房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略-文庫吧資料
2025-01-27 17:54本頁面
【正文】 來源：國家統(tǒng)計(jì)局，海通證券研究所 20232023年全國各城市住宅竣工面積與銷售面積之比 00 . 511 . 522 . 51999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E全國 北京 上海 廣州 深圳 天津 南京供過于求 供不應(yīng)求 2. 供求鴻溝 16 因受高房價(jià)而未被滿足的潛在需求更為龐大 資料來源：海通證券研究所 我們認(rèn)為 , 潛在需求分為兩個部分 , 一是因結(jié)婚而產(chǎn)生的首次購房需求 , 二是因?yàn)榻ㄖ匣a(chǎn)生的需求。竣工量與銷售量之比，反映了當(dāng)下的供求關(guān)系。一般而言，竣工面積與施工面積之比越低，捂盤現(xiàn)象越嚴(yán)重。 2023年以來，管理層打擊囤地的決心一直很大，但開發(fā)商的囤地?zé)崆橐廊徊粶p。其次 , 流動性泛濫只會引致房價(jià)收入比的相對變化，但長期以來房價(jià)收入比絕對值相差如此懸殊，流動性泛濫是難以解釋的 1. 資源為王之 油氣資源 8 1. 土地制度決定房價(jià)收入比 獨(dú)特的土地制度 ? 中國香港實(shí)行 土地批租制度 ? 中國大陸以往以 協(xié)議出讓 為主， 2023年以來， 招拍掛制度 逐步推廣 ? 兩者的土地市場，都是 賣方完全壟斷 的市場 1. 資源為王之 油氣資源 9 1. 土地制度決定房價(jià)收入比 我國的土地供應(yīng)體系 全國土地利用總體規(guī)劃 國土資源部 地方政府 開發(fā)商 土地儲備中心 拍賣 招標(biāo) 協(xié)議出讓 掛牌 分解落實(shí)并監(jiān)督執(zhí)行 組織土地一級開發(fā)與出讓 1. 資源為王之 油氣資源 10 1. 土地制度決定房價(jià)收入比 賣方完全壟斷的土地市場 賣方完全壟斷 土地市場 房屋銷售市場 相對開放 房屋租賃市場 完全開放 相對于自由競爭的市場，供應(yīng)更少，價(jià)格更高 經(jīng)常性的非飽和供應(yīng) 1. 資源為王之 油氣資源 11 1. 土地制度決定房價(jià)收入比 土地緊缺的市場預(yù)期強(qiáng)化機(jī)制 土地供不應(yīng)求 房價(jià)收入比居高不下 開發(fā)商囤地和捂盤 賣方完全壟斷的土地市場 在賣方完全壟斷的土地市場中，土地供不應(yīng)求的局面導(dǎo)致房價(jià)收入比居高不下，而開發(fā)商預(yù)期未來這一局面將延續(xù)，選擇囤地和捂盤也在意料之中。自 2023年以來，全球一直處于流動性泛濫的局面。中國香港尚有 70%的土地沒有開發(fā)利用，這個理由也沒有說服力。與美國一樣，現(xiàn)在的香港并不存在人口紅利、城市化進(jìn)程加速等利好 ? 投資渠道單一導(dǎo)致房價(jià)收入比高昂。而香港的房價(jià)收入比，在泡沫破裂后房價(jià)最低的 2023年也有 ，而且很快就卷土重來，預(yù)計(jì) 2023年將達(dá)到16倍左右 按照官方的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2023年中國大陸的房價(jià)收入比為，北京、上海則分別為 倍、 1. 土地制度決定房價(jià)收入比 6 房價(jià)收入比的計(jì)算： 房價(jià) =住宅平均價(jià)格 *人均居住面積 *家庭平均規(guī)模 收入 =人均可支配收入（或中位數(shù)收入） *家庭平均規(guī)模 需要強(qiáng)調(diào)的是， 房價(jià)收入比已經(jīng)剔除了收入變化對于該指標(biāo)的影響 因此，香港居民較高的收入并不成為其房價(jià)收入比高昂的原因。土地制度 +潛在需求 =承受力 － 2023年房地產(chǎn)行業(yè)投資策略 帥虎 張巒（房地產(chǎn)行業(yè)分析師） 2023年 12月 引子 2 報(bào)告的主線與邏輯： 行業(yè)分析 宏觀調(diào)控 影響分析 結(jié)論 收入推動需求 調(diào)控效果有限 更多的推動力 ．．． 調(diào)控難改供求缺口 ， 規(guī)模化生存與資源優(yōu)勢 。 房地產(chǎn)行業(yè) “ 增持 ” 評級 土地賣方壟斷 潛在需求龐大 物業(yè)稅 打擊囤地與捂盤 經(jīng)適房與廉租房 有效供應(yīng)不足 引子 3 2023年：行業(yè)展望 — 供求鴻溝與規(guī)模化生存 ? 2023年投資要點(diǎn)：調(diào)控難改供求缺口、規(guī)?；①Y源優(yōu)勢 ? 住宅（增持，上調(diào)） ? 商務(wù)地產(chǎn)（增持，維持） 代碼 簡稱 EPS（元）
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