【正文】 考慮土地成本，則毛利率在 20%左右，但利稅率自 1995 年以來不斷下降。 2020 年頭兩個月，東、中、西部住宅投資又分別增長 %、 %和 %，西部增長大大高于東、中部，可以說在本輪房地產(chǎn)熱中西部地區(qū)扮演著重要角色。 在國家實施西部大開發(fā)戰(zhàn)略的促進下，西部大多數(shù)省份房地產(chǎn)投資總量呈現(xiàn)高速增長態(tài)勢。 2020年，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全國的比重為 ％，中部地區(qū)所占比重為％，西部地區(qū)所占比重為 ％，中、西部合計只有 ％。 二、 地區(qū)發(fā)展態(tài)勢 從區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展來看，分成東部、中部和西部三個部分，其中以東部為主導(dǎo)。 眼下價格上漲項目大都集中在 7000元以上的高檔盤群體之 中，約占市場總量15％。另外盧灣、靜安、閘北、松江、青浦、奉賢等 6個區(qū)域房價走勢相對平穩(wěn)，楊浦則略有下降。 上海 黃浦、徐匯、長寧、虹口、普陀、寶山、閔行、嘉定等 8個區(qū)房價呈上升走勢，有的上升幅度還不小。 僅遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅綜合價格和寫字樓綜合售價微漲。原因是郊區(qū)內(nèi)銷住宅規(guī)模一直呈加速擴大趨勢，而城區(qū)住宅規(guī)模已近極限，在售面積趨縮，導(dǎo)致新綜合價格被迅速拉低。 綜合價格（未包括遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅）為 7898元／平方米，下跌了 ％；其中城八區(qū)內(nèi)銷住宅綜合價格為 5770元／ 平方米，下跌了 ％，外銷公寓綜合價格為 11318元／平方米，跌了 ％，連續(xù) 3個季度下跌；城近郊區(qū)別墅綜合價格為12354元／平方米，與上季度持平；遠(yuǎn)郊區(qū)別墅綜合價格為 7498元／平方米，跌了 ％；而寫字樓綜合租金為 146元／月平方米，跌了 ％。受需求增加的影響，特別是二級市場的逐步開放，私有房屋中住宅銷售價格上漲幅度較高，與去年同季相比上漲 ％。其中，經(jīng)濟適用住房和普通住房銷售價格分別上漲 ％和 ％；豪華住宅價格上漲 ％。商品房銷售價格的上漲，除需求拉動外，房屋質(zhì)量、居住環(huán)境和物業(yè)管理水 平的提高也是重要因素之一。 2020年第二季度 國家計委、國家統(tǒng)計局對全國 35 個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，今年二季度，全國房屋銷售價格和土地交易價格升勢明顯，與去年同季相比，房屋銷售價格上漲 ％，土地交易價格上漲 ％，房屋租賃價格上漲 ％。 土地交易價格繼續(xù)保持較高 的上漲幅度，與去年同比上漲 ％，居民住宅用地交易價格同比上漲 ％，其中普通住宅用地價格同比上漲 ％。在商品房銷售價格中，住宅價格上漲％。西部地區(qū)蘭州、銀川、西寧等地房屋銷售價格也分別上漲 ％、 ％、 ％。 與去年同季相比， 35 個大中城市房屋銷售價格上漲 ％。一季度有 10 余個新盤推出，新增住宅供應(yīng)量超過 82 萬平方米，特別是有 9 個商用物業(yè)推向市場，總體供應(yīng)量加 4 大，市場競爭加劇，盡管價格尚沒有明顯下降，但許多開發(fā)商通過提高裝修標(biāo)準(zhǔn)的方式進行銷售，也預(yù)示著目前價格面臨考驗。另外 4 年來別墅物業(yè)的銷售面積已占住宅開發(fā)總面積的近 1/3，未來2－ 3 年內(nèi)，供應(yīng)量將達(dá)到 940 萬平方米，價格的調(diào)整已經(jīng)是勢 在必行了 。由于購房退還 20％個人所得稅的效應(yīng)，導(dǎo)致在滬工作的外地人購房比例迅速上升，也推動房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)上漲過快，特別是別墅、外銷公寓等高檔物業(yè)的價格直線上升，比去年上漲 12％。 50510152025303540451997 1998 1999 2020 20202020一季度全國房地產(chǎn)投資增長率（%）全國商品房銷售額增長率（%） 從幾個重點的城市看，北京在申奧成功之后，依然是房地產(chǎn)投資的熱點地區(qū)，銷售面積仍高于同期竣工面積，在 2020 年的春季房展會上， 4 天銷售了 5500 套，金額達(dá) 30 億元人民幣。 2020 年 一季度平均銷售價格每平方米 2388 元，低于去年同期水平；銷售面積增速回落；空置一年以上的商品房面積達(dá) 3755 萬平方米。 2020 年全國商品房空置面積凈增 1100 萬平方米 ,增長 ％ ,遠(yuǎn)高于上年 ％的增長幅度 。全國商品房銷售額增速 2020 年 2月為 ％ ,2020 年 6 月為 ％ ,12 月為 ％ ，增速不斷回落。 但是 ,從 2020 年下半年開始 ,商品房銷售增長速度逐月回落 。銷售增長速度正在趨緩。從絕對數(shù)上看，完成土地開發(fā)面積最多的省份依次是廣東；山東、江蘇、遼寧、浙江和天津，完成面積都在 270 萬平方米以上；完成土地開發(fā)面積最少的省份依次為西藏、海南、寧夏、內(nèi)蒙古、陜西和青海。分省份看，浙江、山東、廣東、四川、北京和江蘇今 年上半年購置土地面積排在前 6 名，購置土地面積都超過了 600 萬平方米；而西藏、海南、寧夏、青海、黑龍江、內(nèi)蒙古購置土地面積排在倒數(shù)前 6 名。 今年上半年，全國房地產(chǎn)業(yè)共購置土地 萬平方米，比去年同期增長％?？⒐っ娣e累計為 5826 萬平方米，同比增長 ％，增幅比去年同期增長 個百分點。 國家統(tǒng)計局最新提供的數(shù)據(jù)表明， 2020 上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)面積保持強勁增長。 1 中國房地產(chǎn)行業(yè)分析 2 中國房地產(chǎn)行業(yè)總體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢研究報告 第一部分：中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀 一、 目前的總體發(fā)展態(tài)勢 （一） 房地產(chǎn)開發(fā)總量及增長率 2020 年 中國房地產(chǎn)業(yè)開始全面升溫， 據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計， 全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額 6245 億元 ,比上年增長 ％。其中 :住宅建設(shè)完成投資 4279 億元 ,增長％；寫字樓建設(shè)完成投資 318 億元 ,增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房建設(shè)完成投資 721 億元 ,增長 ％。全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)共完成土地開發(fā)面 積 5090 萬平方米，同比增長％，增幅比去年同期高出 25 個百分點。新開工面積為 億平方米，同比增長 ％，但比去年同期增幅減少 個百分點。分地區(qū)看，東部 12 個省 (市、區(qū) )購置土地面積最多，為 萬平方米；中部 9 個省 (區(qū) )購置土地面積最少，為 萬平方米。 從完成房地產(chǎn)開發(fā)的土地面積看，廣東、湖南、重慶和青海等 9 個地區(qū)的土地開發(fā)面積的增長幅度超過 1 倍 ， 反映出房地產(chǎn)開發(fā)商對市場前景普遍看好 。 （二） 銷售總量及變化 房地產(chǎn)投資增長率和銷售增長率對比 年份 全國房地產(chǎn)投資增長率（ %） 全國商品房銷售額增長率（ %） 1997 1998 1999 11 2020 2020 2020 一季度 3 總論：銷售 增長速度 與投資額增長速度之間的差距有所增大，銷售增長速度趨緩，出現(xiàn) 有效 需求不足端倪。 2020 年 ,全國商品房銷售面積 20779 萬平方米 ,占商品房竣工面積的 76％ ，比2020 年銷售面積 增長 ％；商品房銷售額 4626 億元 ,同比增長 ％；銷售給個人 4022 億元 ,同比增長 ％ ,各項指標(biāo)總體表現(xiàn)良好。 2020 年全國商品房銷售額和住宅銷售額增速月度指標(biāo)逐月回落。同時， 商品房空置面積增長速度由降轉(zhuǎn)升。 2020 年一季度的投資額增長 ％，但銷售增長率只有 ％ （去年同期為％）。 由此分析，國內(nèi)房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn) 有效需求不足的端倪。 上海房地產(chǎn)開發(fā)投資位于全國各大城市首位，在前兩年的高速發(fā)展之 后，進入一個相對穩(wěn)定發(fā)展的時期， 2020 年前 2 個月，商品房竣工 萬平米，銷售 萬平米，同比分別增長 ％、 ％。隨著確定的購房退稅時限 2020 年 5 月 31 日益臨近， 預(yù)計住宅價格在年內(nèi)就有回調(diào)的可能。 在深圳，由于土地拍賣帶熱土地一級市場，繼南山區(qū)成為市場升溫地區(qū)外，龍崗和鹽田等傳統(tǒng)邊緣地區(qū)也成為開發(fā)商進行土地儲備的熱點，大型住宅小區(qū)開發(fā)此起彼伏，吸引了大量普通住宅的消費者。 （三） 銷售價格變動狀況 據(jù)國家計委、國家統(tǒng)計局對全國 35 個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查 ，一季度房屋銷售價格同比上漲 ％，土地交易價格同比上漲 ％，房屋租賃價格持平。其中，東南地區(qū)寧波、南昌、上海、杭州等地，價格分別比去年同季上漲 ％、 ％、 ％和 ％。 商品房銷售價格比去年同季上漲 ％。私有房屋中住宅和非住宅的銷售價格上漲幅度均較高，分別上漲 ％和 ％；公房交易價格同比上漲 ％。房屋租賃市場比較平穩(wěn)，價格與上年同季持平 。 統(tǒng)計顯示，今年二季度，商品房銷售價格比去年同季上漲 ％。在商品房銷售價格中，住宅價格上漲 ％。與此同時，私有房屋銷售和公房交易價格分別比去年同季上漲 ％和 ％。 北京 偉業(yè)指數(shù)顯示：一季度北京房價整體表現(xiàn)為下跌。 新綜合價格（包括了遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅樣本）為 6867元／平方米，跌了 ％，連續(xù) 3個季度下跌，總跌幅已達(dá) 9％。 郊區(qū)綜合價格（包括遠(yuǎn)郊區(qū)內(nèi)銷住宅 與別墅）為 4249元／平方米，跌了 ％，因為在郊區(qū)化的發(fā)展趨勢中，相對低價的普通住宅規(guī)模的擴展遠(yuǎn)遠(yuǎn)地高出相對高價的別墅，未來將持續(xù)下跌。遠(yuǎn)郊區(qū)縣內(nèi)銷住宅綜合價格為 2760元／平方米，小漲 ％，寫字樓綜合售價為 14329元／平方米，微漲％。尤其是黃浦延 安東 路以北至南蘇州路；徐匯漕河涇、龍華 5 和 田林 ；長寧內(nèi)環(huán)線至哈密路；虹口北外灘；普陀長征、真北以及寶山大華、大場等地區(qū)，近期上述區(qū)域市場都較紅火。浦東新區(qū) 2020年房價上升幅度很大，但近來稍有平緩。 據(jù)上海市統(tǒng)計局和上海市房地產(chǎn)交易中心統(tǒng)計，一季度上海房地產(chǎn)市場總體上供求趨于平衡，商品房銷售保持良好勢頭，存量房屋交易穩(wěn)步上升。以北京、上海、廣東、江蘇、浙江、天津、海南為代表的東部地區(qū)占了全國房地產(chǎn)市場投資、建設(shè)、銷售和利稅的主導(dǎo)地位，集中了絕大部分開發(fā)企業(yè)。當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展的熱點主要就集中在北京、上海、廣州、深圳等地，這些地區(qū)基礎(chǔ)好，經(jīng)濟發(fā)展程度較高，更為市場化，居民住房消費能力和意愿強，入世的影響更直接和明顯，經(jīng)歷過泡沫危機，因而在這新一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮中迅速充當(dāng)了主力，市場發(fā)展也更為合理，政府管理日趨規(guī)范化。 2020 年，西部的貴州（ %）內(nèi)蒙（ %）新疆（ %）四川（ ％）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長分別位居全國的第 3 和第 6 位，由于投資規(guī)模擴大 ，貴州、甘肅和新疆等省的房地產(chǎn)新開工項目出現(xiàn)了成倍增長；房地產(chǎn)價格漲幅也較大，在全國 35 個大中城市中，西部 11 個城市平均房屋銷售、土地交易和房屋租賃價格全年分別上漲 ％、 ％和 ％，均高于全國，更高于中、東部地區(qū)的漲幅。 從今后發(fā)展看，東部地區(qū)仍將是市場發(fā)展的主導(dǎo)力量，集中了市場開發(fā)熱點，但中西部在國家政策和資金的傾斜下，發(fā)展空間大，增速快 ，特別是其生產(chǎn)性用房、旅館、飯店等非住宅類市場將在國家加大開發(fā)西部和擴大招商引資中獲得更大發(fā)展，東部和中西部差距將不斷縮小。 1991—1994 年房地產(chǎn)行業(yè)的利稅率一直在 15％以上，隨后，受宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營收人雖有增加，利稅率卻不斷下降，主要原因是行業(yè)競爭日趨激烈，以及商品房供給出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩，大量商品房空置積壓。下面具體分析一下行業(yè)中的典型企業(yè)一上市公司的情況。 從行業(yè)中的典型企業(yè)――房地產(chǎn)上市公司的情況來看，加權(quán)每股收益、加權(quán)每股凈資產(chǎn)和資產(chǎn)收益率都要低于整體水平，表明房地產(chǎn)行業(yè)的效益水平已經(jīng)回落到較低水平。與滬深兩市同步，房地產(chǎn)上市公司業(yè)績也出現(xiàn)了下滑，統(tǒng)計的 52 家 房地產(chǎn)上市公司 2020 年加權(quán)平均每股收益為 元 ， 2020 年 31 家房地產(chǎn)上市公司加權(quán)平均每股收益為 元，增長率為%； 2020 加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率為 %，而 2020 年為 %，同比增長率為 %。 但從長期發(fā)展?fàn)顩r來看，加上國家為了實現(xiàn) GDP 穩(wěn)步增長的目標(biāo)，固定資產(chǎn)投資，尤其是房地產(chǎn)行業(yè)必然是政策扶持的重點。 2020 年主要業(yè)務(wù)在北京的房地產(chǎn) 上市 公司情況 股票 簡稱 2020年度每股收益[元 ] 2020 年度凈資產(chǎn)收益率 [%] 2020 年度主營業(yè)務(wù)收入[萬元 ] 主營業(yè)務(wù)收入增長率 % 2020 年度凈利潤 [萬元 ] 凈利潤增長率 % 光彩建設(shè) 34, 3, 金融街 85, 15, 珠江控股 9, 3, 世紀(jì)中天 20, 4, 陽光股份 44, 5, 中關(guān)村 190, 8, 天鴻寶業(yè) 27, 4, 金地集團 66, 12, 天創(chuàng)置業(yè) 30, 北京城建 160， 15, 平均 56, 5, 數(shù)據(jù)來源：根據(jù)巨靈信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)整理而得。 首先 ,行業(yè)基本面的變化對房地產(chǎn)上市公司業(yè)績有負(fù)面的影響。在 1998 年后房 地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)回升的過程中 ,商品房價格持續(xù)上漲 ,房地產(chǎn)企業(yè)的整體業(yè)績從而得以隨之回升。 2020 年 ,房地產(chǎn)上市公司每股收益只有 元 ,比上年下降 50％多。今年 5 月份的國房景氣指數(shù)值 點 ,比上月下降了 點 。其中 ,商品住宅平均銷售價格為 2103 元 /平方米 ,同比下降 ％。 其次 ,會計政策因素影響同樣不可小視。這 一政策對 2020 年中期披露的上市公司業(yè)績沒有造成影響 ,但在全年業(yè)績上反映了出來。 2020年 36家房地產(chǎn)上市公司的管理費用同比增加了近 7億元 ,新四項計提中的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備就達(dá) 億元 ,可見會計政策變化對房地產(chǎn)上市公司 2020 年業(yè)績的影響是巨大的。 因此 ,會計政策變化對房地產(chǎn)上市公司 2020 年中期業(yè)績的影響不 小。則僅固定資產(chǎn)減