【正文】 行項(xiàng)目公司目標(biāo)成本管理監(jiān)督考核，因此公司要求內(nèi)部財(cái)務(wù)管理監(jiān)督水平需要不斷地提升。據(jù)此可以形成以下判斷：2006 年濟(jì)南市房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度將會(huì)有較大回升，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將開始重新活躍。在目前房地產(chǎn)價(jià)格一路攀升的情況下，其表現(xiàn)應(yīng)該是市場(chǎng)成交量放大，價(jià)格增速相對(duì)平穩(wěn)。即房地產(chǎn)的需求本身并沒有縮減，雖然受到消費(fèi)預(yù)期等因素的影響，但是市場(chǎng)內(nèi)在驅(qū)動(dòng)在強(qiáng)度上與2003 年左右相比并沒有根本性的變化。四、后市展望應(yīng)該看到，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易低迷與消費(fèi) 能力的關(guān)聯(lián)度不高。更有分析人士指出2006 年水泥行業(yè)將全行業(yè)預(yù)虧。資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局導(dǎo)致2005 年全行業(yè)銷量增長(zhǎng)、利潤(rùn)下格的水泥行業(yè)的情況與鋼鐵業(yè)基本類似。這一走勢(shì)提示，鋼鐵企業(yè)的開工率降低，生產(chǎn)能力閑置?！北M管產(chǎn)能一路提高，但是生產(chǎn)形勢(shì)并不樂觀。發(fā)改委主任馬凱在接受新華社記者采訪時(shí)指出：“目前，鋼鐵、電解鋁、鐵合金、焦炭、電石、汽車、銅冶煉行業(yè)產(chǎn)能過剩問題突出，水泥、電力、煤炭、紡織行業(yè)也潛在著產(chǎn)能過剩的問題。根據(jù)以上的三個(gè)方面綜合判斷，2006 年的固定資產(chǎn)投資的融資政策空間應(yīng)該比2005 年寬松。資料來源：中國(guó)人民銀行加之宏觀經(jīng)濟(jì)層面的固定資產(chǎn)投資增速下滑、消費(fèi)不振，為維持社會(huì)總需求規(guī)模從而確保宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定在增長(zhǎng)。2005 年存貸余額不斷增長(zhǎng)，銀行業(yè)運(yùn)營(yíng)成本壓力增大，處于改制中的國(guó)有商業(yè)銀行急需提高利潤(rùn)率、充實(shí)資本金，在這種情況下銀行業(yè)盈利要求和放貸沖動(dòng)勢(shì)必非常強(qiáng)烈。央行在確定2006 年貨幣政策主要預(yù)期目標(biāo)時(shí)，將廣義貨幣供應(yīng)量M2 和狹義貨幣供應(yīng)量M1 增長(zhǎng)率分別定為16% 和14%， 萬億元，就是對(duì)這種局面的調(diào)節(jié)。㈡資金融通2005 年全年貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)情況看，M1 與M2 增長(zhǎng)不是同步的，廣義貨幣供應(yīng)量(M2) 萬億元, % ；狹義貨幣供應(yīng)量(M1) 萬億元, %。伴隨著這些機(jī)構(gòu)在未來幾年內(nèi)陸續(xù)東遷，其工作人員在市區(qū)內(nèi)的原有住房大部會(huì)進(jìn)入住房二級(jí)市場(chǎng)?；A(chǔ)設(shè)施水平就是構(gòu)成級(jí)差地租差異的重要因素，所以考察新興片區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施水平，是選擇投資機(jī)會(huì)和時(shí)點(diǎn)的另一個(gè)重要考慮因素。再次，重視配套設(shè)施的完善程度。所以在新城市規(guī)劃實(shí)施進(jìn)程中選擇投資機(jī)會(huì)，應(yīng)該密切關(guān)注各個(gè)片區(qū)是否有足夠的產(chǎn)業(yè)規(guī)模和前景。具體而言，房地產(chǎn)業(yè)中的房屋開發(fā)又可以大致分成公共建筑和住宅兩種類別。其次，各片區(qū)支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展值得關(guān)注。除此之外，唐冶新城等片區(qū)的建設(shè)、大金片區(qū)經(jīng)濟(jì)適用房的規(guī)劃也非常引人注目，巧合的是這兩個(gè)片區(qū)分別是歷城區(qū)和槐蔭區(qū)的政務(wù)辦公區(qū)。首先推進(jìn)建設(shè)的將是政府機(jī)構(gòu)和其他公共設(shè)施。如果這四個(gè)片區(qū)的市政配套得到改善，那么在城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的帶動(dòng)下，這些片區(qū)的住宅和公共建筑開發(fā)速度將會(huì)是極其迅速的。這些片區(qū)中舊城片區(qū)配套最為成熟，燕山片區(qū)屬于方興未艾的新城，濟(jì)南市住宅開發(fā)的傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域是南部、東南部山麓以及高新開發(fā)區(qū)等也多屬于這兩個(gè)片區(qū)。三、濟(jì)南市房地產(chǎn)主要影響因素分析㈠新城市規(guī)劃的影響根據(jù)新公布的《濟(jì)南市城市總體規(guī)劃(2005 年2020 年)》，濟(jì)南市的整個(gè)城市規(guī)模和功能布局都將發(fā)生巨大的變化。歷山名郡、翡翠城則是由于目前的開發(fā)商對(duì)土地進(jìn)行了多年的運(yùn)作，在土地開發(fā)條件成熟的情況下進(jìn)行開發(fā)的，主要受制于土地的可獲得性。這些新開發(fā)項(xiàng)目不僅僅拘泥于現(xiàn)有的城市公共和生活配套水平，而是著眼于土地供應(yīng)和未來城市發(fā)展預(yù)期。但是 2005 年下半年開發(fā)熱點(diǎn)的區(qū)域分布規(guī)律有所變化。從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上看，中心城區(qū)內(nèi)以商業(yè)、寫字樓為主要開發(fā)類型。㈡開發(fā)熱點(diǎn)集中，不同區(qū)域產(chǎn)品結(jié)構(gòu)各異住宅開發(fā)在以下幾個(gè)區(qū)域比較集中：臘山新區(qū)、高新開發(fā)區(qū)東段、省市政府新區(qū)、市中區(qū)南部地區(qū)。通過濟(jì)南市規(guī)劃局網(wǎng)站的公示，領(lǐng)秀城、翡翠城、歷山名郡、名士豪庭等一批規(guī)模較大的項(xiàng)目陸續(xù)通過規(guī)劃，開始步入實(shí)質(zhì)性開發(fā)進(jìn)程。其余的在售項(xiàng)目多為后續(xù)開發(fā)或者已建項(xiàng)目的持續(xù)銷售。 領(lǐng)秀城、華夏海龍金色陽光花園等少數(shù)幾個(gè)項(xiàng)目，此外新開工項(xiàng)目有天泰“ 億元”，其中 2005 年投資額度為前 10 個(gè)月累計(jì)數(shù)據(jù)。充分表明濟(jì)南市房地產(chǎn)投資總額的增長(zhǎng)幅度不僅在橫向上低于固定資產(chǎn)投資的增長(zhǎng)幅度，在縱向上低于前些年的增長(zhǎng)幅度。，完成投資額度均為 111 月份數(shù)據(jù)。由于政府改造力度和新區(qū)利好消息的不斷放出，其片區(qū)價(jià)值日益凸顯。漢陽成交量最大，本月該區(qū)是熱點(diǎn)。各片區(qū)價(jià)格沒有出現(xiàn)大幅上漲及下跌，市場(chǎng)較為平穩(wěn)。截至4月以來，武昌中心片的成交量處于穩(wěn)定有緩慢上漲之勢(shì)，而中心區(qū)的房?jī)r(jià)及成交量對(duì)全市的帶動(dòng)影響較大，是否預(yù)示著回暖尚待觀察。本月漢陽成交量漲幅較大，是由于該片區(qū)本月推盤量較大，而沌口片區(qū)的價(jià)格處于全市低谷區(qū)，受漢陽中心區(qū)房?jī)r(jià)擠壓的客戶可能選擇該片區(qū)。成交量漲幅最大的是沌口片區(qū)，降幅最大的是東西湖片區(qū)。武漢市場(chǎng)真正進(jìn)入買方市場(chǎng)。從目前市場(chǎng)上開盤項(xiàng)目銷售情況可以看出，銷售較好的項(xiàng)目大部分性價(jià)比都較高或是知名開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目。而成交量持續(xù)2007年底的下跌之勢(shì)，全市仍處于房地產(chǎn)的調(diào)整階段。全市市場(chǎng)價(jià)漲量跌。這兩塊地的出讓面積占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區(qū)出讓土地面積的78％。漢陽四新區(qū)首次拍地。漢陽區(qū)土地大面積放量，占本月出讓面積的70％以上。從成交分析，武漢市場(chǎng)尚處于進(jìn)一步探底過程。成交總面積與總金額根據(jù)武漢德思勤市場(chǎng)研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示，㎡，％。4月成交價(jià)較3月有所上漲，但價(jià)格水平仍低于2007年。而4月，雖然推盤量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于3月，但大部分是4月底開盤，依照武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)的備案特點(diǎn)，4月底的大量成交，有可能在5月才有所顯現(xiàn)，整個(gè)市場(chǎng)是否回暖的判斷尚待時(shí)日。德思勤觀察：成交量下跌20％。住宅銷售分析成交套數(shù)根據(jù)武漢德思勤市場(chǎng)研究部跟蹤武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)市場(chǎng)信息網(wǎng)備案數(shù)據(jù)的顯示：2008年4月，成交量有所下降，4月成交量3850套，對(duì)比上月降幅20％，4月日均套數(shù)為128套/日，較上月157套/日下降了18個(gè)百分點(diǎn)。而高端高品質(zhì)項(xiàng)目的需求市場(chǎng)，由于其項(xiàng)目產(chǎn)品的稀缺性和品質(zhì)感，銷售一直較穩(wěn)定，較少受宏觀市場(chǎng)的波動(dòng)。德思勤觀察：目前的剛性需求市場(chǎng)非常理性，性價(jià)比較高的項(xiàng)目銷售情況較好，而一般項(xiàng)目銷售不容樂觀。本月有5個(gè)10000元/㎡左右的項(xiàng)目開盤，銷售最好的是位于漢陽片的錦繡長(zhǎng)江，開盤均價(jià)10500元/㎡，開盤銷售110套，其余項(xiàng)目銷售情況一般。其中恒大華府和領(lǐng)袖城為本月新入市項(xiàng)目，但銷售情況均不理想。由于國(guó)家對(duì)投資客戶的限制政策，在盤龍城片區(qū)投資的客戶有所減少，市場(chǎng)較冷。盤龍城片區(qū)本月銷售不佳。漢口片有5個(gè)項(xiàng)目開盤，其中漢口中心區(qū)有4個(gè)，東西湖片有1個(gè)。位于光谷南湖片區(qū)的保利心語是本月銷售最好的項(xiàng)目，開盤當(dāng)天推出140套中小戶型，當(dāng)天銷售約100套。4月開盤項(xiàng)目呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特征：武昌片區(qū)開盤量最大。如此大面積的地塊，對(duì)開發(fā)商的資金及開發(fā)勢(shì)力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著開發(fā)商的品牌及實(shí)力都較高。政府和業(yè)內(nèi)人士非常關(guān)注此地。漢陽四新區(qū)首次拍地。如此大面積的政府出地行為，部分原因是政府重點(diǎn)規(guī)劃漢陽新區(qū)的房地產(chǎn)建設(shè)。德思勤觀察：漢陽區(qū)土地大面積放量，本月漢陽區(qū)有5宗土地出讓，其中墨水湖周邊有3宗，四新區(qū)有2宗。出讓土地中，漢陽有5宗。出讓土地截至4月，武漢市中心城區(qū)有一宗土地交易公告，共10宗土地出讓。2007年蔡甸知音湖畔旅游區(qū)出讓了全市面積最大的一宗地塊，被和記黃埔地產(chǎn)公司以樓面地價(jià)939元/㎡競(jìng)得，而今年成交的中心老城區(qū)土地價(jià)格約為310元/平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于知音湖畔。以往個(gè)人非正規(guī)手段拿地已經(jīng)少之又少，土地市場(chǎng)的日漸規(guī)范將促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟。德思勤觀察：蔡甸土地市場(chǎng)日漸規(guī)范?？偣┑孛娣e145648㎡，成交總建筑面積156351㎡，成交總金額5792萬元。第一篇：房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告（一）一、土地市場(chǎng)狀況成交土地：4月武漢中心城區(qū)無土地成交。4月蔡甸區(qū)有一個(gè)土地公告揭牌，共4宗土地成交。平均樓面地價(jià)310元/㎡。蔡甸國(guó)土局的招拍掛程序、拿地程序日漸規(guī)范。旅游區(qū)成交地價(jià)高于老城區(qū)地價(jià)3倍。港資進(jìn)入蔡甸，將提升當(dāng)?shù)氐纳唐贩块_發(fā)品質(zhì)，加快拉動(dòng)全區(qū)的商品房成交價(jià)。掛牌總用地面積481042㎡，總建筑面積1038645㎡。武昌2宗，漢口3宗?？偝鲎屆娣e為749750㎡，占本月出讓面積的70％以上。墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，自然環(huán)境和相關(guān)配套均好，較適合開發(fā)居住用地，加上政府對(duì)此區(qū)域的商務(wù)及政務(wù)配套的規(guī)劃，預(yù)計(jì)未來有可能成為帶動(dòng)武漢房?jī)r(jià)的另一個(gè)增長(zhǎng)極，即大盤的集中地。本月出讓2宗四新地塊，是繼政府對(duì)四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。這兩塊地的出讓面積為581780㎡，占全市出讓土地面積的56％，占漢陽區(qū)出讓土地面積的78％。二、住宅市場(chǎng)狀況新盤（含加推和新入市項(xiàng)目）分析2008年4月中心城區(qū)有15個(gè)項(xiàng)目開盤，比上月的6個(gè)增加了150％。本月開盤項(xiàng)目中，武昌片區(qū)有8個(gè)，其中武昌中心區(qū)有4個(gè)，光谷南湖片區(qū)有4個(gè)。由于其價(jià)格低于周邊項(xiàng)目500元/㎡左右，又是保利開發(fā)商的知名項(xiàng)目，所以銷售情況火爆。值得關(guān)注的是位于金銀湖片的泰躍金河，開盤均價(jià)4280元/㎡，價(jià)格較低，當(dāng)天推出140套左右，截至到目前的銷售率約為50％。本月盤龍城有2個(gè)項(xiàng)目開盤，銷售率在1015％左右。入市新項(xiàng)目較少，4月開盤的15個(gè)項(xiàng)目中，2個(gè)新項(xiàng)目入市，13個(gè)加推項(xiàng)目。萬元項(xiàng)目增多。高端項(xiàng)目依然是影響全市房?jī)r(jià)的一個(gè)增長(zhǎng)極，從本月高端項(xiàng)目的開盤情況可以分析，高端客戶需求較為穩(wěn)定，而此類客戶考慮最多的是項(xiàng)目自身品質(zhì)及投資潛力，而對(duì)價(jià)格的敏感程度較低?；嘏畔⑦€有待觀察。除了剛性需求和高端需求以外的市場(chǎng)，受寒冬影響較大，銷售起伏較大。成交套數(shù)增幅與面積增幅的關(guān)系本月商品房的成交套數(shù)降幅為21％，面積降幅為24％，面積降幅快于套數(shù)降幅，從市場(chǎng)成交量看，小戶型的成交比重有所增加，變相說明大部分購(gòu)房客戶的置業(yè)面積逐漸趨小。2008年3月的市場(chǎng)成交量為4872套，而4月只有3800套，少了約1000套，由于目前的市場(chǎng)成交套數(shù)基數(shù)較小，所以3月受經(jīng)濟(jì)適用房和品牌開發(fā)商的促銷活動(dòng)的影響，成交量大幅增加。價(jià)格上漲幅度較小，有緩慢平穩(wěn)上漲之勢(shì)。價(jià)格漲幅較小，對(duì)全市價(jià)格起影響作用的重點(diǎn)片區(qū)，如漢口中心片，價(jià)格及成交量沒有明顯回暖勢(shì)頭。下降了21％。全市小結(jié)：土地市場(chǎng)上，漢陽區(qū)本月大幅放量，政府規(guī)劃力度加大。如此大面積的政府出地行為，墨水湖周邊由于政府改造力度的加大，預(yù)計(jì)未來有可能成為帶動(dòng)武漢房?jī)r(jià)的另一個(gè)增長(zhǎng)極，即大盤的集中地。是繼政府對(duì)四新地塊規(guī)劃后，首次以招拍掛方式出讓土地。如此大面積的地塊，對(duì)開發(fā)商的資金及開發(fā)能力要求較高，且今年的土地調(diào)控政策加劇，預(yù)示著武漢市場(chǎng)對(duì)開發(fā)商的品牌及實(shí)力都抬高了門檻。本月價(jià)格持續(xù)春節(jié)以后的上漲趨勢(shì)，漲幅為4％，較為平穩(wěn)。市場(chǎng)理性回歸，市民置業(yè)以性價(jià)比優(yōu)先。說明客戶日趨理性，如2007年的瘋狂買房，擔(dān)心不買還漲的沖動(dòng)已經(jīng)消失。三、區(qū)域成交情況區(qū)域成交情況4月成交量最高的是武昌和關(guān)山片區(qū)，最少的是青山片區(qū)。而該片區(qū)34月的成交量波動(dòng)較大，較不穩(wěn)定，分析得出該片區(qū)受宏觀政策的影響較大，還在調(diào)整階段。武昌中心區(qū)初現(xiàn)回暖之勢(shì)。區(qū)域市場(chǎng)小結(jié)：片區(qū)價(jià)格平穩(wěn)。目前的房?jī)r(jià)處于穩(wěn)定上漲之勢(shì)。漢陽片區(qū)的成交量漲幅最大，預(yù)計(jì)未來還將增大。房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告（二）一、2005 年濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展綜述從 2004 年開始實(shí)施的本輪次宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控效果在 2005 年開始顯露出來，受此影響濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出了一系列的發(fā)展特征：㈠投資額度增長(zhǎng)降低備注： ，濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局月度快報(bào)數(shù)據(jù)。圖1 顯示，自 2002 年以來濟(jì)南市房地產(chǎn)投資完成額度增幅出現(xiàn)了較明顯的下降，而且在固定資產(chǎn)投資總額中的比重也在下降。㈢投資結(jié)構(gòu)略有變化，住宅投資持續(xù)下降備注： ：濟(jì)南市統(tǒng)計(jì)局。二、濟(jì)南市住宅開發(fā)情況簡(jiǎn)介㈠新盤較少，住宅大盤數(shù)量持續(xù)減少，商業(yè)項(xiàng)目比重較大2005 年新開盤項(xiàng)目為數(shù)較少，較大規(guī)模的有魯能 太陽樹等幾個(gè)項(xiàng)目。但是 2005 年下半年的一些態(tài)勢(shì)值得關(guān)注。其中領(lǐng)秀城住宅規(guī)劃面積 萬㎡、翡翠城住宅規(guī)劃面積 萬㎡，這預(yù)示著 2006 年商品住宅的供應(yīng)量放大，濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè) 2005 年供應(yīng)相對(duì)不足的態(tài)勢(shì)將在一定程度上為之改觀。周邊項(xiàng)目以新區(qū)開發(fā)為主，中心城區(qū)則屬于舊城土地資源優(yōu)化整合。根據(jù)《濟(jì)南時(shí)報(bào)》 2006 年購(gòu)房手冊(cè)的數(shù)據(jù)，由北園大街經(jīng)十路緯十二路圍合而成的一環(huán)線以內(nèi)，共計(jì)有 18 個(gè)在售項(xiàng)目，其中寫字樓、商業(yè)項(xiàng)目有 9 個(gè)； 18 個(gè)在售項(xiàng)目中新開工或擬建設(shè)項(xiàng)目 10 個(gè)，而商業(yè)和寫字樓項(xiàng)目就有 6 個(gè)。無論東南西中，都有較大的開發(fā)面積陸續(xù)出現(xiàn)。比如中央花園，地處市政配套、區(qū)位形象都不盡理想的主城區(qū)西部，()但是該項(xiàng)目多在區(qū)域是濟(jì)南市規(guī)劃會(huì)總的大金片區(qū)的核心位置將建成新的城市次中心，未來的發(fā)展前景樂觀，并且土地資源相對(duì)富裕。總的來說，開發(fā)跟著土地走的 態(tài)勢(shì)非常明顯。⒈開發(fā)熱點(diǎn)片區(qū)變化新出臺(tái)的城市規(guī)劃，主城區(qū)由臘山、黨家、舊城、燕山、王舍人和賢文六個(gè)片區(qū)組成。其余的四個(gè)片區(qū)：臘山、黨家、王舍人和賢文片區(qū)則是剛剛進(jìn)入城市化進(jìn)程的初始階段，各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施配套情況較差。⒉城市化進(jìn)程時(shí)間表值得斟酌雖然新的城市規(guī)劃為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展描繪了非?；趾甑乃{(lán)圖，但是對(duì)整個(gè)規(guī)劃的實(shí)施進(jìn)程需要認(rèn)真斟酌。伴隨著省市政務(wù)機(jī)構(gòu)的動(dòng)遷，與之相配合的全國(guó)十一運(yùn)會(huì)的場(chǎng)館建設(shè)也在同步推進(jìn)過程中。這說明新城市規(guī)劃的第一步，將通過政府機(jī)構(gòu)和公共設(shè)施的建設(shè)來進(jìn)行推動(dòng)。房地產(chǎn)作為一個(gè)先行行業(yè)，能否迅速發(fā)展有賴于后續(xù)產(chǎn)業(yè)的跟進(jìn)。但是無論哪一種建筑形式，都是以其他產(chǎn)業(yè)作為市場(chǎng)的，沒有其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，單純的房地產(chǎn)業(yè)繁榮只不過是一個(gè)經(jīng)濟(jì)泡沫。并且以此作為投資介入時(shí)間點(diǎn)的重要參考依據(jù)。房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)格取決于不同地段的級(jí)差地租的差異。⒊存量房市場(chǎng)影響巨大目前省市政府機(jī)構(gòu)動(dòng)遷至經(jīng)十東路沿線，已經(jīng)通過新的城市規(guī)劃的形式予以確認(rèn)，部分單位的職工宿舍已經(jīng)在建設(shè)之中。該批存量房質(zhì)量相對(duì)較好，規(guī)?？捎^，將極大地分流商品住宅，尤其是中西部商品住宅的潛在消費(fèi)人群。這突出的反映了流通中的貨幣增幅較低，具體的表現(xiàn)就是企業(yè)資金壓力偏大。這樣的宏觀導(dǎo)向