【正文】 勢企業(yè)將會在這一輪新的洗牌過程中倒下去。加上６月的股權(quán)收購，其已完成對上海城開的控股。不到一年的時間內(nèi)，萬科已經(jīng)相繼從恒大地產(chǎn)、南都地產(chǎn)等開發(fā)商手中獲得了上海地區(qū)建筑面積達(dá)到300萬平方米的土地開發(fā)權(quán)。同時，中小開發(fā)商紛紛出售股權(quán)、土地，尋求資金，實(shí)力強(qiáng)勁的大型開發(fā)商在國內(nèi)加快了“跑馬圈地”的步伐。當(dāng)前資金鏈緊張導(dǎo)致開發(fā)商的生存模式發(fā)生新一輪變遷。但是最終，房地產(chǎn)市場的優(yōu)勝劣汰將取決于各企業(yè)的財務(wù)紀(jì)律和流動性狀況。惡劣的市場環(huán)境將使得許多規(guī)模較小且現(xiàn)金缺乏的開發(fā)商難以生存。2008年2月，評級機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾發(fā)布研究報告指出，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商今年將面臨“動蕩的一年”，流動性收緊將對幾乎所有中國的開發(fā)商帶來挑戰(zhàn)。從房地產(chǎn)開發(fā)周期來看，至少都要23年，如果要對商業(yè)性房地產(chǎn)進(jìn)行持有型投資，至少還要35年；從住房金融服務(wù)來看，住房按揭貸款一般以1030年的居多，可見房地產(chǎn)投資對資金的期限要求較高。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，加大了抵押物執(zhí)行的法律風(fēng)險。由于假按揭的申請人大多不具備還款能力且無還款意向，因此該類貸款已成為個人住房貸款最主要的風(fēng)險源頭。四是“假按揭”蘊(yùn)含道德風(fēng)險。一旦遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，會引起房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)價格也將大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。二是房地產(chǎn)跌價引發(fā)市場風(fēng)險。我國大部分房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金較少，開發(fā)資金來源以銀行信貸等間接融資為主，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率較高。另一方面，通過有區(qū)別的稅收、信貸政策，支持自住性購房需求，抑制投資、投機(jī)性購房，引導(dǎo)改善性購房需求。、投機(jī)性購房。近段時間，房地產(chǎn)信貸增長過快、競爭過度、違規(guī)過多，特別是有的商業(yè)銀行未經(jīng)批準(zhǔn)擅自開辦轉(zhuǎn)（加）按揭貸款業(yè)務(wù)，加大了房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險。，貸款數(shù)量受到控制。全面落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，大力推進(jìn)廉租房制度建設(shè)，努力控制房價過快上漲成為今后房地產(chǎn)市場的主旋律。這是外資進(jìn)入房地產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險之一。海外資本一般都是由經(jīng)驗(yàn)豐富的專業(yè)房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)管理，在項(xiàng)目選擇和管理方面有豐富的經(jīng)驗(yàn)。 （三）海外資金總的而言，海外金融機(jī)構(gòu)對于投資回報率的要求明顯高于市場平均水準(zhǔn)。實(shí)踐證明：房地產(chǎn)信托之所以如此走俏市場，其主要原因在于其良好的預(yù)期收益，高額的回報率具有極大的誘惑力。近年來，由于國家實(shí)行宏觀調(diào)控和金融緊縮的政策，資金日漸捉襟見肘的房地產(chǎn)開發(fā)商由于銀行的銀根抽緊而開始尋求新的融資渠道。金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率單位：%房地產(chǎn)貸款住房按揭貸款各項(xiàng)貸款2006年2007年從上表情況來看，扣除2%左右的資金來源成本和2%左右的不良率損失，商業(yè)銀行的個人購房貸款業(yè)務(wù)至少都有3%左右的收益。%。八、2007年我國房地產(chǎn)金融行業(yè)績效分析（一）銀行房地產(chǎn)貸款整體看，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。其中，%，%，自籌資金同比增長了1%，%，是推動資金增長的主要力量。北京房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源情況單位：億元2004年2005年2006年2007年2007年增速2006年增速總額 國內(nèi)貸款 利用外資 自籌資金 其他資金 比較2007年與2006年北京地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源結(jié)構(gòu)，其他資金占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比重下降了2個百分點(diǎn)，為52%，兩年的占比都在50%以上；自籌資金占比上升3個百分點(diǎn)，為21%；國內(nèi)貸款占比下降1個百分點(diǎn)，為26%；外資占比基本持平，為1%左右。（二）我國房地產(chǎn)金融行業(yè)運(yùn)行主要省市比較分析2007年，%，%的增長速度。%左右。外資通過變化渠道、購買物業(yè)、借道二三線城市等多種手法，加速進(jìn)入中國房地產(chǎn)業(yè)；個別二三線城市2007年引入外資投資房地產(chǎn)的資金規(guī)模增幅甚至超過了100％。雖然外資投資占房地產(chǎn)總投資規(guī)模比例不到2％，但是在我國實(shí)際利用外資資金中，卻有10％左右的資金直接投向了房地產(chǎn)?，F(xiàn)在，國內(nèi)僅有聯(lián)信精瑞基金、領(lǐng)銳基金等極少數(shù)房地產(chǎn)基金，而且都是私募型基金。從2003年以來，就開始有人提出建立房地產(chǎn)投資信托基金。這無疑將成為地產(chǎn)融資方面一個重要的信號。2007年A股市場共有18家房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行了增發(fā)融資。除此外，在香港市場的IPO融資有：4月碧桂園香港掛牌上市融資148億港幣；9月遠(yuǎn)洋地產(chǎn)香港掛牌上市募集119億港幣；10月ＳＯＨＯ中國香港上市募集100多億港幣，同月上市的名不見經(jīng)傳的中國奧園也募集到36億港幣。2007年有廣宇集團(tuán)、榮盛發(fā)展2家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在深圳證券交易所上市。（四）2007年房地產(chǎn)資本市場融資房地產(chǎn)公司在資本市場的融資方式可以分為股權(quán)融資、債權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券融資三大類。在2006年頒行的《進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知》和2007年信托新政的雙重約束下，2007年該領(lǐng)域成立的信托產(chǎn)品陷入了低谷。其中，貸款運(yùn)用28只，權(quán)益投資7只，股權(quán)投資4只，其他方式投資6只。其中，％。其中，國內(nèi)貸款的增速下降5個百分點(diǎn)，；，；，；，但其增長速度低于利用外資和其他資金來源。2007 年全國房地產(chǎn)開發(fā)到位資金情況單位：億元類別實(shí)際到位同比增長(%)所占比重(%)國內(nèi)貸款利用外資自籌資金11772其他資金數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局對比2006年的增長情況，2007年本年資金來源中國內(nèi)貸款的增速有所下降，而利用外資、自籌資金、其他資金來源的增速比2006年都有所上升。2007年房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源合計單位：億元；%　資金來源合計上年末結(jié)余資金本年資金來源小計自年初累計自年初累計占比自年初累計占比2007 2006 本年資金來源中，%，%；%，%；自籌資金11772億元，%，超過貸款增速，%；，%，占48%。調(diào)查的7個大城市居民購房意愿除廣州和重慶外，均較上季度下跌，其中北京、天津降幅最為明顯。銀行貸款投放及資金頭寸景氣指數(shù)（%）　建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)購房貸款資金頭寸2007q22007q32007q4比上季 + 比同期 + 同時，居民購房意愿自2005年底連續(xù)下跌７個季度，2007年3季度出現(xiàn)回升跡象，但4季度未能保持上升勢頭。商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款整體情況單位：億元年份金融機(jī)構(gòu)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款余額占金融機(jī)構(gòu)貸款余額比例2003年158996 21422 13%2004年178198 12%26306 23%15%2005年20700013%27700%13%2006年225300%36800%%2007年%48000%%數(shù)據(jù)來源：中經(jīng)網(wǎng)中國人民銀行公布的調(diào)查指出，2007年第四季度的銀行家、企業(yè)家和居民三項(xiàng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，在央行高密度貨幣政策調(diào)控下，房地產(chǎn)和建筑貸款投放景氣指數(shù)大幅回落。六、2007年房地產(chǎn)金融行業(yè)發(fā)展情況（一）房地產(chǎn)金融資金需求情況2007年末，比年初增加11200億元，%。2007 年， 億平方米，同比增長5%， 個百分點(diǎn)；，%， 個百分點(diǎn)，與此同時，商品住房空置面積繼續(xù)下降，12 月全國空置商品住房6756 萬平方米，%， 個百分點(diǎn)；三是部分城市房價漲幅較高。五、房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況2007 年，全國房地產(chǎn)市場運(yùn)行呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：一是以住宅為主的房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)快速增長。同時而整頓期內(nèi)市場準(zhǔn)入的限制進(jìn)一步提升了信托牌照的價值。%。2007年信托新規(guī)頒布標(biāo)志著我國信托業(yè)已進(jìn)入第六次整頓期。2007 年，A 股新股發(fā)行117 家，A 股新發(fā)籌資4552 億元。 點(diǎn)， 點(diǎn)，%。2007 年，股票市場總體大幅上揚(yáng)。在資本市場發(fā)展方面，2006年我國股票市場股權(quán)分置改革積極效應(yīng)顯現(xiàn)，股票市場的結(jié)構(gòu)性矛盾得到了改善。2007 年末，%。在銀行業(yè)方面，國有銀行的股份制改革和股份制銀行的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，使得我國銀行業(yè)的整體素質(zhì)有了較大的提高。（二）金融業(yè)發(fā)展2006年底，我國金融業(yè)實(shí)現(xiàn)對外資全面開放。3 月，商務(wù)部發(fā)布《關(guān)于2007 年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見》；12 月，發(fā)改委與商務(wù)部聯(lián)合頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）》，從而提高外資進(jìn)出上海房地產(chǎn)市場的難度，并且將限外范圍擴(kuò)大到了房地產(chǎn)三級市場（住房二級市場）。對已利用商業(yè)銀行和公積金貸款購買住房又申請購買第二套（含）以上住房的，規(guī)定了首付款比例不得低于40%， 倍，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高。2007 年，央行前后六次加息和十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。作為今年市場調(diào)控工作重點(diǎn)，專項(xiàng)整治一是房地產(chǎn)企業(yè)捂盤惜售、哄抬房價、合同欺詐、發(fā)布違法廣告、偷稅漏稅等行為；二是房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃審批、設(shè)計審批、施工許可、預(yù)售許可等環(huán)節(jié)的違規(guī)審批、權(quán)錢交易違法行為和房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中的不規(guī)范問題。4月6日建設(shè)部等八部委聯(lián)合發(fā)布《房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案》，上海開展為期一年的專項(xiàng)整治行動。10 月13 日上海市房地資源局公布，三年來上海共查清“以租代征”、“未批先用”行為194 件，涉及土地3312 畝。年初的土地增值稅的開征，以及9 月21 日出臺的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)土地政策的導(dǎo)向。12 月24日，上海市政府出臺貫徹國務(wù)院24 號文件的實(shí)施意見，要求建立健全誠信、規(guī)范、透明、法治的房地產(chǎn)市場體系和分層次的住房保障體系；明確提出建立健全經(jīng)濟(jì)適用住房制度；建立住房租賃服務(wù)平臺，將政府、社會機(jī)構(gòu)和私人提供的適用房源，供住房保障對象選擇承租；提供相應(yīng)的專業(yè)服務(wù)，采用市場化運(yùn)作；通過舊區(qū)改造和舊住房綜合改造等，改善其他住房困難群體的居住條件。上海動用20 億公積金收益收儲了50 萬平方米廉租房。9 月30 日，國土資源部下發(fā)《關(guān)于認(rèn)真貫徹〈國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見〉進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控的通知》，明確中小套型普通商品住房用地年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。 年國家進(jìn)一步明確了完善住房保障體系。政府充分運(yùn)用土地、金融、稅收、貨幣等手段，持續(xù)對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控。因此，從一定意義上說，商業(yè)銀行就是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要資金提供方。（三）金融產(chǎn)品主要為銀行信貸根據(jù)中國人民銀行對我國房地產(chǎn)投資資金來源分析，有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，這一比例將高達(dá)70%以上?？梢哉f，商業(yè)銀行主宰我國房地產(chǎn)金融市場的格局依然堅固，與其他金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的金融合力遠(yuǎn)未形成。相比銀行貸款的嚴(yán)審查、高成本而言，股市融資成本要低廉許多，風(fēng)險還被分散轉(zhuǎn)嫁到地產(chǎn)股投資者身上。不少企業(yè)還發(fā)行了人民幣或美元企業(yè)債券，如5月綠城中國發(fā)行23億債券，累積數(shù)量也在數(shù)百億元。幾個重要案例包括，4月碧桂園香港掛牌上市融資148億港幣，股募資45億元，募集資金100億元、同時創(chuàng)下我國股市增發(fā)史上單次募資最高紀(jì)錄，9月遠(yuǎn)洋地產(chǎn)香港掛牌上市募集119億港幣，10月ＳＯＨＯ中國香港上市募集100多億港幣，同月上市的名不見經(jīng)傳的中國奧園也募集到36億港幣。（三）房地產(chǎn)開發(fā)資金來源多樣化，上市融資大幅度增加與國際相比，中國房地產(chǎn)融資體制一直被詬病于過分依賴銀行信貸，各種房地產(chǎn)融資方式的發(fā)展很不平衡。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會聯(lián)合頒布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求各商業(yè)銀行對于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40％。這說明，政府不僅希望保護(hù)居民合理性的住房消費(fèi)需求，更希望發(fā)揮住房公積金在這中間的調(diào)解作用。這樣。一方面顯示加息周期見底，再度加息的操作回旋空間不大，另一方面表明政府即使在宏觀壓力很大的環(huán)境下對居民住房消費(fèi)還是在刻意保護(hù)。二、2007年房地產(chǎn)金融重大事件分析（一）央行年內(nèi)6次加息，房地產(chǎn)宏觀融資環(huán)境明顯緊縮仔細(xì)觀察這6次加息，有幾個明顯特點(diǎn)：第一，這6次加息都是緊隨國家統(tǒng)計局發(fā)布前月處于高位運(yùn)行的通脹指數(shù)之后，顯示加息目標(biāo)主要是沖著治理通脹，對房地產(chǎn)市場的調(diào)控只是附屬目標(biāo)。2007年，％，％。與此同時，我國住房公積金也發(fā)展較快。1998年以來，人民銀行采取了一系列鼓勵住房消費(fèi)金融的政策。雖然近幾年“國內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來自銀行對個人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55%以上，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴較多。另外兩大資金來源是“自籌資金”和“國內(nèi)貸款”。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。2008年房地產(chǎn)金融行業(yè)風(fēng)險分析報告摘 要一、房地產(chǎn)金融市場狀況（一）開發(fā)融資市場我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。1998－2007年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源及各項(xiàng)來源中，“定金及預(yù)收款”的占比一直在30％以上。2007年，%。（二）購房融資市場我國居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。%％。繳存總額達(dá)16000億元，繳存余額9600億元，通過提取和發(fā)放個人住房貸款，累計幫助4700萬職工家庭改善了住房條件。％。第二，但12月21日的最后一次加息，只提高了短期和五年