【正文】 即在完成了對借款企業(yè)各方面融資條件的審核后，商業(yè)銀行并不直接向企業(yè)發(fā)放貸款，而是借助信托公司的平臺，從中小投資者處募集資金，再將這部分資金用于借款企業(yè)的融資，投資收益來源于企業(yè)正常的還本付息。表7 2009年12月起收緊政策匯總政策頒布時間政策名稱政策類型政策頒布主體政策主要內(nèi)容營業(yè)稅調(diào)整稅費政策國務(wù)院常務(wù)會議個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年《國四條》綜合政策國務(wù)院常務(wù)會議，增加普通商品房供應(yīng)；，抑制投資投機性購房，加大差別化信貸執(zhí)行力度；，完善商品房土地招拍掛制度和商品房預(yù)售制度；，到2012年解決1540萬戶低收入家庭住房問題《進一步加強土地出讓收支管理 的通知》土地政策財政部、國土部明確開發(fā)商以后拿地時，“分期繳納全部土地出讓價款期限原則上不得超過一年，特殊項目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策終止稅費政策財政部、國稅總局自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè) 稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按 照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。表6 09年鼓勵政策一覽層面政策名稱政策類型政策頒布主體政策頒布時間政策主要內(nèi)容需求層面《擴大商業(yè)性個人住房貸款利率下浮幅度 支持居民首次購買普通住房》信貸政策央行08年10月10/27起。資料來源：國家統(tǒng)計局、世經(jīng)未來整理圖1 2009年70個大中城市中商品住宅銷售價格漲幅最高的10個城市資料來源：國家統(tǒng)計局、世經(jīng)未來整理圖2 2009年70個大中城市中二手住宅價格漲幅最高的10個城市數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來整圖3 2009年房屋銷售價格由降轉(zhuǎn)升漲幅快速增加關(guān)于新一輪高房價的最新解釋，一是報復(fù)性反彈，二是剛性需求釋放，三是通脹預(yù)期的結(jié)果，四是流動性過剩。繳納人數(shù)達到了7300萬人，％。到2008年利用外資總額726億元，％。2月，已發(fā)行的56種集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品環(huán)比減少15個，但發(fā)行規(guī)模資金仍占到六成比重。房地產(chǎn)行業(yè)共通過公司債券市場融資202億元。流動性約束會改變資源配置方式，提高資本邊際生產(chǎn)效率，從而提高經(jīng)濟增長速度。由于房地產(chǎn)商品資源稀缺，且和民眾生活密切相關(guān)，政府和監(jiān)管當(dāng)局都會高度關(guān)注其發(fā)展，作為“無形的手”直接或間接調(diào)控房地產(chǎn)或金融機構(gòu)行為，從而影響房地產(chǎn)金融市場行為。6916910證券市場管理指證券、期貨市場的管理和監(jiān)督活動。最高人民法院《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第六條“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”，意味著如果貸款買房者拒不還款，銀行也不能將其居住的房屋變賣以回收貸款，加大了抵押物執(zhí)行的法律風(fēng)險。我國房地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷了一輪上漲，在相對高位上可能有回調(diào)的風(fēng)險。金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款不良率單位：%房地產(chǎn)貸款住房按揭貸款各項貸款2006年2007年2008年數(shù)據(jù)來源：銀監(jiān)會當(dāng)前，%，扣除2%左右的資金來源成本，不考慮不良貸款損失，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)至少都有34%左右的收益。當(dāng)然，這只是從立法層面上進行的原則性規(guī)定，具體的投資規(guī)則，包括投資方式、投資比例或金額上限、投資項目的選擇等問題還須由中國保監(jiān)會制定相應(yīng)的實施細則予以明確。（三）2009年房地產(chǎn)信貸市場發(fā)展情況2009年我國房地產(chǎn)貸款余額快速增長。其中，%，%。%，其中，%。保險業(yè)在結(jié)構(gòu)調(diào)整中，迎來近年來成績最為顯著的一年。三、房地產(chǎn)金融存在的問題（一）市場參與主體主要為商業(yè)銀行僅有的兩家專業(yè)信貸機構(gòu)－－煙臺和蚌埠住房儲蓄銀行在2003年底前都已轉(zhuǎn)制為商業(yè)銀行，目前唯一正在運作的是成立于2004年2月的天津市中德住房儲蓄銀行，雖然業(yè)績增長強勁，但由于服務(wù)地域受到限制，對全國整個房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響力尚且有限。2009年我國個人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，同比增長超過43%，比上年末高30多個百分點，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達40%和79%。其中，國內(nèi)貸款11293 億元，%；利用外資470 億元，%；企業(yè)自籌資金17906 億元，%；其他資金27459 億元，%。2009年12月14日溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，就促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展提出增加供給、抑制投機、加強監(jiān)管、推進保障房建設(shè)等四大舉措。五、2009年金融行業(yè)發(fā)展情況（一）2009年我國金融機構(gòu)經(jīng)營情況分析2009年金融業(yè)總體運行狀況良好。08年國內(nèi)房地產(chǎn)市場交易極度萎靡，為改變有價無市的狀況，去年底政府出臺了減息降首付和降低交易環(huán)節(jié)稅費等一系列救市政策，09年全國商品房銷售出現(xiàn)明顯回暖，“井噴”行情完全超出了市場預(yù)期。2009年新增房地產(chǎn)貸款2萬億元，%，占比比上年進步超過11個百分點。近年來，海外房地產(chǎn)資金對我國一線城市的收益型物業(yè)大單購買，外資逐漸成為我國部分城市收益型物業(yè)投資的重要資金來源。在此背景下，一旦房價出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)商將腹背受敵。2008年末，%，%。這是外資進入房地產(chǎn)面臨的主要風(fēng)險之一。假按揭不以真實購房為目的，開發(fā)商以其他關(guān)系人冒充購房人，通過虛假銷售（購買）方式，套取銀行貸款，以達到降低財務(wù)成本，緩解資金周轉(zhuǎn)困難的目的。6826820商業(yè)銀行指國有獨資商業(yè)銀行、股份制銀行、城市商業(yè)銀行、城市信用社、農(nóng)村信用社等的活動。7237230房地產(chǎn)中介服務(wù)指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等活動。新增長理論認(rèn)為儲蓄是推動經(jīng)濟增長的一個重要因素，因為儲蓄率可以影響資本增長率，進而影響產(chǎn)出增長率。％。政策方面，2009年初，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前調(diào)整部分信貸監(jiān)管政策促進經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的通知》，調(diào)整《信托公司集合資金信托計劃管理辦法》中關(guān)于信托計劃向他人提供貸款不得超過其管理所有信托計劃實收余額30％的規(guī)定，支持符合一定監(jiān)管評級要求的信托公司，對其集合信托貸款比例考核放寬至50％。在可預(yù)見的2010年，隨著房地產(chǎn)投資信托試點的開始，REITs將再度成為市場關(guān)注的焦點。與此同時，我國住房公積金也發(fā)展較快。70個大中城市中二手住宅價格漲幅最高的10個城市分別為：深圳、溫州、杭州、廈門、金華、銀川、重慶、南京、哈爾濱、大連。同時對于個人住房按揭貸款的第二套以上帶有投資和投機性的，即為了出售和價值增值而購房的行為，實行有效的風(fēng)險控制。會議決定：個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施。工行則將這個信托產(chǎn)品當(dāng)作高收益的理財產(chǎn)品賣給客戶，%。與直接向銀行借貸相比，由于此類信托計劃中銀行已經(jīng)將很大一部分風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了投資者，銀行方面對資金的使用較為寬容，其資金的使用也相對靈活些，能滿足企業(yè)多方面的融資需求。資料來源：世經(jīng)未來整理四、大型開發(fā)商抵御市場風(fēng)險能力增強各房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道多元化，主要通過銀行授信、公司債、增發(fā)配股、信托等方式實現(xiàn)，據(jù)統(tǒng)計，截至2009年11月6日，全國61家中國內(nèi)地房企通過銀行授信、銀行貸款、定向增發(fā)、IPO等方式融資總額約4000億元人民幣。對已貸款購買 一套住房，人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申請貸款購買第 二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照執(zhí)行首次貸 款購買普通自住房的優(yōu)惠政策?？梢姌鞘兄写嬖诖罅颗菽h同時明確表示“遏制房價過快上漲”。1998年以來，人民銀行采取了一系列鼓勵住房消費金融的政策。2009年12月底，據(jù)上海市浦東新區(qū)副區(qū)長嚴(yán)旭透露，浦東版REITs試點方案已經(jīng)上報，其方案為央行主導(dǎo)的債權(quán)版模式，發(fā)起公司為浦東的四家大型國有企業(yè)。四、信托融資2002年7月，我國逐步開始辦理房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。一是房地產(chǎn)金融能夠引導(dǎo)儲蓄向房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)化。6946940證券分析與咨詢70保險業(yè)7017010人壽保險指主要提供養(yǎng)老等人壽保險和再保險的活動。由于我國房地產(chǎn)金融是以一級市場為主，幾乎沒有證券化和房地產(chǎn)基金等二級市場，住房金融、房地產(chǎn)開發(fā)投資和商業(yè)物業(yè)投資都缺乏便于讓投資者變現(xiàn)的二級市場，使得投資的流動性較差，流動性風(fēng)險較大。下半年開始由于房價高企，投機現(xiàn)象嚴(yán)重，國家陸續(xù)出臺遏制房價上升的政策，目前，監(jiān)管層貫徹大力防范房地產(chǎn)信貸增長引發(fā)金融風(fēng)險的政策導(dǎo)向。與其他理財產(chǎn)品相比，房產(chǎn)信托產(chǎn)品吸引投資者的最大亮點無疑是其較高的收益率。（七）2009年外資進入狀況2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，利用外資470億元，%，這與金融危機有著重要的關(guān)系。2009年我國個人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速明顯加快，同比增長超過43%，比上年末高30多個百分點，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達40%和79%。2009年全年，主要金融機構(gòu)及農(nóng)村合作金融機構(gòu)和城市信用社人民幣房地產(chǎn)開發(fā)貸款累計新增5764億元；%。09年110月全國商品住宅累計銷售均價達到4554元/平米，同比上漲23%，10月份全國商品住宅成交均價4791元/平米，同比漲幅高達31%，超過2007年房價上漲幅度。貨幣市場交易活躍，利率從低位有所回升；債券收益率曲線總體逐步上移，債券發(fā)行規(guī)?？焖僭黾樱还善苯灰琢棵黠@放大，股票指數(shù)大幅上揚。（三）金融產(chǎn)品主要為銀行信貸根據(jù)中國人民銀行對我國房地產(chǎn)投資資金來源分析，有55%的資金直接來自銀行系統(tǒng)，如果將施工企業(yè)墊資中來源于銀行部分加上的話，這一比例將高達70%以上。主要由個人按揭貸款、定金及預(yù)收款組成的其他資金為房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增長提供了動力，其占比由去年同期的36%提升到42%，占比位居各項資金來源之首。2009 年全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 萬億元，比上年增長 %，年內(nèi)各月房地產(chǎn)開發(fā)投資累計增速不斷回升，但仍處于 2000 年以來的最低水平。北京商品住宅和二手住宅分別累計上漲13%%，%%。（二）房地產(chǎn)政策調(diào)整2009年的中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了一個急轉(zhuǎn)向上的行情。%，去年年初以來在10月份首次由負(fù)轉(zhuǎn)正；，%，增幅回落7個百分點。截至2009年年末，%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，%；利用外資470億元，%；企業(yè)自籌資金17906億元，%；其他資金27459億元，%。（五）房地產(chǎn)信托基金2009年共發(fā)行204款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，較2008年134款增長了52%，創(chuàng)歷史新高；共成立181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模327億元，同比增長40%。%左右。其要求股權(quán)投資回報一般為10%30%；對于收購一些優(yōu)秀的物業(yè)再進行轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)售的項目，如果是自己會經(jīng)營，要求回報率為10%左右，如果轉(zhuǎn)售，回報要求超過20%；在債權(quán)投資項目上，其要求達到8%10%的回報率。一旦遭遇金融危機，經(jīng)濟增長趨勢被迫中斷，會引起房地產(chǎn)價格下跌，作為抵押物的房地產(chǎn)價格也將大幅縮水，給銀行帶來不小的損失。廣義的房地產(chǎn)金融是指利用各種方法和工具為房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)各部門的籌資、融通、清算資金提供相應(yīng)服務(wù)的所有金融活動；狹義的房地產(chǎn)金融是指金融服務(wù)于房地產(chǎn)業(yè)的行為。7197190其他未列明的金融活動指上述未列明的金融活動。四是房地產(chǎn)信貸作為貨幣政策的調(diào)控手段之一，可以通過貸款利率和信貸規(guī)模的雙重調(diào)控，發(fā)揮市場的自發(fā)調(diào)節(jié)作用，減輕經(jīng)濟波動影響，避免經(jīng)濟“硬著陸”。三、債券融資我國房地產(chǎn)債券最先出現(xiàn)在1992年，但在隨后的6年中，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒有公開發(fā)行房地產(chǎn)債券。據(jù)統(tǒng)計，%。作為一種集合大眾資金，REITs為投資者提供的是以較低門檻和較高流動性投資于不動產(chǎn)的投資機會。據(jù)3月22日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布的《2008年全國住房公積金管理情況通報》顯示，全國住房公積金繳存余額首次突破了萬億大關(guān)。伴隨著樓市交易狀況的持續(xù)好轉(zhuǎn)，各個開發(fā)商的商品房存貨也得到了極大的消化，這樣的形勢下，開發(fā)商拿地信心大幅度增加，圈地?zé)岢痹俅纬霈F(xiàn)。；%。國土資源部9月1日下發(fā)《關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理 促進批而未用土地利用的通知》（簡稱《通知》），要求各地全面清理和摸清閑置土地情況，及時制訂批而未征、征而未供、供而未用、用而未盡土地的處理意見和整改方案；嚴(yán)肅查處違反土地管理法律法規(guī)新建“小產(chǎn)權(quán)房”和高爾夫球場項目用地。圖5 2009年重點房企融資情況統(tǒng)計（115名）序號房企名稱融資方式融資總額（億元）1萬科銀行授信500億、增發(fā)集資112億6122綠地銀行授信474億4743金地集團、銀行授信300億、信托100億4SOHO中國銀行授信300億、可轉(zhuǎn)債28億港元5方興地產(chǎn)、銀行授信245億6泛海建設(shè)公司債32億、銀行授信200億2327龍湖銀行授信180億、公司債14億1948富力公司債115億1159首創(chuàng)置業(yè)公司債10億、銀行授信100億11010保利公司債13億、定向增發(fā)78億11綠城銀行授信100億10012金融街公司債56億5613北京金隅14恒大15招商地產(chǎn)定向增發(fā)50億50資料來源：世經(jīng)未來整理資料來源：世經(jīng)未來整理圖6 重點房企融資情況統(tǒng)計五、熱點關(guān)注（一）銀行參與房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新，中海?綠城一號房地產(chǎn)投資信托計劃成功實施2009年4月15日，面臨巨大資金危機的綠城房地產(chǎn)與中海信托股份有限公司（以下簡稱中海信托）訂立了信托協(xié)議，成立中海綠城1號房地產(chǎn)投資基金，成為房地產(chǎn)融資方式的又一創(chuàng)舉。（二）萬科獲房企單筆最高授信額度，凸顯房企融資馬太效應(yīng)2009年8月17日，萬科與中國建設(shè)銀行股份有限公司簽署