【正文】 分析報告房地產(chǎn)行業(yè)分析房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢從近年房地產(chǎn)企業(yè)的盛衰起伏中，我們可以看到行業(yè)發(fā)展的幾個重要的趨勢性特征：n 行業(yè)資源日益集中，經(jīng)營規(guī)模化正成為趨勢； n 多項目運營、集團化管控成為發(fā)展重點； n 粗放經(jīng)營向精細化經(jīng)營方式轉(zhuǎn)化； n 異地擴張與全國性企業(yè)品牌顯現(xiàn)； n 民營企業(yè)力量崛起和壯大； n 客戶的維權(quán)意識明顯提高。下面是大部分房地產(chǎn)公司的內(nèi)部組織架構(gòu)圖董事會 總經(jīng)辦營銷策劃中心工程管理中心企業(yè)管理中心 銷售部設(shè)計部人事行政部 策劃部工程部培訓(xùn)部總工室物業(yè)管理部裝修部財務(wù)部預(yù)決算部公關(guān)部項目拓展部下面是2009年中國房產(chǎn)百強企業(yè) （集團）股份有限公司 （集團）有限公司（集團）有限公司 （集團）股份有限公司 （集團）股份有限公司 （集團）有限公司 （集團）股份有限公司 （控股）有限公司 （集團）（集團）（中國）有限公司（中國）有限公司（集團）有限公司（集團）有限公司 ，（中國）置業(yè)有限公司（集團）有限公司（集團）（集團）（集團）有限公司 （集團）有限公司附TOP10公司簡介：萬科企業(yè)股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務(wù)。過去二十年，.%，%；公司在發(fā)展過程中先后入選《福布斯》“全球200家最佳中小企業(yè)”、“亞洲最佳小企業(yè)200強”、“亞洲最優(yōu)50大上市公司”排行榜；多次獲得《投資者關(guān)系》等國際權(quán)威媒體評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項。2001年起，萬科每年委托第三方顧問公司對全體職員進行員工滿意度調(diào)查。公司努力實踐企業(yè)公民行為。在由中國民政部主辦的2008中華慈善大會頒獎典禮上，萬科榮獲“中華慈善獎——最具愛心內(nèi)資企業(yè)”稱號。本公司自成立以來，憑藉銳意進取的精神和科學(xué)嚴謹?shù)墓芾恚恢敝铝秾I(yè)化與規(guī)?；l(fā)展。中海地產(chǎn)的7個項目在質(zhì)量、設(shè)計、管理等方面獲得詹天佑大獎，占總量的三成多。本公司將繼續(xù)憑藉優(yōu)秀的管理模式、廣泛的專業(yè)人才、良好的質(zhì)量、高質(zhì)素服務(wù)，更好地為社會服務(wù)，為股東提供最佳的回報。1992年，根據(jù)國家改革開放和我軍裝備建設(shè)發(fā)展的需要，經(jīng)國務(wù)院、中央軍委批準(zhǔn)，中國保利集團公司在保利科技有限公司的基礎(chǔ)上正式組建，1993年2月在國家工商局注冊。集團公司下轄保利科技有限公司、保利南方集團有限公司、保利（香港）控股有限公司、保利文化藝術(shù)有限公司、保利財務(wù)有限公司等5個一級子公司，企業(yè)及項目遍及北京、天津、上海、重慶、哈爾濱、沈陽、長春、包頭、濟南、青島、武漢、長沙、南昌、杭州、成都、廣州、深圳、貴陽、南寧及香港等地區(qū)，在國外設(shè)有子公司和辦事處。截止2009年6月，集團合并總資產(chǎn)逾1000億元，同比增長29%，在自身發(fā)展史上首次并提前突破千億元大關(guān)，進入138家中央企業(yè)前50名之列，躋身中央企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模第一方陣。2002年完成股份制改造后，公司開始實施全國化戰(zhàn)略，加強專業(yè)化運作，連續(xù)實現(xiàn)跨越式發(fā)展。公司奉行“和者筑善”的企業(yè)價值觀，將“和諧”提升至企業(yè)品牌戰(zhàn)略的高度，致力于創(chuàng)造自然、建筑、人文交融的和諧人居生活。從“圓明園國寶展”、“佛石像展”、“青銅器展”、“改革開放30年交響音樂會”到“相約郎朗低調(diào)務(wù)實、規(guī)范誠信、專業(yè)高效的行事作風(fēng)讓保利地產(chǎn)獲得了廣泛的市場肯定和客戶信賴。未來保利地產(chǎn)將憑借準(zhǔn)確的戰(zhàn)略規(guī)劃、優(yōu)秀的管理能力、專業(yè)的市場運作和不斷深化的品牌影響力，不斷發(fā)展，繼續(xù)為實現(xiàn)打造中國地產(chǎn)長城的企業(yè)愿景而不懈努力。合生創(chuàng)展秉承“優(yōu)質(zhì)生活、完美體現(xiàn)”的企業(yè)理念，致力成為完美生活的締造者。廣州富力地產(chǎn)股份有限公司廣州富力地產(chǎn)股份有限公司（香港聯(lián)合交易所上市編號：2777）成立于1994年，集房地產(chǎn)設(shè)計、開發(fā)、工程監(jiān)理、銷售、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介等業(yè)務(wù)為一體，擁有國家建設(shè)部頒發(fā)的一級開發(fā)資質(zhì)、甲級設(shè)計資質(zhì)、甲級工程監(jiān)理資質(zhì)、一級物業(yè)管理資質(zhì)及一級房地產(chǎn)中介資質(zhì),是中國綜合實力最強的房地產(chǎn)企業(yè)之一。2008年10月11日，榮獲國家稅務(wù)局計劃統(tǒng)計司權(quán)威發(fā)布的中國納稅百強排行榜房地產(chǎn)行業(yè)第一名。目前，恒大已戰(zhàn)略性地進入廣州、天津、重慶、沈陽、武漢、成都、南京、西安、長沙、太原、昆明、合肥、貴陽、南寧、南昌、石家莊、濟南、洛陽、鄭州、蘭州、長春、銀川、海南等全國25個主要城市，擁有項目57個，覆蓋高端、中端及中高端、旅游地產(chǎn)等多個產(chǎn)品系列。恒大堅持全球化視野，在世界經(jīng)濟一體化背景下，全面實施國際化精品產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，致力于成為二十一世紀(jì)中國地產(chǎn)規(guī)模一流、品牌一流、團隊一流的“三個一流”企業(yè)，全力打造全球化地產(chǎn)航母。先后開發(fā)恒大金碧花園、恒大金碧華府、恒大金碧灣、恒大金碧世紀(jì)花園、恒大御景半島、恒大華府、恒大名都、恒大城、恒大綠洲、恒大金碧天下等系列項目近50個，形成了精品開發(fā)建設(shè)風(fēng)格，先后獲得30多項國家級殊榮，產(chǎn)品已經(jīng)成為在全國享有廣泛知名度和美譽度的強勢品牌。經(jīng)過十年成長，具有獨特的技術(shù)優(yōu)勢和施工經(jīng)驗，工程質(zhì)量達到中國先進水平，獲得客戶的一致好評。恒大建筑設(shè)計院【中國甲級資質(zhì)】恒大地產(chǎn)集團旗下住宅建筑設(shè)計院，擁有中國甲級設(shè)計資質(zhì)。恒大物業(yè)管理公司【中國一級資質(zhì)】恒大地產(chǎn)集團旗下金碧物業(yè)集團有限公司，擁有中國一級物業(yè)管理資質(zhì)。截至2009年底，本公司已經(jīng)在全國21個省、自治區(qū)和直轄市的32個重點城市投資建設(shè)了37個萬達廣場，其中已開業(yè)13個萬達廣場，正在運營7家五星級或超五星級酒店。這種以商業(yè)中心為核心、充分發(fā)掘業(yè)務(wù)板塊之間聯(lián)動效應(yīng)的城市綜合體開發(fā)與運營管理，構(gòu)成了本公司的核心業(yè)務(wù)發(fā)展模式。未來，本公司將利用“萬達廣場”的品牌影響力，繼續(xù)重點拓展一線城市市場，適當(dāng)擴大在二、三線城市的布局，并力爭在各區(qū)域市場占有一定的市場份額，從而鞏固并進一步擴大全國性布局的長期競爭優(yōu)勢。歷經(jīng)16年的發(fā)展，綠城已轄有90多家成員企業(yè)，擁有員工3100余人，房產(chǎn)開發(fā)足跡遍及浙江省內(nèi)的杭州、寧波、溫州、舟山、湖州、紹興、臺州、麗水、金華以及國內(nèi)北京、上海、天津、合肥、長沙、青島、濟南、南京、無錫、蘇州、鄭州、烏魯木齊、海南陵水、大連等40多個城市。自1996年以來，綠城歷年房產(chǎn)銷售額名列浙江省同行業(yè)前茅，2009年綠城實現(xiàn)合同銷售額達513億元，位列全國第二。首開集團注冊資本為10億元人民幣，總資產(chǎn)達到500億元人民幣，年開復(fù)工能力超過500萬平方米，銷售總額約100億元人民幣，員工總數(shù)近萬人，其房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)綜合實力在全國名列前茅。10多年來，大華集團立足 “安得廣廈千萬家”的理想，本著“求實進取，自強不息”的企業(yè)精神，堅持“開發(fā)一塊、繁榮一片、穩(wěn)定一方”的方針，以“買得起的舒適生活”為核心價值定位，為上海房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展和上海城市化進程作出了積極貢獻。2004年，首批外省市項目分別在南京、武漢、沈陽、馬鞍山等城市啟動，項目涉及住宅和商業(yè)房地產(chǎn)，總建筑面積達266萬平方米。2003年，“大華”被評為上海市著名商標(biāo)，集團成為首批進入上海品牌行列的兩家房地產(chǎn)企業(yè)之一。同時，“ 2003房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行業(yè)納稅十強排行榜 ”第 4名,成為上海唯一一家上榜的房地產(chǎn)企業(yè)。這一模式強調(diào)和強化城市社區(qū)規(guī)劃、建設(shè)、經(jīng)營和管理諸方面的協(xié)調(diào)整合功能，形成良性的開發(fā)合力；提倡開放的公園化街區(qū)式住宅文化，全方位注重住區(qū)與城市關(guān)系、人與環(huán)境關(guān)系的和諧性和有機多元性；營造便利、舒適、多樣、傳統(tǒng)與時尚并存的社區(qū)商業(yè)復(fù)合功能圈。上海房地產(chǎn)中介公司排名 7易居臣信 8北京我愛我家第三篇：上海房地產(chǎn)行業(yè)分析房地產(chǎn)未來市場需求，房價分析1）房地產(chǎn)市場未來需求分析很多人，包括我太太在內(nèi)，都認為在不遠的未來，上海的住房需求會萎縮。2，城市人口的住房需求，即改善性住房帶來的住房需求。而且中國的房屋建筑面積還包括了公攤面積，實際人均面積和一些發(fā)達國家的差距更大，有比較大的改善空間。綜上所述，在目前階段，房地產(chǎn)的3億平米。那么為什么還有那么旺盛的需求來將房價推到這么高的水平呢？ 因為沒有得到滿足的是除居住以外更深層次的東西。而這種流動的阻力主要就是更高的房價。目前小縣城的房價一般不會低于1500/平米，而小縣城的人也有往更好的地區(qū)流動的沖動，這樣，地級市的房價也必須比下面的小縣城有一定的差距，比如到2500/平米，依次類推，三線城市5000/平米，二線城市10000/平米，一線城市20000/平米。結(jié)論：仁者見仁，智者見智。二、現(xiàn)行的政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響（一）、現(xiàn)行政策調(diào)高了房地產(chǎn)商拿地門檻，并對住房結(jié)構(gòu)做了政 策規(guī)定。在土地競買人資格征集期結(jié)束后,實力雄厚的上海世茂成為舜井街片區(qū)地塊出讓唯一競買者。（二）、房地產(chǎn)銷售實行明碼標(biāo)價和價格報備。針對發(fā)改委的?一房一價?和價格申報備案后不許提價的要求，開發(fā)商會采取先高價申報、再打折的做法，這種游戲在任何打折店早已不是什么新鮮事。三、房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展及影響分析（一）、上游行業(yè)發(fā)展及影響建材價格進入上升通道。從供給方面來看，2011年前3個月水泥投資規(guī)模在下降，這預(yù)示著未來水泥產(chǎn)能投放壓力將縮小。3月末水泥價格為392元/噸，同比上漲15%。南方3月中旬到6月中旬 3 為旺季，北方企業(yè)4月進入施工旺季，預(yù)計水泥價格在旺季仍將保持上升趨勢。如果按照這一目標(biāo)，2010年預(yù)計已淘汰 3200萬噸煉鐵產(chǎn)能，推算 2011年將再淘汰煉鐵產(chǎn)能約4000萬噸。全年將在40004900元/噸區(qū)間波動運行。2010年農(nóng)村居民收入增速較高的主要原因是各種來源收入均衡較快增長，特別是工資性收入和農(nóng)業(yè)純收入的大幅增長，%，%。城市化進程促進商業(yè)地產(chǎn)。?由于城市化的發(fā)展，人們越來越追求高品質(zhì)的生活，對于消費的要求也會更高，這就使得商業(yè)與衣食的關(guān)系更加緊密，再加上人們從物質(zhì)生活的極大滿足向精神生活的飛躍，使得商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展勢頭迅猛。其中影響商品房銷售的主要因素有：城鄉(xiāng)居民儲蓄、人均生產(chǎn)總值、城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入、商品房需求的影響、居民消費價格指數(shù)、商品住宅平均銷售價格。GDP特別是人均GDP在某種程度上反映了一個國家或地區(qū)的整體經(jīng)濟發(fā)展。在全國平均商品房需求水平上，北京地區(qū)擁有巨大的人口聚集、商品房投資涌入等不利因素，將導(dǎo)致北京地區(qū)局部商品房市場需求大增，從而促使商品房價格的上升。（二）、商品房空臵面積分類指數(shù)變化商品房的空臵量是反映房地產(chǎn)市場供需狀態(tài)的一個重要指標(biāo)，也是政府進行宏觀調(diào)控的重要參考數(shù)據(jù)。資料顯示，2011年2月房地產(chǎn)開發(fā)投資4250億元，%，其中住宅3014億元，%；房屋施工面積291473萬平方米，同比增長39%，其中住宅224049萬平方米，%；房屋新開工面積19083萬平方米，%，其中住宅14838萬平方米，%；房屋竣工面積6952萬平方米，%，其中住宅5366萬平方米，%；商品房銷售面積8143萬平方米，%，其中住宅7282萬平方米，%，辦公樓192萬平方米，%，商業(yè)營業(yè)用房478萬平方米，同 %，；商品房銷售額5242億元，%，其中住宅4471億元，%，辦公樓244億元，%，商業(yè)營業(yè)用房435億元，%。除自有資金、開發(fā)貸外，定金及預(yù)收款、個人按揭貸款成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)另一重要資金來源。房地產(chǎn)企業(yè)的資金除自有資金外，主要依賴銀行貸款。%。但是信托這根?救命稻草?已經(jīng)受到越來越嚴格的監(jiān)管。有數(shù)據(jù)顯示，2010年我國有近30只房地產(chǎn)投資基金，總規(guī)模達500多億元人民幣，其中以私募股權(quán)投資基金方式為主。消息指出，旭輝集團計劃赴港上市，初步集資規(guī)模訂于5億至6億美元()，其計劃最快于本月正式啟動。相比被迫?卡殼兒?的融資鏈，曾為房地產(chǎn)商貢獻大量流動性的售樓回款，如今也處?難產(chǎn)?中。（四）、預(yù)售資金監(jiān)管加劇拉緊房企資金鏈條。這一政策似乎已經(jīng)有?蔓延?之勢。利率提高、開發(fā)貸從嚴、資本市場融資需審批,在各種融資渠道已經(jīng)被嚴格收緊，如今預(yù)售資金也被嚴格監(jiān)管, 一些中小型開發(fā)商開發(fā)商可能會面臨資金鏈緊繃的局面。（一）、房企產(chǎn)品線開始轉(zhuǎn)向二三四線城市。（二）、房企產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也在開始變化，逐漸轉(zhuǎn)向保障性住房。北京萬科將與河北省廊坊、保定、唐山、秦皇島、滄州、張家口等六市保障性住房項目開發(fā)建設(shè)進行合作。為保障性安居工程建設(shè)，建立多渠道資金籌集機制。同策咨詢研究部分析師指出，開發(fā)保障房項目不僅可以獲得貸款和土地的優(yōu)先條件，同時還有可能與政府攀上關(guān)系，結(jié)成戰(zhàn)略合作關(guān)系。在一系列宏觀調(diào)控政策的作用下，大多數(shù)城市將房價調(diào)控目標(biāo) 定在1015%。專家認為，此次督察組對于各地的督察，將使得不少城市已經(jīng)公布的房價控制目標(biāo)將面臨重新調(diào)整和修改，調(diào)控政策有加碼的可能。但是資金供求存在缺口，不意味著對行業(yè)進行注資就能夠解決行業(yè)內(nèi)存在的問題，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇調(diào)整的關(guān)鍵在于需求出現(xiàn)觀望和萎縮。如果沒有重大的調(diào)控政策來應(yīng)對中國宏觀經(jīng)濟下行態(tài)勢，那么房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性更大。房地 產(chǎn)行業(yè)在宏觀經(jīng)濟整體下行的背景下，也將走向一個相對較長的調(diào)整期，市場觀望氣氛濃厚，銷售節(jié)奏明顯放緩，是導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金緊張的重要根源。預(yù)計2008年全年在10%左右，如果沒有較為明顯的調(diào)控措施，那么2009年GDP增速在9％左右。2008年下半年開始，經(jīng)濟下行壓力明顯增加。消費觀望情緒從珠江三角洲開始向全國蔓延。需求萎縮和資金繃緊預(yù)示著房地產(chǎn)商開始進入了行業(yè)的調(diào)整期，這個過程那能比一般預(yù)想的更為漫長。而土地購置成本也始終處于較高水平。投資增幅居高不下，在固定資產(chǎn)投資的帶動下，2008年房地產(chǎn)投資規(guī)模將繼續(xù)突破2萬億元，投資增幅依然可能維持在28％30％左右的高位，比同期固定資產(chǎn)投資增速高出約5個百分點，2008年房地產(chǎn)投資增幅比05—07年并無明顯回落。圖五：全國新開工、竣工和施工情況可以看出，2008年上半年，房地產(chǎn)市場的供給面依然活躍。（三）房地產(chǎn)行業(yè)需求面形勢