【正文】 配 125圖82 中國大陸保險公司的總收入和年度增長 126圖83 2000年來房地產(chǎn)利用外資情況 129圖84 房地產(chǎn)開發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資 132圖85 19992009年東、中、西部房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長情況 133圖86 2009年中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比重繼續(xù)增加 133圖87 三重點地區(qū)發(fā)地產(chǎn)投資增速 134圖88 四個直轄市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅 135圖89 2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資比重情況 136圖90 名義存貸款利率走勢 137圖91 各省市2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元，%） 145圖92 2009年各省市住宅投資額（億元，%） 145圖93 各省市經(jīng)濟(jì)適用房投資額（億元，%） 146圖94 2009年各省市房地產(chǎn)開發(fā)本年資金來源及增長率比較 147圖95 2008年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中國內(nèi)貸款額（億元，%） 148圖96 2008年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中利用外資（億元，%） 149圖97 2008年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資自籌資金對比（億元，%） 150圖98 2008年各省市房地產(chǎn)開發(fā)投資其他資金比較（億元 %） 151圖99 2009年北京房地產(chǎn)資金來源結(jié)構(gòu) 153圖100 2009年資金來源結(jié)構(gòu) 154圖101 2009年資金來源結(jié)構(gòu) 155圖102 2009年資金來源結(jié)構(gòu) 156圖103 2009年資金來源結(jié)構(gòu) 157圖105 日本8890年加息周期地產(chǎn)股收益變化 175圖106 中國0208年加息周期地產(chǎn)股收益變化 176圖107 09年存貨周轉(zhuǎn)率 181圖108 09年資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 181圖109 09年財務(wù)費用/營業(yè)總收入 182圖110 09年管理費用/營業(yè)總收入 182圖111 09年營業(yè)費用/營業(yè)總收入 182圖112 投資增長的結(jié)果比2004年更健康 185圖113 2004年調(diào)控后各行業(yè)收入對比 186191 / 214第一章 行業(yè)基本情況第一節(jié) 行業(yè)定義房地產(chǎn)金融指房屋或建筑物在生產(chǎn)、流通、消費過程中的各種資金融通過程，是運用各種融資方式和金融工具籌集資金，支持房地產(chǎn)開發(fā)、流通和消費，促進(jìn)房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程中的資金良性循環(huán)，保障房地產(chǎn)再生產(chǎn)過程的順利進(jìn)行。按照國民經(jīng)濟(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)行業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動等4個子行業(yè)，金融業(yè)包括銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)和其他金融活動等4個子行業(yè)，見下表：表1 金融行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)子行業(yè)分類一級代碼金融業(yè)68銀行業(yè)6816810中央銀行指代表政府管理金融活動，并制定和執(zhí)行貨幣政策的特殊金融機構(gòu)的活動。6916910證券市場管理指證券、期貨市場的管理和監(jiān)督活動。7027020非人壽保險指主要提供除人壽險以外的保險活動和再保險活動。7127120金融租賃7137130財務(wù)公司指經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)，為企業(yè)融資服務(wù)的金融活動。7227220物業(yè)管理指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動。由于房地產(chǎn)商品資源稀缺，且和民眾生活密切相關(guān)，政府和監(jiān)管當(dāng)局都會高度關(guān)注其發(fā)展，作為“無形的手”直接或間接調(diào)控房地產(chǎn)或金融機構(gòu)行為，從而影響房地產(chǎn)金融市場行為。通過消費信貸刺激住房消費需求，將社會公眾小額的、分散的購房儲蓄集中起來，超前消費，及時轉(zhuǎn)變?yōu)榇笠?guī)模、社會化的房地產(chǎn)投資所需資金，加速了社會固定資產(chǎn)投資的步伐，間接推動了GDP的增長。在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇階段，預(yù)期收入增加，人民改善生活的要求提高，消費欲望強烈，房地產(chǎn)價格快速上升，金融機構(gòu)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)意愿增強，進(jìn)一步促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。一是消費信貸會改變居民儲蓄行為。流動性約束會改變資源配置方式，提高資本邊際生產(chǎn)效率，從而提高經(jīng)濟(jì)增長速度。一、銀行貸款國內(nèi)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。現(xiàn)階段，為了達(dá)到國家對房地產(chǎn)開發(fā)項目自有資金比例不低于35％的要求，一些企業(yè)往往通過關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開工項目資金、向省外企業(yè)借款以及銷售回款再投資等方法來籌措自有資金。2005年5月24日人民銀行發(fā)布了《短期融資券管理辦法》，一些大型房地產(chǎn)公司萬科、金融街、浦東金橋等陸續(xù)發(fā)布了發(fā)行計劃。房地產(chǎn)行業(yè)共通過公司債券市場融資202億元。2003年9月，中國人民銀行出臺121號文件，嚴(yán)格對房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款條件，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛尋找新的融資渠道，房地產(chǎn)信托在這種背景下迅速發(fā)展起來。2008年，受累于清淡的成交量和銀行嚴(yán)控信貸，房地產(chǎn)企業(yè)資金遭遇空前緊張，房地產(chǎn)融資類信托規(guī)模因此而獲得較快增長。在此背景下，一旦房價出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)商將腹背受敵。2月，已發(fā)行的56種集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品環(huán)比減少15個，但發(fā)行規(guī)模資金仍占到六成比重。至此，我國房地產(chǎn)信托的推行又取得新進(jìn)展，首批REITs試點漸行漸近。而在我國REITs才剛剛起步階段，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道匱乏使得REITS在我國具有比較迫切的發(fā)展要求。 REITs房地產(chǎn)證券化的這一特性顯然適應(yīng)了當(dāng)前國內(nèi)一方面資金需求缺口巨大，另一方面投融資渠道匱乏的市場現(xiàn)狀。到2008年利用外資總額726億元，％。%％。主要由個人按揭貸款、定金及預(yù)收款組成的其他資金為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長提供了動力，其占比由去年同期的36%提升到42%，占比位居各項資金來源之首。同時，截至2008年年底，北京已累計發(fā)放住房公積金貸款369507筆。繳納人數(shù)達(dá)到了7300萬人，％。年底，上海市有關(guān)部門發(fā)布了相關(guān)的實施細(xì)則。刷新了北京公開出讓土地以來樓面地價的新高。充裕的流動性下地王上演“國進(jìn)民退”，拿地價格比07年更高，以前十地王為例：表2 2009年地王前十名比較20092007價格，平均樓面地價為26365元/平方米，平均樓面地價為16234元/平方米企業(yè)09年總價地王和單價地王國有企業(yè)各占8席07年主要以民營企業(yè)為主，國有企業(yè)很少區(qū)域09年總價地王和單價地王各有7宗分布在一線城市07年總價地王2宗分布在一線城市，8宗在二線城市；單價地王4宗分布在一線城市，6宗在二線城市資料來源：世經(jīng)未來整理表3 2009年以來各地總價地王前十名單位：平方米 億元 元/平方米排名城市區(qū)域地塊名稱規(guī)劃用途建筑面積成交價樓面地價成交時間競得方1上海徐匯斜土街道107街坊龍華路1960號地塊住宅、商辦及綜合26605027232綠地2上海普陀長風(fēng)6B、7C地塊住宅及配套3126387022409中海3大連中山中山區(qū)大連港西區(qū)貿(mào)易咨詢、旅館業(yè)1225655494014大連港投資發(fā)展有限公司4廣州蘿崗科學(xué)城XXCF811地塊商住6136247074雅居樂5北京朝陽朝陽區(qū)廣渠路15號居住及公共服務(wù)設(shè)施2801214116200中化方興6重慶江北江北嘴CBD體育公園地塊商業(yè)金融/居住1331631413079中海/九龍倉7北京朝陽朝陽區(qū)望京商業(yè)金融3922654010197SOHU8佛山南海佛南（掛）200903地塊商住5881456495中海9重慶江北鴻恩寺地塊居住1253100383040保利10大連甘井子區(qū)廟嶺村紅凌路居住、公建13635002749金賽置地資料來源：世經(jīng)未來整理表4 2009地王一覽城市日期企業(yè)價格地塊備注廣州富力、雅樂居、碧桂園聯(lián)合體255廣州亞運城地塊樓面地價5822元/平米保利地產(chǎn)金沙洲B3702A09地塊折合樓面地價5534元/平米合景地產(chǎn)珠江新城D34地塊樓面地價13538元/平米北京富力地產(chǎn)北京廣渠門外10號地鐵北京祁連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通州區(qū)九棵樹大街地鐵折合樓面價格6265元/平米中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司朝陽區(qū)奧運村鄉(xiāng)地鐵中化方興廣渠路15號地鐵宜家大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)地鐵北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)地鐵樓面地價4000元/平米SOHO中國40北京望京地區(qū)以商業(yè)用地北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)22北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)1號地項目大龍地產(chǎn)北京順義天竺22號地上海綠地集團(tuán)上海松江區(qū)辰花路15號B地鐵綠地集團(tuán)12上海徐家匯斜土街道107街坊金地集團(tuán)上海趙巷10號地鐵華潤置地嘉定南翔中海地產(chǎn)上海普陀區(qū)長風(fēng)海航集團(tuán)旗下大新華物流控股黃浦江中心段深圳深圳中洲寶城置業(yè)公司寶城26區(qū)地塊單價6428元/平米深圳心海投資發(fā)展有限公司福田愛華路錦龍新村舊改地塊金地集團(tuán)觀瀾橫坑水庫片區(qū)樓面價8617元/平米杭州義烏中國小商品城房地產(chǎn)開發(fā)浙江新城住宅地塊浙江西子房產(chǎn)上城區(qū)樓面地價24295元/平米綠城集團(tuán)拱墅區(qū)樓面地價22361元/平米浙江元豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江干區(qū)住宅地塊南京南京恒輝房地產(chǎn)南京土地市場首次溢價出讓保利地產(chǎn)南京河西金沙江東街地塊樓面地價7553元/平米中治置業(yè)南京江寧九龍湖片區(qū)地塊樓面地價3910元/平米數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來整理（二）房價飛漲2009年，70個大中城市中有69個城市房價累計上漲，商品住宅價格漲幅最高的10個城市分別為廣州、金華、深圳、?？?、溫州、湛江、北京、南京、寧波、杭州。資料來源：國家統(tǒng)計局、世經(jīng)未來整理圖1 2009年70個大中城市中商品住宅銷售價格漲幅最高的10個城市資料來源：國家統(tǒng)計局、世經(jīng)未來整理圖2 2009年70個大中城市中二手住宅價格漲幅最高的10個城市數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來整圖3 2009年房屋銷售價格由降轉(zhuǎn)升漲幅快速增加關(guān)于新一輪高房價的最新解釋，一是報復(fù)性反彈，二是剛性需求釋放，三是通脹預(yù)期的結(jié)果，四是流動性過剩。二、各大房地產(chǎn)企業(yè)于09年快速增加了土地儲備2009年各房企土地儲備規(guī)模龐大，新增土儲統(tǒng)計達(dá)2500萬方。2010年央行將繼續(xù)實施適度寬松的貨幣政策，積極引導(dǎo)金融機構(gòu)均衡放貸，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。我國銀行業(yè)非常重視對房地產(chǎn)開發(fā)和個人按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險，對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款實行綜合的授信，要求對于開發(fā)商貸款項目的資本金要及時足額到位。表6 09年鼓勵政策一覽層面政策名稱政策類型政策頒布主體政策頒布時間政策主要內(nèi)容需求層面《擴(kuò)大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度 支持居民首次購買普通住房》信貸政策央行08年10月10/27起。供給層面《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》綜合政策國務(wù)院辦公廳08年12月一、加大保障性住房建設(shè)力度?！蛾P(guān)于集約用地的通知》土地政策國務(wù)院09年9月對于土地閑置滿兩年的，將依法無償收回、堅決無償收回或者重 新安排使用；對于土地閑置滿一年不滿兩年的，開發(fā)商需按出讓或劃撥土地價款的20%交納土地閑置費資料來源：世經(jīng)未來整理（三）房地產(chǎn)政策由寬松逐步收緊2009年6月19日，銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強按揭貸款風(fēng)險管理的通知》（銀監(jiān)發(fā)[2009]59號），堅持重點支持借款人購買首套自住住房的貸款需求，嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖。12月9日溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進(jìn)消費的若干政策措施。表7 2009年12月起收緊政策匯總政策頒布時間政策名稱政策類型政策頒布主體政策主要內(nèi)容營業(yè)稅調(diào)整稅費政策國務(wù)院常務(wù)會議個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年《國四條》綜合政策國務(wù)院常務(wù)會議，增加普通商品房供應(yīng)；，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸執(zhí)行力度；，完善商品房土地招拍掛制度和商品房預(yù)售制度；，到2012年解決1540萬戶低收入家庭住房問題《進(jìn)一步加強土地出讓收支管理 的通知》土地政策財政部、國土部明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止稅費政策財政部、國稅總局自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè) 稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按 照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。其中，前15家企業(yè)融資總額就超過了3000億元，占61家房企融資總額的80%以上。此外，60余家房企獲得銀行短期授信和中長期授信總額超2400億，成為最主要的融資來源。隨后，年息率高達(dá)14%。即在完成了對借款企業(yè)各方面融資條件的審核后，商業(yè)銀行并不直接向企業(yè)發(fā)放貸款，而是借助信托公司的平臺，從中小投資者處募集資金，再將這部分資金用于借款企業(yè)的融資，投資收益來源于企業(yè)正常的還本付息。但值得注意的是，隨著這種模式的推廣，分散于個人投資者身上的風(fēng)險將不可避免的增加，監(jiān)管機構(gòu)應(yīng)加強這方面的風(fēng)險指導(dǎo)