【正文】 借款人的財務(wù)分析不到位，對貸款的真實性調(diào)查不充分，貸后管理薄弱等。近年來部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售價格上漲較快，容易導(dǎo)致市場價格過分偏離其真實價值，從而產(chǎn)生泡沫。隨著我國房地產(chǎn)市場競爭日益激烈，監(jiān)管力度不斷加大，開發(fā)貸款門檻提高以及升息周期的到來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈條日趨緊張，一旦資金鏈條斷裂，就會導(dǎo)致不良貸款的產(chǎn)生。（二）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險評價盡管受到宏觀調(diào)控的制約，房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)蘊含的風(fēng)險仍不容忽視：一是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高負(fù)債經(jīng)營導(dǎo)致信用風(fēng)險。下半年開始由于房價高企，投機現(xiàn)象嚴(yán)重，國家陸續(xù)出臺遏制房價上升的政策，目前，監(jiān)管層貫徹大力防范房地產(chǎn)信貸增長引發(fā)金融風(fēng)險的政策導(dǎo)向。這是外資進入房地產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險之一。海外資本一般都是由經(jīng)驗豐富的專業(yè)房地產(chǎn)投資機構(gòu)管理，在項目選擇和管理方面有豐富的經(jīng)驗。（三）海外資金總的而言，海外金融機構(gòu)對于投資回報率的要求明顯高于市場平均水準(zhǔn)。實踐證明：房地產(chǎn)信托之所以如此走俏市場，其主要原因在于其良好的預(yù)期收益，高額的回報率具有極大的誘惑力。近年來資金日漸捉襟見肘的房地產(chǎn)開發(fā)商由于銀行的銀根抽緊而開始尋求新的融資渠道。與其他理財產(chǎn)品相比，房產(chǎn)信托產(chǎn)品吸引投資者的最大亮點無疑是其較高的收益率。（二）房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托與銀行存款、國債、企業(yè)債等多種金融產(chǎn)品相比，其融資產(chǎn)品的預(yù)期收益相對要高一些，而且市場上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限大多在1～3年之間。總體而言，按揭貸款仍然是商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)中相當(dāng)優(yōu)良的部分。2008年末，%，%。%，%，而上海市的房地產(chǎn)開發(fā)投資額僅增長2%。分省市情況看，2008年江蘇、廣東、遼寧、山東、北京和浙江6省市的房地產(chǎn)開發(fā)投資金額明顯高于其他各省市。111月，東部、分別同比增長14%、%、%，增幅分別減少5個、6個和5個百分點。東中西地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積負(fù)增長，只有中部地區(qū)完成開發(fā)土地面積同比增加，各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅低于2008年。（七）2009年外資進入狀況2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，利用外資470億元，%，這與金融危機有著重要的關(guān)系。但這一修改無疑為保險資金投資房地產(chǎn)提供了法律依據(jù)，保險公司投資房地產(chǎn)的渠道已經(jīng)打通，目前就等著開閘“放水”了。修訂后的保險法對保險資金的運用范圍進行了拓寬，其中最引人注目的就是增加了“投資不動產(chǎn)”一項。在此背景下，一旦房價出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)商將腹背受敵。%。截止2009年11月16日已有31家地產(chǎn)公司在滬深兩市發(fā)行企業(yè)債或公司債，累計募資近400億元；加上2家地產(chǎn)公司IPO以及15家公司增發(fā)，地產(chǎn)公司今年從A股市場累計融資已超過850億元，在21個一級行業(yè)中排名第八。（四）2009年房地產(chǎn)資本市場融資情況房地產(chǎn)公司在資本市場的融資方式可以分為股權(quán)融資、債權(quán)融資、可轉(zhuǎn)換債券融資三大類。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億元，%，占比比上年提高超過11個百分點。2009年我國個人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，同比增長超過43%，比上年末高30多個百分點，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá)40%和79%。截至2009年年末，%。商業(yè)性住房信貸的開放性使得其在我國個人住房貸款來源中占有絕對多數(shù)的比重。近年來，海外房地產(chǎn)資金對我國一線城市的收益型物業(yè)大單購買，外資逐漸成為我國部分城市收益型物業(yè)投資的重要資金來源。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914億元，%；個人按揭貸款8403億元，%。2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，%。資料來源：中國人民銀行20042009年個人住房貸款余額及增速變化（萬億元，%）（二）房地產(chǎn)金融資金來源情況房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金的主要來源2009年全年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源57，128億元，%。2009年全年，；%。2009年全年，主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增5764億元；%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2001年至今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速（億元，%）個人住房貸款需求情況2009年全年，；%。20032009年商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款整體情況單位：億元年份金融機構(gòu)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款余額同比增長房地產(chǎn)貸款余額占金融機構(gòu)貸款余額比例2003年15899621422 13%2004年17819812%26306 23%15%2005年20700013%27700%13%2006年225300%36800%%2007年%48000%%2008年303468%52818%%2009年399667%72942%%資料來源：中國人民銀行房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)資金需求情況，%，年內(nèi)各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速不斷回升，但仍處于2000年以來的最低水平。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億元，%，占比比上年進步超過11個百分點。其中，地產(chǎn)開發(fā)貸款超高速增長，年末地產(chǎn)開發(fā)貸款余額6678億元，同比增長超過100%，；房產(chǎn)開發(fā)貸款回升相對緩慢，%。人民幣貸款保持較快增長，%。其中，%，%。12月份，%，；%。09年110月全國商品住宅累計銷售均價達(dá)到4554元/平米，同比上漲23%，10月份全國商品住宅成交均價4791元/平米，同比漲幅高達(dá)31%，超過2007年房價上漲幅度。從15個重點城市商品房成交數(shù)據(jù)看，天津、深圳、杭州、南京、武漢、福州等一、二線城市09年成交套數(shù)同比增幅均超過100%。其中，%。08年國內(nèi)房地產(chǎn)市場交易極度萎靡，為改變有價無市的狀況，去年底政府出臺了減息降首付和降低交易環(huán)節(jié)稅費等一系列救市政策，09年全國商品房銷售出現(xiàn)明顯回暖，“井噴”行情完全超出了市場預(yù)期。先行指標(biāo)顯示未來供給在加速恢復(fù)。09年1~12月房地產(chǎn)開發(fā)投資額36，232億元，%。四是金融市場的發(fā)展尤其是股票市場指數(shù)不斷上揚，使得資本市場通過財富效應(yīng)增加居民財產(chǎn)性收入的作用得到充分發(fā)揮。主要體現(xiàn)在以下幾個方面，一是市場融資總量同比大幅增加，并正式啟動創(chuàng)業(yè)板，新增了地方政府債、中小企業(yè)集合票據(jù)等多種金融產(chǎn)品，有力支持了4萬億元投資計劃、增加了民間投資、加大了對中小企業(yè)的融資支持力度，為經(jīng)濟發(fā)展提供及時高效的資金支持。貨幣市場交易活躍，利率從低位有所回升；債券收益率曲線總體逐步上移，債券發(fā)行規(guī)模快速增加；股票交易量明顯放大，股票指數(shù)大幅上揚。信托業(yè)利潤穩(wěn)步攀升，產(chǎn)品創(chuàng)新步伐不斷加快。證券業(yè)券商業(yè)績快速攀升，A股市場全年整體上行較大，創(chuàng)業(yè)板的推出增強了資本市場的層次性，IPO重啟帶來多項收益。五、2009年金融行業(yè)發(fā)展情況（一）2009年我國金融機構(gòu)經(jīng)營情況分析2009年金融業(yè)總體運行狀況良好。經(jīng)濟刺激計劃和寬松的貨幣政策是支持房地產(chǎn)市場回暖的重要宏觀背景，各級政府出臺的房地產(chǎn)相關(guān)政策也起到了積極的作用。由于儲蓄存款余額繼續(xù)大幅增長，通脹預(yù)期將繼續(xù)促使存款轉(zhuǎn)移，但貨幣政策銀行信貸規(guī)模的適度收緊，特別是二套房貸差別化政策嚴(yán)格執(zhí)行將導(dǎo)致2010年購房杠桿降低。居民收入提高，工業(yè)總產(chǎn)值增速，2010年中國經(jīng)濟回升向好的趨勢進一步確立。因此，從一定意義上說，商業(yè)銀行就是我國房地產(chǎn)業(yè)的主要資金提供方。（三）金融產(chǎn)品主要為銀行信貸根據(jù)中國人民銀行對我國房地產(chǎn)投資資金來源分析，有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，這一比例將高達(dá)70%以上?？梢哉f，商業(yè)銀行主宰我國房地產(chǎn)金融市場的格局依然堅固，與其他金融機構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的金融合力遠(yuǎn)未形成。“國四條”、“國十一條”的相繼推出顯示了國家嚴(yán)控房地產(chǎn)投資的決心。2009年12月14日溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等四大舉措。（二）09年政策前松后緊由于金融危機導(dǎo)致的樓市“寒冬”，09年初，國家相繼出臺了通過降低交易稅，政府補貼、降低公積金首付比例和提高貸款額度等提高居民購買力；通過降低土地保證金比例，降低規(guī)劃費用簡化審批流程，放松對開發(fā)商的貸款等緩解開發(fā)商現(xiàn)金流壓力；通過降低房地產(chǎn)投資項目資金比例，逐步取消建房限制等鼓勵房地產(chǎn)投資的政策。2009年四個一個城市中，廣州、深圳的住房價格上漲最快，%%，%，在70個大中城市中排名首位。2009年，70個大中城市中有69個城市房價累計上漲，商品住宅價格漲幅最高的10個城市分別為廣州、金華、深圳、?？?、溫州、湛江、北京、南京、寧波、杭州。刷新了北京公開出讓土地以來樓面地價的新高。主要由個人按揭貸款、定金及預(yù)收款組成的其他資金為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長提供了動力，其占比由去年同期的36%提升到42%，占比位居各項資金來源之首。約為2008年的5倍、2007年的2倍。（二）購房融資來源我國居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購房貸款和政策性的住房公積金貸款。其中，國內(nèi)貸款11293 億元，%；利用外資470 億元，%；企業(yè)自籌資金17906 億元，%；其他資金27459 億元，%。其中，商品住宅投資 萬億元，比上年增長 %，%。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。摘 要一、房地產(chǎn)金融市場狀況（一）開發(fā)融資市場我國房地產(chǎn)開發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要有：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金和其他資金。2009 年全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬億元，比上年增長 %，年內(nèi)各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速不斷回升，但仍處于 2000 年以來的最低水平。2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128 億元，%。在其他資金中，定金及預(yù)收款15914 億元，%；個人按揭貸款8403 億元，%。2009年我國個人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，同比增長超過43%，比上年末高30多個百分點，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá)40%和79%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資資金中在其他資金中，定金及預(yù)收款3749億元，%；個人按揭貸款2193億元，%。二、2009年房地產(chǎn)金融重大事件分析（一）“地王時代”歸來 樓市泡沫增加2009年北京、重慶、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線城市，不僅多塊入市土地爭奪激烈，高價成交，而且個別黃金地塊也再次創(chuàng)下天價成交紀(jì)錄。而在西安本地，一些大開發(fā)商所拿下的地塊，也紛紛創(chuàng)下了西安市地價新高的紀(jì)錄。70個大中城市中二手住宅價格漲幅最高的10個城市分別為：深圳、溫州、杭州、廈門、金華、銀川、重慶、南京、哈爾濱、大連。北京商品住宅和二手住宅分別累計上漲13%%，%%。但隨著房價高企，地王頻現(xiàn)，房地產(chǎn)投機現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，09年下半年開始，房地產(chǎn)政策開始有緊縮的跡象。會議同時明確表態(tài)“遏制部分城市房價過快上漲”。三、房地產(chǎn)金融存在的問題（一）市場參與主體主要為商業(yè)銀行僅有的兩家專業(yè)信貸機構(gòu)－－煙臺和蚌埠住房儲蓄銀行在2003年底前都已轉(zhuǎn)制為商業(yè)銀行，目前唯一正在運作的是成立于2004年2月的天津市中德住房儲蓄銀行，雖然業(yè)績增長強勁，但由于服務(wù)地域受到限制，對全國整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響力尚且有限。（二）市場深度僅限于一級市場目前我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款和住房公積金貸款等，這些都集中在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的一級市場，對于房地產(chǎn)投資基金、個人住房抵押支持的證券（MBS）、抵押擔(dān)保證券等處于二級市場的金融產(chǎn)品，除去MBS正在建設(shè)銀行進行試點外，其他產(chǎn)品目前還于理論研討階段，距離市場操作還相差甚遠(yuǎn)。雖然近年來政策性住房貸款得到了較快增長，但與商業(yè)住房貸款相比規(guī)模還較小。四、2009年房地產(chǎn)金融業(yè)發(fā)展環(huán)境分析（一）房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟環(huán)境2009年，金融危機的影響逐漸減小，全國經(jīng)濟形式轉(zhuǎn)好，%。在經(jīng)濟指標(biāo)改善和通脹預(yù)期抬頭的局面下，寬松貨幣政策逐步退出至“適度寬松”，但預(yù)計M1M2剪刀差仍處于正值區(qū)間，市場資金面較為活躍，樓市宏觀環(huán)境保持正面。（二）房地產(chǎn)政策調(diào)整2009年的中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個急轉(zhuǎn)向上的行情。2009年初貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市；2009年中，針對房價過快上漲，加大土地供給，整頓市場秩序；2009年末，為防范泡沫擴大，遏制房價過快上漲，國家相繼出臺多項調(diào)控政策。銀行業(yè)信貸規(guī)模不斷擴大，中間業(yè)務(wù)快速發(fā)展，凈息差谷底回升。保險業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中，迎來近年來成績最為顯著的一年。（二）2009年我國金融市場狀況分析2009年，我國金融市場總體運行平穩(wěn)，市場流動性合理充裕。2009年，在總體寬松的宏觀經(jīng)濟政策及經(jīng)濟形勢總體回升向好的共同作用下，金融市場有力地支持了國民經(jīng)濟建設(shè)，自身也保持了快速健康發(fā)展態(tài)勢，融資量大幅增加，交易量創(chuàng)歷史新高，市場結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化，投融資、價格發(fā)現(xiàn)及保值等功能均得到較好的發(fā)展。二是企業(yè)通過在資本市場收購、兼并、重組和整體上市等方式，進行結(jié)構(gòu)調(diào)整，實現(xiàn)做大做強，在促進自身盈利水平不斷提高的同時，也推動了經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展；三是金融市場交易工具創(chuàng)新步伐有所加快，增強了資產(chǎn)流動性，并為經(jīng)濟主體提供了多樣化的投資避險工具。六、房地產(chǎn)市場運行情況（一）房地產(chǎn)市場供給狀況分析房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速在年初跌至1%的歷史低谷后快速反彈，%，與全國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速之間的差距有所縮小。%，去年年初以來在10月份首次由負(fù)轉(zhuǎn)正；，%，增幅回落7個百分點。（二）房地產(chǎn)市場需求狀況分析09年全國商品房銷售達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的水平：，同比增長53%，全年創(chuàng)下歷史新高已成定局；，%，已經(jīng)超過了07 萬億元的歷史最高水平。09年，%。%，其中，%。（三）房地產(chǎn)市場價格情況房地產(chǎn)市場急劇升溫由于銷售行情十分火爆，開發(fā)商開始加大推盤力度，并逐漸取消08年以來的價格優(yōu)惠措施，房價止跌回升。全國70個大中城市房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)持續(xù)上升根據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2009年，全國70個大中城市房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)持續(xù)上升，如圖所示。%，；%。