【正文】 值準(zhǔn)備一項(xiàng)因素將使房地產(chǎn)上市公司今年中期業(yè)績同比下降 15％以上?！丁笆濉庇?jì)劃綱要》指出：“深化城鎮(zhèn)住房制度改革，落實(shí)住房分配貨幣化政策，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè)和裝修裝飾業(yè)，規(guī)范發(fā)展物 業(yè)管理業(yè)。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租屋的多層次住房供應(yīng)體系； （ 2） 促進(jìn)住房消費(fèi)信貸，個(gè)人住房貸款年限延長至 30 年，貸款年利率降到％；制定鼓勵(lì)居民購房的稅收政策； （ 3） 取消房屋開發(fā)管理費(fèi)、工程造價(jià)審查費(fèi)、征地安置不可預(yù)見費(fèi)等 47 項(xiàng)不合法、不合理的收費(fèi)項(xiàng)目； （ 4） 《城市房地產(chǎn)管理辦法》日趨成熟。 促進(jìn)存量房轉(zhuǎn)讓市場發(fā)展，公房、經(jīng)濟(jì)適用房補(bǔ)交差價(jià)后可以進(jìn)入市場流通，形成房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動(dòng)格局； （ 5） 《 住宅法》有望出臺(tái)。其主要包括兩方面：一是保證居住權(quán)。消費(fèi)者擁有房屋的所有權(quán)，那么由此產(chǎn)生的使用權(quán)、經(jīng)營權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)這些權(quán)利將如何得 到保障等內(nèi)容，會(huì)在《住宅法》中得到體現(xiàn)。隨著加入世貿(mào)組織，國外一些大中型、經(jīng)驗(yàn)比較先進(jìn)的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的進(jìn)入， 需要 建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格制度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)首先修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，制定一套使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展軌道的一套完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法。 （ 8） 國家將強(qiáng)化對 房地 產(chǎn) 市 場的宏觀調(diào)控，整頓規(guī)范建筑市場，一些不規(guī)范 的房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將受到整治。 （ 9） 繼續(xù)加強(qiáng)消化空置商品房政策。 （ 10） 完善經(jīng)濟(jì)適用住房的審查制度。 確保中低收入家庭能夠真正享受到國家的優(yōu)惠政策。 土地出讓推行招標(biāo)拍賣讓開發(fā)商感到了來自 源頭 的振動(dòng)。但對那些有實(shí)力有能力卻沒關(guān)系，同時(shí)對市場的不規(guī)則又無可奈何的開發(fā)商來說是最為有利的。估 計(jì)北京范圍內(nèi) 將有 500 多家開發(fā)企業(yè)被淘汰 或者兼并 。 （ 2）政府將通過掌握對土地出讓源頭的控制，逐漸成為調(diào)節(jié)房屋價(jià)格的調(diào)解閥，最終可更主動(dòng)的調(diào)控房價(jià) 。 （ 4）有雄厚資金實(shí)力與開發(fā)實(shí)力的外資公司、香港公司將逐漸介入北京房地產(chǎn)市場 。 預(yù)售條件及開發(fā)貸款門檻的提高 2020 年 6 月 26 日，中國人民銀行發(fā)出了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說， 有 以下 規(guī)定 :住房開發(fā)貸款必須是具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；企業(yè)自有資金不得低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的30%；開發(fā)項(xiàng)目必須具備 四證 ；借款人申請個(gè)人住房貸款購買期房的， 其所 購 9 期房必須為多層住宅主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二；借款人申請個(gè)人商業(yè)用房抵押貸款的比例不得超過 60%，貸款期限最長不超過 10 年，所構(gòu)商業(yè)用房必須是現(xiàn)房。因此央行的這個(gè)通知對一批缺乏實(shí)力、信譽(yù)還沒建立起來的開發(fā)企業(yè)，因?yàn)橘Y金遭到挫折甚至淘汰出局，但對資金信譽(yù)良好的開發(fā)企業(yè)集團(tuán)基本不會(huì)有大的問題，從長遠(yuǎn)來看可能還對他們有利，因?yàn)槭袌銮蚓硟艋耍蕴瞬缓玫钠髽I(yè)，反過來就給這些企業(yè)更好更大的發(fā)展空間。房價(jià)四 倍以上的城市大多開始發(fā)放住房補(bǔ)貼。住房貨幣化方案的實(shí)施，提高了職工買房的支付能力，帶動(dòng)了大量民間資本進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。而北京市中央直屬部委 老人 住房補(bǔ)助全部發(fā)放后更是帶動(dòng)了北京 2020 年與 2020 年的需求熱潮，但由于北京市為集中發(fā)放使得消費(fèi)需求較快地釋放，一定程度上為 2020 年的持續(xù)需求產(chǎn)生了不利影響。 此政策在推出后屢屢遭到非議，首先大量富裕階層購買了經(jīng)濟(jì)適用房，雖然政府幾次三番制定政策，目的在于力爭把經(jīng)濟(jì)適用房賣給年收入在 6 萬元以下的工薪階層，但是，情況似乎沒有像政府想象 的那么好，因?yàn)榫湍壳皝碚f，要想準(zhǔn)確地統(tǒng)計(jì)出職工的收入是很難的；而開發(fā)商也不滿意，因?yàn)樗麄冋J(rèn)為 3%的利潤率太低了。 此外，在政策優(yōu)惠方面，開發(fā)商與政府之間關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等許多稅費(fèi)的談判等因素也讓經(jīng)濟(jì)適用房的推行增加了一定難度。 二 、宏觀經(jīng) 濟(jì)發(fā)展 因素 的影響 分析 GDP 與人均 GDP 的高速發(fā)展對房地產(chǎn)行業(yè)的影響 未來 10年內(nèi)我國 GDP 的增長情況預(yù)測 雖然世界經(jīng)濟(jì)近期可能會(huì)進(jìn)入一個(gè)低速增長的新時(shí)期，但不會(huì)嚴(yán)重影響我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于政府堅(jiān)持采取適度擴(kuò)張的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，繼續(xù)擴(kuò)大內(nèi)需以保證就業(yè)和消費(fèi)增長，加之入世和奧運(yùn)效應(yīng)等對投資和期 10 望產(chǎn)生積極的影響，因此近期內(nèi)我國經(jīng)濟(jì)將持續(xù)、穩(wěn)步增長，這為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的投資環(huán)境。目前，我國的房地產(chǎn)業(yè)在 GDP 中所占比重約 ％，在正常情況下，估計(jì)會(huì)有較大幅度增加，在 10 年之內(nèi)可能增加到 5％ 8％。 2020 年我國人均 GDP 已達(dá)到 860 美元，已由溫飽邁入小康社會(huì)，住宅消費(fèi)將成為目前及今后相當(dāng)長時(shí)間的主要消費(fèi)熱點(diǎn)，住宅產(chǎn)業(yè)相應(yīng)將進(jìn)入高速增長階段。國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求也決定了我國房地產(chǎn)特別是住宅產(chǎn)業(yè)將成為長期的消費(fèi)熱點(diǎn) 。 2020 年底，我國人均 GDP830 美元，人均住房建設(shè)面積 平方米，表明我國的住宅市場需求十分巨大。 從 1987 年到 2020 年，全國商品住房的平均價(jià)格上漲了 倍，全國城鎮(zhèn)人均可支配收入增長 倍，收入的增長速度高于平均房價(jià)的增長速度，說明城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)能力有所提高。據(jù)測算， 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國 GDP 增長的直接貢獻(xiàn)率為 個(gè)百分點(diǎn)，間接貢獻(xiàn)率為 到 個(gè)百分點(diǎn)，兩者相加共計(jì) 到 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)發(fā)展的杠桿作用。據(jù)世界銀行和建設(shè)部有關(guān)測算結(jié)果表明，每投入 100 元的住房建設(shè)資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè) 170— 220 元的需求，每銷售 100 元的住宅，便可帶動(dòng) 130— 150元的其他產(chǎn)品的銷售。 由于我國目前一直采取積極的財(cái)政政策，財(cái)政赤字壓力逐日增大，而且，由于未來幾年國家財(cái)政投資熱點(diǎn)的逐漸減少，因此， 政府 為了實(shí)現(xiàn) GDP 的既定增長目標(biāo)，必然要發(fā)揮房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的杠桿作用。 大規(guī)模城鎮(zhèn)化對房地產(chǎn)的推動(dòng) 。我國 13 億人口中有 8 億屬于農(nóng)村人口，目前我國城市化比例僅 30%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國家 70%80%的發(fā)展水平。此外，我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)增長最關(guān)鍵的是要啟動(dòng)內(nèi)需，而農(nóng)村的消費(fèi)需求最有潛力，城鎮(zhèn)化是解決我國農(nóng)村發(fā)展問題、實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的必經(jīng)之路。大規(guī)模的城鎮(zhèn)化將帶動(dòng)大規(guī)模的城鎮(zhèn)住宅建設(shè)，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供巨大商機(jī)。 十五 期間我國將加快實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略，加快中西部地區(qū)發(fā)展，將對中西部地區(qū)進(jìn)行投資、政策和資源的傾斜。東部地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)商將不會(huì)忽視西部開發(fā)對中西部地區(qū)帶來的房地產(chǎn)商機(jī)，中西部地區(qū)房 地產(chǎn)的發(fā)展有利于我國房地產(chǎn)業(yè)的平衡發(fā)展。這意味著，按照城鎮(zhèn)人口人均住宅面積20 平方米的規(guī)劃，僅新增加的城市人口就需要住宅 1． 2 億平方米。如果平均下來，重慶每年需求住宅面積將達(dá) 2020 萬平方米。 加入 WTO 對房地產(chǎn)業(yè)的 長期利好 加入 WTO、擴(kuò)大對外開放將會(huì)積極推動(dòng)我國房地產(chǎn)近幾年及中長期的發(fā)展，其主要影響為，第一， 入世 以后，大量的外商進(jìn)入將帶動(dòng)國內(nèi)住宅用房、辦公用房的需求，特別是將對北京、上海和深圳等發(fā)達(dá)地區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生良好影響，WTO 效應(yīng)已經(jīng)在北京和上海的房地產(chǎn)市場得到很好體現(xiàn)，北京的高檔寫字樓已出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。第三， 入世 也會(huì)吸引大量外資投資國內(nèi)房地產(chǎn)市場，外商在建筑設(shè)計(jì)、新技術(shù)等方面的優(yōu)勢和經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)將促進(jìn)我國房地 產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和成熟，外資企業(yè)的進(jìn)入，將加劇競爭，有利于房地產(chǎn)業(yè)資源的合理配置。 北京市已規(guī)定在未來 5 年中，對城市基礎(chǔ)建設(shè)投入 1800 億元，其中 450 億元用于環(huán)境治理， 300 億元投資數(shù)字建設(shè)， 150 億元用于水電的建設(shè)，這些無疑對于房地產(chǎn)開發(fā)提供了很好的配套條件。 1 改善城市生態(tài)環(huán)境和文化氣氛。 2 奧運(yùn)將加快交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) 。北京高速公路網(wǎng)的形成，直接有利于加強(qiáng)北京郊區(qū)衛(wèi)星城、小城鎮(zhèn)跟市區(qū)之間的緊密聯(lián)系，北京今后城市的發(fā)展方向主要是東南部地區(qū)，特別是京津塘高速公路這個(gè)方向，這個(gè)地帶有五六個(gè)衛(wèi)星城要加速發(fā)展，包括通州、房山、順義。今后城市軌道交通要繼續(xù)向外省延伸，特別是延伸到這些衛(wèi)星城去，會(huì)對城鎮(zhèn)的發(fā)展帶來很大的作用。 為了迎接奧運(yùn)，北京的城市規(guī)劃肯定要有一個(gè)很大的改變，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的地帶，這次規(guī)劃確定了還有 240 平方公里的土地作為綠色空間。很多發(fā)展商都看好這個(gè)區(qū)域，紛紛搶占建設(shè)用地，特別是圍繞奧運(yùn)公園周圍這樣一些項(xiàng)目。比如倚林佳園、新新家園這些項(xiàng)目，不僅抓住了很好的區(qū)域位置條件，而且項(xiàng)目本身的品位比較高，所以取得很好的效果。一方面，我國許多大城市聯(lián)結(jié)郊外的等級公路和高速公路發(fā)展很快，另一方面，自行 車、助動(dòng)車、摩托車等交通工具在城市居民中日益普及，甚至象北京、上海、廣州等大城市小汽車已開始進(jìn)入居民家庭，加上地鐵和公共汽車、電車和出租車，我國許多大城市便捷的交通網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)開始形成。 現(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步 現(xiàn)代通訊技術(shù)的進(jìn)步也縮短了中心城區(qū)與郊區(qū)的空間距離，對城市 房地 產(chǎn)區(qū)位由中心區(qū)向郊區(qū)演變的出現(xiàn)起了促進(jìn)作用。住宅不再僅僅是工作之余的生活場所，也成了工作場所。 從 2020 年 10 月 1 日起 實(shí)施的《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》（建設(shè)部第 76 號令），對建筑節(jié)能提出了明確的要求，住宅節(jié)能，一方面要強(qiáng)制淘汰不符合節(jié)能要求的技術(shù)和產(chǎn)品，另一方面，需要加大科技創(chuàng)新，依靠科技進(jìn)步，推進(jìn)節(jié)能技術(shù)的改革與發(fā)展。 節(jié)水、節(jié)地要求。節(jié)約土地資源，不僅是節(jié)約住宅成本的要求，也是住宅建設(shè)中堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的要求。全國范圍內(nèi)，這也是一個(gè)很重要的趨勢。另外，郊區(qū)自然風(fēng)光獨(dú)特，空氣清新，環(huán)境優(yōu)雅，空曠明凈，因此 。如南京市東郊中山陵風(fēng)景區(qū)和棲霞 13 風(fēng)景區(qū)附近的 房地 產(chǎn)開發(fā)逐年升溫即可為證。 （二）、房地產(chǎn)開發(fā)中，借景，造景的傾向成為趨勢。 （三）、濱海地區(qū)，風(fēng)景地區(qū)的房地產(chǎn)，有很大的發(fā)展?jié)摿?，也?huì)相應(yīng)的帶動(dòng)此地區(qū)二手房市場的發(fā)展。 消費(fèi)者 文化 品位 與生活方式的提升 對房地產(chǎn)的影響。 這里所強(qiáng)調(diào)的概念地產(chǎn)，不是那種充斥于市場的淺層次的概念炒作與包裝 ，而是以一種趨于成熟和理性的主題概念，統(tǒng)率產(chǎn)品的研發(fā)、開發(fā)、營銷、管理與服務(wù)，從追求住宅物理性（功能性）價(jià)值到追求文化性價(jià)值，不斷延伸產(chǎn)品的內(nèi)涵，實(shí)現(xiàn)從賣房子到賣家居、賣環(huán)境、賣文化與生活方式的提升。 要超越傳統(tǒng)產(chǎn)品主義，做好概念地產(chǎn)，復(fù)合地產(chǎn)是必由之路。所謂復(fù)合地產(chǎn)，就是以發(fā)散的思維方式，跳出行業(yè)之外整合資源，將狹義的房地產(chǎn)與工業(yè)、農(nóng)業(yè)、商業(yè)、旅游、體育、教育、休 閑、科技等產(chǎn)業(yè)融合起來，營造新的文化與生活方式，形成各種 “ 產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn) ” 。廣州奧林匹克花園就是把體育、健康的理念與房地產(chǎn)嫁接，獲得成功的。 消費(fèi)者對 房地產(chǎn)有效需求 不斷增長 房地產(chǎn)有效需求的增長主要 體現(xiàn)在住宅需求的增長，其主要因素有 ： 首先，房改政策逐步出臺(tái)落實(shí)、居民可支配收入的增加 使 城鎮(zhèn)居民住房購買力和購買欲望將大大增強(qiáng)，將極大提升房地產(chǎn)的有效需求。第三，住房抵押貸款和資產(chǎn)證券化等房地產(chǎn)金融的發(fā)展也將刺激居民的購買行為。 第三部分對全國房地產(chǎn)市場前景的總體判斷 一、發(fā)展態(tài)勢總體判斷 (一 )、總體展望 三個(gè)判斷 我國房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，發(fā)展空間很大 14 我國的房地產(chǎn)發(fā)展還處于初級階段，發(fā)展的空間很大。 2020 年我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為 平方米，遠(yuǎn)小于國外發(fā)達(dá)國家的 2030 平方米。 我國房地產(chǎn)業(yè) 仍將 處于高速發(fā)展階段 國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)處于高速發(fā)展階段，住宅將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。從消費(fèi)熱點(diǎn)分析，吃、穿、用、住、行五大物質(zhì)消費(fèi)中住、行方面的消費(fèi)需求不斷加大，住的方面尤其突出，人們的住宅消費(fèi)需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未被滿足。 未來三年 房地產(chǎn)業(yè) 將在 高位上 進(jìn)行 調(diào)整，商品房銷售面積增幅 將有所降低，估計(jì)，未來三年 增幅在 15%左右 我國房地產(chǎn)業(yè)潛在市場空間的相對無限大與有效需求的增長決定了在未來幾年內(nèi)行業(yè)將保持一種高速增長態(tài)勢。 房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)行大規(guī)模的兼并充足，一大部分劣質(zhì)企業(yè)將被淘汰，哪個(gè)企業(yè)真正的面對市場，能夠滿足市場的有效需求，哪個(gè)企業(yè)就能夠得到更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。 市場體系逐步完善 ：住房二三級市場將全面啟動(dòng)，房地產(chǎn)市場體系進(jìn)一步完善。市場體系的完整將進(jìn)一步增加增量房消費(fèi)的有效需求。 住宅投資性消費(fèi)將進(jìn)一步增長 住宅投資性消費(fèi)最初始是公房購買者二次購房后將舊房租金用于還貸新房抵 押貸款，預(yù)計(jì)明年多次置業(yè)與異地置業(yè)將更多地出現(xiàn)。 區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生 目前我國雖 然并不存在全國范圍的房地產(chǎn)泡沫，但區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)產(chǎn)生， 產(chǎn)生區(qū)域性風(fēng)險(xiǎn)。另外，一個(gè)更為重要的因素是，居民的可支配收入增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速度，他們的房地產(chǎn)需求正在逐漸下降 因此，在一定程 度上，一些地方的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模與速度，已經(jīng)超過了當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖肫骄郊捌骄鲩L速度，區(qū)域性的房地產(chǎn)泡沫 的 出現(xiàn) 勢必增加房地產(chǎn)企業(yè)在此地區(qū)的風(fēng)險(xiǎn) 。消費(fèi)觀念的變化，反映在房地產(chǎn)消費(fèi)市場上，將直接的影響整個(gè)的市場需求導(dǎo)向。觀念變化 主要表現(xiàn)在： 對住宅消費(fèi)的需求在不斷升級。綠色物業(yè)，智能化物業(yè)，文化品味，度假式住宅，田園風(fēng)情等新觀念不斷刷新消費(fèi)者； 住宅消費(fèi)的數(shù)量擴(kuò)充階段已 經(jīng)告一段落，接下來進(jìn)入追求品質(zhì)的階段。 （二）、未來幾年商品房市場潛在市場需求的預(yù)測 “十五”時(shí)期房地