【正文】 切，越來越受到人民的重視。這一點(diǎn)對(duì)于同樣處于轉(zhuǎn)型時(shí)期特別是人民幣對(duì)美元升值壓力越來越大的中國具有十分重要的借鑒意義。該類建設(shè)投資不但適合平抑增長過快的房價(jià),而且對(duì)于構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)之間和諧局面具有關(guān)鍵作用。3. 日本房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展對(duì)我國的啟示與美國一樣，日本房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)房地產(chǎn)危機(jī)，雖然兩國房地產(chǎn)泡沫原因不盡相同，但其對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大沖擊令人警醒。東京地價(jià)已經(jīng)擺脫嚴(yán)峻的下跌局面開始回升，而東京地價(jià)的回升將逐步波及到周邊地區(qū)。但隨著投機(jī)的增加,市場價(jià)格會(huì)被狂熱的需求推至不合理的地步,泡沫也會(huì)越吹越大,最終無法控制而破裂。,投機(jī)性質(zhì)的需求是房地產(chǎn)市場的潛在威脅。房地產(chǎn)市場和股市崩潰的結(jié)果是日本經(jīng)濟(jì)的停滯不前。年“廣場協(xié)議”之后,日元的升值和金融自由化讓國際資本也進(jìn)入了日本房地產(chǎn)市場。 年開始采取對(duì)策打壓,結(jié)果比較成功的抑制住了價(jià)格的高漲,沒有讓泡沫持續(xù)擴(kuò)大。第一次泡沫發(fā)生在70年代第一次石油危機(jī)時(shí)期,引起的原因主要是石油危機(jī)導(dǎo)致的輸入型通貨膨脹。年代和80. 日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及趨勢預(yù)測1. 日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況二戰(zhàn)后的日本經(jīng)濟(jì)創(chuàng)造了高速發(fā)展的奇跡,迄今為止,仍然占據(jù)世界第二大經(jīng)濟(jì)體的位置。我國房地產(chǎn)信貸市場的信用識(shí)別機(jī)制的不健全， 貸款者和借款人之間的信息不對(duì)稱，導(dǎo)致信貸市場的逆向選擇，因此迫不及待的需要建立信用識(shí)別機(jī)制。金融衍生工具固然有其積極一面，但不可忽視過度使用金融衍生工具帶來的風(fēng)險(xiǎn)。下圖顯示美國房地產(chǎn)市場總體上接近臨界點(diǎn)。3. 美國房地產(chǎn)業(yè)圖表分析(1) 美國房屋建筑商信心指數(shù)5月份的美國房屋建筑商信心指數(shù)升至29點(diǎn)，達(dá)近5年最高點(diǎn)，但是新家庭房屋銷售數(shù)字仍然維持在低位。近期美國房屋銷售仍呈下跌態(tài)勢，待售房屋和存貨數(shù)量龐大，抵押貸款拖欠率和止贖比例沒有明顯改善，止贖房屋將不斷進(jìn)入市場，嚴(yán)重壓制房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。美國政府在危機(jī)爆發(fā)以來推出的超大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激政策取得了一定的成效，控制了經(jīng)濟(jì)下滑趨勢，但受房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷影響，失業(yè)率維持高位，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的不確定性加大。而從剛性需求來看，美國房地產(chǎn)市場未來前景更令人憂慮。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，受金融信貸杠桿刺激形成的泡沫一旦被刺破，復(fù)蘇將會(huì)經(jīng)過更長久的調(diào)整才會(huì)來臨。2. 美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢金融危機(jī)爆發(fā)前，美國房地產(chǎn)市場的大幅擴(kuò)張并非剛性需求上漲所引起的。在2000年，美國經(jīng)濟(jì)增長時(shí)限超過了20世紀(jì)60年代，創(chuàng)造了增長時(shí)間最長的紀(jì)錄。到2000年，美國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)形成了一個(gè)從1990年開始的經(jīng)濟(jì)周期，而且這是一個(gè)前所未有的持續(xù)“一高三低”（高增長、低失業(yè)率、低通脹、低財(cái)政赤字）的繁榮經(jīng)濟(jì)。1972年是第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后第二個(gè)行業(yè)繁榮期的中間時(shí)點(diǎn)，在那個(gè)時(shí)期，多家庭住宅呈現(xiàn)快速增長態(tài)勢，新開工的房屋數(shù)量達(dá)到歷史高峰。其中，1950年、1972年和1999年這3個(gè)時(shí)間點(diǎn)具有特殊的代表意義。. 房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)外發(fā)展概述. 國際房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展總體概況. 美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況及趨勢預(yù)測1. 美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況房地產(chǎn)行業(yè)本身是周期性的行業(yè)，除了房地產(chǎn)空置模型中反映的缺乏飽和的周期外，還受宏觀經(jīng)濟(jì)周期、人口周期、甚至次級(jí)貸款利率調(diào)整周期的影響。房地產(chǎn)具有價(jià)值大、消耗時(shí)間長的特點(diǎn)，房地產(chǎn)投入商品市場，交易占用的資金額相當(dāng)大，對(duì)于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)有著舉足輕重的影響。并且隨著人民生活水平的提高，住宅消費(fèi)相對(duì)于衣、食等基本消費(fèi)的比例還將日益提高。這就需要有衣、食、住、行等基本生活條件，住宅就是其中之一。2. 房地產(chǎn)行業(yè)為勞動(dòng)者提供了必要的生活條件, 能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)體制的深化改革。. 房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位1. 房地產(chǎn)行業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè) , 是繁榮城市經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場的不完全競爭性。房地產(chǎn)商品流通與房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、消費(fèi)并存性。2. 房地產(chǎn)行業(yè)的特性房地產(chǎn)行業(yè)具有以下一些特點(diǎn)：房地產(chǎn)商品在流通中位置的不動(dòng)性。房地產(chǎn)市場也是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的總和；房地產(chǎn)市場也要遵循或者服從價(jià)值規(guī)律、供求規(guī)律、競爭規(guī)律的要求和作用。它兼有生產(chǎn)（開發(fā)）、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于國民經(jīng)濟(jì)中的第三產(chǎn)業(yè)。本報(bào)告從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、行業(yè)發(fā)展概況、行業(yè)龍頭公司發(fā)展?fàn)顩r三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析，運(yùn)用了基本分析方法和技術(shù)分析方法， 結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)、各大證券公司資料、近期時(shí)事新聞以及所選上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告等數(shù)據(jù)，由淺入深對(duì)比了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與主要發(fā)達(dá)國家的差距，反思并分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前存在的問題，探討走出困境的策略，并權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與收益，預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，提出合理化投資策略。另外，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長最重要的著力點(diǎn)之一，已經(jīng)持續(xù)調(diào)控了16個(gè)月。但就我國所有的房地產(chǎn)上市公司來看，各公司之間有著不小的差距。近幾年來我國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為支持國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱性產(chǎn)業(yè)，但是我國的房地產(chǎn)市場仍然存在著總量不平衡、地區(qū)不平衡和結(jié)構(gòu)不平衡等諸多問題，需要進(jìn)一步完善和發(fā)展。2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資分析報(bào)告以萬科企業(yè)股份有限公司為例股票代碼：萬科A（000002）目 錄【報(bào)告綜述】 51. 房地產(chǎn)行業(yè)整體分析 6. 房地產(chǎn)行業(yè)概述 6. 房地產(chǎn)行業(yè)基本概念 6. 房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征 6. 房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位 6. 房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)外發(fā)展概述 7. 國際房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展總體概況 7. 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 12. 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展宏觀環(huán)境分析 18. 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢分析 18. 政策環(huán)境分析 19. 中國房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析 20. 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) 20. 我國房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)存在的問題 21. 我國房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)衡量指標(biāo) 21. 我國房地產(chǎn)業(yè)過度進(jìn)入成因探析 23. 房地產(chǎn)行業(yè)景氣周期分析 24. 我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)周期概述 24. 2012年14月我國宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù) 27. 2012年15月我國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 282. 房地產(chǎn)行業(yè)綜合能力分析 30. 我國房地產(chǎn)行業(yè)20102012年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 30. 房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力分析 333. 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 37. 我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問題 37. 我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)概述 38. 目前影響中國房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素及成因分析 38. 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范策略 414. 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景展望 42. 政策環(huán)境分析 42. 市場態(tài)勢分析 45. 價(jià)格分析 45. 需求分析 47. 供給分析 49. 土地情況分析 51. 房企經(jīng)營策略分析 52. 銷售策略分析 53. 拿地開工 54. 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型 545. 房地產(chǎn)行業(yè)影響企業(yè)分析——以萬科企業(yè)股份有限公司為例 56. 公司概況 56. 公司基本情況 56. 公司十大股東 56. 公司股本結(jié)構(gòu) 57. 公司盈利能力分析 571. 公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 572. 公司經(jīng)營能力分析 60. 公司競爭力分析 62. 公司價(jià)值分析 63. 公司財(cái)務(wù)報(bào)表預(yù)測值 63. 利用自由現(xiàn)金流模型估值分析 66. 盈利預(yù)測及投資評(píng)級(jí) 686. 總結(jié) 6966 / 70【報(bào)告綜述】房地產(chǎn)是構(gòu)成各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的基本物質(zhì)要素， 既是廣大人民群眾生存、生活的必備資源，又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。隨著生產(chǎn)力的發(fā)展，社會(huì)的進(jìn)步，房地產(chǎn)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的地位日益突出，逐步成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的一個(gè)有機(jī)組成部分，直接影響著社會(huì)消費(fèi)、社會(huì)就業(yè)，以及金融、信貸和其它相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等多種多樣的社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。 我國房地產(chǎn)上市公司中，前幾位的經(jīng)營狀況良好，反映償債能力、盈利能力、經(jīng)營效率的財(cái)務(wù)指標(biāo)均處于較高的水平。我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有較大的投資價(jià)值和很好的投資前景，但是投資于房地產(chǎn)行業(yè)仍存在著一些風(fēng)險(xiǎn)，需要采取一定措施加以防范才能取得理想的投資回報(bào)。在今年前5個(gè)月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不景氣，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，房地產(chǎn)將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控還是溫和調(diào)整成為市場關(guān)注的熱點(diǎn)之一。1. 房地產(chǎn)行業(yè)整體分析. 房地產(chǎn)行業(yè)概述. 房地產(chǎn)行業(yè)基本概念房地產(chǎn)行業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營和管理的行業(yè)和部門， 是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)，是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、租賃、信托及房屋修繕、裝飾為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。. 房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征1. 房地產(chǎn)行業(yè)的共性房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)一樣，具有一些所有產(chǎn)業(yè)具有的共同規(guī)律性。但是，由于房地產(chǎn)商品本身的一些特殊性，決定著房地產(chǎn)市場與其他市場相比，有著自己的一系列特點(diǎn)。房地產(chǎn)商品出售的零星性和長期性。房地產(chǎn)商品供求的地域性。房地產(chǎn)市場投機(jī)的巨大可能性。房地產(chǎn)是一筆巨大的社會(huì)財(cái)富，為國民經(jīng)濟(jì)的積累和發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，它作為財(cái)產(chǎn)又具有使用價(jià)值及其增值的功能，推動(dòng)了工業(yè)化、城市化以及現(xiàn)代化的發(fā)展。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必須有作為勞動(dòng)力的職工隊(duì)伍，需要保證勞動(dòng)力再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。而且住宅既是生存消費(fèi)資料，又是發(fā)展消費(fèi)資料和享受消費(fèi)資料，它始終貫穿于人們的社會(huì)消費(fèi)行為當(dāng)中。3. 房地產(chǎn)行業(yè)具有較強(qiáng)的投資導(dǎo)向作用。房地產(chǎn)行業(yè)的改革發(fā)展可以加快培育和完善社會(huì)主義商品經(jīng)濟(jì)市場。這些周期之間的相互作用導(dǎo)致美國房地產(chǎn)市場從第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后至今經(jīng)歷了幾次大起大落。1950年是第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后第一個(gè)行業(yè)繁榮期的中間時(shí)點(diǎn)，當(dāng)時(shí)單家庭住宅的開工達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的高峰。1999年是第三個(gè)行業(yè)繁榮期，單家庭住宅銷量再次迅速增長。在克林頓執(zhí)政的1993～2000年間，美國取得了過去30年以來最好的經(jīng)濟(jì)成績。然而，房地產(chǎn)行業(yè)有其自身的周期性，雖然美國次級(jí)貸款市場一度以“低門檻”幫助了眾多無法取得普通貸款的低收入家庭以及信用不良記錄者購買到了住房，為地產(chǎn)業(yè)的繁榮做出了貢獻(xiàn)，但它本身蘊(yùn)藏著危機(jī)，2007年，次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)，地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沖擊金融行業(yè)，在次貸危機(jī)的影響下，美國房地產(chǎn)業(yè)陷入低迷。銀行信貸擴(kuò)張以及由此引發(fā)的消費(fèi)者消費(fèi)模式的變化和金融創(chuàng)新過度以及由此導(dǎo)致的投資乃至投機(jī)需求的擴(kuò)張，才是本輪房地產(chǎn)泡沫膨脹的主因。美國房地產(chǎn)市場、信貸市場以及宏觀經(jīng)濟(jì)自危機(jī)爆發(fā)以來總體持續(xù)低迷的表現(xiàn)也證明了這一點(diǎn)。一方面，近年來美國的人口凈遷移率一直維持下降趨勢，房屋剛性需求與過去相比大幅降低；另一方面，美國人口生育率自二十世紀(jì)九十年代初開始就進(jìn)入持續(xù)下降通道，加之美國“嬰兒潮”一代目前也開始陸續(xù)退休，美國人口數(shù)量與結(jié)構(gòu)的變化對(duì)房地產(chǎn)市場剛性需求的負(fù)面影響將逐步顯現(xiàn)。盡管從銀行資本結(jié)構(gòu)調(diào)整到資產(chǎn)購買計(jì)劃、量化寬松，美國采取了多項(xiàng)非常規(guī)措施，但房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)私人部門資產(chǎn)負(fù)債表造成的嚴(yán)重破壞尚未恢復(fù)，信貸緊縮局面未能有效改善。綜合考慮美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇疲軟、失業(yè)率居高不下、信貸緊縮的總體格局難以迅速改善等現(xiàn)實(shí)情況，預(yù)計(jì)美國房地產(chǎn)未來復(fù)蘇形勢不容樂觀，短期內(nèi)進(jìn)入復(fù)蘇階段難度較大，房地產(chǎn)市場的調(diào)整至少將持續(xù)至2013年。(2) 標(biāo)普凱斯席勒房價(jià)指數(shù)2月28日標(biāo)普凱斯席勒房價(jià)指數(shù)公布，美國房價(jià)創(chuàng)2006年次貸危機(jī)爆發(fā)以來的新低。5. 美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)我國的啟示從美國次級(jí)貸款中，我們不難發(fā)現(xiàn)控制房地產(chǎn)貸款和房地產(chǎn)債券市場風(fēng)險(xiǎn)具有重要意義。另外，建立信用審核制度，杜絕隨意放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。 當(dāng)務(wù)之急，我國應(yīng)該建立個(gè)人信用電子檔案，為各個(gè)金融機(jī)構(gòu)和司法部門間共享。但是,我們也看到了日本在發(fā)展過程中遇到的問題和困惑,尤其是70年代后期房地產(chǎn)市場的兩次泡沫。但這次泡沫持續(xù)時(shí)間比較短,日本政府從1974第二次石油危機(jī)也存在通貨膨脹的現(xiàn)象,這次對(duì)市場的影響很小。第二次泡沫發(fā)生于1985相比第一次泡沫,這個(gè)時(shí)候的剛性需求已經(jīng)大大減少了,而投機(jī)資本卻又有國際資本的增加,這使得本來就已經(jīng)非常高的土地價(jià)格再次暴漲,最終泡沫急劇膨脹到無法控制的地步并破裂。引起日本房地產(chǎn)泡沫的根本原因在于市場中的投機(jī)性需求。在投機(jī)的初始階段,它對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)有明顯的推動(dòng)作用,政府樂于接受它。2. 日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢2009年3月23日數(shù)據(jù)顯示，東京、名古屋、大阪等大城市的部分核心地區(qū)地價(jià)大幅上升，但北海道、四國、九州部分城市乃至東京的部分地價(jià)依然繼續(xù)下跌，％，土地價(jià)格下跌前十名地區(qū)的跌幅依然在15％以上，在東京的2100多個(gè)地價(jià)觀察點(diǎn)中還有661個(gè)處于下跌狀態(tài)。地價(jià)有望繼續(xù)走高，但日本國土交通省的官員還是比較謹(jǐn)慎。從日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來看，加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等投資力度是調(diào)控房地產(chǎn)的一種有效手段。從日本近五十年地價(jià)演化軌跡來看,即使虛高的房地產(chǎn)市場回歸到正常水平,產(chǎn)業(yè)的空心化也幾乎無法逆轉(zhuǎn)。1... 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況. 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀自我國取消福利分房制度以來， 房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)由開始的無足輕重， 逐漸成為拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)增長舉足輕重的產(chǎn)業(yè)。在某種意義上說，房地產(chǎn)發(fā)展勢態(tài)關(guān)系到整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展與金融安全， 所以一個(gè)穩(wěn)定的房地產(chǎn)業(yè)，關(guān)乎民生，意義重大。然而，自次貸危機(jī)和歐債危機(jī)以來，受世界經(jīng)濟(jì)不景氣影響，2012年一季度，全國房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持回落態(tài)勢，投資增速保持平穩(wěn)回落，新開工面積增幅較低，房屋銷售降幅繼續(xù)擴(kuò)大，房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款增速繼續(xù)回落，房價(jià)漲幅回落，同比下跌城市個(gè)數(shù)超過上漲城市個(gè)數(shù)。 資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局分房屋類型看，辦公樓投資增長最快，共完成投資518億元，%；其次是商業(yè)營業(yè)用房，%；商品住宅投資增長最慢，完成投資7443億元，%。隨著各項(xiàng)調(diào)控政策的貫徹落實(shí)和全國房地產(chǎn)市場形勢的變化，房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額增速自2010年5月起開始回落。3 月末， 萬億元，同比增長11%， 個(gè)百分點(diǎn)。截止3月末，全國保障性住房開發(fā)貸款余額為4306億元，%，%，比重繼續(xù)提高。3. 新開工面積出現(xiàn)低速增長2012年一季度，%。4. 房屋銷售降幅繼續(xù)擴(kuò)大2012年一季度，%，降幅繼續(xù)擴(kuò)大。從環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)來看，自2011年10月起，就有超過半數(shù)的城市房價(jià)出現(xiàn)下跌，其中在2011年12月當(dāng)月下跌城市企業(yè)達(dá)到最大，為52個(gè)，隨后幾個(gè)月