房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略-免費(fèi)閱讀
【正文】 客戶應(yīng)考慮本報(bào)告中的任何意見或建議是否符合其特定狀況。金融街區(qū)域 ，支撐了它以往十幾年的發(fā)展，根據(jù)政府規(guī)劃，未來該區(qū)域?qū)⑼卣篂?，為其未來十年的發(fā)展提供了保障。 在行業(yè)發(fā)展期，市場(chǎng)依舊是供給決定需求，但行業(yè)內(nèi)各個(gè)公司的利潤(rùn)率趨于一致， 規(guī)?；貜?成為房地產(chǎn)公司發(fā)展的關(guān)鍵。土地新增供應(yīng)大幅度增加 , 是暫時(shí)不可能實(shí)現(xiàn)的 因此，至少未來三年內(nèi)，供應(yīng)是難以滿足潛在需求的，且缺口巨大 打擊囤地 3. 調(diào)控難改供求缺口 23 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房：緩解部分潛在需求，但路還漫長(zhǎng) 經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房的逐步推廣 , 將為部分收入較低的居民提供居住需要。原因如下 , 一是物業(yè)稅的征收較為復(fù)雜 , 相關(guān)征收機(jī)構(gòu)需要時(shí)間熟悉 。假設(shè)如下： 2534歲之間的人群中，因?yàn)榻Y(jié)婚等原因， 有 80%的存在首次購(gòu)房需求 ； 根據(jù)建設(shè)部的抽樣統(tǒng)計(jì)，我國(guó)建筑的 平均存續(xù)周期 是 30年左右，出于謹(jǐn)慎原則，我們假設(shè)該值為 40年。 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 12 自 1999年以來，囤地現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。更何況，1996年香港居民的家庭中位數(shù)收入為 ，而 2023年也只有 元， 基本沒有發(fā)生變化 1. 土地制度決定房?jī)r(jià)收入比 7 以往的解釋并不適用 ? 人口紅利、城市化進(jìn)程加速。與美國(guó)一樣，現(xiàn)在的香港并不存在人口紅利、城市化進(jìn)程加速等利好 ? 投資渠道單一導(dǎo)致房?jī)r(jià)收入比高昂。 2023年以來，管理層打擊囤地的決心一直很大，但開發(fā)商的囤地?zé)崆橐廊徊粶p。 2. 供求鴻溝 17 基于如此謹(jǐn)慎的假設(shè)，且尚未考慮住宅的升級(jí)換代和購(gòu)買第二套住房的需求，累計(jì)未被滿足的潛在需求已經(jīng)達(dá)到 31億平方米，按照每年 5億平方米的竣工進(jìn)度，尚需要 6年時(shí)間來滿足。 其次 , 我國(guó)的物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)極其缺乏 。但很明顯 , 其適用范圍有限 , 且將是長(zhǎng)期的過程 如前所述 , 未來三年就至少有 27億平方米的潛在需求難以滿足。我們認(rèn)為， 現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)還處于發(fā)展期 。這正是金融街獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì) 另外 , 考慮到北京寫字樓等商務(wù)地產(chǎn)的投資收益率高達(dá) 8%以上 , 遠(yuǎn)高于住宅行業(yè) , 并不存在行業(yè)泡沫 , 受宏觀調(diào)控的影響也較小 , 理應(yīng)享受一定的溢價(jià)。海通證券及其所屬關(guān)聯(lián)機(jī)構(gòu)可能會(huì)持有報(bào)告中提到的公司所發(fā)行的證券并進(jìn)行交易，還可能為這些公司提供投資銀行服務(wù)或其他服務(wù)。本報(bào)告不構(gòu)成個(gè)人投資建議，也沒有考慮到個(gè)別客戶特殊的投資目標(biāo)、財(cái)務(wù)狀況或需要。預(yù)計(jì) 202309年的 EPS分別為 、 、 萬科（ 000002）：行業(yè)藍(lán)籌＋并購(gòu)先鋒 5. 重點(diǎn)上市公司分析 30 資料來源：公司公告，海通證券研究所 2023年住宅類上市公司的 PE與 P/RNAV 萬科招商地產(chǎn)保利地產(chǎn)金地集團(tuán)蘇寧環(huán)球天鴻寶業(yè)中華企業(yè)5101520253035401 . 0 0 1 . 5 0 2 . 0 0 2 . 5 0 3 . 0 0 3 . 5 0 4 . 0 0 P/R NAVP / E5. 重點(diǎn)上市公司分析 31 西擴(kuò)悄然布局，十年發(fā)展無憂。在行業(yè)內(nèi)各個(gè)公司利潤(rùn)率趨于一致的情況下 , 規(guī)模擴(kuò)張 成為房地產(chǎn)公司發(fā)展的關(guān)鍵因素 行業(yè)平均利潤(rùn)率繼續(xù)超越其他行業(yè) 4. 規(guī)?；? 28 在行業(yè)起步期，市場(chǎng)供不應(yīng)求，銷售并不存在壓力， 資源優(yōu)勢(shì) 最為關(guān)鍵，低廉的土地意味著額外的收益。而且 , 這一假設(shè)的前提是調(diào)控措施完全貫徹實(shí)施 37億平米與 10億平米的缺口為 27億平米 , 這只能由增量的土地來滿足 但是 , 正如管理層所提及的，增加土地供應(yīng)的主旨是 “逼存量 , 控增量” 。因此 , 我們認(rèn)為 , 物業(yè)稅如果推出 , 并不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)帶來負(fù)面影響 另外 , 物業(yè)稅空轉(zhuǎn)試點(diǎn)城市的擴(kuò)大 , 并不意味著物業(yè)稅將很快推出。 資料來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所 20232023年全國(guó)各城市住宅竣工面積與銷售面積之比 00 . 511 . 522 . 51999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E全國(guó) 北京 上海 廣州 深圳 天津 南京供過于求 供不應(yīng)求
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