【正文】 10年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略,調(diào)減全年開工和竣工計劃, 以減少現(xiàn)金支出, 都取得了不錯的效果。在行業(yè)滄海桑田變化的十年, 萬科一直保持了很高的盈利水平, 除了市場強大需求外, 說明其擁有很高的管理水平和決策能力, 另外, 規(guī)范、均好的價值觀也是其長盛不衰的秘訣。5. 房地產(chǎn)行業(yè)影響企業(yè)分析——以萬科企業(yè)股份有限公司為例5.. 公司概況. 公司基本情況公司名稱：萬科企業(yè)股份有限公司股票代碼：萬科A（000002）總部：中國深圳市董事長：王石總經(jīng)理：郁亮上市日期： 19910129公司理念：建筑為了生命、建筑延拓生命、建筑充滿生命經(jīng)營范圍：　興辦實業(yè)(具體項目另行申報)；國內(nèi)商業(yè)；物資供銷業(yè)(不含專營、?？?、專賣商品)；印刷、復(fù)印、廣告設(shè)計制作；代理報紙、電視、廣播期刊廣告業(yè)務(wù)；進出口業(yè)務(wù)(按深經(jīng)發(fā)審證字第113號外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理)。萬科在近期的項目開發(fā)中多采用合作形式，例如其在北京僅有兩個開發(fā)項目為100%權(quán)益（藍山和紅獅家園），其他均為同其他機構(gòu)合作。當(dāng)然，品牌企業(yè)在總體拿地保守、不輕易增加土地儲備的同時，也不會放過好的拿地機會，精選優(yōu)質(zhì)土地入手。預(yù)計二季度隨著供應(yīng)量的加大，價格穩(wěn)中有降的可能性很大。例如，中海、恒大制定的銷售目標(biāo)低于2011 年實際完成額；世茂、遠(yuǎn)洋聲明銷售目標(biāo)基本與去年業(yè)績持平；僅萬科、保利等少數(shù)企業(yè)目標(biāo)定為爭取有增長。在保障房用地的供應(yīng)中，公租房為160 公頃，經(jīng)適房為140 公頃，限價房為100公頃，其余450 公頃為定向安置房用地。房地產(chǎn)行業(yè)有可能形成較為平緩但持續(xù)時間更長的去庫存及多方博弈格局，2012 年全年銷售是否能持續(xù)向好，取決于購房者預(yù)期和開發(fā)企業(yè)推盤情況，以及房價能否維持目前穩(wěn)中有降的態(tài)勢。而房屋竣工面積達到10094 萬平方米，同比大幅增長45%，竣工不及銷售的局面近幾年來首次扭轉(zhuǎn)。圖：2008 年至今重點城市住宅新開工和新批準(zhǔn)上市面積同比增速開發(fā)企業(yè)可以通過暫緩領(lǐng)取銷售許可證緩解庫存上升壓力，但一二線主要城市自2010 年以來連續(xù)新開工面積高于同期批售面積，未來庫存量較大。去年9 月以來，百城住宅平均價格連續(xù)7 個月環(huán)比下降，部分開發(fā)企業(yè)降價促銷，折扣力度較大。經(jīng)歷2009 年后，購房者擔(dān)心房價再度上漲，又擔(dān)心還會繼續(xù)下跌，沒有形成一致預(yù)期，因此很難出現(xiàn)成交量的大幅度持續(xù)回升。同時，2012 %，是近年來首次低于8%（去年提出十二五期間為7%），表明中央對經(jīng)濟增長下滑的容忍度較高。3 月，北京有29 個項目批售入市，超過12 月開盤項目的總和（20個），新增供應(yīng)激增，項目采用直接降價、特價房優(yōu)惠、贈送面積、送物業(yè)費等多種形式促銷。此外，為支持住房有效供給，針對普通商品住房和保障房開發(fā)的信貸支持力度也可能進一步提高。3 月14 日，全國“兩會”閉幕，溫家寶總理在接受中外記者提問時表示：合理的房價應(yīng)該是使房價與居民的收入相適應(yīng)，房價與投入和合理的利潤相匹配；目前房價還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價位，調(diào)控不能放松。在當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)小而多的情形下，提升企業(yè)品牌美譽度是快速發(fā)展壯大企業(yè)、抵御企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險的最優(yōu)途徑。 過于依賴將嚴(yán)重制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康長遠(yuǎn)發(fā)展，而且由于銀行貸款屬于國家宏觀調(diào)控的主要經(jīng)濟手段，會使企業(yè)更容易受突發(fā)的經(jīng)濟事件的影響。但是，一旦房價上升，開發(fā)商也失去了房價上升可能增加的收益；由于房地產(chǎn)市場行情的隨機性，價格有高有低，所以即時銷售時，有可能銷售收益很大，也有可能很小，這完全取決于投資決策階段房地產(chǎn)開發(fā)時機的選擇；滯后銷售有利的前提條件是房地產(chǎn)價格上升速度大于同期的銀行貸款利率，開發(fā)商要冒價格由升轉(zhuǎn)跌、或價格停止上升、或上升速度低于銀行利率、徒增貸款利息的風(fēng)險。這些風(fēng)險出現(xiàn)的機會很少，但是一旦出現(xiàn)，造成的災(zāi)害是相當(dāng)嚴(yán)重的。土地風(fēng)險主要來自土地自然屬性、社會屬性及規(guī)劃部門對土地實用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)認(rèn)可的不確定性。4. 發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險。供求風(fēng)險是整個房地產(chǎn)市場中最重要、最直接的風(fēng)險之一。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)的各個階段的風(fēng)險表現(xiàn)是不同的，它伴隨各個階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。3. 供需結(jié)構(gòu)失衡目前我國房地產(chǎn)存在嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡，具體表現(xiàn)為：一是新建的中小型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟適用住宅供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。我們預(yù)計2012年高杠桿難以維系，銷售凈利率也將呈現(xiàn)下滑趨勢，%。由于房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)收入以房屋交竣為確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，本年確認(rèn)的收益主要來自本年及上年的房屋銷售額，營業(yè)收入、凈利潤增速放緩反映了兩個情況：一是銷售市場低迷，上市公司受拖累。對于房地產(chǎn)市場，降息會直接降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，降低購房者的購房成本，推動市場銷售。目前，我國的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了快速發(fā)展的6 年之后，略微呈現(xiàn)出沖高回落的態(tài)勢，自2008年次貸危機以來，一直處于調(diào)整過程中，但是對中國房地產(chǎn)行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展是看好的?！　?5) 居民的心理預(yù)期?！　?3) 城市化進程的影響。1991年房地產(chǎn)業(yè)開始起步。因此，尚未成熟的市場體系不能容納房地產(chǎn)企業(yè)退出后所釋放的過剩生產(chǎn)能力?！　≡谑袌鼋?jīng)濟國家，企業(yè)是市場的主體，是市場的細(xì)胞，是否進入一個產(chǎn)業(yè)是企業(yè)的自主決策?！　±麧欁畲蠡瞧髽I(yè)最為重視的一個目標(biāo)，利潤率的高低是潛在企業(yè)決定進入與否的決定因素。. 我國房地產(chǎn)業(yè)過度進入成因探析　　3. 中國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品差異化分析2. 中國房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟分析市場集中度是指各行業(yè)中若干最大的企業(yè)產(chǎn)銷量占行業(yè)總產(chǎn)銷量的百分比，是刻畫產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)性狀和大企業(yè)市場控制力的一個概念。. 我國房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)存在的問題從1998年以來, 中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,其對于經(jīng)濟的貢獻不斷增大，已經(jīng)成為了我國宏觀經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。 2．區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價水平和政策措施的差異。. 中國房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析....1...... 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)同時，對于創(chuàng)新型的房地產(chǎn)開發(fā)和行業(yè)也是一種機遇。但在不利的國際形勢下，我國國民經(jīng)濟繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，呈現(xiàn)平穩(wěn)增長、價格趨穩(wěn)、民生改善的良好態(tài)勢，％，“保八”成功。2012年，預(yù)計房價漲幅會繼續(xù)保持回落。在竣工面積上，%，；，%。2011年2012年3月新建商品住宅價格指數(shù)漲跌變化情況..... 2012年中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢2012年，全國房地產(chǎn)市場將整體將繼續(xù)保持回落。3. 新開工面積出現(xiàn)低速增長2012年一季度，%。 資料來源：國家統(tǒng)計局分房屋類型看，辦公樓投資增長最快，共完成投資518億元，%；其次是商業(yè)營業(yè)用房，%；商品住宅投資增長最慢，完成投資7443億元，%。從日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗來看，加大廉租房、經(jīng)濟適用房等投資力度是調(diào)控房地產(chǎn)的一種有效手段。引起日本房地產(chǎn)泡沫的根本原因在于市場中的投機性需求。但這次泡沫持續(xù)時間比較短,日本政府從1974另外，建立信用審核制度，杜絕隨意放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。盡管從銀行資本結(jié)構(gòu)調(diào)整到資產(chǎn)購買計劃、量化寬松，美國采取了多項非常規(guī)措施，但房地產(chǎn)泡沫破裂對私人部門資產(chǎn)負(fù)債表造成的嚴(yán)重破壞尚未恢復(fù)，信貸緊縮局面未能有效改善。然而，房地產(chǎn)行業(yè)有其自身的周期性，雖然美國次級貸款市場一度以“低門檻”幫助了眾多無法取得普通貸款的低收入家庭以及信用不良記錄者購買到了住房，為地產(chǎn)業(yè)的繁榮做出了貢獻，但它本身蘊藏著危機，2007年，次級債危機爆發(fā)，地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沖擊金融行業(yè)，在次貸危機的影響下，美國房地產(chǎn)業(yè)陷入低迷。這些周期之間的相互作用導(dǎo)致美國房地產(chǎn)市場從第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后至今經(jīng)歷了幾次大起大落。社會經(jīng)濟的發(fā)展必須有作為勞動力的職工隊伍，需要保證勞動力再生產(chǎn)的順利進行。房地產(chǎn)商品出售的零星性和長期性。在今年前5個月宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)不景氣，經(jīng)濟下行壓力加大的背景下，房地產(chǎn)將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控還是溫和調(diào)整成為市場關(guān)注的熱點之一。2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資分析報告以萬科企業(yè)股份有限公司為例股票代碼：萬科A（000002）目 錄【報告綜述】 51. 房地產(chǎn)行業(yè)整體分析 6. 房地產(chǎn)行業(yè)概述 6. 房地產(chǎn)行業(yè)基本概念 6. 房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征 6. 房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位 6. 房地產(chǎn)行業(yè)國內(nèi)外發(fā)展概述 7. 國際房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展總體概況 7. 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 12. 中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展宏觀環(huán)境分析 18. 宏觀經(jīng)濟形勢分析 18. 政策環(huán)境分析 19. 中國房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)分析 20. 房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu) 20. 我國房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)存在的問題 21. 我國房地產(chǎn)行業(yè)市場結(jié)構(gòu)衡量指標(biāo) 21. 我國房地產(chǎn)業(yè)過度進入成因探析 23. 房地產(chǎn)行業(yè)景氣周期分析 24. 我國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟周期概述 24. 2012年14月我國宏觀經(jīng)濟景氣指數(shù) 27. 2012年15月我國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 282. 房地產(chǎn)行業(yè)綜合能力分析 30. 我國房地產(chǎn)行業(yè)20102012年主要財務(wù)指標(biāo)分析 30. 房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力分析 333. 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險分析 37. 我國房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問題 37. 我國房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險概述 38. 目前影響中國房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險因素及成因分析 38. 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險防范策略 414. 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景展望 42. 政策環(huán)境分析 42. 市場態(tài)勢分析 45. 價格分析 45. 需求分析 47. 供給分析 49. 土地情況分析 51. 房企經(jīng)營策略分析 52. 銷售策略分析 53. 拿地開工 54. 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型 545. 房地產(chǎn)行業(yè)影響企業(yè)分析——以萬科企業(yè)股份有限公司為例 56. 公司概況 56. 公司基本情況 56. 公司十大股東 56. 公司股本結(jié)構(gòu) 57. 公司盈利能力分析 571. 公司主要財務(wù)指標(biāo) 572. 公司經(jīng)營能力分析 60. 公司競爭力分析 62. 公司價值分析 63. 公司財務(wù)報表預(yù)測值 63. 利用自由現(xiàn)金流模型估值分析 66. 盈利預(yù)測及投資評級 686. 總結(jié) 6966 / 70【報告綜述】房地產(chǎn)是構(gòu)成各種經(jīng)濟實體的基本物質(zhì)要素， 既是廣大人民群眾生存、生活的必備資源，又是經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)。本報告從宏觀經(jīng)濟形勢、行業(yè)發(fā)展概況、行業(yè)龍頭公司發(fā)展?fàn)顩r三個方面對房地產(chǎn)行業(yè)進行分析，運用了基本分析方法和技術(shù)分析方法， 結(jié)合國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)、各大證券公司資料、近期時事新聞以及所選上市公司財務(wù)報告等數(shù)據(jù)，由淺入深對比了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與主要發(fā)達國家的差距，反思并分析了我國房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前存在的問題，探討走出困境的策略，并權(quán)衡風(fēng)險與收益，預(yù)測房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢，提出合理化投資策略。房地產(chǎn)商品流通與房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、消費并存性。這就需要有衣、食、住、行等基本生活條件，住宅就是其中之一。其中，1950年、1972年和1999年這3個時間點具有特殊的代表意義。2. 美國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢金融危機爆發(fā)前，美國房地產(chǎn)市場的大幅擴張并非剛性需求上漲所引起的。近期美國房屋銷售仍呈下跌態(tài)勢，待售房屋和存貨數(shù)量龐大，抵押貸款拖欠率和止贖比例沒有明顯改善，止贖房屋將不斷進入市場，嚴(yán)重壓制房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。我國房地產(chǎn)信貸市場的信用識別機制的不健全， 貸款者和借款人之間的信息不對稱，導(dǎo)致信貸市場的逆向選擇，因此迫不及待的需要建立信用識別機制。年開始采取對策打壓,結(jié)果比較成功的抑制住了價格的高漲,沒有讓泡沫持續(xù)擴大。,投機性質(zhì)的需求是房地產(chǎn)市場的潛在威脅。該類建設(shè)投資不但適合平抑增長過快的房價,而且對于構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟之間和諧局面具有關(guān)鍵作用。2. 房地產(chǎn)各項貸款增速繼續(xù)回落，保障性住房開發(fā)貸款增速較快。一季度，商品房新開工面積增速較低，預(yù)計未來新開工面積有可能出現(xiàn)負(fù)增長。投資、建設(shè)等指標(biāo)增速出現(xiàn)一定程度的回落，增幅低于20%；房地產(chǎn)開發(fā)資金來源增速略有增加，房屋銷售增速保持低位徘徊，土地購置面積增速出現(xiàn)負(fù)增長，房價漲幅繼續(xù)回落，多數(shù)城市房價將出現(xiàn)下跌。4. 商品房銷售形勢依然偏緊2011年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購政策的影響，市場觀望心理加強，商品房銷售形勢壓力較大，全年銷售增速會出現(xiàn)較為明顯回落。預(yù)計大多數(shù)城市房價將實現(xiàn)真正意義的下降，但下降幅度不會超過10%。因此，在低迷的國際經(jīng)濟形勢下，我國的房地產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊，2012年上半年度盈利能力有所下降，但預(yù)測價格見底，有回升的趨勢。 . 政策環(huán)境分析2012年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了2011年的調(diào)控思路，保障性安居工程依然是政策體系的重心。然而，我國房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，發(fā)展歷程較短， 目前還存在許多問題。一般而言， 集中度越高，市場支配力量越大，競爭程度越低?！　〖卸戎笜?biāo)主要反映的是產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模的不均衡程度，要了解中國房地產(chǎn)業(yè)的絕對規(guī)模水平，還需對其規(guī)模經(jīng)濟水平作進一步的分析，規(guī)模經(jīng)濟指生產(chǎn)產(chǎn)量增加導(dǎo)致企業(yè)成本的遞減和收益的增大?！　‘a(chǎn)品的差別化是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)相互競爭的企業(yè)生產(chǎn)的同類產(chǎn)品，由于在商品的物理性能、銷售服務(wù)、信息提供、消費者偏好等方面存在著差異，導(dǎo)致產(chǎn)品間不完全替代關(guān)系的狀況?！≈挥挟?dāng)預(yù)期收益大于預(yù)期成本時，企業(yè)才會考慮進入。但在我國，情況卻截然不同。在生存與發(fā)展的抉擇中，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在艱難地“糊口度日”?！　?1) 1979—1988年。1992年鄧小平南巡和十四大的召開是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史轉(zhuǎn)折點。　　2. 房地產(chǎn)業(yè)周期中不同階段的特征　　(3 )衰退階段的特征是:房地產(chǎn)交易量減少,雖然價格不斷調(diào)低,但難以激起購房者的欲望,購房者普遍保持觀望心態(tài),價量低迷,房地產(chǎn)業(yè)投資嘎然而止,市場逐步萎縮?！　?1) 人口周期變化的影響。改革開放以來,我國不斷推進城市化進程,%%,。在經(jīng)濟擴張時期,投資者受樂觀情緒支配,往往過高估計房地產(chǎn)銷售量和銷售價格,容易大量投入資本