房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境分析-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 發(fā)布通知調(diào)整房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策，規(guī)定自2010年10月1日起，個(gè)人購(gòu)買首套普通住房契稅將下調(diào)，對(duì)出售自有住房并在1年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅；同日，央行與銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合宣布，各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購(gòu)買第三套及以上住房貸款，并明確了消費(fèi)貸款不能用于購(gòu)買住房。根據(jù)三部門發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知》，在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅政策方面，對(duì)個(gè)人購(gòu)買首套普通住房減半征收契稅，對(duì)個(gè)人購(gòu)買首套90平方米及以下普通住房，減按1％稅率征收契稅。這些行為對(duì)于民眾了解真實(shí)市場(chǎng)，了解市場(chǎng)變化的動(dòng)向和變化的幅度有非常不利的影響，嚴(yán)重侵害了購(gòu)房者的利益，也影響了國(guó)家的稅收秩序。%%，并且在今年第二季度超過(guò)日本，成為世界第二大經(jīng)濟(jì)體。但根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，鑒于總供求的大格局和糧食連續(xù)６年豐收，所以，預(yù)期今年的物價(jià)上漲應(yīng)該是“溫和可控”的。這使得消費(fèi)者對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買能力受到限制。2009年隨著一攬子經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的實(shí)施，使得我國(guó)的經(jīng)濟(jì)逐步回升，企業(yè)景氣指數(shù)在2008年底跌至谷底后逐漸回升。2009年，中國(guó)人民銀行認(rèn)真貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的十項(xiàng)措施和三十條意見(jiàn)，其中特別提到要“落實(shí)好房地產(chǎn)信貸政策，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。但是供需仍然存在很大差距，一方面在供給量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法滿足剛性需求，另一方面，住房結(jié)構(gòu)不合理，中高檔住房供應(yīng)量過(guò)小，普通商品房供應(yīng)量有余，中低價(jià)位的普通商品房供應(yīng)偏大。海外資本的流入使我國(guó)的外匯儲(chǔ)備進(jìn)一步增加，到2009年底，我國(guó)外匯儲(chǔ)備突破2萬(wàn)億美元，是世界第二大外匯儲(chǔ)備國(guó)日本的兩倍。（三）社會(huì)文化環(huán)境分析及其影響社會(huì)文化環(huán)境是指組織所在社會(huì)中成員的民族特征、文化傳統(tǒng)、價(jià)值觀念、宗教信仰、教育水平以及風(fēng)俗習(xí)慣等因素的總和。但是我國(guó)貧富差距逐漸拉大，不同收入者對(duì)住房有著不同的要求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該滿足他們不同的需求。改革開(kāi)放以來(lái)，中國(guó)城市化進(jìn)程發(fā)展迅速，城市化率也由1978年的15．82%提高至2006年的32．53%，%，在相當(dāng)一段時(shí)期內(nèi)還將保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)。第三，社會(huì)心理的影響。中國(guó)人把房子看做是不動(dòng)產(chǎn)，就算不能增值至少能保值。人死了它還在。（四）技術(shù)環(huán)境分析及其影響技術(shù)環(huán)境包括目前的社會(huì)技術(shù)總水平、引起革命性變化的創(chuàng)造發(fā)明，以及與企業(yè)生產(chǎn)密切相關(guān)的新技術(shù)、新工藝、新材料的發(fā)展趨勢(shì)和應(yīng)用前景。本文運(yùn)用“五力模型”分析房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)環(huán)境及其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響。這不利于房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的方向發(fā)展。所以，企業(yè)在決策時(shí)必須相當(dāng)謹(jǐn)慎。這對(duì)多數(shù)發(fā)展商來(lái)說(shuō)，不只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴(yán)重的生存危機(jī)。理論上，一種產(chǎn)品的需求量與它的替代品的價(jià)格成正比關(guān)系，替代品的價(jià)格越高則它的需求量越大，反之，替代品的價(jià)格越有吸引力則會(huì)對(duì)這種產(chǎn)品的市場(chǎng)需求產(chǎn)生不利影響。根據(jù)供應(yīng)商議價(jià)能力的強(qiáng)弱可將房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)商分為兩類：議價(jià)能力較強(qiáng)，主要包括政府和銀行；議價(jià)能力較弱，主要包括原材料供應(yīng)商、建筑公司等。房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過(guò)程中必須時(shí)刻把握環(huán)境的變化，尤其是政府政策的變化，及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略目標(biāo)，重點(diǎn)加強(qiáng)企業(yè)融資渠道建設(shè)，保證資金鏈供
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