【正文】 即在完成了對借款企業(yè)各方面融資條件的審核后，商業(yè)銀行并不直接向企業(yè)發(fā)放貸款，而是借助信托公司的平臺(tái)，從中小投資者處募集資金，再將這部分資金用于借款企業(yè)的融資，投資收益來源于企業(yè)正常的還本付息。表7 2009年12月起收緊政策匯總政策頒布時(shí)間政策名稱政策類型政策頒布主體政策主要內(nèi)容營業(yè)稅調(diào)整稅費(fèi)政策國務(wù)院常務(wù)會(huì)議個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年《國四條》綜合政策國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，增加普通商品房供應(yīng)；，抑制投資投機(jī)性購房，加大差別化信貸執(zhí)行力度；，完善商品房土地招拍掛制度和商品房預(yù)售制度；，到2012年解決1540萬戶低收入家庭住房問題《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理 的通知》土地政策財(cái)政部、國土部明確開發(fā)商以后拿地時(shí)，“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止稅費(fèi)政策財(cái)政部、國稅總局自2010年1月1日起，個(gè)人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè) 稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按 照其銷售收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅；個(gè)人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。表6 09年鼓勵(lì)政策一覽層面政策名稱政策類型政策頒布主體政策頒布時(shí)間政策主要內(nèi)容需求層面《擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度 支持居民首次購買普通住房》信貸政策央行08年10月10/27起。資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、世經(jīng)未來整理圖1 2009年70個(gè)大中城市中商品住宅銷售價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局、世經(jīng)未來整理圖2 2009年70個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來整圖3 2009年房屋銷售價(jià)格由降轉(zhuǎn)升漲幅快速增加關(guān)于新一輪高房價(jià)的最新解釋，一是報(bào)復(fù)性反彈，二是剛性需求釋放，三是通脹預(yù)期的結(jié)果，四是流動(dòng)性過剩。繳納人數(shù)達(dá)到了7300萬人，％。到2008年利用外資總額726億元，％。2月，已發(fā)行的56種集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品環(huán)比減少15個(gè)，但發(fā)行規(guī)模資金仍占到六成比重。房地產(chǎn)行業(yè)共通過公司債券市場融資202億元。流動(dòng)性約束會(huì)改變資源配置方式，提高資本邊際生產(chǎn)效率，從而提高經(jīng)濟(jì)增長速度。由于房地產(chǎn)商品資源稀缺，且和民眾生活密切相關(guān)，政府和監(jiān)管當(dāng)局都會(huì)高度關(guān)注其發(fā)展，作為“無形的手”直接或間接調(diào)控房地產(chǎn)或金融機(jī)構(gòu)行為，從而影響房地產(chǎn)金融市場行為。6916910證券市場管理指證券、期貨市場的管理和監(jiān)督活動(dòng)。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第六條“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，加大了抵押物執(zhí)行的法律風(fēng)險(xiǎn)。我國房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪上漲，在相對高位上可能有回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率單位：%房地產(chǎn)貸款住房按揭貸款各項(xiàng)貸款2006年2007年2008年數(shù)據(jù)來源：銀監(jiān)會(huì)當(dāng)前，%，扣除2%左右的資金來源成本，不考慮不良貸款損失，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)至少都有34%左右的收益。當(dāng)然，這只是從立法層面上進(jìn)行的原則性規(guī)定，具體的投資規(guī)則，包括投資方式、投資比例或金額上限、投資項(xiàng)目的選擇等問題還須由中國保監(jiān)會(huì)制定相應(yīng)的實(shí)施細(xì)則予以明確。（三）2009年房地產(chǎn)信貸市場發(fā)展情況2009年我國房地產(chǎn)貸款余額快速增長。其中，%，%。%，其中，%。保險(xiǎn)業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中，迎來近年來成績最為顯著的一年。三、房地產(chǎn)金融存在的問題（一）市場參與主體主要為商業(yè)銀行僅有的兩家專業(yè)信貸機(jī)構(gòu)－－煙臺(tái)和蚌埠住房儲(chǔ)蓄銀行在2003年底前都已轉(zhuǎn)制為商業(yè)銀行，目前唯一正在運(yùn)作的是成立于2004年2月的天津市中德住房儲(chǔ)蓄銀行，雖然業(yè)績增長強(qiáng)勁，但由于服務(wù)地域受到限制，對全國整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響力尚且有限。2009年我國個(gè)人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，同比增長超過43%，比上年末高30多個(gè)百分點(diǎn)，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá)40%和79%。其中，國內(nèi)貸款11293 億元，%；利用外資470 億元，%；企業(yè)自籌資金17906 億元，%；其他資金27459 億元，%。2009年12月14日溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，就促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等四大舉措。五、2009年金融行業(yè)發(fā)展情況（一）2009年我國金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況分析2009年金融業(yè)總體運(yùn)行狀況良好。08年國內(nèi)房地產(chǎn)市場交易極度萎靡，為改變有價(jià)無市的狀況，去年底政府出臺(tái)了減息降首付和降低交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等一系列救市政策，09年全國商品房銷售出現(xiàn)明顯回暖，“井噴”行情完全超出了市場預(yù)期。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億元，%，占比比上年進(jìn)步超過11個(gè)百分點(diǎn)。近年來，海外房地產(chǎn)資金對我國一線城市的收益型物業(yè)大單購買，外資逐漸成為我國部分城市收益型物業(yè)投資的重要資金來源。在此背景下，一旦房價(jià)出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)商將腹背受敵。2008年末，%，%。這是外資進(jìn)入房地產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。假按揭不以真實(shí)購房為目的，開發(fā)商以其他關(guān)系人冒充購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款，以達(dá)到降低財(cái)務(wù)成本，緩解資金周轉(zhuǎn)困難的目的。6826820商業(yè)銀行指國有獨(dú)資商業(yè)銀行、股份制銀行、城市商業(yè)銀行、城市信用社、農(nóng)村信用社等的活動(dòng)。7237230房地產(chǎn)中介服務(wù)指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動(dòng)。新增長理論認(rèn)為儲(chǔ)蓄是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的一個(gè)重要因素，因?yàn)閮?chǔ)蓄率可以影響資本增長率，進(jìn)而影響產(chǎn)出增長率。％。政策方面，2009年初，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前調(diào)整部分信貸監(jiān)管政策促進(jìn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健發(fā)展的通知》，調(diào)整《信托公司集合資金信托計(jì)劃管理辦法》中關(guān)于信托計(jì)劃向他人提供貸款不得超過其管理所有信托計(jì)劃實(shí)收余額30％的規(guī)定，支持符合一定監(jiān)管評級要求的信托公司，對其集合信托貸款比例考核放寬至50％。在可預(yù)見的2010年，隨著房地產(chǎn)投資信托試點(diǎn)的開始，REITs將再度成為市場關(guān)注的焦點(diǎn)。與此同時(shí)，我國住房公積金也發(fā)展較快。70個(gè)大中城市中二手住宅價(jià)格漲幅最高的10個(gè)城市分別為：深圳、溫州、杭州、廈門、金華、銀川、重慶、南京、哈爾濱、大連。同時(shí)對于個(gè)人住房按揭貸款的第二套以上帶有投資和投機(jī)性的，即為了出售和價(jià)值增值而購房的行為，實(shí)行有效的風(fēng)險(xiǎn)控制。會(huì)議決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。工行則將這個(gè)信托產(chǎn)品當(dāng)作高收益的理財(cái)產(chǎn)品賣給客戶，%。與直接向銀行借貸相比，由于此類信托計(jì)劃中銀行已經(jīng)將很大一部分風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了投資者，銀行方面對資金的使用較為寬容，其資金的使用也相對靈活些，能滿足企業(yè)多方面的融資需求。資料來源：世經(jīng)未來整理四、大型開發(fā)商抵御市場風(fēng)險(xiǎn)能力增強(qiáng)各房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，主要通過銀行授信、公司債、增發(fā)配股、信托等方式實(shí)現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2009年11月6日，全國61家中國內(nèi)地房企通過銀行授信、銀行貸款、定向增發(fā)、IPO等方式融資總額約4000億元人民幣。對已貸款購買 一套住房，人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第 二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸 款購買普通自住房的優(yōu)惠政策?？梢姌鞘兄写嬖诖罅颗菽?huì)議同時(shí)明確表示“遏制房價(jià)過快上漲”。1998年以來，人民銀行采取了一系列鼓勵(lì)住房消費(fèi)金融的政策。2009年12月底，據(jù)上海市浦東新區(qū)副區(qū)長嚴(yán)旭透露，浦東版REITs試點(diǎn)方案已經(jīng)上報(bào)，其方案為央行主導(dǎo)的債權(quán)版模式，發(fā)起公司為浦東的四家大型國有企業(yè)。四、信托融資2002年7月，我國逐步開始辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。一是房地產(chǎn)金融能夠引導(dǎo)儲(chǔ)蓄向房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化。6946940證券分析與咨詢70保險(xiǎn)業(yè)7017010人壽保險(xiǎn)指主要提供養(yǎng)老等人壽保險(xiǎn)和再保險(xiǎn)的活動(dòng)。由于我國房地產(chǎn)金融是以一級市場為主，幾乎沒有證券化和房地產(chǎn)基金等二級市場，住房金融、房地產(chǎn)開發(fā)投資和商業(yè)物業(yè)投資都缺乏便于讓投資者變現(xiàn)的二級市場，使得投資的流動(dòng)性較差，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)較大。下半年開始由于房價(jià)高企，投機(jī)現(xiàn)象嚴(yán)重，國家陸續(xù)出臺(tái)遏制房價(jià)上升的政策，目前，監(jiān)管層貫徹大力防范房地產(chǎn)信貸增長引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)的政策導(dǎo)向。與其他理財(cái)產(chǎn)品相比，房產(chǎn)信托產(chǎn)品吸引投資者的最大亮點(diǎn)無疑是其較高的收益率。（七）2009年外資進(jìn)入狀況2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，利用外資470億元，%，這與金融危機(jī)有著重要的關(guān)系。2009年我國個(gè)人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，同比增長超過43%，比上年末高30多個(gè)百分點(diǎn)，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá)40%和79%。2009年全年，主要金融機(jī)構(gòu)及農(nóng)村合作金融機(jī)構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計(jì)新增5764億元；%。09年110月全國商品住宅累計(jì)銷售均價(jià)達(dá)到4554元/平米，同比上漲23%，10月份全國商品住宅成交均價(jià)4791元/平米，同比漲幅高達(dá)31%，超過2007年房價(jià)上漲幅度。貨幣市場交易活躍，利率從低位有所回升；債券收益率曲線總體逐步上移，債券發(fā)行規(guī)?？焖僭黾樱还善苯灰琢棵黠@放大，股票指數(shù)大幅上揚(yáng)。（三）金融產(chǎn)品主要為銀行信貸根據(jù)中國人民銀行對我國房地產(chǎn)投資資金來源分析，有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，這一比例將高達(dá)70%以上。主要由個(gè)人按揭貸款、定金及預(yù)收款組成的其他資金為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長提供了動(dòng)力，其占比由去年同期的36%提升到42%，占比位居各項(xiàng)資金來源之首。2009 年全國累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬億元，比上年增長 %，年內(nèi)各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)增速不斷回升，但仍處于 2000 年以來的最低水平。北京商品住宅和二手住宅分別累計(jì)上漲13%%，%%。（二）房地產(chǎn)政策調(diào)整2009年的中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個(gè)急轉(zhuǎn)向上的行情。%，去年年初以來在10月份首次由負(fù)轉(zhuǎn)正；，%，增幅回落7個(gè)百分點(diǎn)。截至2009年年末，%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，%；利用外資470億元，%；企業(yè)自籌資金17906億元，%；其他資金27459億元，%。（五）房地產(chǎn)信托基金2009年共發(fā)行204款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，較2008年134款增長了52%，創(chuàng)歷史新高；共成立181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模327億元，同比增長40%。%左右。其要求股權(quán)投資回報(bào)一般為10%30%；對于收購一些優(yōu)秀的物業(yè)再進(jìn)行轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售的項(xiàng)目，如果是自己會(huì)經(jīng)營，要求回報(bào)率為10%左右，如果轉(zhuǎn)售，回報(bào)要求超過20%；在債權(quán)投資項(xiàng)目上，其要求達(dá)到8%10%的回報(bào)率。一旦遭遇金融危機(jī)，經(jīng)濟(jì)增長趨勢被迫中斷，會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)價(jià)格也將大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。廣義的房地產(chǎn)金融是指利用各種方法和工具為房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)各部門的籌資、融通、清算資金提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動(dòng)；狹義的房地產(chǎn)金融是指金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為。7197190其他未列明的金融活動(dòng)指上述未列明的金融活動(dòng)。四是房地產(chǎn)信貸作為貨幣政策的調(diào)控手段之一，可以通過貸款利率和信貸規(guī)模的雙重調(diào)控，發(fā)揮市場的自發(fā)調(diào)節(jié)作用，減輕經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響，避免經(jīng)濟(jì)“硬著陸”。三、債券融資我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，但在隨后的6年中，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。據(jù)統(tǒng)計(jì)，%。作為一種集合大眾資金，REITs為投資者提供的是以較低門檻和較高流動(dòng)性投資于不動(dòng)產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)。據(jù)3月22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《2008年全國住房公積金管理情況通報(bào)》顯示，全國住房公積金繳存余額首次突破了萬億大關(guān)。伴隨著樓市交易狀況的持續(xù)好轉(zhuǎn)，各個(gè)開發(fā)商的商品房存貨也得到了極大的消化，這樣的形勢下，開發(fā)商拿地信心大幅度增加，圈地?zé)岢痹俅纬霈F(xiàn)。；%。國土資源部9月1日下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理 促進(jìn)批而未用土地利用的通知》（簡稱《通知》），要求各地全面清理和摸清閑置土地情況，及時(shí)制訂批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意見和整改方案；嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項(xiàng)目用地。圖5 2009年重點(diǎn)房企融資情況統(tǒng)計(jì)（115名）序號房企名稱融資方式融資總額（億元）1萬科銀行授信500億、增發(fā)集資112億6122綠地銀行授信474億4743金地集團(tuán)、銀行授信300億、信托100億4SOHO中國銀行授信300億、可轉(zhuǎn)債28億港元5方興地產(chǎn)、銀行授信245億6泛海建設(shè)公司債32億、銀行授信200億2327龍湖銀行授信180億、公司債14億1948富力公司債115億1159首創(chuàng)置業(yè)公司債10億、銀行授信100億11010保利公司債13億、定向增發(fā)78億11綠城銀行授信100億10012金融街公司債56億5613北京金隅14恒大15招商地產(chǎn)定向增發(fā)50億50資料來源：世經(jīng)未來整理資料來源：世經(jīng)未來整理圖6 重點(diǎn)房企融資情況統(tǒng)計(jì)五、熱點(diǎn)關(guān)注（一）銀行參與房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新，中海?綠城一號房地產(chǎn)投資信托計(jì)劃成功實(shí)施2009年4月15日，面臨巨大資金危機(jī)的綠城房地產(chǎn)與中海信托股份有限公司（以下簡稱中海信托）訂立了信托協(xié)議，成立中海綠城1號房地產(chǎn)投資基金，成為房地產(chǎn)融資方式的又一創(chuàng)舉。（二）萬科獲房企單筆最高授信額度，凸顯房企融資馬太效應(yīng)2009年8月17日，萬科與中國建設(shè)銀行股份有限公司簽署