【正文】 研究對象為“未來24個(gè)月之內(nèi)，具有購買單價(jià)在5000元/平米以上消費(fèi)預(yù)算和能力的意向消費(fèi)群體”，選定這一群體主要出于以下的考慮：　　1. 這一部分消費(fèi)者具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)和消費(fèi)者能力，除去滿足其基本的居住要求之外，還具備對房地產(chǎn)品質(zhì)提升的潛在要求和希望，同時(shí)也包含了以投資型置業(yè)的能力和潛力，因此，在置業(yè)需求的表現(xiàn)上，呈現(xiàn)出多樣性和復(fù)雜性，具有研究的意義；　　2. 單價(jià)在5000元/平米以上的樓盤是目前市場供應(yīng)的主要樓盤類型，市場競爭異常激烈，從所需的置業(yè)投資額度來看，也允許開發(fā)商創(chuàng)造出一定的獨(dú)特性，從而滿足消費(fèi)者的個(gè)性化的群體需求，因此此方向的研究，對房地產(chǎn)開發(fā)商具有直接的參考借鑒價(jià)值。第三要加強(qiáng)對整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)和銷售的宏觀調(diào)控，從可持續(xù)發(fā)展、合理使用和供需平衡出發(fā)控制土地資源的開發(fā)利用和房屋建設(shè)，防止土地炒作，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)市場中各種房屋的銷售冷熱不均。有些地區(qū)已經(jīng)采取了切實(shí)措施，加強(qiáng)對土地資源開發(fā)利用的監(jiān)管，但在全國范圍內(nèi)控制力度不夠。尤其是西南地區(qū)的房產(chǎn)泡沫，若不加以控制，則可能會對這個(gè)地區(qū)的開發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)生不利影響。但深圳市的價(jià)格收入比卻僅為9，因其77087元的收入傲居全國之首。長春、哈爾濱房價(jià)雖低于全國平均水平，但其收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平。究其原因，經(jīng)濟(jì)相對落后地區(qū)收入水平較全國平均水平低，而房價(jià)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國平均水平。根據(jù)目前中國的經(jīng)濟(jì)狀況和居民消費(fèi)水平，目前業(yè)界比較公認(rèn)的這個(gè)比例為56倍較為合適。全國大部分大中城市都有泡沫而且，根據(jù)縱向數(shù)據(jù)比較，家裝市場正以每年大約6%的速度在增長，其實(shí)以目前南昌市房地產(chǎn)發(fā)展的速度及勢頭來看，這個(gè)數(shù)據(jù)還是偏于保守的，家裝市場的發(fā)展勢不可擋?！　　?家，還是溫馨舒適的好！　　家，是一個(gè)人的棲息之所，把家設(shè)計(jì)成怎樣的風(fēng)格最好呢？簡單一些可以節(jié)省裝修費(fèi)用；豪華一些可以顯示身份；舒適則見長于實(shí)用；溫馨則能尋求一種心與精神上的歸屬；應(yīng)該說是各有所長?！　　?裝修設(shè)計(jì)親歷親為　　常有人說：看一個(gè)人的家（房間）怎么設(shè)置，就能看出一個(gè)人的性格，這種說法不無道理，一個(gè)家（房間）的設(shè)計(jì)風(fēng)格確能反映出一個(gè)人的性格喜好，不過，這得建立在是自己為家（房間）做設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上?！　∮纱藖砜矗胀彝ブ岳渎鋵I(yè)裝修公司并不是“良莠不分”的盲從，而是因?yàn)閷I(yè)裝修公司的“門檻”過高：價(jià)格高、不方便請、包料不放心等，而零散工具有價(jià)格低、方便、和自己買料的優(yōu)勢，且裝修質(zhì)量也還滿意，一番比較下來，自然就選擇了零散工隊(duì)伍?！　　?專業(yè)裝修公司的“門檻”　　專業(yè)的裝修公司為何會受到冷落呢？調(diào)查數(shù)據(jù)所顯示的結(jié)果是，價(jià)格高和不方便。先來看看市民在裝修隊(duì)伍方面的選擇是怎么的？ 　　調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：%，%，%。于是，南昌市掀起了一場不大不小的家庭裝修熱潮，有新房裝修的，也有老房翻修的，著實(shí)是讓南昌市裝修市場“熱鬧”了起來。而在具體裝修的過程中，南昌市民一般請什么裝修隊(duì)伍？一般花多少錢去裝修？喜歡什么風(fēng)格的裝修呢？…… 為了深入了解這些問題，江南都市報(bào)與江西方圓市場調(diào)查研究中心聯(lián)合策劃了此次關(guān)于家庭裝修的調(diào)查活動。可見零散的工匠已經(jīng)占據(jù)了絕對的優(yōu)勢。選擇零散工進(jìn)行裝修的家庭，%都是因?yàn)樗鼈儍r(jià)格便宜，20%是因?yàn)榉奖悖?7%是因?yàn)樽约嘿I材料比較放心?？梢姡瑢I(yè)裝修公司想要進(jìn)一步打開市場就必須降低自己的門檻，降低價(jià)格并進(jìn)一步突顯及宣傳自己在裝修水平及裝修質(zhì)量上的優(yōu)勢。現(xiàn)在社會分工越來越細(xì)，裝修設(shè)計(jì)已從房屋裝修中獨(dú)立出來，南昌市也已有很多的專業(yè)家裝設(shè)計(jì)公司，只是，我們這次的調(diào)查結(jié)果對于家裝設(shè)計(jì)公司并不樂觀。　　而從調(diào)查數(shù)據(jù)來看：喜歡舒適和溫馨風(fēng)格的家庭最多，%，僅次于它的則是溫馨型，%；簡單型的看來也是人們喜歡的類型，占23%，豪華型為10%。全國35個(gè)大中城市房價(jià)分析20021025報(bào)告類別：分析報(bào)告行業(yè)分類：建筑/房地產(chǎn)調(diào)查地點(diǎn)：全國調(diào)查時(shí)間：2002年調(diào)查機(jī)構(gòu)：新財(cái)富報(bào)告來源：中國網(wǎng)報(bào)告內(nèi)容：　　2002年中國房地產(chǎn)市場仍呈火爆態(tài)勢，%的基礎(chǔ)上，%?！　H上發(fā)達(dá)國家的房屋銷售中，套房銷售價(jià)格與消費(fèi)者戶均年可支配收入合理比率為610倍。從圖中可以看到，去年全國35個(gè)大中城市大部分套房銷售價(jià)格(按每套房屋100平方米計(jì)算)與戶均年可支配收入()比率都超過6，其中北京、沈陽、貴陽、南京、廣州、大連和西安的比率都超過了10。泡沫最大的地區(qū)不是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，而是經(jīng)濟(jì)相對落后地區(qū)　　寧波不僅房價(jià)較全國平均水平低，而且其收入以40769元遠(yuǎn)高于全國平均水平，不僅在華東地區(qū)，而且在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)也是較低的?！　≠F陽的房產(chǎn)泡沫居西南地區(qū)之首，遠(yuǎn)高于鄰近的昆明、南寧、重慶。 與東北、華北、西南幾個(gè)經(jīng)濟(jì)相對落后地區(qū)房產(chǎn)泡沫相比，西北地區(qū)的房產(chǎn)與其收入水平相對較合適?！　∪珖績r(jià)收入比平均最小的是華中地區(qū)，呈周邊地區(qū)房價(jià)均高的“四高中低”的局面。適合高、中、低不同收入階層消費(fèi)者購買的房屋建設(shè)比重控制不好，有些地區(qū)一方面新開盤的經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，另一方面房屋開發(fā)量較大，房屋空置率在上升。 房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)基礎(chǔ)研究分析報(bào)告20021227報(bào)告類別：分析報(bào)告行業(yè)分類：建筑/房地產(chǎn)調(diào)查地點(diǎn)：北京調(diào)查時(shí)間：2002年調(diào)查機(jī)構(gòu)：北京大視野社會經(jīng)濟(jì)調(diào)查有限公司 報(bào)告內(nèi)容：　　經(jīng)濟(jì)與社會形態(tài)帶來的消費(fèi)形態(tài)的變動，使得對于消費(fèi)趨勢、特點(diǎn)變化的研究越來越重要，房地產(chǎn)作為社會消費(fèi)者一項(xiàng)重要的消費(fèi)與投資行為，其特點(diǎn)較以往3年已經(jīng)呈現(xiàn)出顯著的變化?！　⊥ㄟ^一個(gè)周期的、大規(guī)模、連續(xù)性的數(shù)據(jù)采集和研究數(shù)據(jù)，“大視野調(diào)查”發(fā)現(xiàn)：　　◇23人的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成消費(fèi)群體中的主體，比例超過70%?！　∷艹惺艿臉潜P單價(jià)在6000元/%的比例，而單價(jià)在8000元/%左右，可以認(rèn)為意向選擇50006000元/平米的消費(fèi)群體構(gòu)成了所調(diào)研人群房地產(chǎn)市場消費(fèi)群體的核心。◇大社區(qū)給消費(fèi)者帶來更多的安全感?！　≡凇按笠曇罢{(diào)查”先期進(jìn)行的“中國大陸發(fā)達(dá)城市消費(fèi)者投資觀念與能力研究”中，近50%的消費(fèi)者傾向于采取積極的投資方式進(jìn)行理財(cái)，比如投資于房地產(chǎn)（%）或股票證券（%），而關(guān)于房地產(chǎn)投資意向的研究證實(shí)了此點(diǎn)：處于第三次置業(yè)階段群體，其直接表現(xiàn)為投資目的的比例達(dá)到20%左右。這一數(shù)據(jù)較“大視野調(diào)查”以往研究數(shù)據(jù)有一個(gè)顯著的不同：總體預(yù)算較低的消費(fèi)者比例有相當(dāng)幅度的增加，包括在房地產(chǎn)投資方向上小規(guī)模投資預(yù)算比例有所增加，這個(gè)變化顯示出整個(gè)消費(fèi)市場的結(jié)構(gòu)趨于扁平，從而使得市場購買穩(wěn)定性增加。業(yè)主與物業(yè)公司、開發(fā)商之間的沖突事件時(shí)有發(fā)生，并且事態(tài)發(fā)展有增多和升級的跡象，并且不斷有房地產(chǎn)銷售人員對開發(fā)商的銷售內(nèi)幕進(jìn)行暴光，這些事件對房地產(chǎn)開發(fā)商所形成的負(fù)面影響在短期內(nèi)挽回的可能極小，致使消費(fèi)者在選擇開發(fā)商以及樓盤上存在著更多的忐忑不安。　　◇“居住辦公兩地化趨勢研究”的距離測試上，消費(fèi)者對自駕車的平均忍受程度大體在35分鐘左右，最大忍受時(shí)間在60分鐘以內(nèi)；而以公車的行程時(shí)間看，平均的忍受時(shí)間在50分鐘左右，而最大的忍受時(shí)間為100分鐘左右。職業(yè)隔離化”的特點(diǎn)也證實(shí)了這點(diǎn)?！　　按笠曇罢{(diào)查”通過多項(xiàng)研究，提出一個(gè)房地產(chǎn)消費(fèi)的核心思維模式之一：“總體預(yù)算下的面積與單價(jià)平衡論”，這是一個(gè)相對封閉式的決策過程（總體價(jià)格=單位價(jià)格面積），即在總體預(yù)算基本確定的前提下，消費(fèi)者對單價(jià)與面積兩個(gè)方面的考慮需要有所側(cè)重，并且會有一定的取舍?！按笠曇罢{(diào)查”正在嘗試性地對此問題進(jìn)行探索，并希望能夠發(fā)現(xiàn)一些規(guī)律和解決方案，以供業(yè)界參考借鑒。從2001年以來數(shù)次調(diào)研的綜合數(shù)據(jù)分析來看，有一些顯著的特點(diǎn)值得關(guān)注。因此，“地理位置”這一因素是眾多因素的綜合表現(xiàn)，是需要進(jìn)一步進(jìn)行深入探討，才能挖掘出更多的內(nèi)涵。這與其處于第一次消費(fèi)階段沒有更多的經(jīng)驗(yàn)有一定關(guān)系。對于單身的置業(yè)者而言，由于其意向購買的房屋屬于小戶型，因此，其更關(guān)注所購房屋的戶型結(jié)構(gòu)是否合理，%，屬于第一關(guān)注因素。　　3645歲的消費(fèi)群體由于具有比較強(qiáng)的消費(fèi)能力，這同樣表現(xiàn)在置業(yè)消費(fèi)的關(guān)注因素上。高職位，尤其是單位的老總級別的人物對總體價(jià)格已經(jīng)不是很重視，而是在地理位置、戶型、物業(yè)管理、社區(qū)環(huán)境、綠化率等問題相對比較關(guān)注?！按笠曇罢{(diào)查”通過數(shù)十個(gè)案例的分析，認(rèn)為出現(xiàn)這一感性消費(fèi)決策的原因主要是：　　◇1. 置業(yè)消費(fèi)過程復(fù)雜，所涉及的環(huán)節(jié)眾多，消費(fèi)者不可能一目了然，消費(fèi)者沒有精力和能力對所有的因素做出理性的判斷，感性因素將會必然存在，并且由于置業(yè)消費(fèi)屬于巨額消費(fèi)，這一感性的決策過程無法通過重復(fù)消費(fèi)向完全理性消費(fèi)轉(zhuǎn)化。雖然置業(yè)消費(fèi)過程存在著不少的感性成分，但從對消費(fèi)者置業(yè)決策過程的研究看，仍存在著一定的規(guī)律性，如果發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者在決策過程的思維軌跡，對于開發(fā)商的對癥下藥將會起到事半功倍的效果。通過“15的5級量表”或“17的7級量表”或其他量表形式，讓被訪者對其所關(guān)注的因素進(jìn)行重要程度打分?！　∩鲜龅膬煞N方法比較常用，但不同的研究公司在進(jìn)行數(shù)據(jù)處理時(shí)，會根據(jù)該公司對房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)以及數(shù)據(jù)分析的水平進(jìn)行不同形式的處理，并且不同分析所得到的數(shù)據(jù)結(jié)果會根據(jù)不同研究人員的水平以及行業(yè)經(jīng)驗(yàn)做出不同的解釋。因此，消費(fèi)者在消費(fèi)過程中會對不同的樓盤進(jìn)行反復(fù)對比，并結(jié)合自身的生活現(xiàn)狀以及事業(yè)的發(fā)展階段，才會最終做出決策?！　　骲) 測試指標(biāo)存在界定不明、層次不清的問題　　目前所測試的指標(biāo)并不是處于同一層面水平，同時(shí)彼此之間存在有交叉的現(xiàn)象，放在一起測試或分析，將會人為地?cái)U(kuò)大某一因素的被關(guān)注程度，并且在實(shí)際的數(shù)據(jù)使用過程中也會存在很難解釋的問題。在研究人員與消費(fèi)者的溝通過程中發(fā)現(xiàn)，一般消費(fèi)者對容積率沒有概念；不同消費(fèi)者對配套設(shè)施的內(nèi)涵存在著不同的理解；對社區(qū)規(guī)模大小的界定存在差異等問題?！按笠曇罢{(diào)查”目前正不斷致力于在房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)域的深入研究，希望有針對性在開發(fā)出具有房地產(chǎn)特色的研究方法和研究模型。符合本次分析要求的調(diào)查對象年齡在25～65歲之間，有意向在未來兩年之內(nèi)在深圳購買商品房并且有一定購買能力，是家庭購買的主要決策者。 　　從調(diào)查結(jié)果來看，深圳市未來幾年的購房者中，大約一半是在26至30歲之間，四分之一是31至35歲之間的消費(fèi)者。 區(qū)域選擇：福田與南山具有絕對優(yōu)勢 　　絕大部分的消費(fèi)者在選擇未來購房區(qū)域時(shí)都選擇福田區(qū)和南山區(qū)。在被訪者中有47人同時(shí)選擇南山區(qū)和福田區(qū)，說明這兩個(gè)區(qū)域的住宅具有較強(qiáng)的替代型。周邊自然景觀是消費(fèi)者最為關(guān)注的因素，%的消費(fèi)者提到這一因素；其次是價(jià)格，%的消費(fèi)者考慮到這一因素。 　　消費(fèi)者對戶型及面積的要求是我們此次問卷調(diào)查的一個(gè)重點(diǎn)。但是隨著城市的發(fā)展，這種家庭結(jié)構(gòu)也會發(fā)生變化，因此房地產(chǎn)開發(fā)須關(guān)注家庭結(jié)構(gòu)的變化，不斷調(diào)整戶型比例，適應(yīng)市場需求。對住房面積需求最大的是44～45年齡段的人群，這部分人群已有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，通過換房尋求更好的居住條件，常常是一步到位。房地產(chǎn)開發(fā)商為滿足消費(fèi)者的要求，也在不斷探索在有限的住宅空間內(nèi)更好地滿足對功能的要求，提供一個(gè)舒適的生活環(huán)境。 廚房面積 　　68%的人選擇5～10平方米的廚房，有18%的人選擇10～15平方米的廚房。在選擇雙衛(wèi)的人群中，60%的人選擇3～6平方米的主臥衛(wèi)生間，24%的人選擇6～10平方米的主臥衛(wèi)生間。 　　從消費(fèi)者對能承受單價(jià)的選擇來看，與總價(jià)的選擇分布類似，選擇最多的是4000～5000元／平方米，占29%，其次是5000～6000元／平方米，占26%。從分析結(jié)果來看，消費(fèi)者的實(shí)際承受能力和心理承受能力存在關(guān)聯(lián)，但人們的實(shí)際承受能力和心理承受能力還是有一定距離的，故在制定房屋價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮這個(gè)差異。電視占第二位，有26%的人提及；戶外廣告則占第三位，有23%的提及率。 　　從消費(fèi)者對房地產(chǎn)業(yè)的評價(jià)來看，廣告的可信度、物業(yè)管理以及房產(chǎn)證辦理等是消費(fèi)者不