【正文】 配 125圖82 中國(guó)大陸保險(xiǎn)公司的總收入和年度增長(zhǎng) 126圖83 2000年來(lái)房地產(chǎn)利用外資情況 129圖84 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資 132圖85 19992009年?yáng)|、中、西部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)情況 133圖86 2009年中西部地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重繼續(xù)增加 133圖87 三重點(diǎn)地區(qū)發(fā)地產(chǎn)投資增速 134圖88 四個(gè)直轄市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅 135圖89 2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資比重情況 136圖90 名義存貸款利率走勢(shì) 137圖91 各省市2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額（億元，%） 145圖92 2009年各省市住宅投資額（億元，%） 145圖93 各省市經(jīng)濟(jì)適用房投資額（億元，%） 146圖94 2009年各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本年資金來(lái)源及增長(zhǎng)率比較 147圖95 2008年各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中國(guó)內(nèi)貸款額（億元，%） 148圖96 2008年各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金中利用外資（億元，%） 149圖97 2008年各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資自籌資金對(duì)比（億元，%） 150圖98 2008年各省市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資其他資金比較（億元 %） 151圖99 2009年北京房地產(chǎn)資金來(lái)源結(jié)構(gòu) 153圖100 2009年資金來(lái)源結(jié)構(gòu) 154圖101 2009年資金來(lái)源結(jié)構(gòu) 155圖102 2009年資金來(lái)源結(jié)構(gòu) 156圖103 2009年資金來(lái)源結(jié)構(gòu) 157圖105 日本8890年加息周期地產(chǎn)股收益變化 175圖106 中國(guó)0208年加息周期地產(chǎn)股收益變化 176圖107 09年存貨周轉(zhuǎn)率 181圖108 09年資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 181圖109 09年財(cái)務(wù)費(fèi)用/營(yíng)業(yè)總收入 182圖110 09年管理費(fèi)用/營(yíng)業(yè)總收入 182圖111 09年?duì)I業(yè)費(fèi)用/營(yíng)業(yè)總收入 182圖112 投資增長(zhǎng)的結(jié)果比2004年更健康 185圖113 2004年調(diào)控后各行業(yè)收入對(duì)比 186191 / 214第一章 行業(yè)基本情況第一節(jié) 行業(yè)定義房地產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)過(guò)程中的各種資金融通過(guò)程，是運(yùn)用各種融資方式和金融工具籌集資金，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通和消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過(guò)程的順利進(jìn)行。按照國(guó)民經(jīng)濟(jì)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)行業(yè)包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動(dòng)等4個(gè)子行業(yè)，金融業(yè)包括銀行業(yè)、證券業(yè)、保險(xiǎn)業(yè)和其他金融活動(dòng)等4個(gè)子行業(yè)，見(jiàn)下表：表1 金融行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)子行業(yè)分類(lèi)一級(jí)代碼金融業(yè)68銀行業(yè)6816810中央銀行指代表政府管理金融活動(dòng)，并制定和執(zhí)行貨幣政策的特殊金融機(jī)構(gòu)的活動(dòng)。6916910證券市場(chǎng)管理指證券、期貨市場(chǎng)的管理和監(jiān)督活動(dòng)。7027020非人壽保險(xiǎn)指主要提供除人壽險(xiǎn)以外的保險(xiǎn)活動(dòng)和再保險(xiǎn)活動(dòng)。7127120金融租賃7137130財(cái)務(wù)公司指經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)，為企業(yè)融資服務(wù)的金融活動(dòng)。7227220物業(yè)管理指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定，對(duì)物業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及對(duì)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動(dòng)。由于房地產(chǎn)商品資源稀缺，且和民眾生活密切相關(guān)，政府和監(jiān)管當(dāng)局都會(huì)高度關(guān)注其發(fā)展，作為“無(wú)形的手”直接或間接調(diào)控房地產(chǎn)或金融機(jī)構(gòu)行為，從而影響房地產(chǎn)金融市場(chǎng)行為。通過(guò)消費(fèi)信貸刺激住房消費(fèi)需求，將社會(huì)公眾小額的、分散的購(gòu)房?jī)?chǔ)蓄集中起來(lái)，超前消費(fèi)，及時(shí)轉(zhuǎn)變?yōu)榇笠?guī)模、社會(huì)化的房地產(chǎn)投資所需資金，加速了社會(huì)固定資產(chǎn)投資的步伐，間接推動(dòng)了GDP的增長(zhǎng)。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段，預(yù)期收入增加，人民改善生活的要求提高，消費(fèi)欲望強(qiáng)烈，房地產(chǎn)價(jià)格快速上升，金融機(jī)構(gòu)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)意愿增強(qiáng)，進(jìn)一步促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。一是消費(fèi)信貸會(huì)改變居民儲(chǔ)蓄行為。流動(dòng)性約束會(huì)改變資源配置方式，提高資本邊際生產(chǎn)效率，從而提高經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。一、銀行貸款國(guó)內(nèi)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來(lái)源渠道。現(xiàn)階段，為了達(dá)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金比例不低于35％的要求，一些企業(yè)往往通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開(kāi)工項(xiàng)目資金、向省外企業(yè)借款以及銷(xiāo)售回款再投資等方法來(lái)籌措自有資金。2005年5月24日人民銀行發(fā)布了《短期融資券管理辦法》，一些大型房地產(chǎn)公司萬(wàn)科、金融街、浦東金橋等陸續(xù)發(fā)布了發(fā)行計(jì)劃。房地產(chǎn)行業(yè)共通過(guò)公司債券市場(chǎng)融資202億元。2003年9月，中國(guó)人民銀行出臺(tái)121號(hào)文件，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛尋找新的融資渠道，房地產(chǎn)信托在這種背景下迅速發(fā)展起來(lái)。2008年，受累于清淡的成交量和銀行嚴(yán)控信貸，房地產(chǎn)企業(yè)資金遭遇空前緊張，房地產(chǎn)融資類(lèi)信托規(guī)模因此而獲得較快增長(zhǎng)。在此背景下，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)商將腹背受敵。2月，已發(fā)行的56種集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品環(huán)比減少15個(gè)，但發(fā)行規(guī)模資金仍占到六成比重。至此，我國(guó)房地產(chǎn)信托的推行又取得新進(jìn)展，首批REITs試點(diǎn)漸行漸近。而在我國(guó)REITs才剛剛起步階段，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道匱乏使得REITS在我國(guó)具有比較迫切的發(fā)展要求。 REITs房地產(chǎn)證券化的這一特性顯然適應(yīng)了當(dāng)前國(guó)內(nèi)一方面資金需求缺口巨大，另一方面投融資渠道匱乏的市場(chǎng)現(xiàn)狀。到2008年利用外資總額726億元，％。%％。主要由個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款組成的其他資金為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增長(zhǎng)提供了動(dòng)力，其占比由去年同期的36%提升到42%，占比位居各項(xiàng)資金來(lái)源之首。同時(shí)，截至2008年年底，北京已累計(jì)發(fā)放住房公積金貸款369507筆。繳納人數(shù)達(dá)到了7300萬(wàn)人，％。年底，上海市有關(guān)部門(mén)發(fā)布了相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。刷新了北京公開(kāi)出讓土地以來(lái)樓面地價(jià)的新高。充裕的流動(dòng)性下地王上演“國(guó)進(jìn)民退”，拿地價(jià)格比07年更高，以前十地王為例：表2 2009年地王前十名比較20092007價(jià)格，平均樓面地價(jià)為26365元/平方米，平均樓面地價(jià)為16234元/平方米企業(yè)09年總價(jià)地王和單價(jià)地王國(guó)有企業(yè)各占8席07年主要以民營(yíng)企業(yè)為主，國(guó)有企業(yè)很少區(qū)域09年總價(jià)地王和單價(jià)地王各有7宗分布在一線城市07年總價(jià)地王2宗分布在一線城市，8宗在二線城市；單價(jià)地王4宗分布在一線城市，6宗在二線城市資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理表3 2009年以來(lái)各地總價(jià)地王前十名單位：平方米 億元 元/平方米排名城市區(qū)域地塊名稱(chēng)規(guī)劃用途建筑面積成交價(jià)樓面地價(jià)成交時(shí)間競(jìng)得方1上海徐匯斜土街道107街坊龍華路1960號(hào)地塊住宅、商辦及綜合26605027232綠地2上海普陀長(zhǎng)風(fēng)6B、7C地塊住宅及配套3126387022409中海3大連中山中山區(qū)大連港西區(qū)貿(mào)易咨詢(xún)、旅館業(yè)1225655494014大連港投資發(fā)展有限公司4廣州蘿崗科學(xué)城XXCF811地塊商住6136247074雅居樂(lè)5北京朝陽(yáng)朝陽(yáng)區(qū)廣渠路15號(hào)居住及公共服務(wù)設(shè)施2801214116200中化方興6重慶江北江北嘴CBD體育公園地塊商業(yè)金融/居住1331631413079中海/九龍倉(cāng)7北京朝陽(yáng)朝陽(yáng)區(qū)望京商業(yè)金融3922654010197SOHU8佛山南海佛南（掛）200903地塊商住5881456495中海9重慶江北鴻恩寺地塊居住1253100383040保利10大連甘井子區(qū)廟嶺村紅凌路居住、公建13635002749金賽置地資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理表4 2009地王一覽城市日期企業(yè)價(jià)格地塊備注廣州富力、雅樂(lè)居、碧桂園聯(lián)合體255廣州亞運(yùn)城地塊樓面地價(jià)5822元/平米保利地產(chǎn)金沙洲B3702A09地塊折合樓面地價(jià)5534元/平米合景地產(chǎn)珠江新城D34地塊樓面地價(jià)13538元/平米北京富力地產(chǎn)北京廣渠門(mén)外10號(hào)地鐵北京祁連房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司通州區(qū)九棵樹(shù)大街地鐵折合樓面價(jià)格6265元/平米中國(guó)電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司朝陽(yáng)區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地鐵中化方興廣渠路15號(hào)地鐵宜家大興區(qū)西紅門(mén)商業(yè)綜合區(qū)地鐵北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司朝陽(yáng)區(qū)王四營(yíng)鄉(xiāng)地鐵樓面地價(jià)4000元/平米SOHO中國(guó)40北京望京地區(qū)以商業(yè)用地北京中糧萬(wàn)科假日風(fēng)景房地產(chǎn)22北京房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)1號(hào)地項(xiàng)目大龍地產(chǎn)北京順義天竺22號(hào)地上海綠地集團(tuán)上海松江區(qū)辰花路15號(hào)B地鐵綠地集團(tuán)12上海徐家匯斜土街道107街坊金地集團(tuán)上海趙巷10號(hào)地鐵華潤(rùn)置地嘉定南翔中海地產(chǎn)上海普陀區(qū)長(zhǎng)風(fēng)海航集團(tuán)旗下大新華物流控股黃浦江中心段深圳深圳中洲寶城置業(yè)公司寶城26區(qū)地塊單價(jià)6428元/平米深圳心海投資發(fā)展有限公司福田愛(ài)華路錦龍新村舊改地塊金地集團(tuán)觀瀾橫坑水庫(kù)片區(qū)樓面價(jià)8617元/平米杭州義烏中國(guó)小商品城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)浙江新城住宅地塊浙江西子房產(chǎn)上城區(qū)樓面地價(jià)24295元/平米綠城集團(tuán)拱墅區(qū)樓面地價(jià)22361元/平米浙江元豐房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司江干區(qū)住宅地塊南京南京恒輝房地產(chǎn)南京土地市場(chǎng)首次溢價(jià)出讓保利地產(chǎn)南京河西金沙江東街地塊樓面地價(jià)7553元/平米中治置業(yè)南京江寧九龍湖片區(qū)地塊樓面地價(jià)3910元/平米數(shù)據(jù)來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理（二）房?jī)r(jià)飛漲2009年，70個(gè)大中城市中有69個(gè)城市房?jī)r(jià)累計(jì)上漲，商品住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市分別為廣州、金華、深圳、?？?、溫州、湛江、北京、南京、寧波、杭州。資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、世經(jīng)未來(lái)整理圖1 2009年70個(gè)大中城市中商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局、世經(jīng)未來(lái)整理圖2 2009年70個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市數(shù)據(jù)來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整圖3 2009年房屋銷(xiāo)售價(jià)格由降轉(zhuǎn)升漲幅快速增加關(guān)于新一輪高房?jī)r(jià)的最新解釋?zhuān)皇菆?bào)復(fù)性反彈，二是剛性需求釋放，三是通脹預(yù)期的結(jié)果，四是流動(dòng)性過(guò)剩。二、各大房地產(chǎn)企業(yè)于09年快速增加了土地儲(chǔ)備2009年各房企土地儲(chǔ)備規(guī)模龐大，新增土儲(chǔ)統(tǒng)計(jì)達(dá)2500萬(wàn)方。2010年央行將繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策，積極引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)均衡放貸，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。我國(guó)銀行業(yè)非常重視對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和個(gè)人按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行綜合的授信，要求對(duì)于開(kāi)發(fā)商貸款項(xiàng)目的資本金要及時(shí)足額到位。表6 09年鼓勵(lì)政策一覽層面政策名稱(chēng)政策類(lèi)型政策頒布主體政策頒布時(shí)間政策主要內(nèi)容需求層面《擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度 支持居民首次購(gòu)買(mǎi)普通住房》信貸政策央行08年10月10/27起。供給層面《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》綜合政策國(guó)務(wù)院辦公廳08年12月一、加大保障性住房建設(shè)力度?！蛾P(guān)于集約用地的通知》土地政策國(guó)務(wù)院09年9月對(duì)于土地閑置滿(mǎn)兩年的，將依法無(wú)償收回、堅(jiān)決無(wú)償收回或者重 新安排使用；對(duì)于土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，開(kāi)發(fā)商需按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%交納土地閑置費(fèi)資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理（三）房地產(chǎn)政策由寬松逐步收緊2009年6月19日，銀監(jiān)會(huì)發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]59號(hào)），堅(jiān)持重點(diǎn)支持借款人購(gòu)買(mǎi)首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。12月9日溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施。表7 2009年12月起收緊政策匯總政策頒布時(shí)間政策名稱(chēng)政策類(lèi)型政策頒布主體政策主要內(nèi)容營(yíng)業(yè)稅調(diào)整稅費(fèi)政策國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年《國(guó)四條》綜合政策國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，增加普通商品房供應(yīng)；，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加大差別化信貸執(zhí)行力度；，完善商品房土地招拍掛制度和商品房預(yù)售制度；，到2012年解決1540萬(wàn)戶(hù)低收入家庭住房問(wèn)題《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理 的通知》土地政策財(cái)政部、國(guó)土部明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”二手房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策終止稅費(fèi)政策財(cái)政部、國(guó)稅總局自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)不足5年的非普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè) 稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，按 照其銷(xiāo)售收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。其中，前15家企業(yè)融資總額就超過(guò)了3000億元，占61家房企融資總額的80%以上。此外，60余家房企獲得銀行短期授信和中長(zhǎng)期授信總額超2400億，成為最主要的融資來(lái)源。隨后，年息率高達(dá)14%。即在完成了對(duì)借款企業(yè)各方面融資條件的審核后，商業(yè)銀行并不直接向企業(yè)發(fā)放貸款，而是借助信托公司的平臺(tái)，從中小投資者處募集資金，再將這部分資金用于借款企業(yè)的融資，投資收益來(lái)源于企業(yè)正常的還本付息。但值得注意的是，隨著這種模式的推廣，分散于個(gè)人投資者身上的風(fēng)險(xiǎn)將不可避免的增加，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)這方面的風(fēng)險(xiǎn)指導(dǎo)