【正文】 述4.5.... 目前影響中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的主要風(fēng)險(xiǎn)因素及成因分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程通常分為四個(gè)階段，即投資決策階段、土地獲取階段、項(xiàng)目建設(shè)階段和經(jīng)營(yíng)管理階段。6. 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在嚴(yán)重的信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象開(kāi)發(fā)商與新聞媒體是房地產(chǎn)市場(chǎng)的兩大主體，開(kāi)發(fā)商可以自如地宣傳自己的產(chǎn)品，營(yíng)造緊俏氣氛，而購(gòu)房者的信息來(lái)源有限，難以了解在開(kāi)發(fā)商對(duì)商品房采取銷(xiāo)售控制下的實(shí)際銷(xiāo)售情況和未來(lái)走勢(shì)，導(dǎo)致一定程度消費(fèi)盲目性。尤其是一段時(shí)期以來(lái)，個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)誤導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，人為造成市場(chǎng)緊張，惡意哄抬房?jī)r(jià)，帶來(lái)一些項(xiàng)目的房?jī)r(jià)短期內(nèi)非正常上漲。4. 房地產(chǎn)業(yè)對(duì)金融依賴(lài)程度較高，蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)的房地產(chǎn)對(duì)金融的依賴(lài)程度很高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出發(fā)達(dá)國(guó)對(duì)金融的依賴(lài)程度，積累了大量的金融風(fēng)險(xiǎn)。四是政府在土地交易中暗箱操作。二是政府在與地產(chǎn)商的交易中不能履行契約或隨意更改契約。2. 土地的供應(yīng)不規(guī)范、政府機(jī)會(huì)主義行為嚴(yán)重政府在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育和發(fā)展中起著非常重要的作用，然而，我國(guó)政府在以下幾方面卻是機(jī)會(huì)主義的。要使ROE維系在較高水平，房企只有通過(guò)轉(zhuǎn)換商業(yè)模式達(dá)到，從原來(lái)的高杠桿到快周轉(zhuǎn)，提高房屋銷(xiāo)售和交竣的速度。2006至2007年，房地產(chǎn)上市公司ROE上升主要來(lái)自經(jīng)營(yíng)改善及房?jī)r(jià)上漲；2008年以后，房地產(chǎn)上市公司ROE上升則更多來(lái)自于高杠桿和房?jī)r(jià)上漲。考慮到2011年以來(lái)房企降價(jià)賣(mài)房，毛利率將出現(xiàn)下降，而相應(yīng)的土地增值稅下降幅度可能較小，期間費(fèi)用率尤其是銷(xiāo)售費(fèi)用率和財(cái)務(wù)成本率將繼續(xù)攀升，預(yù)計(jì)房企凈利潤(rùn)率將下滑至12%左右的水平。得益于2009年以來(lái)房?jī)r(jià)的快速攀升，房地產(chǎn)上市公司的毛利率一直處于上升通道，%%，但凈利潤(rùn)變化較為平穩(wěn)，一直維持在14%左右的水平。全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售額增速過(guò)去三年連續(xù)下降，分別為77%、19%和12%，上市公司作為房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)公司，到2011年其對(duì)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力也呈現(xiàn)降低趨勢(shì)，出現(xiàn)了上市公司銷(xiāo)售額增速低于行業(yè)的現(xiàn)象，2011年上市公司銷(xiāo)售回款增速僅5%；二是開(kāi)發(fā)商態(tài)度謹(jǐn)慎，結(jié)算有所保留。2011年，上市房地產(chǎn)公司營(yíng)業(yè)收入、%%，%%有明顯放緩。6. 房地產(chǎn)行業(yè)投資收益指標(biāo). 房地產(chǎn)行業(yè)盈利能力分析盈利能力是上市公司獲取利潤(rùn)能力的簡(jiǎn)稱(chēng)，反映了企業(yè)當(dāng)前收益水平和今后收益持久性及增長(zhǎng)性，是投資者進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。2. 房地產(chǎn)行業(yè)償債能力指標(biāo)從以上數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)整體流動(dòng)比率和速動(dòng)比率較低，有較大的風(fēng)險(xiǎn)。并且，隨著市場(chǎng)流動(dòng)性的增強(qiáng)，房企的資金鏈緊張局面會(huì)得到緩解。目前房地產(chǎn)投資依然處于下滑趨勢(shì)中，但隨著各地頻出微調(diào)政策，加之6月8日開(kāi)始的降息，市場(chǎng)對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期發(fā)生了一些變化。根據(jù)因子分析的結(jié)論，對(duì)盈利能力得分、償債能力得分、成長(zhǎng)能力得分、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)得分、市場(chǎng)表現(xiàn)得分和投資收益六個(gè)方面，分別賦予權(quán)重計(jì)算出上市公司綜合財(cái)務(wù)能力得分，該能力得分越高，說(shuō)明財(cái)務(wù)能力越好。房地產(chǎn)業(yè)是近年來(lái)最活躍的產(chǎn)業(yè)之一，同時(shí)也強(qiáng)烈地極具代表性地反映著市場(chǎng)的變化。另外，政府對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)的政策對(duì)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的平衡，預(yù)防房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的生成有很重要的作用。由于市場(chǎng)正處于初始化階段，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)尚未顯示出明顯的規(guī)律性。. 2012年15月我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)　　5月份。這種悲觀情緒和樂(lè)觀情緒在人們思想上相互傳染、放大,并形成連鎖反應(yīng),從而加大房地產(chǎn)業(yè)的周期波動(dòng)。在經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張時(shí)期,投資者受樂(lè)觀情緒支配,往往過(guò)高估計(jì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售量和銷(xiāo)售價(jià)格,容易大量投入資本,形成泡沫,使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步擴(kuò)張。通常居民收入的真正增加意味著生活水平將隨之提高,其居住與活動(dòng)所需要的空間會(huì)擴(kuò)大,從而會(huì)增加房地產(chǎn)的需求,導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上漲。改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程,%%,?！　?2) 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。如2005—2007年這輪房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的高峰就與人口的周期變化密切相關(guān),我國(guó)從上個(gè)世紀(jì)八十年代以后人口出生率出現(xiàn)回升的現(xiàn)象,這段時(shí)間出生的人口到2005年剛好是結(jié)婚、建立家庭的時(shí)候,對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生極大的需求,直接導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。　　(1) 人口周期變化的影響。分析產(chǎn)生房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的原因有助于加深對(duì)周期波動(dòng)的認(rèn)識(shí),有助于采用合理有效的對(duì)策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展?！　?. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)周期波動(dòng)的原因分析　　(4) 蕭條階段的特征是:房地產(chǎn)交易量銳減,產(chǎn)品嚴(yán)重供過(guò)于求,房地產(chǎn)價(jià)格達(dá)到冰點(diǎn),但市場(chǎng)仍然冷冷清清,房地產(chǎn)業(yè)普遍面臨市場(chǎng)需求嚴(yán)重不足和資金鏈斷裂雙重壓力,房地產(chǎn)業(yè)重新洗牌,一些缺乏競(jìng)爭(zhēng)力的房地產(chǎn)企業(yè)擺脫不了困境,最終黯然出局?！　?3 )衰退階段的特征是:房地產(chǎn)交易量減少,雖然價(jià)格不斷調(diào)低,但難以激起購(gòu)房者的欲望,購(gòu)房者普遍保持觀望心態(tài),價(jià)量低迷,房地產(chǎn)業(yè)投資嘎然而止,市場(chǎng)逐步萎縮。　　(2) 繁榮階段的特征是:交易量急劇上升,房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面,房地產(chǎn)價(jià)格拉升,并逐步達(dá)到頂點(diǎn),房地產(chǎn)的用家爭(zhēng)先恐后地買(mǎi)房,房地產(chǎn)業(yè)的投資功能被非理性地?cái)U(kuò)大,炒家十分活躍,整個(gè)市場(chǎng)呈現(xiàn)購(gòu)銷(xiāo)兩旺的火爆局面?！　?1) 復(fù)蘇階段的特征是:有效需求逐步增加,交易量回升,房?jī)r(jià)止跌回升,購(gòu)房者多為實(shí)際用房者,房地產(chǎn)業(yè)投資者信心開(kāi)始恢復(fù),房地產(chǎn)業(yè)投資不斷增長(zhǎng),房地產(chǎn)的檔次不斷升級(jí),不斷推出具有誘惑力的賣(mài)點(diǎn),并醞釀新一輪的繁榮。一般來(lái)說(shuō),房地產(chǎn)業(yè)周期可劃分為復(fù)蘇、繁榮、衰退、蕭條四個(gè)階段?！　?. 房地產(chǎn)業(yè)周期中不同階段的特征2006年開(kāi)始,市場(chǎng)火爆的局面不斷升溫,房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售價(jià)格屢創(chuàng)新高,不僅自住需求旺盛,而且房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)瘋狂,房地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年達(dá)到前所未有的高峰。1997年的亞洲金融風(fēng)暴,使房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始周期調(diào)整。1992年鄧小平南巡和十四大的召開(kāi)是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史轉(zhuǎn)折點(diǎn)。1989年開(kāi)始緊縮銀根,控制固定資產(chǎn)投資,進(jìn)行行業(yè)整頓,房地產(chǎn)業(yè)陷入低谷。1984年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資推行商品化試點(diǎn),為以后連續(xù)幾年房地產(chǎn)業(yè)加速發(fā)展創(chuàng)造條件?！　?1) 1979—1988年。改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)不斷增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì),其發(fā)展大體可分為下列三個(gè)時(shí)期。 1. 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有周期性特點(diǎn). 房地產(chǎn)行業(yè)景氣周期分析1)1...... 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)周期概述我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了2007年的爆發(fā)性增長(zhǎng)后陷入低谷,目前進(jìn)入新的調(diào)整期,房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整的時(shí)期還要多久、房地業(yè)未來(lái)的走勢(shì)如何,這些不僅是政府部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)十分重視的問(wèn)題,而且與廣大人民群眾的生活密切相關(guān)。在生存與發(fā)展的抉擇中，眾多房地產(chǎn)企業(yè)在艱難地“糊口度日”。　　首先，資本市場(chǎng)的幼稚，使得很多房地產(chǎn)企業(yè)不能在退出后找到合適的融資渠道，籌措足夠的資本投資新產(chǎn)業(yè)，導(dǎo)致企業(yè)長(zhǎng)期存在于房地產(chǎn)業(yè)中影響產(chǎn)業(yè)的整合；其次，人力資源市場(chǎng)的不完善，加上人力資源資產(chǎn)專(zhuān)用性，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)退出后，大批的職工不能找到合適的工作崗位，影響社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展；最后，產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)的規(guī)定，使企業(yè)難以進(jìn)行產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓與重組，影響企業(yè)的規(guī)模經(jīng)營(yíng)。這些企業(yè)占據(jù)著市場(chǎng)上很大的份額，而且他們有能力取得優(yōu)惠的開(kāi)發(fā)政策，使他們成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中不可忽視的集團(tuán)。但在我國(guó)，情況卻截然不同。3. 進(jìn)入主體多元化這種種因素便造就了房地產(chǎn)業(yè)暴利的非理性預(yù)期，刺激著越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)參與競(jìng)爭(zhēng)。加上經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)軌期間市場(chǎng)機(jī)制的不健全，政府機(jī)構(gòu)及其權(quán)力改革的不徹底，刺激著潛在進(jìn)入者尋租行為的發(fā)生。只有當(dāng)預(yù)期收益大于預(yù)期成本時(shí)，企業(yè)才會(huì)考慮進(jìn)入。2. 非理性的預(yù)期利潤(rùn)率凡此種種，構(gòu)成了龐大的需求，刺激著供給成倍增加。　　自1998年以來(lái)，由于住房制度的改革、利率的多次調(diào)整和消費(fèi)觀念的更新，人民群眾對(duì)商品房等房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求急劇增長(zhǎng)。　但隨著房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)手段和方式的更新以及信息的高速傳播，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商選擇了幾乎相同的合作單位；競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們傾向于選擇同一個(gè)優(yōu)秀設(shè)計(jì)師，同一個(gè)好的營(yíng)銷(xiāo)策劃公司，同一個(gè)建筑承包商，甚至同一個(gè)物業(yè)管理公司等等。差異性的存在，決定著有些企業(yè)能夠贏得消費(fèi)者的偏好、擁有較大的市場(chǎng)份額和市場(chǎng)占有率，同時(shí)也提高該產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)集中度水平?！　‘a(chǎn)品的差別化是指產(chǎn)業(yè)內(nèi)相互競(jìng)爭(zhēng)的企業(yè)生產(chǎn)的同類(lèi)產(chǎn)品，由于在商品的物理性能、銷(xiāo)售服務(wù)、信息提供、消費(fèi)者偏好等方面存在著差異，導(dǎo)致產(chǎn)品間不完全替代關(guān)系的狀況。稀缺的土地、有限的資金、匱乏的高素質(zhì)人力資源被數(shù)萬(wàn)家房地產(chǎn)企業(yè)分?jǐn)偅指盍诉@些稀缺資源之間本應(yīng)形成的整合效應(yīng)，阻礙了整個(gè)產(chǎn)業(yè)的良性運(yùn)行。中國(guó)地產(chǎn)龍頭企業(yè)深圳萬(wàn)科集團(tuán)，但是與國(guó)外大公司卻相差幾十倍，僅香港新鴻基地產(chǎn)當(dāng)年的市值就達(dá)到千億美元。　　集中度指標(biāo)主要反映的是產(chǎn)業(yè)內(nèi)企業(yè)規(guī)模的不均衡程度，要了解中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的絕對(duì)規(guī)模水平，還需對(duì)其規(guī)模經(jīng)濟(jì)水平作進(jìn)一步的分析，規(guī)模經(jīng)濟(jì)指生產(chǎn)產(chǎn)量增加導(dǎo)致企業(yè)成本的遞減和收益的增大。因而，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)的集中度是調(diào)控房?jī)r(jià)的當(dāng)務(wù)之急?！　∵m當(dāng)提高市場(chǎng)集中度。2001～2005年房地產(chǎn)企業(yè)的集中度逐年下降，%%。一般而言， 集中度越高，市場(chǎng)支配力量越大，競(jìng)爭(zhēng)程度越低。. 我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)衡量指標(biāo)1. 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度分析傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)組織理論認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)過(guò)度集中容易形成壟斷，從而導(dǎo)致反競(jìng)爭(zhēng)效應(yīng)，損害社會(huì)的凈經(jīng)濟(jì)福利， 因此，政府產(chǎn)業(yè)組織政策就是鼓勵(lì)或者刺激企業(yè)進(jìn)入以制止壟斷現(xiàn)象的發(fā)生，并制定一系列的政策，如反托拉斯法以抑制大型企業(yè)成為壟斷企業(yè)。其中，居高不下的房?jī)r(jià)已經(jīng)演變?yōu)閭涫懿毮康慕?jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題。然而，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，發(fā)展歷程較短， 目前還存在許多問(wèn)題。 5．投資結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場(chǎng)的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。3．產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段出發(fā)，考察房地產(chǎn)市場(chǎng)中住宅、寫(xiě)字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類(lèi)型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。 要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場(chǎng)目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場(chǎng)上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系。從未來(lái)政策走向來(lái)看，2012年的房地產(chǎn)調(diào)控政策將重點(diǎn)集中在以下幾個(gè)方面：一是繼續(xù)堅(jiān)定不移地加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，抑制投機(jī)投資性需求；二是繼續(xù)加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，同時(shí)在管理制度方面進(jìn)一步完善；三是加快普通商品住房的建設(shè)和土地供應(yīng)，保證供給；四是擴(kuò)大房產(chǎn)稅在部分城市的試點(diǎn)工作，完善財(cái)產(chǎn)稅制度。繼續(xù)推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)，在確保質(zhì)量的前提下，基本建成500萬(wàn)套，新開(kāi)工700萬(wàn)套以上。兩會(huì)期間，保障性安居工程的建設(shè)與管理、未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控政策的走向、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)走勢(shì)與金融風(fēng)險(xiǎn)等內(nèi)容成為各方關(guān)注的焦點(diǎn)。 . 政策環(huán)境分析2012年一季度，房地產(chǎn)調(diào)控政策整體延續(xù)了2011年的調(diào)控思路，保障性安居工程依然是政策體系的重心。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)處于冰凍時(shí)期，對(duì)整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，或許會(huì)出現(xiàn)大的洗牌?？傊?，我國(guó)目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)房地產(chǎn)是嚴(yán)格調(diào)控，從需求和供給兩方面抑制。2012年，由于限購(gòu)、限貸等政策將繼續(xù)實(shí)行，投機(jī)、投資性住房需求均會(huì)受到抑制；考慮到2012年下半年將有部分保障性住房開(kāi)始投入運(yùn)營(yíng)，一部分剛性購(gòu)房需求又會(huì)被保障性住房體系吸收。因此，在低迷的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)受到?jīng)_擊，2012年上半年度盈利能力有所下降，但預(yù)測(cè)價(jià)格見(jiàn)底，有回升的趨勢(shì)。但新興經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好但通脹形勢(shì)嚴(yán)峻，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行表現(xiàn)各異。實(shí)體經(jīng)濟(jì)受到殃及，失業(yè)率居高不下，私人投資乏力，個(gè)人消費(fèi)低迷。國(guó)際金融危機(jī)的深層次矛盾尚未有效解決，一些固有矛盾又有新發(fā)展，不確定不穩(wěn)定因素增多，世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程既不平衡，又很脆弱，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)有所抬頭。預(yù)計(jì)大多數(shù)城市房?jī)r(jià)將實(shí)現(xiàn)真正意義的下降，但下降幅度不會(huì)超過(guò)10%。6. 房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落，多數(shù)城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下降隨著限購(gòu)政策的實(shí)施和保障房建設(shè)提速，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的勢(shì)頭將得到遏制。5. 土地購(gòu)置面積增速出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)受房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)影響，企業(yè)購(gòu)地信心下降，2011年全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積保持低速增長(zhǎng)，%，2012年，預(yù)計(jì)土地購(gòu)置面積將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。從具體指標(biāo)上看，預(yù)計(jì)2012年全年，%；其中，%。4. 商品房銷(xiāo)售形勢(shì)依然偏緊2011年，受房地產(chǎn)調(diào)控政策尤其是限購(gòu)政策的影響，市場(chǎng)觀望心理加強(qiáng)，商品房銷(xiāo)售形勢(shì)壓力較大，全年銷(xiāo)售增速會(huì)出現(xiàn)較為明顯回落。與2011年相比。%。%，；其中，%。投資、建設(shè)等指標(biāo)增速出現(xiàn)一定程度的回落，增幅低于20%；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源增速略有增加，房屋銷(xiāo)售增速保持低位徘徊，土地購(gòu)置面積增速出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)回落，多數(shù)城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下跌。從各月房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下降的城市個(gè)數(shù)來(lái)看，自2011年9月份起，逐月增加，下跌城市個(gè)數(shù)由1個(gè)增加到3月的38個(gè)，超過(guò)半數(shù)城市房?jī)r(jià)同比出現(xiàn)下跌，這也顯現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控政策的成效。從同比價(jià)格指數(shù)來(lái)看，這一趨勢(shì)特征更加明顯。5. 新建商品住宅價(jià)格漲幅繼續(xù)回落，同比下跌城市個(gè)數(shù)首次超過(guò)上漲城市個(gè)數(shù)從70個(gè)大中城市新建商品住宅的環(huán)比價(jià)格指數(shù)看，自2011年10月份起，全國(guó)70個(gè)大中城市的平均漲幅就出現(xiàn)下降，至2012年3月已連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)整體下降趨勢(shì)。一季度，商品房新開(kāi)工面積增速較低，預(yù)計(jì)未來(lái)新開(kāi)工面積有可能出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。1季度，增加391 億元，%，比上年全年水平低3 個(gè)百分點(diǎn)。保障性住房開(kāi)發(fā)貸款保持高速增長(zhǎng)。2012年3 月末，主要金融機(jī)構(gòu)人民幣房地產(chǎn)貸款余額為11 萬(wàn)億元，%， 個(gè)百分點(diǎn)；1 季度增加2427 億元，同比少增2812 億元，1 %， 個(gè)百分點(diǎn)。2. 房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款增速繼續(xù)回落，保障性住房開(kāi)發(fā)貸款增速較快。. 2012年第一季度中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行狀況1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資保持平穩(wěn)回落2012年一季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資10927億元，%；，保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。近幾年來(lái)，隨著我國(guó)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)建設(shè)的步伐也隨之加快， 房地產(chǎn)建設(shè)的高增長(zhǎng)已經(jīng)建造了足夠多的房子，因?yàn)槭芡恋叵∪?、人員工資增長(zhǎng)、建筑材料漲價(jià)和一些不合理費(fèi)用等因素的影響，使得房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快，在城市中多數(shù)人群已經(jīng)買(mǎi)不起房，建設(shè)和銷(xiāo)售產(chǎn)生了突出的矛盾。這幾年，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)更是作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一， 在我國(guó)的GDP中的比例逐年增長(zhǎng)，尤其是其產(chǎn)業(yè)相關(guān)度高，帶動(dòng)性強(qiáng)，與金融業(yè)與人民生活聯(lián)系密