【正文】 但值得注意的是，隨著這種模式的推廣，分散于個人投資者身上的風(fēng)險將不可避免的增加，監(jiān)管機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)這方面的風(fēng)險指導(dǎo)和監(jiān)管。隨后，年息率高達(dá)14%。其中，前15家企業(yè)融資總額就超過了3000億元，占61家房企融資總額的80%以上。12月9日溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，研究完善促進(jìn)消費(fèi)的若干政策措施。供給層面《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》綜合政策國務(wù)院辦公廳08年12月一、加大保障性住房建設(shè)力度。我國銀行業(yè)非常重視對房地產(chǎn)開發(fā)和個人按揭貸款當(dāng)中的風(fēng)險，對于房地產(chǎn)開發(fā)貸款實(shí)行綜合的授信，要求對于開發(fā)商貸款項目的資本金要及時足額到位。二、各大房地產(chǎn)企業(yè)于09年快速增加了土地儲備2009年各房企土地儲備規(guī)模龐大，新增土儲統(tǒng)計達(dá)2500萬方。充裕的流動性下地王上演“國進(jìn)民退”，拿地價格比07年更高，以前十地王為例：表2 2009年地王前十名比較20092007價格，平均樓面地價為26365元/平方米，平均樓面地價為16234元/平方米企業(yè)09年總價地王和單價地王國有企業(yè)各占8席07年主要以民營企業(yè)為主，國有企業(yè)很少區(qū)域09年總價地王和單價地王各有7宗分布在一線城市07年總價地王2宗分布在一線城市，8宗在二線城市；單價地王4宗分布在一線城市，6宗在二線城市資料來源：世經(jīng)未來整理表3 2009年以來各地總價地王前十名單位：平方米 億元 元/平方米排名城市區(qū)域地塊名稱規(guī)劃用途建筑面積成交價樓面地價成交時間競得方1上海徐匯斜土街道107街坊龍華路1960號地塊住宅、商辦及綜合26605027232綠地2上海普陀長風(fēng)6B、7C地塊住宅及配套3126387022409中海3大連中山中山區(qū)大連港西區(qū)貿(mào)易咨詢、旅館業(yè)1225655494014大連港投資發(fā)展有限公司4廣州蘿崗科學(xué)城XXCF811地塊商住6136247074雅居樂5北京朝陽朝陽區(qū)廣渠路15號居住及公共服務(wù)設(shè)施2801214116200中化方興6重慶江北江北嘴CBD體育公園地塊商業(yè)金融/居住1331631413079中海/九龍倉7北京朝陽朝陽區(qū)望京商業(yè)金融3922654010197SOHU8佛山南海佛南（掛）200903地塊商住5881456495中海9重慶江北鴻恩寺地塊居住1253100383040保利10大連甘井子區(qū)廟嶺村紅凌路居住、公建13635002749金賽置地資料來源：世經(jīng)未來整理表4 2009地王一覽城市日期企業(yè)價格地塊備注廣州富力、雅樂居、碧桂園聯(lián)合體255廣州亞運(yùn)城地塊樓面地價5822元/平米保利地產(chǎn)金沙洲B3702A09地塊折合樓面地價5534元/平米合景地產(chǎn)珠江新城D34地塊樓面地價13538元/平米北京富力地產(chǎn)北京廣渠門外10號地鐵北京祁連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通州區(qū)九棵樹大街地鐵折合樓面價格6265元/平米中國電子信息產(chǎn)業(yè)集團(tuán)公司朝陽區(qū)奧運(yùn)村鄉(xiāng)地鐵中化方興廣渠路15號地鐵宜家大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)地鐵北京建工集團(tuán)有限責(zé)任公司朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)地鐵樓面地價4000元/平米SOHO中國40北京望京地區(qū)以商業(yè)用地北京中糧萬科假日風(fēng)景房地產(chǎn)22北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)1號地項目大龍地產(chǎn)北京順義天竺22號地上海綠地集團(tuán)上海松江區(qū)辰花路15號B地鐵綠地集團(tuán)12上海徐家匯斜土街道107街坊金地集團(tuán)上海趙巷10號地鐵華潤置地嘉定南翔中海地產(chǎn)上海普陀區(qū)長風(fēng)海航集團(tuán)旗下大新華物流控股黃浦江中心段深圳深圳中洲寶城置業(yè)公司寶城26區(qū)地塊單價6428元/平米深圳心海投資發(fā)展有限公司福田愛華路錦龍新村舊改地塊金地集團(tuán)觀瀾橫坑水庫片區(qū)樓面價8617元/平米杭州義烏中國小商品城房地產(chǎn)開發(fā)浙江新城住宅地塊浙江西子房產(chǎn)上城區(qū)樓面地價24295元/平米綠城集團(tuán)拱墅區(qū)樓面地價22361元/平米浙江元豐房地產(chǎn)開發(fā)有限公司江干區(qū)住宅地塊南京南京恒輝房地產(chǎn)南京土地市場首次溢價出讓保利地產(chǎn)南京河西金沙江東街地塊樓面地價7553元/平米中治置業(yè)南京江寧九龍湖片區(qū)地塊樓面地價3910元/平米數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來整理（二）房價飛漲2009年，70個大中城市中有69個城市房價累計上漲，商品住宅價格漲幅最高的10個城市分別為廣州、金華、深圳、?？?、溫州、湛江、北京、南京、寧波、杭州。年底，上海市有關(guān)部門發(fā)布了相關(guān)的實(shí)施細(xì)則。同時，截至2008年年底，北京已累計發(fā)放住房公積金貸款369507筆。%％。 REITs房地產(chǎn)證券化的這一特性顯然適應(yīng)了當(dāng)前國內(nèi)一方面資金需求缺口巨大，另一方面投融資渠道匱乏的市場現(xiàn)狀。至此，我國房地產(chǎn)信托的推行又取得新進(jìn)展，首批REITs試點(diǎn)漸行漸近。在此背景下，一旦房價出現(xiàn)下滑，房地產(chǎn)商將腹背受敵。2003年9月，中國人民銀行出臺121號文件，嚴(yán)格對房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款條件，房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛尋找新的融資渠道，房地產(chǎn)信托在這種背景下迅速發(fā)展起來。2005年5月24日人民銀行發(fā)布了《短期融資券管理辦法》，一些大型房地產(chǎn)公司萬科、金融街、浦東金橋等陸續(xù)發(fā)布了發(fā)行計劃。一、銀行貸款國內(nèi)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來源渠道。一是消費(fèi)信貸會改變居民儲蓄行為。通過消費(fèi)信貸刺激住房消費(fèi)需求，將社會公眾小額的、分散的購房儲蓄集中起來，超前消費(fèi)，及時轉(zhuǎn)變?yōu)榇笠?guī)模、社會化的房地產(chǎn)投資所需資金，加速了社會固定資產(chǎn)投資的步伐，間接推動了GDP的增長。7227220物業(yè)管理指物業(yè)管理企業(yè)依照合同約定，對物業(yè)進(jìn)行專業(yè)化維修、養(yǎng)護(hù)、管理，以及對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境、公共秩序等進(jìn)行管理，并提供相關(guān)服務(wù)的活動。7027020非人壽保險指主要提供除人壽險以外的保險活動和再保險活動。按照國民經(jīng)濟(jì)分類標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)行業(yè)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、物業(yè)管理、房地產(chǎn)中介服務(wù)和其他房地產(chǎn)活動等4個子行業(yè)，金融業(yè)包括銀行業(yè)、證券業(yè)、保險業(yè)和其他金融活動等4個子行業(yè)，見下表：表1 金融行業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)子行業(yè)分類一級代碼金融業(yè)68銀行業(yè)6816810中央銀行指代表政府管理金融活動，并制定和執(zhí)行貨幣政策的特殊金融機(jī)構(gòu)的活動。（五）行業(yè)競爭風(fēng)險評價當(dāng)前資金鏈緊張導(dǎo)致開發(fā)商的生存模式發(fā)生新一輪變遷。四是“假按揭”蘊(yùn)含道德風(fēng)險。2010年房地產(chǎn)信貸政策仍然從緊，從緊的貨幣政策，在供給方面，限制開發(fā)貸款對企業(yè)可會影響企業(yè)現(xiàn)金流，企業(yè)的資金鏈吃緊，這對房地產(chǎn)的銷售以及實(shí)力不足的中小房地產(chǎn)企業(yè)將是一個嚴(yán)峻的考驗。海外資本投資我國房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險包括：。目前發(fā)行的該類產(chǎn)品的預(yù)期年化收益率大多在8%10%之間，這在如今的低利率時期顯得頗為誘人。數(shù)據(jù)來源：世經(jīng)未來整理各省市2009年房地產(chǎn)開發(fā)投資總額（億元，%）九、2009年我國房地產(chǎn)金融行業(yè)績效分析（一）銀行房地產(chǎn)貸款整體看，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款質(zhì)量較好。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2000年來房地產(chǎn)利用外資情況八、2009年房地產(chǎn)金融行業(yè)區(qū)域分析2009年，東中西各地區(qū)商品房新開工面積和竣工面積增幅增加，中部地區(qū)增幅較大。 值得注意的是，由于信托投資的收益率不斷推高，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托渠道融資的成本起碼在12%以上，有些高達(dá)20%，幾乎是銀行借貸成本的兩倍。截至2009年年末，%，占比較2008年末高1個百分點(diǎn)。收益性物業(yè)投資的主要來源目前，我國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資中有50%左右的資金來源于銀行貸款，而個人購買商業(yè)用房貸款數(shù)量更大，全國個人購買商業(yè)用房貸款額約2121億元。個人消費(fèi)貸款增速顯著提升。2009年我國個人購房貸款持續(xù)回升，特別是下半年增速顯著加快，同比增長超過43%，比上年末高30多個百分點(diǎn)，其中新建房貸款和再交易房貸款增速分別達(dá)40%和79%.截至2009年年末，%，占比較上年末高1個百分點(diǎn)。全國70個大中城市房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)持續(xù)上升根據(jù)國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示，2009年，全國70個大中城市房地產(chǎn)銷售價格指數(shù)持續(xù)上升，如圖所示。（二）房地產(chǎn)市場需求狀況分析09年全國商品房銷售達(dá)到了創(chuàng)紀(jì)錄的水平：，同比增長53%，全年創(chuàng)下歷史新高已成定局；，%，已經(jīng)超過了07 萬億元的歷史最高水平。2009年，在總體寬松的宏觀經(jīng)濟(jì)政策及經(jīng)濟(jì)形勢總體回升向好的共同作用下，金融市場有力地支持了國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)，自身也保持了快速健康發(fā)展態(tài)勢，融資量大幅增加，交易量創(chuàng)歷史新高，市場結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化，投融資、價格發(fā)現(xiàn)及保值等功能均得到較好的發(fā)展。2009年初貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市；2009年中，針對房價過快上漲，加大土地供給，整頓市場秩序；2009年末，為防范泡沫擴(kuò)大，遏制房價過快上漲，國家相繼出臺多項調(diào)控政策。雖然近年來政策性住房貸款得到了較快增長，但與商業(yè)住房貸款相比規(guī)模還較小。但隨著房價高企，地王頻現(xiàn)，房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象日趨嚴(yán)重，09年下半年開始，房地產(chǎn)政策開始有緊縮的跡象。二、2009年房地產(chǎn)金融重大事件分析（一）“地王時代”歸來 樓市泡沫增加2009年北京、重慶、上海、廣州、深圳、杭州、大連等一線城市，不僅多塊入市土地爭奪激烈，高價成交，而且個別黃金地塊也再次創(chuàng)下天價成交紀(jì)錄。2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128 億元，%。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開發(fā)資金來源中占有很大比重。約為2008年的5倍、2007年的2倍。2009年四個一個城市中，廣州、深圳的住房價格上漲最快，%%，%，在70個大中城市中排名首位。可以說，商業(yè)銀行主宰我國房地產(chǎn)金融市場的格局依然堅固，與其他金融機(jī)構(gòu)共同支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的金融合力遠(yuǎn)未形成。由于儲蓄存款余額繼續(xù)大幅增長，通脹預(yù)期將繼續(xù)促使存款轉(zhuǎn)移，但貨幣政策銀行信貸規(guī)模的適度收緊，特別是二套房貸差別化政策嚴(yán)格執(zhí)行將導(dǎo)致2010年購房杠桿降低。信托業(yè)利潤穩(wěn)步攀升，產(chǎn)品創(chuàng)新步伐不斷加快。09年1~12月房地產(chǎn)開發(fā)投資額36，232億元，%。從15個重點(diǎn)城市商品房成交數(shù)據(jù)看，天津、深圳、杭州、南京、武漢、福州等一、二線城市09年成交套數(shù)同比增幅均超過100%。人民幣貸款保持較快增長，%。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局2001年至今年房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速（億元，%）個人住房貸款需求情況2009年全年，；%。2009 年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，%。截至2009年年末，%。截止2009年11月16日已有31家地產(chǎn)公司在滬深兩市發(fā)行企業(yè)債或公司債，累計募資近400億元；加上2家地產(chǎn)公司IPO以及15家公司增發(fā)，地產(chǎn)公司今年從A股市場累計融資已超過850億元，在21個一級行業(yè)中排名第八。但這一修改無疑為保險資金投資房地產(chǎn)提供了法律依據(jù)，保險公司投資房地產(chǎn)的渠道已經(jīng)打通，目前就等著開閘“放水”了。分省市情況看，2008年江蘇、廣東、遼寧、山東、北京和浙江6省市的房地產(chǎn)開發(fā)投資金額明顯高于其他各省市。（二）房地產(chǎn)信托房地產(chǎn)信托與銀行存款、國債、企業(yè)債等多種金融產(chǎn)品相比，其融資產(chǎn)品的預(yù)期收益相對要高一些，而且市場上發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的期限大多在1～3年之間。（三）海外資金總的而言，海外金融機(jī)構(gòu)對于投資回報率的要求明顯高于市場平均水準(zhǔn)。近年來部分地區(qū)房地產(chǎn)銷售價格上漲較快，容易導(dǎo)致市場價格過分偏離其真實(shí)價值，從而產(chǎn)生泡沫。（三）流動性風(fēng)險評價房地產(chǎn)投資的周期一般都較長。房地產(chǎn)金融有廣義和狹義之分。6926920證券經(jīng)紀(jì)與交易指證券、期貨經(jīng)紀(jì)代理人的代理交易活動；證券、基金的管理等活動；證券營業(yè)部的管理活動。7147140郵政儲蓄7157150典當(dāng)指以實(shí)物質(zhì)押的放款活動。第二節(jié) 行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位從金融深化理論看，房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的發(fā)展對經(jīng)濟(jì)增長的作用是雙向的，既具有積極影響的一面，又可能帶來消極影響。在經(jīng)濟(jì)衰退階段，貸款利率和房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)雙下降，房地產(chǎn)開發(fā)成本和購房成本隨之降低，長期來看會在一定程度上刺激消費(fèi)，帶動信貸，從而部分抵消固定資產(chǎn)投資下降的速度，減緩經(jīng)濟(jì)衰退步伐。房地產(chǎn)金融增長放松了流動性約束，會使投資向房地產(chǎn)及建筑業(yè)聚集，相應(yīng)減少了工業(yè)經(jīng)濟(jì)的投資，容易形成實(shí)體經(jīng)濟(jì)萎縮，虛擬經(jīng)濟(jì)泡沫，降低了勞動生產(chǎn)率，對經(jīng)濟(jì)增長產(chǎn)生不利影響。2009年房地產(chǎn)企業(yè)通過IPO、增發(fā)、配股等方式的融資幾近450億元人民幣。2009年房地產(chǎn)公司債市場更是火爆，截止2009年11月16日已有31家地產(chǎn)公司在滬深兩市發(fā)行企業(yè)債或公司債，累計募資近400億元。統(tǒng)計顯示，2009年共發(fā)行204款房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品，較2008年134款增長了52%，創(chuàng)歷史新高；共成立181款房地產(chǎn)投資信托，規(guī)模327億元，同比增長40%。在信托資金投向中，房地產(chǎn)信托項目環(huán)比減少15個，發(fā)行的14種產(chǎn)品資金規(guī)模，占比六成至696760萬元，%。 從投資者角度來看，REITS有利于開拓投資者的投資渠道。2009年由于金融危機(jī)，利用外資470億元，%，%。截至2008年末。2009年深圳進(jìn)行了公積金改革，改變了長久以來深圳公積金不能貸款買房的問題。而在