【正文】 　◇置業(yè)消費(fèi)盲區(qū)與企業(yè)品牌建立　　置業(yè)投資雖然是家庭的最大消費(fèi)投資之一，但由于其選擇、決策、談判、購(gòu)買(mǎi)過(guò)程過(guò)于復(fù)雜，涉及眾多環(huán)節(jié)，因此存在著比較極大的認(rèn)知難度，而消費(fèi)者在房屋消費(fèi)過(guò)程中的弱勢(shì)地位，使得非理性決策容易形成，并為今后的糾紛帶來(lái)了隱患。這一數(shù)據(jù)較“大視野調(diào)查”以往研究數(shù)據(jù)有一個(gè)顯著的不同：總體預(yù)算較低的消費(fèi)者比例有相當(dāng)幅度的增加，包括在房地產(chǎn)投資方向上小規(guī)模投資預(yù)算比例有所增加，這個(gè)變化顯示出整個(gè)消費(fèi)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)趨于扁平，從而使得市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)穩(wěn)定性增加?！　　罂傮w預(yù)算分布日趨多樣，平均預(yù)算有所下降?！　≡凇按笠曇罢{(diào)查”先期進(jìn)行的“中國(guó)大陸發(fā)達(dá)城市消費(fèi)者投資觀念與能力研究”中，近50%的消費(fèi)者傾向于采取積極的投資方式進(jìn)行理財(cái)，比如投資于房地產(chǎn)（%）或股票證券（%），而關(guān)于房地產(chǎn)投資意向的研究證實(shí)了此點(diǎn)：處于第三次置業(yè)階段群體，其直接表現(xiàn)為投資目的的比例達(dá)到20%左右。此外，通過(guò)“大視野調(diào)查”對(duì)這些人生活形態(tài)的深入分析發(fā)現(xiàn)“大社區(qū)特有的、表現(xiàn)出來(lái)的群體生活和居住環(huán)境，可以有效地弱化和消除這部分社會(huì)群體感受到的人際隔離和不安全感”?！蟠笊鐓^(qū)給消費(fèi)者帶來(lái)更多的安全感?！　〕^(guò)50%的消費(fèi)者選擇80120平米左右的房子，并且選擇小戶(hù)型的比例明顯高于選擇中大戶(hù)型的消費(fèi)者。　　所能承受的樓盤(pán)單價(jià)在6000元/%的比例，而單價(jià)在8000元/%左右，可以認(rèn)為意向選擇50006000元/平米的消費(fèi)群體構(gòu)成了所調(diào)研人群房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)群體的核心。特別需要注意的是，家庭結(jié)構(gòu)為單身群體在未來(lái)12個(gè)月之內(nèi)有購(gòu)房意向的總體人群中所占的比例接近10%。　　通過(guò)一個(gè)周期的、大規(guī)模、連續(xù)性的數(shù)據(jù)采集和研究數(shù)據(jù)，“大視野調(diào)查”發(fā)現(xiàn)：　　◇23人的家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)成消費(fèi)群體中的主體，比例超過(guò)70%。　　借助近年對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)、企業(yè)、物業(yè)、消費(fèi)者以及房展會(huì)的大量監(jiān)測(cè)跟蹤研究，并借2002年“國(guó)貿(mào)秋季房展”召開(kāi)之際，“大視野調(diào)查”發(fā)布部分研究成果，并希望自身在該領(lǐng)域的研究能帶給從業(yè)者相當(dāng)?shù)慕梃b和參考。 房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)基礎(chǔ)研究分析報(bào)告20021227報(bào)告類(lèi)別：分析報(bào)告行業(yè)分類(lèi)：建筑/房地產(chǎn)調(diào)查地點(diǎn)：北京調(diào)查時(shí)間：2002年調(diào)查機(jī)構(gòu)：北京大視野社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查有限公司 報(bào)告內(nèi)容：　　經(jīng)濟(jì)與社會(huì)形態(tài)帶來(lái)的消費(fèi)形態(tài)的變動(dòng)，使得對(duì)于消費(fèi)趨勢(shì)、特點(diǎn)變化的研究越來(lái)越重要，房地產(chǎn)作為社會(huì)消費(fèi)者一項(xiàng)重要的消費(fèi)與投資行為，其特點(diǎn)較以往3年已經(jīng)呈現(xiàn)出顯著的變化。第二要全面開(kāi)放和完善全國(guó)房屋二級(jí)市場(chǎng)，使一二級(jí)市場(chǎng)互補(bǔ)，從而使市場(chǎng)更加完善，房屋資源利用更加充分合理。適合高、中、低不同收入階層消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的房屋建設(shè)比重控制不好，有些地區(qū)一方面新開(kāi)盤(pán)的經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，另一方面房屋開(kāi)發(fā)量較大，房屋空置率在上升?！　⊥恋刭Y源的儲(chǔ)備是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商關(guān)注的最重要環(huán)節(jié)。但與西南、西北地區(qū)的“左高右低”的情況顯然不符，這也表明西部地區(qū)房?jī)r(jià)在西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略下已經(jīng)提前啟動(dòng)?！　∪珖?guó)房?jī)r(jià)收入比平均最小的是華中地區(qū)，呈周邊地區(qū)房?jī)r(jià)均高的“四高中低”的局面。西安作為這個(gè)地區(qū)的中心城市，房?jī)r(jià)最高，為233760元，約是西寧的2倍，這也使其房?jī)r(jià)收入比高于10。 與東北、華北、西南幾個(gè)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)房產(chǎn)泡沫相比，西北地區(qū)的房產(chǎn)與其收入水平相對(duì)較合適。貴陽(yáng)房?jī)r(jià)過(guò)高的情況非常明顯?！　≠F陽(yáng)的房產(chǎn)泡沫居西南地區(qū)之首，遠(yuǎn)高于鄰近的昆明、南寧、重慶。其30084元收入不及全國(guó)平均水平，卻以357920元的房?jī)r(jià)僅次于深圳、廣州、北京、上海，高于鄰省的杭州、寧波?！　幉ú粌H房?jī)r(jià)較全國(guó)平均水平低，而且其收入以40769元遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平，不僅在華東地區(qū)，而且在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)也是較低的。因此，兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)收入比接近。北京市的房?jī)r(jià)488370元較廣州要低，更遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于深圳692120元。大連和沈陽(yáng)也是類(lèi)似的情況。而經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的華南地區(qū)、華東地區(qū)泡沫程度都比西南、華北地區(qū)小。泡沫最大的地區(qū)不是經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，而是經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)　　西部大開(kāi)發(fā)進(jìn)入實(shí)施階段、申奧成功和加入WTO的良好預(yù)期，有力地推動(dòng)了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。從圖中可以看到，去年全國(guó)35個(gè)大中城市大部分套房銷(xiāo)售價(jià)格(按每套房屋100平方米計(jì)算)與戶(hù)均年可支配收入()比率都超過(guò)6，其中北京、沈陽(yáng)、貴陽(yáng)、南京、廣州、大連和西安的比率都超過(guò)了10。中國(guó)的房屋消費(fèi)處在初期階段，不但房屋消費(fèi)水平較低、房屋質(zhì)量不高、居住環(huán)境不夠好、配套設(shè)施不夠完善，而且房屋銷(xiāo)售還包括公房銷(xiāo)售在內(nèi)的福利性質(zhì)，銷(xiāo)售不是完全市場(chǎng)化?！　?guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家的房屋銷(xiāo)售中，套房銷(xiāo)售價(jià)格與消費(fèi)者戶(hù)均年可支配收入合理比率為610倍。全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)分析20021025報(bào)告類(lèi)別：分析報(bào)告行業(yè)分類(lèi)：建筑/房地產(chǎn)調(diào)查地點(diǎn)：全國(guó)調(diào)查時(shí)間：2002年調(diào)查機(jī)構(gòu)：新財(cái)富報(bào)告來(lái)源：中國(guó)網(wǎng)報(bào)告內(nèi)容：　　2002年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍呈火爆態(tài)勢(shì)，%的基礎(chǔ)上，%。也就是說(shuō)，按南昌46萬(wàn)戶(hù)家庭來(lái)算，每年大約會(huì)有8萬(wàn)戶(hù)的家庭進(jìn)行裝修?！　《鴱恼{(diào)查數(shù)據(jù)來(lái)看：喜歡舒適和溫馨風(fēng)格的家庭最多，%，僅次于它的則是溫馨型，%；簡(jiǎn)單型的看來(lái)也是人們喜歡的類(lèi)型，占23%，豪華型為10%?？梢?jiàn)，大多數(shù)家庭在裝修設(shè)計(jì)上更愿意親歷親為，他們怕專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司做的裝修設(shè)計(jì)在費(fèi)用及風(fēng)格上與自己的預(yù)期及意愿相出入，不過(guò)，專(zhuān)業(yè)家裝公司做設(shè)計(jì)正被越來(lái)越多的家庭所接受和喜歡，這也必將成為今后裝修設(shè)計(jì)的主潮流?，F(xiàn)在社會(huì)分工越來(lái)越細(xì)，裝修設(shè)計(jì)已從房屋裝修中獨(dú)立出來(lái)，南昌市也已有很多的專(zhuān)業(yè)家裝設(shè)計(jì)公司，只是，我們這次的調(diào)查結(jié)果對(duì)于家裝設(shè)計(jì)公司并不樂(lè)觀。從這些數(shù)據(jù)來(lái)看，南昌市民現(xiàn)在對(duì)裝修的花費(fèi)方面也蠻“看得開(kāi)”了，隨著生活水平的逐漸提高，消費(fèi)意識(shí)也已有所轉(zhuǎn)變?？梢?jiàn)，專(zhuān)業(yè)裝修公司想要進(jìn)一步打開(kāi)市場(chǎng)就必須降低自己的門(mén)檻，降低價(jià)格并進(jìn)一步突顯及宣傳自己在裝修水平及裝修質(zhì)量上的優(yōu)勢(shì)。　　另外，對(duì)于兩種不同裝修隊(duì)伍裝修后的滿(mǎn)意度評(píng)價(jià)，專(zhuān)業(yè)裝修公司要明顯高于零散工，當(dāng)然這只是比較數(shù)據(jù)，客觀上對(duì)于零散工的裝修質(zhì)量評(píng)價(jià)也并不低，%。選擇零散工進(jìn)行裝修的家庭，%都是因?yàn)樗鼈儍r(jià)格便宜，20%是因?yàn)榉奖悖?7%是因?yàn)樽约嘿I(mǎi)材料比較放心。可見(jiàn)，在南昌市，大多數(shù)的市民還是青睞于請(qǐng)零散工做裝修，專(zhuān)業(yè)裝修公司反而受到冷落。可見(jiàn)零散的工匠已經(jīng)占據(jù)了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)?！　　?零散工裝修方案行其道　　房子對(duì)于普通市民來(lái)說(shuō)都算得上是生存之本，是人們生活中最為重要的幾個(gè)“大件”之一，對(duì)于房子的裝修自然不能“等閑視之”，從請(qǐng)裝修隊(duì)伍到?jīng)Q定裝修花費(fèi)和設(shè)計(jì)風(fēng)格等方面都會(huì)做一番較全面的考慮和比較。而在具體裝修的過(guò)程中，南昌市民一般請(qǐng)什么裝修隊(duì)伍？一般花多少錢(qián)去裝修？喜歡什么風(fēng)格的裝修呢？…… 為了深入了解這些問(wèn)題，江南都市報(bào)與江西方圓市場(chǎng)調(diào)查研究中心聯(lián)合策劃了此次關(guān)于家庭裝修的調(diào)查活動(dòng)。房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告作者：日期：房地產(chǎn)行業(yè)研究分析報(bào)告你打算如何裝扮您的家南昌市家庭裝修情況消費(fèi)調(diào)查200208163see網(wǎng)報(bào)告類(lèi)別：調(diào)查報(bào)告行業(yè)分類(lèi): 建筑/建筑服務(wù)調(diào)查地點(diǎn)：南昌市調(diào)查時(shí)間：2002年調(diào)查方法：?jiǎn)柧碚{(diào)查樣本數(shù)量：400戶(hù)樣本情況：家庭調(diào)查機(jī)構(gòu)：江南都市報(bào)與江西方圓市場(chǎng)調(diào)查研究中心報(bào)告內(nèi)容：　　俗話(huà)說(shuō)，新年新氣象，在過(guò)去的一年中，南昌市花園城市建設(shè)為新年所展示的“新氣象”可以說(shuō)是有目共睹，“小家”配合“大家”變，在南昌市的大小街道都“面目一新”之后，老百姓自然也想到也要給自己的家“建設(shè)建設(shè)”。于是，南昌市掀起了一場(chǎng)不大不小的家庭裝修熱潮，有新房裝修的，也有老房翻修的，著實(shí)是讓南昌市裝修市場(chǎng)“熱鬧”了起來(lái)。本次調(diào)查采用分層隨機(jī)抽樣的方式，對(duì)南昌市400戶(hù)家庭進(jìn)行訪(fǎng)問(wèn)，獲得有效問(wèn)卷384份，有效率96%。先來(lái)看看市民在裝修隊(duì)伍方面的選擇是怎么的？ 　　調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：%，%，%。從交叉數(shù)據(jù)來(lái)看：做新房裝修的家庭有部分還是較傾向于請(qǐng)專(zhuān)業(yè)裝修公司進(jìn)行裝修，而舊房翻新及做簡(jiǎn)單裝修的家庭則絕大多數(shù)都是請(qǐng)零散工完成。　　♀ 專(zhuān)業(yè)裝修公司的“門(mén)檻”　　專(zhuān)業(yè)的裝修公司為何會(huì)受到冷落呢？調(diào)查數(shù)據(jù)所顯示的結(jié)果是，價(jià)格高和不方便。而請(qǐng)專(zhuān)業(yè)裝修公司進(jìn)行裝修的家庭則大多因?yàn)閷?duì)它們的裝修水平及裝修質(zhì)量更放心。　　由此來(lái)看，普通家庭之所以冷落專(zhuān)業(yè)裝修公司并不是“良莠不分”的盲從，而是因?yàn)閷?zhuān)業(yè)裝修公司的“門(mén)檻”過(guò)高：價(jià)格高、不方便請(qǐng)、包料不放心等，而零散工具有價(jià)格低、方便、和自己買(mǎi)料的優(yōu)勢(shì)，且裝修質(zhì)量也還滿(mǎn)意，一番比較下來(lái)，自然就選擇了零散工隊(duì)伍。　　♀ 您會(huì)花多少錢(qián)來(lái)裝修?　　在衣食無(wú)憂(yōu)的今天，人們會(huì)很自然向生活索求進(jìn)一步的享受，布置一個(gè)更為舒服的住所就是其中表現(xiàn)之一，所以在裝修花費(fèi)上越來(lái)越多的人表現(xiàn)的比較“大手”，而一向以樸素、實(shí)在為本的英雄城人民的裝修觀念是否有所不同了呢？　　據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：%，而以2萬(wàn)元以下的價(jià)格裝修的消費(fèi)者也不少，%，%，花8萬(wàn)以上的也大有人在?！　　?裝修設(shè)計(jì)親歷親為　　常有人說(shuō)：看一個(gè)人的家（房間）怎么設(shè)置，就能看出一個(gè)人的性格，這種說(shuō)法不無(wú)道理，一個(gè)家（房間）的設(shè)計(jì)風(fēng)格確能反映出一個(gè)人的性格喜好，不過(guò)，這得建立在是自己為家（房間）做設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上?！　≌{(diào)查顯示：50%的家庭選擇自己做裝修設(shè)計(jì)；%的家庭選擇由朋友或熟人做設(shè)計(jì)，或參照他們的設(shè)計(jì)；%?！　　?家，還是溫馨舒適的好！　　家，是一個(gè)人的棲息之所，把家設(shè)計(jì)成怎樣的風(fēng)格最好呢？簡(jiǎn)單一些可以節(jié)省裝修費(fèi)用；豪華一些可以顯示身份；舒適則見(jiàn)長(zhǎng)于實(shí)用；溫馨則能尋求一種心與精神上的歸屬；應(yīng)該說(shuō)是各有所長(zhǎng)?？梢?jiàn)，多數(shù)家庭還是更喜歡溫馨舒適的家裝設(shè)計(jì)，其實(shí)這也正是家給大多數(shù)人的感覺(jué)，家，還是溫馨舒適的好！　　♀ 家裝市場(chǎng)，勢(shì)不可擋　　說(shuō)南昌市的裝修市場(chǎng)火，火到什么程度？市場(chǎng)到底有多大？根據(jù)本次調(diào)查顯示，有18%的被訪(fǎng)問(wèn)家庭在去年進(jìn)行了裝修，%是屬于新房裝修，大部分是以舊房或二手房翻修為主，也有一部只分是做一些墻面粉刷等簡(jiǎn)單裝修。而且，根據(jù)縱向數(shù)據(jù)比較，家裝市場(chǎng)正以每年大約6%的速度在增長(zhǎng)，其實(shí)以目前南昌市房地產(chǎn)發(fā)展的速度及勢(shì)頭來(lái)看，這個(gè)數(shù)據(jù)還是偏于保守的，家裝市場(chǎng)的發(fā)展勢(shì)不可擋。東南沿海地區(qū)和西部重點(diǎn)地區(qū)重點(diǎn)城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格出現(xiàn)了較高漲幅。全國(guó)大部分大中城市都有泡沫中國(guó)的房屋價(jià)格與房屋消費(fèi)與國(guó)際上發(fā)達(dá)國(guó)家不可相比。根據(jù)目前中國(guó)的經(jīng)濟(jì)狀況和居民消費(fèi)水平，目前業(yè)界比較公認(rèn)的這個(gè)比例為56倍較為合適。 在圖中可以看到，中國(guó)七大區(qū)平均房地產(chǎn)泡沫最小的是華中地區(qū)，最大的是東北地區(qū)。究其原因，經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后地區(qū)收入水平較全國(guó)平均水平低，而房?jī)r(jià)卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于全國(guó)平均水平?！　|北地區(qū)的沈陽(yáng)，戶(hù)年均可支配收入為21713元，只及全國(guó)平均水平70%，但房?jī)r(jià)高達(dá)296820元，是全國(guó)平均水平的122%。長(zhǎng)春、哈爾濱房?jī)r(jià)雖低于全國(guó)平均水平，但其收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平?！　　５钲谑械膬r(jià)格收入比卻僅為9，因其77087元的收入傲居全國(guó)之首。　　上海43804元的收入雖然只及深圳的57%，但其房?jī)r(jià)控制較好，并沒(méi)有出現(xiàn)深圳的高房?jī)r(jià)，只及深圳房?jī)r(jià)的55%。南京的房?jī)r(jià)則顯然過(guò)高。西南幾個(gè)省市的收入水平較接近，貴陽(yáng)市以22852元最低，但房?jī)r(jià)卻以286050元為西南之最。這個(gè)地區(qū)的西寧、烏魯木齊、銀川、蘭州四個(gè)城市收入水平相當(dāng)，為21000元左右。相對(duì)華東、華南地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，華中地區(qū)的房?jī)r(jià)收入與這兩個(gè)地區(qū)“右高左低”、“下高上低”的格局是一致的。尤其是西南地區(qū)的房產(chǎn)泡沫，若不加以控制，則可能會(huì)對(duì)這個(gè)地區(qū)的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略產(chǎn)生不利影響。加大宏觀調(diào)控有些地區(qū)已經(jīng)采取了切實(shí)措施