貨幣政策”的搭配，這種宏觀經(jīng)濟(jì)政策的走向也為2012年房地產(chǎn)行業(yè)政策走向奠定了基礎(chǔ)。而經(jīng)濟(jì)增長較快的部分新興經(jīng)濟(jì)體通脹壓力不斷上升。. 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展宏觀環(huán)境分析. 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析1. 國際經(jīng)濟(jì)形勢的影響2012年以來，世界經(jīng)濟(jì)延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，但復(fù)蘇步伐明顯放緩。根據(jù)模型預(yù)測結(jié)果，預(yù)計2012年全年土地購置面積為38570萬平方米，%。2012年，預(yù)計房屋銷售形勢依然偏緊，銷售增速依然保持較低。3. 房屋建設(shè)增長平穩(wěn)回落預(yù)計2012年全年，%；，%。近年房地產(chǎn)主要統(tǒng)計指標(biāo)與2012年預(yù)測情況1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持增長，但增幅回落房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將繼續(xù)保持增長，但增幅均出現(xiàn)回落。自2011年1月份起，全國70個大中城市平均漲幅逐月回落，%%。4. 房屋銷售降幅繼續(xù)擴(kuò)大2012年一季度，%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。截止3月末，全國保障性住房開發(fā)貸款余額為4306億元，%，%，比重繼續(xù)提高。隨著各項調(diào)控政策的貫徹落實和全國房地產(chǎn)市場形勢的變化，房地產(chǎn)各項貸款余額增速自2010年5月起開始回落。然而，自次貸危機(jī)和歐債危機(jī)以來，受世界經(jīng)濟(jì)不景氣影響，2012年一季度，全國房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持回落態(tài)勢，投資增速保持平穩(wěn)回落，新開工面積增幅較低，房屋銷售降幅繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)各項貸款增速繼續(xù)回落，房價漲幅回落，同比下跌城市個數(shù)超過上漲城市個數(shù)。. 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀自我國取消福利分房制度以來， 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由開始的無足輕重， 逐漸成為拉動我國經(jīng)濟(jì)增長舉足輕重的產(chǎn)業(yè)。從日本近五十年地價演化軌跡來看,即使虛高的房地產(chǎn)市場回歸到正常水平,產(chǎn)業(yè)的空心化也幾乎無法逆轉(zhuǎn)。地價有望繼續(xù)走高，但日本國土交通省的官員還是比較謹(jǐn)慎。在投機(jī)的初始階段,它對整個經(jīng)濟(jì)有明顯的推動作用,政府樂于接受它。相比第一次泡沫,這個時候的剛性需求已經(jīng)大大減少了,而投機(jī)資本卻又有國際資本的增加,這使得本來就已經(jīng)非常高的土地價格再次暴漲,最終泡沫急劇膨脹到無法控制的地步并破裂。第二次石油危機(jī)也存在通貨膨脹的現(xiàn)象,這次對市場的影響很小。年代后期房地產(chǎn)市場的兩次泡沫。 當(dāng)務(wù)之急，我國應(yīng)該建立個人信用電子檔案，為各個金融機(jī)構(gòu)和司法部門間共享。5. 美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對我國的啟示從美國次級貸款中，我們不難發(fā)現(xiàn)控制房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)債券市場風(fēng)險具有重要意義。綜合考慮美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇疲軟、失業(yè)率居高不下、信貸緊縮的總體格局難以迅速改善等現(xiàn)實情況，預(yù)計美國房地產(chǎn)未來復(fù)蘇形勢不容樂觀，短期內(nèi)進(jìn)入復(fù)蘇階段難度較大，房地產(chǎn)市場的調(diào)整至少將持續(xù)至2013年。一方面，近年來美國的人口凈遷移率一直維持下降趨勢，房屋剛性需求與過去相比大幅降低；另一方面，美國人口生育率自二十世紀(jì)九十年代初開始就進(jìn)入持續(xù)下降通道，加之美國“嬰兒潮”一代目前也開始陸續(xù)退休，美國人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)的變化對房地產(chǎn)市場剛性需求的負(fù)面影響將逐步顯現(xiàn)。銀行信貸擴(kuò)張以及由此引發(fā)的消費(fèi)者消費(fèi)模式的變化和金融創(chuàng)新過度以及由此導(dǎo)致的投資乃至投機(jī)需求的擴(kuò)張，才是本輪房地產(chǎn)泡沫膨脹的主因。在克林頓執(zhí)政的1993～2000年間，美國取得了過去30年以來最好的經(jīng)濟(jì)成績。1950年是第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后第一個行業(yè)繁榮期的中間時點(diǎn)，當(dāng)時單家庭住宅的開工達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的高峰。房地產(chǎn)行業(yè)的改革發(fā)展可以加快培育和完善社會主義商品經(jīng)濟(jì)市場。而且住宅既是生存消費(fèi)資料，又是發(fā)展消費(fèi)資料和享受消費(fèi)資料，它始終貫穿于人們的社會消費(fèi)行為當(dāng)中。房地產(chǎn)是一筆巨大的社會財富，為國民經(jīng)濟(jì)的積累和發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)，它作為財產(chǎn)又具有使用價值及其增值的功能，推動了工業(yè)化、城市化以及現(xiàn)代化的發(fā)展。房地產(chǎn)商品供求的地域性。但是，由于房地產(chǎn)商品本身的一些特殊性，決定著房地產(chǎn)市場與其他市場相比，有著自己的一系列特點(diǎn)。1. 房地產(chǎn)行業(yè)整體分析. 房地產(chǎn)行業(yè)概述. 房地產(chǎn)行業(yè)基本概念房地產(chǎn)行業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和管理的行業(yè)和部門， 是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、租賃、信托及房屋修繕、裝飾為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的投資價值和很好的投資前景，但是投資于房地產(chǎn)行業(yè)仍存在著一些風(fēng)險，需要采取一定措施加以防范才能取得理想的投資回報。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，社會的進(jìn)步，房地產(chǎn)在社會經(jīng)濟(jì)生活中的地位日益突出，逐步成為社會經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的一個有機(jī)組成部分，直接影響著社會消費(fèi)、社會就業(yè)，以及金融、信貸和其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多種多樣的社會經(jīng)濟(jì)活動。近幾年來我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為支持國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱性產(chǎn)業(yè)，但是我國的房地產(chǎn)市場仍然存在著總量不平衡、地區(qū)不平衡和結(jié)構(gòu)不平衡等諸多問題，需要進(jìn)一步完善和發(fā)展。另外，房地產(chǎn)作為拉動經(jīng)濟(jì)增長最重要的著力點(diǎn)之一，已經(jīng)持續(xù)調(diào)控了16個月。它兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于國民經(jīng)濟(jì)中的第三產(chǎn)業(yè)。2. 房地產(chǎn)行業(yè)的特性房地產(chǎn)行業(yè)具有以下一些特點(diǎn)：房地產(chǎn)商品在流通中位置的不動性。房地產(chǎn)市場的不完全競爭性。2. 房地產(chǎn)行業(yè)為勞動者提供了必要的生活條件, 能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制的深化改革。并且隨著人民生活水平的提高，住宅消費(fèi)相對于衣、食等基本消費(fèi)的比例還將日益提高。. 房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)外發(fā)展概述. 國際房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展總體概況. 美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及趨勢預(yù)測1. 美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況房地產(chǎn)行業(yè)本身是周期性的行業(yè)，除了房地產(chǎn)空置模型中反映的缺乏飽和的周期外，還受宏觀經(jīng)濟(jì)周期、人口周期、甚至次級貸款利率調(diào)整周期的影響。1972年是第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后第二個行業(yè)繁榮期的中間時點(diǎn)，在那個時期，多家庭住宅呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，新開工的房屋數(shù)量達(dá)到歷史高峰。在2000年，美國經(jīng)濟(jì)增長時限超過了20世紀(jì)60年代，創(chuàng)造了增長時間最長的紀(jì)錄。歷史經(jīng)驗表明，受金融信貸杠桿刺激形成的泡沫一旦被刺破，復(fù)蘇將會經(jīng)過更長久的調(diào)整才會來臨。美國政府在危機(jī)爆發(fā)以來推出的超大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策取得了一定的成效，控制了經(jīng)濟(jì)下滑趨勢，但受房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷影響，失業(yè)率維持高位，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性加大。3. 美國房地產(chǎn)業(yè)圖表分析(1) 美國房屋建筑商信心指數(shù)5月份的美國房屋建筑商信心指數(shù)升至29點(diǎn)，達(dá)近5年最高點(diǎn)，但是新家庭房屋銷售數(shù)字仍然維持在低位。金融衍生工具固然有其積極一面，但不可忽視過度使用金融衍生工具帶來的風(fēng)險。. 日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及趨勢預(yù)測1. 日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況二戰(zhàn)后的日本經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了高速發(fā)展的奇跡,迄今為止,仍然占據(jù)世界第二大經(jīng)濟(jì)體的位置。第一次泡沫發(fā)生在70年代第一次石油危機(jī)時期,引起的原因主要是石油危機(jī)導(dǎo)致的輸入型通貨膨脹。 房地產(chǎn)市場和股市崩潰的結(jié)果是日本經(jīng)濟(jì)的停滯不前。但隨著投機(jī)的增加,市場價格會被狂熱的需求推至不合理的地步,泡沫也會越吹越大,最終無法控制而破裂。3. 日本房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對我國的啟示與美國一樣，日本房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)房地產(chǎn)危機(jī)，雖然兩國房地產(chǎn)泡沫原因不盡相同，但其對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大沖擊令人警醒。這一點(diǎn)對于同樣處于轉(zhuǎn)型時期特別是人民幣對美元升值壓力越來越大的中國具有十分重要的借鑒意義。這幾年，我國房地產(chǎn)業(yè)更是作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一， 在我國的GDP中的比例逐年增長，尤其是其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動性強(qiáng)，與金融業(yè)與人民生活聯(lián)系密切，越來越受到人民的重視。. 2012年第一季度中國房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況1. 房地產(chǎn)開發(fā)投資保持平穩(wěn)回落2012年一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資10927億元，%；，保持平穩(wěn)增長。2012年3 月末，主要金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額為11 萬億元，%， 個百分點(diǎn)；1 季度增加2427 億元，同比少增2812 億元，1 %， 個百分點(diǎn)。1季度，增加391 億元，%，比上年全年水平低3 個百分點(diǎn)。5. 新建商品住宅價格漲幅繼續(xù)回落，同比下跌城市個數(shù)首次超過上漲城市個數(shù)從70個大中城市新建商品住宅的環(huán)比價格指數(shù)看，自2011年10月份起，全國70個大中城市的平均漲幅就出現(xiàn)下降，至2012年3月已連續(xù)6個月出現(xiàn)整體下降趨勢。從各月房價同比出現(xiàn)下降的城市個數(shù)來看，自2011年9月份起，逐月增加，下跌城市個數(shù)由1個增加到3月的38個，超過半數(shù)城市房價同比出現(xiàn)下跌，這也顯現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的成效。%，；其中，%。與2011年相比。從具體指標(biāo)上看，預(yù)計2012年全年，%；其中，%。6. 房價漲幅繼續(xù)回落，多數(shù)城市房價將出現(xiàn)下降隨著限購政策的實施和保障房建設(shè)提速，房價上漲過快的勢頭將得到遏制。國際金融危機(jī)的深層次矛盾尚未有效解決，一些固有矛盾又有新發(fā)展，不確定不穩(wěn)定因素增多，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程既不平衡，又很脆弱，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險有所抬頭。但新興經(jīng)濟(jì)體增長態(tài)勢良好但通脹形勢嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表現(xiàn)各異。2012年，由于限購、限貸等政策將繼續(xù)實行，投機(jī)、投資性住房需求均會受到抑制；考慮到2012年下半年將有部分保障性住房開始投入運(yùn)營，一部分剛性購房需求又會被保障性住房體系吸收。目前房地產(chǎn)市場處于冰凍時期，對整個行業(yè)來說，或許會出現(xiàn)大的洗牌。兩會期間，保障性安居工程的建設(shè)與管理、未來房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)走勢與金融風(fēng)險等內(nèi)容成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。從未來政策走向來看，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將重點(diǎn)集中在以下幾個方面：一是繼續(xù)堅定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求；二是繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，同時在管理制度方面進(jìn)一步完善；三是加快普通商品住房的建設(shè)和土地供應(yīng)，保證供給；四是擴(kuò)大房產(chǎn)稅在部分城市的試點(diǎn)工作，完善財產(chǎn)稅制度。要實現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定的市場目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。3．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。 5．投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。其中，居高不下的房價已經(jīng)演變?yōu)閭涫懿毮康慕?jīng)濟(jì)問題和社會問題。. 我國房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)衡量指標(biāo)1. 中國房地產(chǎn)業(yè)市場集中度分析2001～2005年房地產(chǎn)企業(yè)的集中度逐年下降，%%。因而，提高房地產(chǎn)市場的集中度是調(diào)控房價的當(dāng)務(wù)之急。中國地產(chǎn)龍頭企業(yè)深圳萬科集團(tuán)，但是與國外大公司卻相差幾十倍，僅香港新鴻基地產(chǎn)當(dāng)年的市值就達(dá)到千億美元。差異性的存在，決定著有些企業(yè)能夠贏得消費(fèi)者的偏好、擁有較大的市場份額和市場占有率，同時也提高該產(chǎn)業(yè)的市場集中度水平?！　∽?998年以來，由于住房制度的改革、利率的多次調(diào)整和消費(fèi)觀念的更新，人民群眾對商品房等房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求急劇增長。2. 非理性的預(yù)期利潤率加上經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期間市場機(jī)制的不健全，政府機(jī)構(gòu)及其權(quán)力改革的不徹底，刺激著潛在進(jìn)入者尋租行為的發(fā)生。3. 進(jìn)入主體多元化這些企業(yè)占據(jù)著市場上很大的份額，而且他們有能力取得優(yōu)惠的開發(fā)政策，使他們成為房地產(chǎn)市場中不可忽視的集團(tuán)?！　∈紫?，資本市場的幼稚，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)不能在退出后找到合適的融資渠道，籌措足夠的資本投資新產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致企業(yè)長期存在于房地產(chǎn)業(yè)中影響產(chǎn)業(yè)的整合；其次，人力資源市場的不完善，加上人力資源資產(chǎn)專用性，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)退出后，大批的職工不能找到合適的工作崗位，影響社會的穩(wěn)定發(fā)展；最后，產(chǎn)權(quán)市場的規(guī)定，使企業(yè)難以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓與重組，影響企業(yè)的規(guī)模經(jīng)營。. 房地產(chǎn)行業(yè)景氣周期分析1)1...... 我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)周期概述我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了2007年的爆發(fā)性增長后陷入低谷,目前進(jìn)入新的調(diào)整期,房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的時期還要多久、房地業(yè)未來的走勢如何,這些不僅是政府部門和房地產(chǎn)企業(yè)十分重視的問題,而且與廣大人民群眾的生活密切相關(guān)。改革開放以來,我國的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不斷增長的態(tài)勢,其發(fā)展大體可分為下列三個時期。1984年房地產(chǎn)開發(fā)投資推行商品化試點(diǎn),為以后連續(xù)幾年房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展創(chuàng)造條件。1989年開始緊縮銀根,控制固定資產(chǎn)投資,進(jìn)行行業(yè)整頓,房地產(chǎn)業(yè)陷入低谷。2006年開始,市場火爆的局面不斷升溫,房地產(chǎn)業(yè)銷售面積、銷售價格屢創(chuàng)新高,不僅自住需求旺盛,而且房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)瘋狂,房地產(chǎn)市場在2007年達(dá)到前所未有的高峰。一般來說,房地產(chǎn)業(yè)周期可劃分為復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個階段?！　?2) 繁榮階段的特征是:交易量急劇上升,房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,房地產(chǎn)價格拉升,并逐步達(dá)到頂點(diǎn),房地產(chǎn)的用家爭先恐后地買房,房地產(chǎn)業(yè)的投資功能被非理性地擴(kuò)大,炒家十分活躍,整個市場呈現(xiàn)購銷兩旺的火爆局面。　　(4) 蕭條階段的特征是:房地產(chǎn)交易量銳減,產(chǎn)品嚴(yán)重供過于求,房地產(chǎn)價格達(dá)到冰點(diǎn),但市場仍然冷冷清清,房地產(chǎn)業(yè)普遍面臨市場需求嚴(yán)重不足和資金鏈斷裂雙重壓力,房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌,一些缺乏競爭力的房地產(chǎn)企業(yè)擺脫不了困境,最終黯然出局。分析產(chǎn)生房地產(chǎn)業(yè)周期波動的原因有助于加深對周期波動的認(rèn)識,有助于采用合理有效的對策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。如2005—2007年這輪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰就與人口的周期變化密切相關(guān),我國從上個世紀(jì)八十年代以后人口出生率出現(xiàn)回升的現(xiàn)象,這段時間出生的人口到2005年剛好是結(jié)婚、建立家庭的時候,對房地產(chǎn)產(chǎn)生極大的需求,直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。這種悲觀情緒和樂觀情緒在人們思想上相互傳染、放大,并形成連鎖反應(yīng),從而加大房地產(chǎn)業(yè)的周期波動。由于市場正處于初始化階段，我國房地產(chǎn)市場的周期波動尚未顯示出明顯的規(guī)律性。房地產(chǎn)業(yè)是近年來最活躍的產(chǎn)業(yè)之一，同時也強(qiáng)烈地極具代表性地反映著市場的變化。目前房地產(chǎn)投資依然處于下滑趨勢中，但隨著各地頻出微調(diào)政策，加之6月8日開始的降息，市場對于未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期發(fā)生了一些變化。2. 房地產(chǎn)行業(yè)償債能力指標(biāo)從以上數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)整體流動比