【正文】 10年貫徹“現(xiàn)金為王”的策略,調(diào)減全年開工和竣工計(jì)劃, 以減少現(xiàn)金支出, 都取得了不錯(cuò)的效果。在行業(yè)滄海桑田變化的十年, 萬(wàn)科一直保持了很高的盈利水平, 除了市場(chǎng)強(qiáng)大需求外, 說(shuō)明其擁有很高的管理水平和決策能力, 另外, 規(guī)范、均好的價(jià)值觀也是其長(zhǎng)盛不衰的秘訣。5. 房地產(chǎn)行業(yè)影響企業(yè)分析——以萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司為例5.. 公司概況. 公司基本情況公司名稱：萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司股票代碼：萬(wàn)科A（000002）總部：中國(guó)深圳市董事長(zhǎng)：王石總經(jīng)理：郁亮上市日期： 19910129公司理念：建筑為了生命、建筑延拓生命、建筑充滿生命經(jīng)營(yíng)范圍：　興辦實(shí)業(yè)(具體項(xiàng)目另行申報(bào))；國(guó)內(nèi)商業(yè)；物資供銷業(yè)(不含專營(yíng)、專控、專賣商品)；印刷、復(fù)印、廣告設(shè)計(jì)制作；代理報(bào)紙、電視、廣播期刊廣告業(yè)務(wù)；進(jìn)出口業(yè)務(wù)(按深經(jīng)發(fā)審證字第113號(hào)外貿(mào)企業(yè)審定證書規(guī)定辦理)。萬(wàn)科在近期的項(xiàng)目開發(fā)中多采用合作形式，例如其在北京僅有兩個(gè)開發(fā)項(xiàng)目為100%權(quán)益（藍(lán)山和紅獅家園），其他均為同其他機(jī)構(gòu)合作。當(dāng)然，品牌企業(yè)在總體拿地保守、不輕易增加土地儲(chǔ)備的同時(shí)，也不會(huì)放過(guò)好的拿地機(jī)會(huì)，精選優(yōu)質(zhì)土地入手。預(yù)計(jì)二季度隨著供應(yīng)量的加大，價(jià)格穩(wěn)中有降的可能性很大。例如，中海、恒大制定的銷售目標(biāo)低于2011 年實(shí)際完成額；世茂、遠(yuǎn)洋聲明銷售目標(biāo)基本與去年業(yè)績(jī)持平；僅萬(wàn)科、保利等少數(shù)企業(yè)目標(biāo)定為爭(zhēng)取有增長(zhǎng)。在保障房用地的供應(yīng)中，公租房為160 公頃，經(jīng)適房為140 公頃，限價(jià)房為100公頃，其余450 公頃為定向安置房用地。房地產(chǎn)行業(yè)有可能形成較為平緩但持續(xù)時(shí)間更長(zhǎng)的去庫(kù)存及多方博弈格局，2012 年全年銷售是否能持續(xù)向好，取決于購(gòu)房者預(yù)期和開發(fā)企業(yè)推盤情況，以及房?jī)r(jià)能否維持目前穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。而房屋竣工面積達(dá)到10094 萬(wàn)平方米，同比大幅增長(zhǎng)45%，竣工不及銷售的局面近幾年來(lái)首次扭轉(zhuǎn)。圖：2008 年至今重點(diǎn)城市住宅新開工和新批準(zhǔn)上市面積同比增速開發(fā)企業(yè)可以通過(guò)暫緩領(lǐng)取銷售許可證緩解庫(kù)存上升壓力，但一二線主要城市自2010 年以來(lái)連續(xù)新開工面積高于同期批售面積，未來(lái)庫(kù)存量較大。去年9 月以來(lái)，百城住宅平均價(jià)格連續(xù)7 個(gè)月環(huán)比下降，部分開發(fā)企業(yè)降價(jià)促銷，折扣力度較大。經(jīng)歷2009 年后，購(gòu)房者擔(dān)心房?jī)r(jià)再度上漲，又擔(dān)心還會(huì)繼續(xù)下跌，沒有形成一致預(yù)期，因此很難出現(xiàn)成交量的大幅度持續(xù)回升。同時(shí)，2012 %，是近年來(lái)首次低于8%（去年提出十二五期間為7%），表明中央對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑的容忍度較高。3 月，北京有29 個(gè)項(xiàng)目批售入市，超過(guò)12 月開盤項(xiàng)目的總和（20個(gè)），新增供應(yīng)激增，項(xiàng)目采用直接降價(jià)、特價(jià)房?jī)?yōu)惠、贈(zèng)送面積、送物業(yè)費(fèi)等多種形式促銷。此外，為支持住房有效供給，針對(duì)普通商品住房和保障房開發(fā)的信貸支持力度也可能進(jìn)一步提高。3 月14 日，全國(guó)“兩會(huì)”閉幕，溫家寶總理在接受中外記者提問(wèn)時(shí)表示：合理的房?jī)r(jià)應(yīng)該是使房?jī)r(jià)與居民的收入相適應(yīng)，房?jī)r(jià)與投入和合理的利潤(rùn)相匹配；目前房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有回到合理價(jià)位，調(diào)控不能放松。在當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)小而多的情形下，提升企業(yè)品牌美譽(yù)度是快速發(fā)展壯大企業(yè)、抵御企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的最優(yōu)途徑。 過(guò)于依賴將嚴(yán)重制約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，而且由于銀行貸款屬于國(guó)家宏觀調(diào)控的主要經(jīng)濟(jì)手段，會(huì)使企業(yè)更容易受突發(fā)的經(jīng)濟(jì)事件的影響。但是，一旦房?jī)r(jià)上升，開發(fā)商也失去了房?jī)r(jià)上升可能增加的收益；由于房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的隨機(jī)性，價(jià)格有高有低，所以即時(shí)銷售時(shí)，有可能銷售收益很大，也有可能很小，這完全取決于投資決策階段房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)機(jī)的選擇；滯后銷售有利的前提條件是房地產(chǎn)價(jià)格上升速度大于同期的銀行貸款利率，開發(fā)商要冒價(jià)格由升轉(zhuǎn)跌、或價(jià)格停止上升、或上升速度低于銀行利率、徒增貸款利息的風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的機(jī)會(huì)很少，但是一旦出現(xiàn)，造成的災(zāi)害是相當(dāng)嚴(yán)重的。土地風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)自土地自然屬性、社會(huì)屬性及規(guī)劃部門對(duì)土地實(shí)用性質(zhì)和規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)認(rèn)可的不確定性。4. 發(fā)物業(yè)類型與風(fēng)險(xiǎn)。供求風(fēng)險(xiǎn)是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中最重要、最直接的風(fēng)險(xiǎn)之一。就房地產(chǎn)開發(fā)商而言，開發(fā)的各個(gè)階段的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)是不同的，它伴隨各個(gè)階段的主要任務(wù)而產(chǎn)生。3. 供需結(jié)構(gòu)失衡目前我國(guó)房地產(chǎn)存在嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡，具體表現(xiàn)為：一是新建的中小型、中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住宅供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過(guò)剩。我們預(yù)計(jì)2012年高杠桿難以維系，銷售凈利率也將呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，%。由于房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)收入以房屋交竣為確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，本年確認(rèn)的收益主要來(lái)自本年及上年的房屋銷售額，營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)增速放緩反映了兩個(gè)情況：一是銷售市場(chǎng)低迷，上市公司受拖累。對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，降息會(huì)直接降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本，推動(dòng)市場(chǎng)銷售。目前，我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了快速發(fā)展的6 年之后，略微呈現(xiàn)出沖高回落的態(tài)勢(shì)，自2008年次貸危機(jī)以來(lái)，一直處于調(diào)整過(guò)程中，但是對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是看好的?！　?5) 居民的心理預(yù)期。　　(3) 城市化進(jìn)程的影響。1991年房地產(chǎn)業(yè)開始起步。因此，尚未成熟的市場(chǎng)體系不能容納房地產(chǎn)企業(yè)退出后所釋放的過(guò)剩生產(chǎn)能力?！　≡谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家，企業(yè)是市場(chǎng)的主體，是市場(chǎng)的細(xì)胞，是否進(jìn)入一個(gè)產(chǎn)業(yè)是企業(yè)的自主決策。　　利潤(rùn)最大化是企業(yè)最為重視的一個(gè)目標(biāo)，利潤(rùn)率的高低是潛在企業(yè)決定進(jìn)入與否的決定因素。. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度進(jìn)入成因探析　　3. 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品差異化分析2. 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模經(jīng)濟(jì)分析市場(chǎng)集中度是指各行業(yè)中若干最大的企業(yè)產(chǎn)銷量占行業(yè)總產(chǎn)銷量的百分比，是刻畫產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性狀和大企業(yè)市場(chǎng)控制力的一個(gè)概念。. 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)存在的問(wèn)題從1998年以來(lái), 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速,其對(duì)于經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)不斷增大，已經(jīng)成為了我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。 2．區(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國(guó)不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房?jī)r(jià)水平和政策措施的差異。. 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析....1...... 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)同時(shí)，對(duì)于創(chuàng)新型的房地產(chǎn)開發(fā)和行業(yè)也是一種機(jī)遇。但在不利的國(guó)際形勢(shì)下，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期方向發(fā)展，呈現(xiàn)平穩(wěn)增長(zhǎng)、價(jià)格趨穩(wěn)、民生改善的良好態(tài)勢(shì)，％，“保八”成功。2012年，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅會(huì)繼續(xù)保持回落。在竣工面積上，%，；，%。2011年2012年3月新建商品住宅價(jià)格指數(shù)漲跌變化情況..... 2012年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)2012年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將整體將繼續(xù)保持回落。3. 新開工面積出現(xiàn)低速增長(zhǎng)2012年一季度，%。 資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分房屋類型看，辦公樓投資增長(zhǎng)最快，共完成投資518億元，%；其次是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，%；商品住宅投資增長(zhǎng)最慢，完成投資7443億元，%。從日本房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，加大廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等投資力度是調(diào)控房地產(chǎn)的一種有效手段。引起日本房地產(chǎn)泡沫的根本原因在于市場(chǎng)中的投機(jī)性需求。但這次泡沫持續(xù)時(shí)間比較短,日本政府從1974另外，建立信用審核制度，杜絕隨意放寬貸款標(biāo)準(zhǔn)。盡管從銀行資本結(jié)構(gòu)調(diào)整到資產(chǎn)購(gòu)買計(jì)劃、量化寬松，美國(guó)采取了多項(xiàng)非常規(guī)措施，但房地產(chǎn)泡沫破裂對(duì)私人部門資產(chǎn)負(fù)債表造成的嚴(yán)重破壞尚未恢復(fù)，信貸緊縮局面未能有效改善。然而，房地產(chǎn)行業(yè)有其自身的周期性，雖然美國(guó)次級(jí)貸款市場(chǎng)一度以“低門檻”幫助了眾多無(wú)法取得普通貸款的低收入家庭以及信用不良記錄者購(gòu)買到了住房，為地產(chǎn)業(yè)的繁榮做出了貢獻(xiàn)，但它本身蘊(yùn)藏著危機(jī)，2007年，次級(jí)債危機(jī)爆發(fā)，地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沖擊金融行業(yè)，在次貸危機(jī)的影響下，美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)陷入低迷。這些周期之間的相互作用導(dǎo)致美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從第二次世界大戰(zhàn)戰(zhàn)后至今經(jīng)歷了幾次大起大落。社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展必須有作為勞動(dòng)力的職工隊(duì)伍，需要保證勞動(dòng)力再生產(chǎn)的順利進(jìn)行。房地產(chǎn)商品出售的零星性和長(zhǎng)期性。在今年前5個(gè)月宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不景氣，經(jīng)濟(jì)下行壓力加大的背景下，房地產(chǎn)將繼續(xù)嚴(yán)格調(diào)控還是溫和調(diào)整成為市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)之一。2012年房地產(chǎn)行業(yè)投資分析報(bào)告以萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司為例股票代碼：萬(wàn)科A（000002）目 錄【報(bào)告綜述】 51. 房地產(chǎn)行業(yè)整體分析 6. 房地產(chǎn)行業(yè)概述 6. 房地產(chǎn)行業(yè)基本概念 6. 房地產(chǎn)行業(yè)的基本特征 6. 房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位 6. 房地產(chǎn)行業(yè)國(guó)內(nèi)外發(fā)展概述 7. 國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展總體概況 7. 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展概況 12. 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展宏觀環(huán)境分析 18. 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析 18. 政策環(huán)境分析 19. 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析 20. 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 20. 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)存在的問(wèn)題 21. 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)衡量指標(biāo) 21. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過(guò)度進(jìn)入成因探析 23. 房地產(chǎn)行業(yè)景氣周期分析 24. 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)周期概述 24. 2012年14月我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù) 27. 2012年15月我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) 282. 房地產(chǎn)行業(yè)綜合能力分析 30. 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)20102012年主要財(cái)務(wù)指標(biāo)分析 30. 房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力分析 333. 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)分析 37. 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)存在的主要問(wèn)題 37. 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)概述 38. 目前影響中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素及成因分析 38. 房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)防范策略 414. 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展前景展望 42. 政策環(huán)境分析 42. 市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 45. 價(jià)格分析 45. 需求分析 47. 供給分析 49. 土地情況分析 51. 房企經(jīng)營(yíng)策略分析 52. 銷售策略分析 53. 拿地開工 54. 業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型 545. 房地產(chǎn)行業(yè)影響企業(yè)分析——以萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司為例 56. 公司概況 56. 公司基本情況 56. 公司十大股東 56. 公司股本結(jié)構(gòu) 57. 公司盈利能力分析 571. 公司主要財(cái)務(wù)指標(biāo) 572. 公司經(jīng)營(yíng)能力分析 60. 公司競(jìng)爭(zhēng)力分析 62. 公司價(jià)值分析 63. 公司財(cái)務(wù)報(bào)表預(yù)測(cè)值 63. 利用自由現(xiàn)金流模型估值分析 66. 盈利預(yù)測(cè)及投資評(píng)級(jí) 686. 總結(jié) 6966 / 70【報(bào)告綜述】房地產(chǎn)是構(gòu)成各種經(jīng)濟(jì)實(shí)體的基本物質(zhì)要素， 既是廣大人民群眾生存、生活的必備資源，又是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)。本報(bào)告從宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、行業(yè)發(fā)展概況、行業(yè)龍頭公司發(fā)展?fàn)顩r三個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析，運(yùn)用了基本分析方法和技術(shù)分析方法， 結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)、各大證券公司資料、近期時(shí)事新聞以及所選上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告等數(shù)據(jù)，由淺入深對(duì)比了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r與主要發(fā)達(dá)國(guó)家的差距，反思并分析了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前存在的問(wèn)題，探討走出困境的策略，并權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與收益，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，提出合理化投資策略。房地產(chǎn)商品流通與房地產(chǎn)商品生產(chǎn)、消費(fèi)并存性。這就需要有衣、食、住、行等基本生活條件，住宅就是其中之一。其中，1950年、1972年和1999年這3個(gè)時(shí)間點(diǎn)具有特殊的代表意義。2. 美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)金融危機(jī)爆發(fā)前，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅擴(kuò)張并非剛性需求上漲所引起的。近期美國(guó)房屋銷售仍呈下跌態(tài)勢(shì)，待售房屋和存貨數(shù)量龐大，抵押貸款拖欠率和止贖比例沒有明顯改善，止贖房屋將不斷進(jìn)入市場(chǎng)，嚴(yán)重壓制房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇。我國(guó)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)的信用識(shí)別機(jī)制的不健全， 貸款者和借款人之間的信息不對(duì)稱，導(dǎo)致信貸市場(chǎng)的逆向選擇，因此迫不及待的需要建立信用識(shí)別機(jī)制。年開始采取對(duì)策打壓,結(jié)果比較成功的抑制住了價(jià)格的高漲,沒有讓泡沫持續(xù)擴(kuò)大。,投機(jī)性質(zhì)的需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)的潛在威脅。該類建設(shè)投資不但適合平抑增長(zhǎng)過(guò)快的房?jī)r(jià),而且對(duì)于構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)之間和諧局面具有關(guān)鍵作用。2. 房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款增速繼續(xù)回落，保障性住房開發(fā)貸款增速較快。一季度，商品房新開工面積增速較低，預(yù)計(jì)未來(lái)新開工面積有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。投資、建設(shè)等指標(biāo)增速出現(xiàn)一定程度的回落，增幅低于20%；房地產(chǎn)開發(fā)資金來(lái)源增速略有增加，房屋銷售增速保持低位徘徊，土地購(gòu)置面積增速出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落，多數(shù)城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下跌。4. 商品房銷售形勢(shì)依然偏緊2011年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購(gòu)政策的影響，市場(chǎng)觀望心理加強(qiáng)，商品房銷售形勢(shì)壓力較大，全年銷售增速會(huì)出現(xiàn)較為明顯回落。預(yù)計(jì)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)將實(shí)現(xiàn)真正意義的下降，但下降幅度不會(huì)超過(guò)10%。因此，在低迷的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊，2012年上半年度盈利能力有所下降，但預(yù)測(cè)價(jià)格見底，有回升的趨勢(shì)。 . 政策環(huán)境分析2012年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了2011年的調(diào)控思路，保障性安居工程依然是政策體系的重心。然而，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，發(fā)展歷程較短， 目前還存在許多問(wèn)題。一般而言， 集中度越高，市場(chǎng)支配力量越大，競(jìng)爭(zhēng)程度越低?！　〖卸戎笜?biāo)主要反映的是產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模的不均衡程度，要了解中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的絕對(duì)規(guī)模水平，還需對(duì)其規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平作進(jìn)一步的分析，規(guī)模經(jīng)濟(jì)指生產(chǎn)產(chǎn)量增加導(dǎo)致企業(yè)成本的遞減和收益的增大。　　產(chǎn)品的差別化是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)相互競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)生產(chǎn)的同類產(chǎn)品，由于在商品的物理性能、銷售服務(wù)、信息提供、消費(fèi)者偏好等方面存在著差異，導(dǎo)致產(chǎn)品間不完全替代關(guān)系的狀況。　只有當(dāng)預(yù)期收益大于預(yù)期成本時(shí)，企業(yè)才會(huì)考慮進(jìn)入。但在我國(guó)，情況卻截然不同。在生存與發(fā)展的抉擇中，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在艱難地“糊口度日”?！　?1) 1979—1988年。1992年鄧小平南巡和十四大的召開是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)?！　?. 房地產(chǎn)業(yè)周期中不同階段的特征　　(3 )衰退階段的特征是:房地產(chǎn)交易量減少,雖然價(jià)格不斷調(diào)低,但難以激起購(gòu)房者的欲望,購(gòu)房者普遍保持觀望心態(tài),價(jià)量低迷,房地產(chǎn)業(yè)投資嘎然而止,市場(chǎng)逐步萎縮?！　?1) 人口周期變化的影響。改革開放以來(lái),我國(guó)不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程,%%,。在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)期,投資者受樂(lè)觀情緒支配,往往過(guò)高估計(jì)房地產(chǎn)銷售量和銷售價(jià)格,容易大量投入資本